Áp dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (map price) ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận đống đa thành phố hà nội

MụC LụC LờI Mở ĐầU CHƯƠNG 1: CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá §ÊT 1.1 Bản chất giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.1 Bản chất giá đất 1.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Căn nguyên tắc định giá 1.2.1 Căn định giá 1.2.2 Nguyên tắc định giá 1.3 Các phương pháp định giá ®Êt 12 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 12 1.3.2 Phương pháp chi phí (hay gọi phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) 14 1.3.3 Phương pháp vốn hóa .23 1.3.4 Phương pháp thặng dư (Phương pháp phát triển lý thuyết, phương pháp giá trị lại) 25 1.4 Khái niệm cần thiết xây dựng đồ giá đất (Map price) 26 1.4.1 Khái niệm đồ giá đất 26 1.4.2 Sù cÇn thiÕt xây dựng đồ giá đất 26 1.5 Quy trình xây dựng đồ giá đất .28 CHƯƠNG 2: ứNG DụNG XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT QUậN ĐốNG ĐA THàNH PHố Hà NộI 29 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xà hội, công tác xây dựng quản lý quy hoạch đô thị quận quËn §èng §a 29 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 29 2.1.2 Đặc điểm kinh tế 30 2.1.3 Đặc điểm xà hội .30 2.1.4 Công tác xây dựng quản lý quy hoạch đô thị quận 31 2.2 Thực nghiệm xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố Hà Nội 32 2.3 Đánh giá công tác xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa 52 2.3.1 Những kết đạt 52 2.3.2 H¹n chÕ nguyên nhân 53 CHƯƠNG 3: Đề XUấT MộT Số GIảI PHáP NHằM TRIểN KHAI CÔNG TáC XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT TạI Hà NộI .55 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới 55 3.2 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác xây dựng đồ giá đất 56 3.3 KiÕn nghÞ 58 KÕT LUËN 60 TàI LIệU THAM KHảO 61 danh mục bảng, hình ảnh Bảng 1: Cơ cấu sử dụng ®Êt ë 31 Bảng 2: Đơn giá xây cho loại cấp nhà theo giá thị trường 35 Bảng 3: Bảng tính chi tiết giá trị lại công trình 36 Bảng 4: Bảng hệ số ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị đất thị trường phường Nam Đồng 38 B¶ng 5: B¶ng hƯ sè ¶nh h­ëng cđa yếu tố diện tích đến giá trị đất thị tr­êng ph­êng Nam §ång 39 B¶ng 6: B¶ng hƯ sè ảnh hưởng yếu tố mặt tiền đến giá trị đất thị trường phường Nam Đồng 40 B¶ng 7: B¶ng hệ số ảnh hưởng yếu tố chiều sâu đến giá trị đất 41 Bảng 8: Bảng hệ số ảnh hưởng yếu tố an toàn pháp lý đến giá trị đất thị trường phường Nam Đồng 42 Bảng 9: Bảng giá đất dự kiến khoanh vùng sơ địa bàn phường Nam Đồng 44 Bảng 10: Bảng giá đất sau khoanh vùng thức địa bàn phường Nam §ång 44 Bảng 11: Đặc điểm mảnh đất số X ngách 111 ngõ Xà Đàn phố Xà Đàn 46 Bảng 12: Bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với giá trị nhà .49 Bảng 13: Thông tin bất động sản so sánh dùng để kiểm tra kết định giá với bất động sản số X ngách 111 ngõ Xà Đàn phố Xà Đàn .49 ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận §èng §a 29 ¶nh 2: Bản đồ hành phường Nam Đồng quận Đống Đa 34 ảnh 3: Bản đồ giá ®Êt vïng thuéc ph­êng Nam §ång quËn §èng §a 51 LờI Mở ĐầU Lý lựa chọn đề tài Bước sang kỷ mới, kinh tế nước ta đà có Bước ngoặt trình phát triển, đặc biệt từ nhËp WTO Cïng víi sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển định Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản đời với hình thức kinh doanh ngày đa dạng phong phú Bên cạnh tác động tích cực thị trường bất động sản tồn nhiều hạn chế tính minh bạch không cao, thiếu thông tin hoạt động có biểu vượt tầm kiểm soát Nhà nước Các quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm Sự biến động bất thường giá bất động sản (đặc biệt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sốt đất đai tình trạng đóng băng thị trường chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Chính sốt đà đẩy giá bất động sản lên cao làm giá đất Việt Nam trở nên đắt đỏ hết Giá bất động sản cao so với khả toán cá nhân, tổ chức, làm cho giao dịch bất động sản trở nên khó khăn, chậm chạp nguyên nhân gây nên tình trạng đóng băng, ảm đạm thị trường bất động sản, ảnh hưởng không tốt đến kinh tế Vậy, Giá bất động sản Việt Nam nằm mức hợp lý? Đó câu hỏi nhiều nhà đầu tư, ngân hàng cho vay vốn chấp bất động sản nỗi trăn trở quan quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Để giải vấn đề này, biện pháp cần thiết phải xây dựng đơn giá đất thị trường phù hợp để áp dụng cho việc định giá bất động sản xác khách quan Điều mặt góp phần xây dựng hệ thống sở liệu giá đất cập nhật, bổ sung đảm bảo xác để làm sở vững cho định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trường bất động sản Mặt khác, góp phần định hướng thị trường bất động sản phát triển hướng, minh bạch giảm thiểu tối đa thiệt hại tình trạng thiếu thông tin gây Xuất phát từ vấn đề nhóm sinh viên đà chọn đề tài: "áp dụng phương pháp định giá đất xây dựng đồ giá đất (MAP PRICE) ứng dụng xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội làm đề tài nghiên cứu khoa học năm 2009 2 Mơc tiªu nghiªn cøu Nghiªn cøu đề tài nhằm đạt mục tiêu sau: - Thứ nhất, làm rõ sở lý luận phương pháp định giá đất để xây dựng đồ giá đất (Map price) - Thứ hai, ứng dụng xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội - Thứ ba, đề xuất số giải pháp nhằm triển khai công tác xây dựng đồ giá đất Thành phố Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu giao dịch bất động sản đặc biệt loại nhà dân cư (bao gồm đất công trình đất), với số hình thức giao dịch thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, diễn phạm vi địa bàn quận Đống Đa Thành phố Hà Nội từ năm 2008 đến tháng năm 2009 Phương pháp nghiên cứu Trên sở tảng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng vật lịch sử, đề tài sử dụng tổng hợp hệ thống phương pháp nghiên cứu cụ thể từ khâu thu thập xử lý thông tin, phân tích tổng hợp kết nghiên cứu Một số phương pháp tiếp cận chuyên biệt sử dụng nghiên cứu: - Khảo cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu tư liệu thứ cấp sưu tập, nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hóa nội dung đà nghiên cứu có liên quan, kế thừa khai thác thông tin tư liệu sẵn có, tổng hợp rút kết luận nghiên cứu - Thu thập thông tin định lượng: Đề tài tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thông tin định lượng giá bất động sản địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội - Phương pháp phân tích: Các số liệu thông tin định lượng tổng hợp dựa công cụ phân tích thống kê chuyên dụng với hỗ trợ máy tính phần mềm chuyên dụng SPSS EXCEL Kết cấu đề tài Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận phương pháp định giá đất Chương 2: ứng dụng xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất số giải pháp nhằm triển khai công tác xây dựng đồ giá đất Thành phố Hà Nội CHNG CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT 1.1 Bản chất giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.1 Bản chất giá đất Đất đai đời hình thành với sù ph¸t triĨn cđa ng­êi Cïng víi sù ph¸t triĨn cđa kinh tÕ x· héi ®Êt ®ai ®ãng vai trò ngày quan trọng Từ việc làm rõ chất giá trị giá đất đai ngày trở nên quan trọng Thứ nhất, quan hệ đất đai không dừng lại quan hệ đơn bề mặt diện tích đất đai, mà bao gồm công trình gắn liền với đất đai khả sinh lợi đất đai trước mắt lâu dài Do vậy, giá trị đất đai hiểu bao gồm giá trị thân đất đai giá trị yếu tố với khả sinh lợi chủ sở hữu Vậy giá trị giá đất đai bắt nguồn từ đâu? Theo nhà kinh tế giá trị giá đất đai định địa tô, C MAC cho giá đất địa tô tư hoá Vậy địa tô gì? Theo W.Petty địa tô phần giá trị nông sản phẩm sau đà trừ chi phí sản xuất Về thực chất địa tô phần giá trị dôi tiền lương chi phí vật chất cho sản xuất, tức sản phẩm lao động thặng dư Ông cho bán ruộng đất bán quyền nhận địa tô Vì vậy, giá đất đai địa tô định David Ricardo cho đất đai canh tác hạn chế, độ màu mỡ đất đai giảm sút dân số tăng nhanh làm cho khan tư liệu sinh hoạt phổ biến xà hội Điều buộc người phải canh tác đất đai xấu Vì canh tác đất đai xấu nên giá trị nông sản phẩm hao phí lao động đất đai xấu định Khi nơi đất tốt trung b×nh ng­êi víi cïng møc chi phÝ sÏ thu lượng sản phẩm lớn so với đất đai xấu Khoản chênh lệch trả cho địa chủ gọi địa tô Theo C Mac nông nghiệp xà hội tư có ba giai cấp địa chủ, nhà tư kinh doanh ruộng đất công nhân nông nghiệp Các nhà tư kinh doanh muốn thu lợi nhuận bình quân nhiên đất đai lại tay địa chủ Điều đòi hỏi họ phải thuê ruộng đất từ nhà địa chủ Vì vậy, lợi nhuận bình quân nhà tư phải thu thêm phần giá trị thặng dư dôi ngoài, tức lợi nhuận siêu ngạch Khoản lợi nhuận siêu ngạch họ phải trả cho chủ ruộng đất hình thức địa tô tư chủ nghĩa Vậy, địa tô phần giá trị thặng dư lại sau trừ phần lợi nhuận bình quân nhà tư kinh doanh ruộng đất Cũng theo C.Mac địa tô chia thành hai loại: địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch phần lợi nhuận dôi lợi nhuận bình quân Nó bao gồm địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch thu sử dụng mảnh đất có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi, gần đường giao thông Còn địa tô chênh lệch