Vu Thi Yen Anh Chương 4 Các phương pháp định giá BẤT ĐỘNG SẢN GV Vũ Thị Yến Anh Khoa Tài chính – Học viện Ngân hàng Email yenanhhvnh@gmail com NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Phương pháp so sánh trực tiếp 1 Phươn[.]
Chương Các phương pháp định giá BẤT ĐỘNG SẢN GV.Vũ Thị Yến Anh Khoa Tài – Học viện Ngân hàng Email: yenanhhvnh@gmail.com NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Đặc điểm PP so sánh PP chi phí PP thu nhập PP thặng dư Tiếp cận Thị trường Chi phí Cơ sở nguyên tắc chủ yếu Thay Thay Dự kiến lợi ích Đóng góp tương lai Yếu tố Giá BĐS tương tự Chi phí hình thành BĐS tương tự Thu nhập BĐS mang lại Giá trị tăng thêm đánh giá BĐS đk sử dụng TNVHQN Thực Điều chỉnh Xác định chi điểm khác phí mức biệt giảm giá Chiết khấu dòng tiền Áp dụng quy trình đầu tư Thu nhập Phương pháp so sánh trực tiếp Cơ sở lý luận Các bước tiến hành Ưu nhược điểm Ví dụ Cơ sở lý luận Giá trị thị trường BĐS Mối liên hệ mật thiết Giá BĐS tương tự Các bước tiến hành Bước Bước Bước Bước Tìm kiếm thơng tin BĐS giao dịch thời gian gần phù hợp với điều kiện đặt Tiến hành kiểm tra BĐS so sánh để xác định giá trị đảm bảo bất động sản so sánh Lựa chọn số bất động sản so sánh thích hợp (từ – 5) Bước ❖ Vị trí mặt bằng: kích thước, hình dáng, quy mơ ❖ Đặc điểm mặt bằng: đặc trưng địa lý, địa hình ❖ Đặc điểm cơng trình liên quan ❖ Đặc điểm vị trí/địa điểm: mơi trường văn hóa xã hội, sở hạ tầng ❖ Tình trạng pháp lý: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, quyền thuê, … ❖ Quy hoạch ❖ Các cơng trình xây dựng: tính hữu dụng, tính thẩm mỹ, … ❖ Thời gian điều kiện thu thập thông tin: giao dịch thành công, chào mua, chào bán, … ❖ Các điều kiện tính chất giao dịch Bước ❖Đối với nhà dân cư: ▪ Tình trạng pháp lý ▪ Điều kiện tốn ▪ Thời hạn giao đất ▪ Tính chất giao dịch ▪ Chi phí phải bỏ sau mua ▪ Giá trị tài sản bất động sản ▪ Tình hình thị trường lúc giao dịch ▪ Địa điểm, địa ▪ Các đặc điểm tự nhiên ▪ Quy hoạch ▪ Đặc điểm tài sản đất Bước ❖Nguồn gốc giao dịch ❖Đánh giá đặc điểm tính chất giao dịch ❖Các yêu cầu phân tích thơng tin ▪ Phân tích định lượng: số tuyệt đối, tỷ lệ % ▪ Phân tích định tính Các bước tiến hành Bước Bước Xác định yếu tố khác BĐS định giá BĐS so sánh, thực điều chỉnh sau: •Nếu tốt điều chỉnh giảm •Nếu xấu điều chỉnh tăng Ước tính giá trị BĐS cần định giá sở giá BĐS điều chỉnh Giá bán BĐS so sánh Giá trị thị trường BĐS định giá Phương pháp thặng dư Cơ sở lý luận Các bước tiến hành Ưu nhược điểm Ví dụ Cơ sở lý luận Giá trị BĐS giá trị nhận từ giá trị ước tính phát triển dự kiến tương lai trừ tất chi phí để tạo phát triển Các bước tiến hành BĐS (B2) Bất động sản (B4) Chi phí đầu tư phát triển (B3) Ước tính giá trị BĐS Tổng giá trị phát triển Giá trị thặng dư Chi phí phát triển Các bước tiến hành Xác định phương án sử dụng hiệu Ước tính tổng giá trị phát triển BĐS Ước tính tổng chi phí phát triển Ước tính giá trị BĐS Giá trị phát triển Là giá trị doanh thu thu từ phát triển dự án theo hướng sử dụng TNVHQN như: -Bán -Kinh doanh -Cho thuê -… Chi phí phát triển Bao gồm chi phí q trình đầu tư vào cơng trình xây dựng đất như: -Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất -Chi phí phá dỡ dọn dẹp mặt -Chi phí xây dựng -Chi phí lãi vay -Chi phí khác có liên quan -Lợi nhuận nhà thầu xây dựng -… Ước tính giá trị BĐS Giá trị thặng dư Giá mua BĐS Chi phí có liên quan Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư Chi phí có liên quan ❖Phí chuyển quyền sử dụng đất ❖Phí đấu giá đất ❖Chi phí lãi vay ❖… Ưu điểm Được sử dụng để đánh giá bất động sản có tiềm phát triển Đây phương pháp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu Có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển bất động sản Nhược điểm Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền Điều kiện áp dụng Áp dụng cho BĐS có tiềm để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng lỗi thời cần phải thay cải tạo) Ví dụ BĐS cần định giá khu nhà xưởng bỏ hoang có diện tích đất 6000 m2 Định giá BĐS biết: ▪Khu vực không phép tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư ▪Mục đích sử dụng tối ưu xác định đầu tư xây dựng nhà liền kề có diện tích đất 120 m2/căn, diện tích xây dựng 250 m2/căn Tỷ lệ đất xây dựng nhà theo dự án 60% ▪Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1.200.000 đ/m2 ▪Chi phí đầu tư cho xây dựng sở hạ tầng bình qn 200.000 đ/m2 cho tồn diện tích đất dự án Ví dụ ▪ Chi phí khác (thiết kế, quản lý dự án, …) 5% chi phí xây dựng chi phí đầu tư sở hạ tầng ▪ Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 30 trđ ▪ Nhà đầu tư ước tính kiếm 20% tổng lợi nhuận cho tổng vốn đầu tư ▪ Tồn chi phí q trình phát triển phải vay ngân hàng lãi suất 10%/năm, thời hạn vay năm ▪ Giá bán nhà: 600 trđ ▪ Chi phí bán nhà: 2% giá bán CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Nêu sở lý luận, nội dung bước tiến hành, ưu nhược điểm, điều kiện áp dụng phương pháp định giá bất động sản Trong phương pháp định giá bất động sản, phương pháp có sở lý luận vững nhất? Vì sao? Khi định giá bất động sản, người ta thường sử dụng phương pháp nào? Vì sao? Trong điều kiện thị trường Bất động sản Việt Nam nay, người ta thường sử dụng phương pháp để định giá bất động sản? Vì sao? Các ngân hàng Việt Nam thường sử dụng phương pháp để xác định giá trị tài sản đảm bảo? Lý do? ... Nguyên tắc khống chế Case Study Cần định giá bất động sản X (500m2) Có so sánh sau: ? ?Bất động sản A: diện tích, nội thất ước tính 50tr, bán với giá 1500tr ? ?Bất động sản B: diện tích, chưa làm giấy... điểm Ưu điểm Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật Là phương pháp thể đánh giá thị trường Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác Nhược điểm Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu... dụng ổn định từ năm 1997, vừa bán với giá 225 trđ Giá đất Nhà nước quy định vị trí 1.200.000 đ/m2, hạn mức đất theo quy định 150 m2 Yêu cầu: Định giá BĐS Phương pháp thu nhập Cơ sở lý luận Các bước