Bài Giảng - Chuyên Đề - Định Giá Đất Thực Hiện Theo Phương Pháp So Sánh Dữ Liệu Thị Trường

Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thườngkhông phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tấtcả các bất động sản đã thu thập được v

CHUYÊN ĐỀ II: Định giá đất thực hiện theo phương pháp so sánh dữ

liệu thị trường.

1 Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu.

1.1 Đối tượng nghiên cứu.

- Giá đất ở địa bàn phường Nguyễn Nghiêm – Tp Quảng Ngãi, TỉnhQuảng Ngãi

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu

- Các giao dịch về nhà đất và sự biến động về giá đất trên thị trường quacác năm

1.2 Phạm vi nghiên cứu.

- Phạm vi không gian: tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường NguyễnNghiêm

- Phạm vi thời gian: nghiên cứu giá đất thị trường từ năm 2011 đến năm 2012

1.3 Nội dung nghiên cứu.

- Điều tra, khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất

- Điều tra giá đất trên thị trường và xác định các yếu tố ảnh hưởng đếngiá đất

- Khoanh vùng giá trị, xác định giá trị cơ sở của mỗi vùng giá trị để xâydựng mô hình định giá đất theo thị trường trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo

1.4 Phương pháp nghiên cứu.

1.4.1 Phương pháp thu thập số liệu.

Căn cứ vào phương pháp này để tiếp cận tư liệu qua các hộ sử dụng đất, cơquan chức năng, các ban ngành, báo chí, internet…

Công tác này được thực hiện ở 2 giai đoạn:

- Điều tra nội nghiệp: điều tra, thu thập số liệu thông tin cần thiết trong điềukiện trong phòng, các tư liệu như: điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vựcnghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất của địa phương, các thông tin về tình hìnhquản lý và sử dụng đất của địa phương, các hồ sơ chuyển nhượng, các văn bảnpháp lý về giá đất có liên quan…

- Điều tra ngoại nghiệp: điều tra khảo sát ngoài thực địa nhằm bổ sung vàchính xác hóa các thông tin Tiến hành điều tra khảo sát giá thị trường các thửađất đã chuyển nhượng thành công trên hợp đồng chuyển nhượng, phỏng vấn cácyếu tố ảnh hưởng giá đất tại địa phương…

1.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu.

Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được, tiến hành chọn lọc cácthông tin liên quan đến đề tài

- Phân loại các số liệu, tài liệu theo từng nội dung

- Sắp xếp, lựa chọn các thông tin phù hợp và theo các chuyên đề cụ thể

- Dùng phần mềm Excel để tổng hợp số liệu, phân tích và xử lý để đi đếnkết quả cần nghiên cứu

Việc tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu được cụ thể hóa bằng các bảngbiểu hợp lý phù hợp phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

1.4.3 Phương pháp kế thừa.

Đề tài sẽ kế thừa các số liệu, tài liệu của các tác giả khác đã được công bố

1.4.4 Phương pháp chuyên gia.

Là tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan đếncác vấn đề của dự án

2 Phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:

● Cách tiến hành

Bước 1: Thu thập số liệu thị trường.

Tùy theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của cácthông tin sẽ rất khác nhau Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương phápđiều tra thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường,người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định

dữ liệu chặt chẽ

Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn

Các thông tin cần thu thập gồm:

- Địa chỉ: tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường,phố…Cấn xác định rõ thửa đất ở mặt tiền, đường chính hay trong hẻm, nếu ở

trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấumặt đường.

- Điều kiện pháp lý: bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp vớiquy hoạch không

- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước,giao thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện…)

Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quyhoạch, môi trường…Nên lấy thông qua điều tra thực tế

Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thìviệc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màusắc thể hiện năm chuyển nhượng

Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin.

Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiềunguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp Để kết quả phân tích phản ánh khách quan,đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trongvùng, nội dung phân tích số liệu cân thực hiện các bước sau:

- Quy đổi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm(năm 2012).

Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thườngkhông phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất

cả các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích

Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp bất động sản tương tựnhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nótương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng làkhác nhau

- Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm.

Giá đất = giá bất động sản – ( đơn giá xây dựng chuẩn * diện tích đấtxây dựng * tỉ lệ % giá trị còn lại của ngôi nhà )

Giá đất / m² =

Hệ số K(n-1)-n =

Hệ số K(n-2)-n =

Trong đó n là năm phân tích giá bất động sản

- Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường.