thu từ việc đầu tư vào đất đai Phần rơi vào túi nhà tư Địa tô tuyệt đối địa tô thu từ việc sử dụng đất đai ứng với tỉ suất giá trị thặng dư khác ngành sản xuất khác có cấu tạo hữu tư khác Lý luận địa tô chênh lệch cho việc đánh giá phân loại đất đưa sách giá cách phù hợp Giá đất thị trường: giá bán quyền sử dụng đất mảnh đất thực phù hợp với khả người bán quyền sử dụng đất người mua quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường số tiền VNĐ tính đơn vị diện tích đất hình thành từ kết giao dịch thực tế mang tính phổ biến người cần chuyển nhượng người muốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng yếu tố tăng giá đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống; Để tính đơn giá đất ta có công thức sau: Giá đất Đơn giá đất = Diện tích Đối với mảnh đất cụ thể, để biết giá ta cần định giá toàn mảnh đất đơn vị tiền tệ đà biết diện tích mảnh đất Song thị trường, mảnh đất có diện tích khác nhau, để xác định giá chung thị trường phải xem xét giá đơn vị diện tích Vậy xác định đơn giá đất thị trường xác định giá đất thị trường, xong việc xác định giá thị trường mảnh đất cụ thể đó, mà xác định giá trị thị trường đất đai khu vực thị trường định, khoảng thời gian định 1.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đền đặc điểm tự nhiên đất an toàn pháp lý quyền sử dụng đất Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên đất bao gồm: vị trí, hình dạng, kích thước mặt tiền đất, kích thước chiều sâu đất, diện tích đất, loại đất; yếu tố an toàn pháp lý quyền sử dụng đất bao gồm bảo đảm Nhà nước người sử dụng đất việc thực quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, bảo lÃnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Trong đô thị, có đất tương tự tất yếu tố trừ vị trí, đất có vị trí đáp ứng nhiều mục đích khác nhau, tạo điều kiện đem lại nhiều thu nhập cho người sử dụng đất giá đất lớn Mức độ ảnh hưởng giá đất phụ thuộc vào việc sử dụng đất, tập quán sử dụng đất sở thích bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc điểm kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất Một kích thước diện tích đất tối ưu thoả mÃn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ngoài đặc điểm tự nhiên đất yếu tố an toàn pháp lý quyền sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất, hay nói cách khác phụ thuộc vào loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy định pháp luật hay không 1.1.2.2 Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết sở hạ tầng bên đất Quy hoạch sử dụng đất chi tiết sở hạ tầng bên đất yếu tố không ảnh hưởng đến giá đất đất mà ảnh hưởng đến giá nhiều đất Mức độ ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất chi tiết giá đất khu vực lập quy hoạch phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất xác định quy hoạch sử dụng đất tiến độ thực quy hoạch Còn mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng giá đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện tính đồng sở hạ tầng khu vực 1.1.2.3 Nhóm yếu tố tâm lý, xà hội môi trường Các yếu tố tâm lý, xà hội môi trường yếu tố mang tính phổ biến, ảnh hưởng chúng đến giá đất khác nhau, tùy thuộc vào phong tục, tập quán trình độ nhận thức người dân địa phương Cùng tượng, đặc điểm gắn với đất người dân địa phương khác có quan niệm khác từ mà có khác biệt giá đất vùng Một đất bán với giá cao thấp giá thị trường quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống môi trường xung quanh Yếu tố xà hội ảnh hưởng đến giá trị đất đai phải kể đến vấn đề liên quan đến dân số, gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu đất đai, bất động sản tăng từ giá trị đất đai tăng; thay đổi cấu dân sốảnh hưởng đến nhu cầu đất đai làm thay đổi giá trị đất đai Sự tăng trưởng phát triển kinh tế ảnh hưởng đến phát triền thị trường đất đai giá trị đất đai 1.1.2.4 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường Tương quan cung cầu đất thị trường: Trên thị trường, tương quan tổng cung tổng cầu thường trạng thái không cân bằng, thiếu hụt tổng cung tổng cầu đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến giá hàng hóa Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm; tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng Trong thị trường đất đai, cung đất đai chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố: phát triển sở hạ tầng, luật pháp sách Nhà nước (chính sách giao đất, cho thuê đất, quy hoạch phát triển đô thị Nhà nước); cầu đất đai chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố: tăng trưởng dân số, nhu cầu thay ®ỉi vỊ tÝnh chÊt vµ mơc ®Ých sư dơng ®Êt, thay đổi việc làm thu nhập, tốc độ đô thị hóaBất kì thay đổi yếu tố làm ảnh hưởng tới lượng cung lượng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển giá cân thị trường thay đổi Chính sách, pháp luật đất đai: Sự thay đổi sách, pháp luật đất đai hay bất động sản quốc gia nhằm hướng tới mục tiêu điều tiết thị trường bất động sản thông qua việc điều chỉnh giá chúng thị trường Các sách tác động trực tiếp đến giá đất bao gồm: Chính sách tài đất đai, sách tín dụng đầu tư hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, sách hưởng lợi áp dụng người sử dụng đất, sách thuế việc sử dụng đất kinh doanh bất động sản có quyền sử dụng đất Một sách nêu thể chế hóa quy định pháp luật phù hợp với yêu cầu sống, có tác dụng điều tiết giá đất thị trường theo chiều hướng tích cực ổn định, thị trường quyền sử dụng đất phát triển; ngược lại không phù hợp làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng 1.2 Cắn nguyên tắc định giá 1.2.1 Căn định giá 1.2.1.1 Căn vào yếu tố trình lao động để tạo nên bất động sản: Đây để định giá bất động sản dựa chi phí tạo bất động sản như: Lao động (lao động trực tiếp lao động gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất nguyên, nhiên vật liệu tạo bất động sản đất xi măng, sắt thép, gạch) thân đất đai quy mô, vị trí mảnh đất 1.2.1.2 Căn vào thay đổi kinh tế: Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo hai hướng (tích cực tiêu cực) gồm thay đổi sách đất đai nhà ở; biến động thị trường bất động sản; thay đổi nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần người dân; thay đổi thị hiếu người tiêu dùng 1.2.1.3 Căn vào phù hợp đóng góp bất động sản vào khu vực như: Sự thống mục đích sử dụng mục đích đầu tư; phù hợp phận cấu thành bất động sản bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh; đóng góp bất động sản làm tăng giá trị bất động sản xung quanh 1.2.1.4 Căn vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản: Giá trị nhà giá trị đất tạo nên giá trị bất động sản bao gồm quy mô, hai bất động sản có diện tích nhau, bất động sản có mặt tiền lớn giá trị bất động sản cao hơn, bất động sản có mặt tiền giá trị thấp bất động sản vị trí có nhiều mặt tiền, vị trí, quyền lợi pháp lý bất động sản; đảm bảo tính cân phận cấu thành tạo nên bất động sản 1.2.1.5 Căn vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: Giá trị thị trường bất động sản giá trị lợi ích tương lai bất động sản 43 ảnh 3: Bản đồ giá đất vùng thuộc phường Nam Đồng quận Đống Đa f Kiểm tra, đánh giá hiệu phương pháp * Kiểm tra kết định giá: Thu thập tổng hợp thông tin giá bán giá rao bán thực địa phương tiện thông tin đại chúng (báo chí Internet) năm 2008 ba tháng đầu năm 2009 So sánh giá đất đà bán rao bán năm 2008 với giá đất xác định phương pháp so sánh giá bán: Kết so sánh cho thấy mức chênh lệch hai loại giá 11,52% Như vậy, so với mục tiêu mà đề tài đặt kết định giá đất nêu bảng 10 đảm bảo sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường Dựa quy trình xây dựng đồ giá đất, nhóm nghiên cứu đà lựa chọn địa bàn thí điểm để xây dựng đồ giá đất phường Nam Đồng - phường trung tâm quận với giao dịch diễn đa dạng mang tính đại diện lớn Quy trình xây dựng đồ giá đất phường khác tiến hành tương tự cuối tổng hợp lại để đồ giá đất toàn quận Đống Đa 43 44 2.3 Đánh giá công tác xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa 2.3.1 Những kết đạt Sau tiến hành xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa nhóm nghiên cứu đà xây dựng khung giá đất cho số khu vực thuộc địa bàn phường Nam Đồng sát với giá thực tế đà chuyển nhượng thị trường đạt mục tiêu nghiên cứu đà đề Kết hoạt động thị trường nhà dân cư địa bàn quận Đống Đa năm qua hoạt động sôi năm vừa qua thị trường bất động sản nước ta có chiều hướng xuống chí có thời điểm đóng băng có dấu hiệu ấm dần lên giai đoạn đầu năm 2009 Việc áp dụng đơn giá đất thị trường nhằm tạo thuận lợi cho việc quản lý Nhà Nước, góp phần làm giảm tính phức tạp việc thực chức quản lý Nhà Nước đất đai quan Nhà Nước Giá đất sử dụng để thực chức quản lý Nhà nước liên quan đến đất đai thực nghĩa vụ tài đất đai tổ chức cá nhân sử dụng đất Nhà Nước, để thực đền bù giải phóng mặt Tóm lại, việc xây dựng đồ áp dụng đơn giá đất thị trường phục vụ cho công tác định giá đất cho hoạt động kinh tế khác để phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà Nước đất đai, hay đơn giản để biết giá thị trường, phục vụ cho công tác nghiên cứu tìm hiểu thị trường đất đai, bất động sản Với mục đích cụ thể, đòi hỏi việc tiến hành