Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị

Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị

BÀI GIẢNG PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

1 Cơ sở xác định giá đất đô thị

1.1 Các văn bản pháp lý của Nhà nước

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

1.1 Các văn bản pháp lý của Nhà nước (tt)

- Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP về việc phân loại và phân cấp quản lý đô thị

- Thông tư liên tịch 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP hướng dẫn thực hiện Nghị định 72/2001/NĐ-CP về việc phân loại và phân cấp quản lý đô thị

- Tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị TCN 82-81 ngày 19/02/1981 về phân loại đường đô thị

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

1.1 Các văn bản pháp lý của Nhà nước (tt)

- Các văn bản liên quan khác như: Bảng giá các loại đất của UBND tỉnh/thành phố, quy định mức đất ở cấp giấy chứng nhận

1.2 Số liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị trong đó gồm:

- Loại vùng, loại đường phố, loại vị trí

- Giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong thời điểm định giá

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO

PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

2 Trình tự, phương pháp xác định giá đất đô thị.

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị định giá.

Định vị đô thị cần định giá dựa vào:

- Nghị định 72/2001/N Đ-CP và thông tư liên tịch 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP hướng dẫn thực hiện về việc phân loại và phân cấp quản lý đô thị

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP và 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và thông tư 145/2007/BTC hướng dẫn thực hiện NĐ

- Căn cứ vào loại đô thị, ta tìm được khung giá chuẩn phù hợp cho đô thị cần định giá

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

GTĐ67,5

GTT0,400

GTĐ42,5

GTT0,150

GTĐ30,0

GTT0,120

GTĐ19,5

GTT0,050

GTĐ13,35

GTT0,030GTĐ6,7

Ví dụ: Thành phố Vinh là đô thị loại 2

ta có ma trận khung giá chuẩn theo

8.600

4.450 2.300 1.510

2.560 1.970 1.580 1.020

1.080 980 590 310

460 390 230

170

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN

LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trường tại thời điểm xác định giá.

* Xác định chỉ tiêu điều tra

+ Đô thị đặc biệt và loại I: 100 lô 1 lô

+ Đô thị loại II: 80 lô 1 lô

+ Đô thị loại III: 60 lô 1 lô

+ Đô thị loại IV: 40 lô 1 lô

+ Đô thị loại V: 20 lô 1 lô

* Bố trí mạng lưới điều tra bằng cách chọn điểm theo từng tuyến

đường trên bản đồ địa chính 1/500 - 1/1000 (hay giải thửa 1/5.000 - 1/10.000) và chọn đơn vị cơ sở điều tra theo các ô phố.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG,

VỊ TRÍ

Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị

trường tại thời điểm xác định giá (tt)

* Tiến hành điều tra

- Điều tra trực tiếp theo mạng lưới điểm

- Điều tra từ văn phòng thuế trước bạ, phòng TNMT, cán bộ

địa chính phường, thị trấn.

Chú ý: + Tiến hành theo phương pháp cuốn chiếu, điều tra

theo từng tuyến đường, từng ô phố theo khoảng cách từ

300-500m Sắp xếp số liệu điều tra theo từ đầu tuyến đường

đến cuối tuyến đường theo từng chuỗi số

+ Điều tra về mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng cũng tiến hành điều tra theo ô phố, đoạn đường phố.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN

LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại vùng, loại đường và vị trí đất đô thị.

* Phân vùng đô thị

- Khu trung tâm đô thị: Mật độ dân số đông đúc, mật

độ xây dựng cao, cơ sở hạ tầng đồng bộ

- Khu cận trung tâm : Mật độ dân số trung bình, mật

độ xây dựng vừa phải, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ

- Khu ven đô: Khu vực đang đô thị hóa có dân số và tốc

độ xây dựng phát triển nhanh, cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN

LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường

- Điều kiện sống được thể hiện bằng mức độ thoả mãn các trang bị cơ sở

hạ tầng (kỹ thuật và xã hội)

- Yếu tố kỹ thuật (cấp đường kỹ thuật).

Trong việc hình thành các loại đường do các yếu tố tác động đến khả năng sinh lời không giống nhau, theo kinh nghiệm trọng số các yếu tố thường chia theo tỉ

lệ sau:

+ Điều kiện sinh lợi: 70-75%.