xây dựng áp dụng đơn giá đất thị trường khác phù hợp với yêu cầu vai trò chức khác mục đích cụ thể Và phải lưu ý đến tính trễ thời gian việc áp dụng đơn giá đất thị trường để có điều chỉnh hay biện pháp cần thiết phù hợp với yêu cầu mục đích định giá đà định 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân a Hạn chế Quy mô điều tra nhỏ, chưa rộng dừng lại địa bàn phường Do hạn chế nhóm nghiên cứu vấn đề lớn, đòi hỏi có nhiều thời gian, cần quan tâm giúp đỡ ban ngành liên quan Trang thiết bị kĩ thuật sử dụng thô sơ, sử dụng phần mềm hỗ trợ đơn giản việc ứng dụng thành tựu công nghệ thông tin hỗ trợ công tác xây dựng đồ giá hạn chế mặt trình độ Thời điểm đề tài nghiên cứu lại rơi vào thời điểm thị trường bất động sản có nhiều biến động không tránh khỏi tác động thị trường nên mức giá đất 44 45 số vùng thực tế có mức chênh lệch Mặc dù số liệu điều tra giao dịch đà xảy thị trường yếu tố khách quan thị trường bất động sản năm 2008 bị đóng băng, thị trường xuống nên tính ổn định nên điều ảnh hưởng lớn đến kết định giá từ làm ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất địa bàn quận Đống Đa Các giao dịch trực tiếp thị trường, bất động sản so sánh chưa thực tương đồng quy mô, diện tích có bất động sản diện tích to có lại nhỏ Còn có nhiều trường hợp người cung cấp thông tin không xác bất động sản chưa nắm rõ đặc điểm, giá trị nhà đất công trình khác đất, không nắm rõ thông tin giá bất động sản thị trường nên việc cung cấp thông tin chưa xác Thông tin nhiều nguồn cung cấp nên phải lựa chọn thông tin xác Việc tiếp cận với nguồn thông tin xác không đơn giản việc thu thập chúng không khó khăn không Đôi có người không muốn cung cấp thông tin, chí số tình người cung cấp thông tin đòi hỏi phải có giấy giới thiệu Vì giá thị trường luôn có biến động nên để sử dụng đồ giá đất phải update (cập nhật) biến động giá thị trường, bổ sung liên tục (sáu tháng lần quý lần) Hơn nữa, đặc điểm tính chất bất động sản vùng, khu vực lại có đặc điểm tính chất khác nên việc thành lập đồ áp dụng cho vùng, khu vực đơn lẻ Đối với vùng phải tiến hành triển khai điều tra riêng tuân theo sở có sẵn b Nguyên nhân Bên cạnh kết đạt công tác xây dựng đồ giá bất động sản có hạn chế gây khó khăn cho công tác xây dựng đồ giá bất động sản đà nêu Vậy đâu nguyên nhân hạn chế đó? Nguyên nhân thứ biến động, bất ổn định thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển vài năm gần nên nhiều thay đổi Giá bất động biến động lớn bị ảnh hưởng nhiều yếu tố khiến cho hoạt động định giá bất động sản khó khăn Định giá bất động sản thời điểm thị trường biến động mạnh, có lúc thời điểm chênh lệch giá lớn giá bất động sản tăng cao giá bất động sản xuống thấp kết định giá không xác Nguyên nhân thứ hai là, thị trường bất động sản nước ta phát triển nên hệ thống thông tin bất động sản chưa công khai, minh bạch rõ ràng gây tốn thời gian cho công tác xây dựng đồ giá 45 46 Nguyên nhân thứ ba, phân vùng khu quy hoạch quy định khung giá đất Nhà nước kéo theo biến động lớn giá khu vực Các sách nhằm lành mạnh hóa phát triển thị trường Bất động sản Nhà nước biện pháp đưa khung giá đất khu vực Nguyên nhân thứ tư, chưa có văn quy định cụ thể hướng dẫn chi tiết xây dựng đồ giá vùng, địa phương Nguyên nhân thứ năm, nhóm nghiên cứu chưa có đầy đủ kinh nghiệm thực tế, dựa vào quan điểm nhận thức từ thực tế nên kết đưa chưa thuyết phục 46 47 CHƯƠNG Đề XUấT MộT Số GIảI PHáP NHằM TRIểN KHAI CÔNG TáC XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT TạI Hà NộI 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Việt Nam có tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Châu á, nhu cầu kiến thiết hạ tầng lại lớn Ngoài ra, ngày xuất nhiều nhu cầu thiết đa dạng nhà ở, điều kiện môi trường làm việc, vui chơi giải trí Điều khẳng định thị trường nhà đất Việt Nam ngày sôi động Sau việc gia nhập WTO, Việt Nam đà thu hút ý quan tâm từ quốc gia giới Các nhà đầu tư nước đà quan tâm nhiều đến thị trường Việt Nam thông qua phát triển kinh tế cao ổn định nhiều năm qua, sóng đầu tư lớn vào Việt Nam đến Mặt khác, nước, nguồn vốn doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dồn vào bất động sản, cần có gắn kết với lĩnh vực tài chính, ngân hàng Các lĩnh vực phát triển mạnh Bản đồ giá giúp cho nhà đầu tư có cách nhìn nhận đánh giá tổng quan giá trị bất động sản, đánh giá thị trường bất động sản cách xác nhanh Việc xây dựng đồ giá Map Price với mục tiêu tạo nên xác cho thị trường làm cho thị trường phát triển ổn định, sở để thành lập số bất động sản cho công ty đầu tư kinh doanh dịch vụ bất