+ Thoả mãn cơ sở hạ tầng kỹ thuật 20-25% trong đó cấp đường 4-5%

+ Thoả mãn cơ sở hạ tầng xã hội 3-5%

+ Môi trường sống 1-2%

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường (tt)

Thang điểm có thể xác định như sau:

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường (tt)

Thang điểm có thể xác định như sau:

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

*Phân loại đường (tt)

Thang điểm có thể xác định như sau:

Cơ sở hạ tầng xã hội

Chỉ thỏa mãn nhu cầu cần thiết 2

Môi trường tự nhiên

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Thang điểm có thể xác định như sau:

Điều kiện sinh lợi thích hợp nhất

Tổng hợp các điểm của tất cả nguồn điều tra theo

tuyến đường trong từng khu vực và căn cứ vào

thang điểm của các loại đường để phân loại đường

phố

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bảng các tiêu chuẩn phân loại đường phố

Thang phân loại Điều kiện Sinh lợi Cơ sở HT kỹ thuật Cơ sở HT xã hội đường Cấp

Loại 1 80-100%

giá TB cao nhất

80-100%

thỏa mãn yêu cầu

80-100%

thỏa mãn nhu cầu

Quốc lộ và liên khu vực

Loại 2 60-80% 60-80% 60-80% Khu vực Loại 3 40-60% 40-60% 40-60% Phán KV Loại 4 <40% <40% <40% Nơi bán

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN

LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại vị trí

- Vị trí 1: Vị trí mặt tiền của loại đường

- Vị trí 2: Ngõ có mặt đường rộng ô tô con đi được

- Vị trí 3: Xe 3, 4 bánh không vào được, các điều kiện sinh hoạt khác bình thường

- Vị trí 4: Xe 3, 4 bánh không vào được, các điều kiện sinh hoạt khác yếu kém

Giá đất và điều kiện thương mại giảm ở vị trí 2 và giảm hẳn ở vị trí 3, 4

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bước 4: Xác định bảng giá đất và lập bản đồ giá đất đô thị

* Xác định bảng giá đất: Giá đất của lô đất

trong từng vùng tương ứng với tuyến đường

và có vị trí được xác định theo công thức sau:

-PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Lập bảng giá đất đô thị

Loại đường phố

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN

Ví dụ: Hà Nội giá tối đa 42,5 triệu đồng/m2, nhưng giá điều tra 65 triệu đồng/m2 thì K= 1,52 Vậy chưa vượt quá quy định chấp nhận được

- Nếu không thoả mãn điều kiện nêu trên thì cần phải xin ý kiến của cấp có thẩm quyền phê duyệt Hoặc điều tra mật độ dày hơn cho chính xác

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Lập bản đồ giá đất đô thị

Căn cứ vào bảng giá đất đã được xét duyệt tiến hành lập bản đồ đất

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

(Việt Nam - Thụy Điển)

1 Nguyên tắc, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp

và tìm mối liên hệ giữa chúng để đưa ra các hệ số về giá trị

1.2 Phạm vi áp dụng

- Được áp dụng tốt nhất cho các BĐS dân dụng (nhà ở)

và đất trống trong các khu vực dân cư và thương mại

- dịch vụ, bởi vì các BĐS này thường được mua bán khá phổ biến và giữa chúng rất dễ dàng trong việc so sánh

- Thường ít khi áp dụng đối với đất đai là khu công nghiệp, mục đích công cộng vì chúng rất khó so sánh

1.3 Yêu cầu

- Những BĐS dùng để so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự như BĐS cần định giá

- Trường hợp một số khác biệt của BĐS dùng để so sánh có thể điều chỉnh cần thiết để làm cho giá BĐS

so sánh gần ngang bằng với giá trị BĐS cần định giá

- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán BĐS mà giá của nó được thoả thuận trên cơ sở giá thị trường

2 Nội dung trình tự các bước thực hiện phương pháp

• Bước 1: Xác định BĐS cần định giá và các quyền của

chủ sở hữu đối với chúng

- Xác định mục đích của việc định giá (tính thuế, đền bù, cho thuê, góp vốn bằng giá trị của đất, thế chấp hoặc tìm ra 1khung giá hợp lý cho đất đô thị…)

- Xác định vị trí, số nhận dạng BĐS cần định giá, chủ sở hữu chúng và các quyền cơ bản của người sở hữu đối với BĐS đó

• Bước 2: Khảo sát sơ bộ và lên kế hoạch

định giá

- Xác định chi tiết, cụ thể những thông tin nào cần thiết phải thu thập?

- Nguồn cung cấp thông tin?

- Ai là người đi điều tra, thu thập thông tin?

Bước 3: Thu thập và phân tích số

* Qui mô diện tích thửa đất: Kích thước, diện tích thửa đất

* Diện tích XD và sử dụng nhà; năm XD nhà; số năm đã

sử dụng của ngôi nhà; chất lượng công trình nhà hiện còn; mục đích sử dụng chính của BĐS…

b Đối với đất trống

* Vị trí

* Kết cấu và kích thước mặt đường, ngõ

* Qui mô diện tích

* Kích thước thửa đất

* Hình thể thửa đất

* Qui hoạch sử dụng đất

* Tính chất pháp lý đối với sử dụng thửa đất

* Môi trường, an ninh

* Thời gian chuyển nhượng

* Giá chuyển nhượng

3.2 Điều tra thẩm định số liệu thị trường

- Các thông tin thu thập đều phải được điều tra thẩm định

- Tiến hành điều tra thực địa, hay phỏng vấn trực tiếp người sở hữu sử dụng BĐS hay người môi giới

- Nội dung các yếu tố: Địa chỉ; vị trí; hiện trạng sử dụng BĐS, diện tích khuôn viên; diện tích xây dựng; cơ sở hạ tầng; tình hình xã hội; mức độ ô nhiểm môi trường; tình trạng pháp lý; quy hoạch; giá bán BĐS …

3.3 Các nguồn cung cấp dữ liệu mua bán

- Cơ quan địa chính

3.4 Phân tích số liệu thị trường

3.4.1 Xác định giá thị trường nhà

Muốn xác định được giá đất trên thực tế, phải tách giá thị trường nhà khỏi giá thị trường của BĐS (nhà + đất),

vì vậy phải xác định giá thị trường nhà

Nội dung và phương pháp xác định:

- Lập bảng giá thành XD theo giá Nhà nước cho từng cấp nhà

- Lập bảng giá thành XD theo giá thị trường cho từng cấp nhà

3.4.2 Xác định giá đất

Đất đai có 3 đặc trưng:

- Cố định về vị trí

- Hữu hạn về số lượng diện tích

- Không giống nhau khi đem chúng ra so sánh

Vì vậy, muốn xác định giá một thửa đất bất kỳ, thì đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá của thửa đất đó

a Xác định mức độ ảnh hưởng

của yếu tố vị trí đến giá đất

- Chọn những cặp mẫu BĐS có vị trí khác nhau Các yếu

tố khác như: Hình thể, diện tích, kích thước, hướng, pháp lý,…của các cặp mẫu là tương tự giống nhau

- Sau đó tiến hành so sánh BĐS có các vị trí khác nhau trong ngõ với BĐS có vị trí mặt tiền

- Phân tổ và xác định các nhóm BĐS theo: Kích thước bề rộng mặt ngõ; chiều sâu của ngõ; kết cấu mặt ngõ

Công thức xác định giá trị hệ số ảnh hưởng của yếu tố vị trí

Trường hợp vùng đã quy hoạch ổn định thì tính theo

bề rộng mặt đường (3,5m; 5,5m; 7,5m; 10,5m…)

• Chiều sâu của ngõ

Vị trí các BĐS trong ngõ được chia chi tiết theo chiều dài của ngõ cụ thể:

• Kết cấu mặt đường/ngõ

Yếu tố này thường phân loại đường/ngõ:

- Không có nhựa đường (đất, đá…)

b Công thức xác định giá trị hệ số ảnh hưởng của yếu tố hình thể

• Hình thể của lô đất được phân thành 3 loại:

c Công thức xác định giá trị hệ số

ảnh hưởng của yếu tố qui mô thửa đất

- Chọn các cặp mẫu BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau, trừ yếu tố về quy mô diện tích là khác nhau

- Xác định diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất (căn cứ vào quy hoạch hoặc diện tích đủ để cấp giấy CNQSD đất)

- Phân tổ các nhóm quy mô về diện tích thửa đất: Đưa ra quy mô BĐS có diện tích chuẩn và các nhóm BĐS có các quy mô diện tích khác nhau

• Phương pháp xác định yếu tố quy mô.