động sản, họ tính giá phù hợp cho khoản đầu tư bỏ ra.Từ có phương hướng phát triển thích hợp tương lai Theo ước tính, thị trường bất động sản thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư Ngoài doanh nghiệp nước, vốn đầu tư nước ngày mạnh, chúng khiến cho thị trường Việt Nam ngày thêm nóng Nhằm đón đầu hội phát triển loại hình hậu WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu USD Các quỹ đầu tư nước bắt đầu tìm kiếm hội tham gia vào thị trường, quỹ đầu tư chuyên ngành bắt đầu xuất Một số chuyên gia đà nhận định thị trường Việt Nam đà tiếp tục tăng trưởng 50 năm Hơn nữa, hấp dẫn thị trường lại nằm vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50-100% Vì vậy, thành lập đồ giá đất cần thiết hữu hiệu việc góp phần làm minh bạch hỗ trợ công cụ quản lý thị trường bất động sản thúc đẩy thị trường kinh tế 47 48 phát triển bền vững 3.2 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác xây dựng đồ giá đất Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật: Trong trình xây dựng đồ giá, việc xác định giá đất gặp khó khăn tính pháp lý mảnh đất (chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung riêng ).Vì vậy, Nhà nước cần có giải pháp sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống công tác quản lý sử dụng đất đai Hơn nữa, biến động giá quyền sử dụng đất thị trường chịu tác động quy luật thị trường Sự biến động phổ biến khách quan, Nhà nước dùng biện pháp hành chính, chủ quan, ý chí để điều tiết chúng mà phải thông qua chế, sách đất đai phù hợp với thị trường đặc biệt cọi trọng sách tài đất đai Đồng thời phải thể chế hóa chế, sách văn quy phạm pháp luật tổ chức thực nghiêm sau chúng ban hành Trước văn pháp luật quy định định giá bất động sản Bộ tài ban hành sau giao cho Bộ tài nguyên môi trường Bộ tài nguyên môi trường chưa tiếp cận được, nhập nhằng không rõ ràng gây nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung hoạt động định giá nói riêng Nguồn nhân lực trang thiết bị cung cấp cho nghề định giá bất động sản: Đây vấn đề cần lưu tâm Để đồ giá hoạt động có hiệu cần phải đầu tư trang thiết bị đại - hệ thống máy tính, bảng điện tử, đồ số Đặc biệt nhân lực Theo Luật Kinh Doanh bất động sản nhân viên hoạt động nghề định giá bất động sản phải hoàn thiện kiến thức theo chương trình khung Bộ Xây Dựng yêu cầu phải có chứng hành nghề Công tác đào tạo vấn đề cần bàn tới, đà có nhiều sở đào tạo mở lớp ngắn hạn bồi dưỡng, hoàn thiện kiến thức cho học viên Bên cạnh cở sở có uy tín chất lượng tiềm ẩn sở đào tạo chưa thực đảm bảo chất lượng - đào tạo để lấy chứng Nên Bộ Xây Dựng cần quản lý chặt chẽ công tác đào tạo này, có chất lượng hoạt động nghề định giá nói riêng nghề dịch vụ bất động sản nói chung thực hiệu Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản Việc thu thập thông tin bất động sản so sánh, việc tiếp cận chủ sở hữu bất động sản để lấy thông tin khó khăn Có nhiều cách tiếp cận thông tin việc 48 49 khảo sát ngõ, ngách đòi hỏi tốn nhiều công sức thời gian Và muốn thu lượng thông tin có đủ số lượng chất lượng sau quý tháng lại phải rà soát lại lượt nên yêu cầu phải có mạng lưới hoạt động rộng (các tổ trưởng tổ dân phố, mạng lưới văn phòng môi giới ), phải có kế hoạch triển khai chặt chẽ có hiệu Chỉ thông tin bất động sản thu thập cách xác, đáng tin cậy giúp cho việc định giá xây dựng đồ giá xác Khi có dự báo xác phát triển thị trường bất động sản giá đất trong tương lai Nâng cao vai trò, trách nhiệm quan quản lý Nhà nước: Thị trường bất động sản địa phương giao cho Sở Xây Dựng quản lý rõ ràng yếu kém, rõ vai trò thiếu trách nhiệm quan thời gian vừa qua đà làm ảnh hưởng lớn đến hiệu hoạt động thị trường bất động sản nước ta V× vËy, thêi gian tíi viƯc lùa chän cán có đủ lực chuyên môn, đạo đức vấn đề cấp thiết 3.3 Kiến nghị Nghiên cứu thành lập đồ giá cần có hỗ trợ hợp tác thành phần tham gia thị trường, ban ngành có liên quan để có xác, hiệu cao Việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường khó khăn Để đáp ứng yêu cầu đó, cần có lộ trình cụ thể, phù hợp với đặc điểm tình hình nước địa phương Trong đó, cần đặc biệt coi trọng điều kiện để thực có hiệu phương pháp định đà nêu Những điều là: Nhà nước cần có quan quản lý nhà nước lĩnh vực định giá bất động sản, phương pháp định giá bất động sản để áp dụng thống phạm vi nước Ngoài ra, nên ban hành quy trình khung định giá để định hướng cho nhà định giá tổ chức thực định giá Trong phương pháp định giá bất động sản nói chung giá đất đô thị nói riêng, phương pháp có mặt ưu mặt hạn chế Vì vậy, trước định giá chúng cần