Xác định quy mô diện tích chuẩn trong vùng (nhóm quy

mô diện tích chuẩn)

Ví dụ: Nhóm 1: dưới 40m2

Nhóm 2: 40m2 – 60m2Nhóm 3: Trên 60m2

(Nhóm 2 có cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn)

Tính toán hệ số:

G |S (1- J)|

K (QMDT) =

G (Sc)

• Yếu tố môi trường

Nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như hệ số vị trí, qui mô…

e Tính giá đất chuẩn trên thị

- Số liệu thu thập chỉ nên chọn những vụ mua bán diễn

ra 2 - 3 năm lại đây

- Qui đổi giá trị chuyển nhượng tất cả BĐS về cùng một thời điểm của năm phân tích

• Điều kiện thực hiện việc chuyển đổi giá trị

- Phải chọn những cặp mẫu BĐS tương tự nhau, tức là những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về mặt thời gian là khác nhau

- Công thức tính hệ số quy đổi:

G năm phân tích (năm hiện tại)

K (QĐ) =

-G năm điều tra (năm bán trước đây)

• Công thức tính giá đất chuẩn

G (đtt)

G (đc) = - Ki (i= 1-n)

S (m2)Trong đó: - G (đtt): là giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường

- S: diện tích thửa đất (m2)

- Ki (i= 1-n) là hệ số ảnh hưởng giá chuyển nhượng đất trên thực tế như: vị trí, diện tích, kích thước, hình thể thửa đất, pháp lý, hướng nhà, điện, nước, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất…

Bước 4: Khoanh vùng giá trị

4.1 Nguyên tắc khoanh vùng giá trị

Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm yếu tố sau đây:

+ Mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng

+ Mức độ thu nhập của người dân trong vùng

+ Giá cho thuê BĐS

- Trường hợp BĐS có 2-3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của BĐS đó để khoanh vùng sao cho phù hợp

4.3 Phương pháp khoanh vùng giá trị

• Xác định giá trị cơ sở của mỗi vùng Giá này do thị trường quy định và gọi đó là giá chuẩn

• Từ kết quả xác định được giá chuẩn cho vùng, sau đó xác định ranh giới vùng giá trị

• Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị Nội dung kiểm tra:

- Giá bán của BĐS

- Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS

- Những sự điều chỉnh liên quan tới giá trị của BĐS

4.4 Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

• Tham khảo giá đất của tỉnh; Kết quả tính toán sơ bộ giá đất từ các BĐS phân bố trong vùng; Điều tra thực tế để xác định ranh giới thửa và tiến hành khoanh vùng sơ bộ

• Sử dụng bản đồ địa chính hoặc bản đồ địa hình để thực hiện các vùng giá trị

• Nguyên tắc đánh mã số vùng giá trị theo đánh số thửa trên bản đồ địa chính

Ví dụ: Sử dụng mã số thành phố, quận và phường như: 02.101.14 sau đó đánh số tiếp theo thứ tự 1,2 của từng vùng giá trị

4.5 Khoanh vùng chính thức trên bản đồ

- Trên cơ sở khoanh vùng sơ bộ, căn cứ kết quả tính toán giá trị của từng thửa đất phân bố trên tất cả các tuyến đường chính để khoanh vùng chính thức

- Thực tế nhiều khi mức giá chuẩn giữa vùng nọ vùng kia không có sự chênh lệch nhiều, gần tương tự nhau và chúng lại nằm liền kề nhau thì có thể gộp vùng giá trị

Ví dụ: Giá trung bình 1m2 vùng 4 = 2.500.000đ

Giá trung bình 1m2 vùng 5 = 2.600.000đ Vậy: Giá trung bình 1m2 vùng 4 và 5 = 2.550.000đ

Bước 5: Xây dựng mô hình định giá

- Xác định mô hình định giá tức là tìm được giá chuẩn cho từng vùng

- Giá chuẩn của mỗi vùng giá được xác định là giá của những BĐS có các yếu tố được xem là chuẩn nhất (có vị trí là mặt tiền, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, hướng tốt, đường nhựa…)