phải xác định đối tượng cần định giá, mục đích định giá yêu cầu chất lượng giá bất động sản cần xác định Cần đẩy mạnh quan hệ hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá bất động sản, tăng cường trao đổi tiếp xúc quốc tế lĩnh vực định 49 50 giá, tạo điều kiện để tiếp nhận chuyển giao công nghệ kỹ thuật định giá tiên tiến giới Đẩy nhanh trình lập sàn giao dịch bất động sản Khi có sàn giao dịch vào hoạt động, thông tin hoạt động thị trường đất đai công khai minh bạch, giúp cho thị trường đất đô thị hoạt động hiệu hơn, hạn chế sốt đất Song song với việc bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch phải bắt buộc cá nhân không kinh doanh bất động sản chuyển nhượng, mua bán phải qua sàn giao dịch (hiện khuyến khích) lượng giao dịch chiếm đến 78% số lượng giao dịch thị trường, không kiểm soát giao dịch quan quản lý Nhà nước khoản thuế lớn Tăng cường việc quản lý, kiểm tra giám sát hoạt động kinh doanh, đầu tư thị trường, tránh tình trạng đầu giao dịch ngầm làm hỗn loạn thị trường Công tác xây dựng đồ giá đất công việc khó khăn phức tạp Hơn nữa, vấn đề chưa có tiền lệ, chưa có đề tài liên quan mà có ý kiến quan điểm đơn lẻ mang tính chất hệ thống không cao Vì vậy, việc nhóm nghiên cứu mạnh dạn đề xuất đề tài ý tưởng, bước thời gian nghiên cứu số lượng người tham gia nghiên cứu hạn chế, đề tài nghiên cứu tới đồ giá với chức cung cấp cập nhật thông tin giá đất khu vùc thc mét vïng cđa Thµnh Hµ Néi Chúng đề nghị đề tài nghiên cứu sau vấn đề bổ sung thêm cách xây dựng đồ giá khác nhằm nâng cao hiệu tính minh bạch cho thị trường bất động sản ViƯt Nam 50 51 KÕT LN Theo sù ph¸t triĨn kinh tế, thị trường bất động sản đời, phát triển ngày thể rõ vai trò quan trọng Thị trường bất động sản Việt Nam đời 10 năm, thị trường hoạt động chưa thực ổn định nhiều vấn đề tồn Điển hình tình trạng minh bạch không cao, giao dịch liên quan đến bất động sản diễn hàng ngày với tình trạng thiếu thông tin thông tin không xác dẫn đến giá trị bất động sản có cao, có lại thấp gây nhiều tổn thất cho Nhà nước người tham gia giao dịch Vì yêu cầu cần có giải pháp để tránh thiệt hại đến thị trường bất động sản kinh tế việc xây dựng đồ giá đất Qua thực tế cho thấy đồ giá đất nước ta mới, giai đoạn tìm tòi khám phá Vì sâu nghiên cứu đồ giá Đề tài nghiên cứu xoay quanh mục tiêu là: xây dựng đồ giá đất xác, sát với giá thị trường, dễ dàng sử dụng triển khai rộng hoạt động cách chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu thị trường, góp phần ổn định thị trường bất động sản Việt Nam Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề chất việc xây dựng đồ giá, chất nhân tố tác động đến giá đất, khái niệm cần thiết ưu nhược điểm đồ giá đất, phương pháp định giá đất ỏ đưa lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Đề tài nghiên cứu thực nghiệm ứng dụng xây dựng đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố Hà Nội, đưa kết đạt được, hạn chế nguyên nhân khó khăn, hạn chế công tác xây dựng đồ giá Trên sở lý luận thực nghiệm, nhóm nghiên cứu đà đề xuất số giải pháp kiến nghị để đưa đồ giá sớm vào xây dựng thực tế TàI LIệU THAM KHảO 51 Luật đất đai 2003 - Nhà xuất Chính trị quốc gia; 52 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Luật kinh doanh Bất động sản 2007; Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính Phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản - Bộ Tài Chính 2001; Nguyễn Đình Bồng Nguyễn Thanh Trà Bài giảng quản lý thị trường bất động sản, dùng cho cao học ngành quản lý đất đai, Hà Nội 2002; PGS TS Hoàng Văn Cường Thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây Dựng, năm 2006; PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc Việt Bình ổn thị giá đất đô thị, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, năm 2008; Phạm Sỹ Liêm Chuyên đề thị trường bất động sản - Hội khoa học kĩ thuật xây dựng Việt Nam, Hà Nội 2001; Hội thảo khoa học: phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Bộ Xây Dựng - Bộ Kế Hoạch Đầu Tư - Bộ Tài Nguyên Môi Trường - Bộ Tài Chính, Hà Nội năm 2003; Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn số điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính Phđ vỊ h­íng dÉn thi hµnh Lt kinh doanh BÊt động sản; Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội suất vốn đầu tư xây dựng công trình; Quản lý đất đai bất động sản đô thị - Nhà xuất xây dựng; Tạp chí địa chính; Tạp chí thị trường bất động sản; Trường Đại học Kinh tế quốc dân: Chuyên đề định giá bất động sản; Trường Đại học Kinh tế quốc dân: Giáo trình kinh tế tài nguyên đất Trường Đại học Kinh tế quốc dân: Giáo trình Quản lý Nhà nước đất đai nhà Văn kiện Đại hội Đảng lần IX, X B¸o mua b¸n; Website:  www.cbre.com  www.dothi.net  www.moc.gov.vn 52 53  www.monre.gov.vn  www.sanbatdongsan.net.vn  www.vneconomy.vn  www.raovat123.com PHụ LụC PHIếU THU THậP THÔNG TIN BấT ĐộNG SảN Xây dựng phiếu điều tra Để tìm hiểu thực trạng giá giao dịch hoạt động thị trường bất động sản nay, nhóm làm đề tài đà thực điều tra, khảo sát nhỏ khu vực quận Đống Đa mà cụ thể địa bàn phường Nam §ång Lý nhãm chän quËn §èng §a lµ khu vực điều tra nay, địa điểm sôi động với hoạt động giao dịch: mua, bán nhà gắn liền với quyền sử dụng ®Êt ë Nhãm ®èi t­ỵng ®iỊu tra ®­ỵc lùa chän khu vực quận Đống Đa bất động sản dân cư đà xảy giao dịch thời gian gần Nội dung phiếu điều tra: Các nhóm thông tin phiếu điều tra xây dựng nhằm mục tiêu phân loại bất động sản, tìm hiểu thông tin chung xung quanh giao dịch đối tượng thị trường Nhóm thông tin khái quát đối tượng khảo sát: Địa bất động sản, giá giao dịch, thời điểm giao dịch người cung cấp thông tin 53 54 Qua tìm hiểu số đặc điểm chung bất động sản Nhóm thông tin thuộc đất loại đất, hình dáng, kích thước cạnh, hướng nhà, tình trạng pháp lý Mục tiêu nhóm thông tin nhằm phân loại mức độ ảnh hưởng nhiều hay yếu tố mặt tiền, diện tích, chiều sâu tính hợp pháp bất động sản dân cư Nhóm thông tin công trình đất số tầng, năm xây dựng, mức độ bền vững công trình tiện ích sinh hoạt tối thiểu: điện, nước nhóm thông tin làm rõ trạng xây dựng công trình để từ tính toán giá trị bất động sản Nhóm thông tin có vai trò quan trọng thể khả tiếp cận bất động sản, nhóm thông tin có tính chất định ảnh hưởng lớn đến giá bất động Các thông tin xà hội liên quan dân trí, an ninh thông tin liên quan đến điều kiện giao dịch bất động sản Quy trình điều tra xử lý số liệu điều tra a Quy trình điều tra Địa bàn thực điều tra, khảo sát khu vực quận Đống Đa Nhóm đà xuống khu phố, tổ dân phố khu vực để tìm hiểu, lấy tất thông tin đối tượng vừa thực giao dịch mua, bán thị trường thời gian gần Trong trình điều tra, có vấn đề phát sinh vấn người mua có đối tượng mua nhà khu vực lại không đây, vậy, nhóm đà tiến hành phát phiếu điều tra người bán, số thông tin nhóm đà thu thập số văn phòng trung tâm giao dịch b Kết điều tra: Tổng số phiếu: 100 phiếu, đó: - Phiếu phát cho đối tượng người mua: 57 phiếu - Phiếu phát cho đối tượng người bán: 23 phiếu - Phiếu phát cho tổ trưởng tổ dân phố: 14 - Phiếu phát cho văn phòng trung tâm giao dịch: - Số phiếu thu vỊ: 100 phiÕu - Sè phiÕu hỵp lƯ: 85 phiếu - Số phiếu không hợp lệ: 15 phiếu c Xử lý số liệu Sau trình tiến hành điều tra, khảo sát, phiếu điều tra thu kiểm tra lại số, tính xác đầy đủ thông tin 54 55 phiếu Các số liệu phiếu hợp lệ nhập vào máy tính, sử dụng phần mềm SPSS, EXCEL để xử lý số liệu Kết xử lý số liệu sử dụng cho phần phân tích thực nghiệm PHIếU THÔNG TIN BấT ĐộNG SảN 1 THÔNG TIN CHUNG Địa bất động sản Quận : Ph­êng (x·) : Phè : Sè nhµ : Khu (Làng) : Giá trị giao dịch : Thời điểm giao dịch: 11 12 13 ĐấT Diện tích Hình dáng Hướng vào mặt tiền 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Loại đất Tình trạng sổ đỏ Quy hoạch Kích thước mặt tiền Số mặt tiền Kích thước lòng đường trước nhà Vỉa hè Đường trước mặt nhà: Đường trước mặt nhà : 23 24 HIệN TRạNG XÂY DựNG Số tầng nhà Tình trạng nhà 25 26 27 28 29 30 Thời gian xây dựng Diện tích XD (Tầng 1) Nội thất nhà Cấp điện thành phố Cấp nước thành phố Thoát nước thành phố 31 Vị TRí Nhà nằm KC từ đường đến nhà (>5.5m lòng đường) 32 33 34 35 36 55 Số lần rẽ từ đường vào nhà Khoảng cách tới tiện ích công cộng gần Bệnh viện Trường học TT thương mại Ngày : / /200 m2 Vuông Đông Tây Nam Thổ cư Đà có Có m2 Mặt tiền Chữ L Tây Đông Nam Nông nghiệp Chưa có Không Méo (nhiều cạnh) Nam Tây Bắc 61 CP Đang làm Bắc Đông Bắc Khác 3m Khác Tầng BT kiên cố B×nh th­êng Míi � m2 B×nh th­êng Cã Cã Cã Không có nhà Xây tạm Nhà gạch Cũ Mái ngói Mái tôn Khá Không Không Không Đẹp Đang làm Đang làm Đang làm Giữa phố Ngà ba Ngà tư Khác 200m lÇn lÇn lÇn >= lÇn 1000m Qu¸ cị 56 37 38 Chợ Khu công viên 1000m 39 40 41 THÔNG TIN Xà HộI Dân trí Thuận lợi cho An ninh Cao Kinh doanh Tốt Trung bình Để Trung bình Thấp Làm văn phòng Kém Khác ĐIểU KIệN GIAO DịCH CủA BấT ĐộNG SảN Quyền sở hữu: - Toàn quyền sở hữu - Đồng sở hữu Điều kiện bán: - Thị trường - Để trả nợ - Chạy án - Bán cho người thân - ép bán - Bán để nước - Thời điểm bán (không 12 tháng) Giao dịch thực cách thời điểm khảo sát tháng Mục ®Ých sư dơng: - Cã thĨ kinh doanh - ChØ để Sơ đồ định vị đất: 56