Chọn cặp mẫu so sánh: chọn bất động sản là đất trống và bất động sản có

nhà từ đó tìm ra giá trị của nhà

- Tính toán giá xây dựng của thị trường:

Nếu bất động sản là đât trống và bất động sản có nhà có các yếu tố tương tựnhau, ta có công thức: giá trị xây dựng nhà theo thị trường = giá bất động sản cónhà – giá bất động sản không có nhà

Trong trường hợp diện tích của bất động sản là đất trống và bất động sản cónhà khác nhau còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá/m² đất

từ bất động sản không có nhà và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trườngbằng công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = bất động sản có nhà – (giá/m² đấttrống * tổng diện tích bất động sản có nhà)

- Tính đơn giá nhà thị trường:

- Xây dựng bản chi phí nhà theo thị trường:

Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường * đơn giá 1m² xây dựng nhà theoquy định của nhà nước

● Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất

cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trừ yếu tố dùng để so sánh

Giá xây dựng nhà theo thị trường

Diện tích xây dựng

Đơn giá 1m²

xây dựng nhà

thị trường =

Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường

Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo quy định của Nhà Nước

=

Hệ số Kthị trường

K1 + K2 +…+ Kn

n

- Yếu tố vị trí:

Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: được xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bất độngsản ở trên mặt tiền đường chính (MT hay H1) hoặc ở hẻm ( H2, H3, H4…) vị tríbất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm

- Yếu tố quy mô:

Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tíchkhông chuẩn

Chọn các bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừyếu tố về quy mô diện tích

Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trongcùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m² đã chuyển nhượng trên thực tế gầntương tự nhau

Nhóm có số cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn

Trên cơ sở quy mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diệntích khác trong vùng theo công thức:

- Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể ( hình thể tốt và hình thể xấu).

Hệ số hình thể

Kht xấu =

Kht rất xấu =

Giá 1m² đất có diện tích > diện tích chuẩn

Giá 1m² đất có diện tích chuẩn

=

Kqm > diện tích chuẩn

Giá 1m² đất có diện tích < diện tích chuẩn

Giá 1m² đất có diện tích chuẩn

- Tính giá đất chuẩn trên thị trường.

Giá đất cơ sở là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa

ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường

Ki : hệ số các yếu tố ảnh hưởng

Giá đất = giá bất động sản – giá nhà thị trường

Giá nhà thị trường = Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường * diện tíchxây dựng

Bước 3: Khoanh vùng giá trị.

● Nguyên tắc khoanh vùng: vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm

nguyên tố sau:

- Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thông chính, đường

phân thủy và đường hợp thủy Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính

tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua bất động sản

- Nhóm các yếu tố về kinh tế: căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất động sản,

bảng giá đất quy định của UBND thành phố ban hành kèm theo khung giá đấtquy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức

độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê bất động sản

- Nhóm các yếu tố về pháp lý: dựa vào quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý

- Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý,

tập quán của người sử dụng đất

Giá đất chuẩn của thửa đất

Tổng diện tích đất

=Giá đất chuẩn/m²

hoặc số thửa đất Những bất động sản không nằm trên vị trí mặt tiền đường phốhoặc đường nội bộ trong vùng được thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tênđường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, còn trường hợp một bất động sản

có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của bất động sản đó để khoanhvùng cho thích hợp

● Phương pháp khoanh vùng giá trị

Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị

Đánh giá những biến động về giá của những bất động sản trong vùng đặcbiệt là những bất động sản có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại

bỏ những bất động sản có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của cácbất động sản khác trong vùng

Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm c ơ sở đểkhoanh vùng giá trị trên bản đồ Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là nhữngmẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể…được đánh giá là tối ưu trong vùngđược điều tra

- Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

- Khoanh vùng giá trị chính thức.

Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình củanhững mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường để khoanh vùng chính thức

Bước 4: Xây dựng mô hình định giá đất.

Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗi vùng

là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có vị trí mặttiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, cơ sở hạ tầng tốt, môitrường tốt, có giấy tờ hợp pháp…

Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá trị, ta phải đánh giánhững yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản đó đồng thời thể hiệnlên vùng giá đó như sau:

Mã

vùng

Giáthịtrường

Hệ số ảnh hưởng (Ki)

Hệ số vị trí (KH) Khướng Kht Kqm K…

KH1 KH2 KH3

Tính giá đất của một thửa đất bất kỳ trong vùng giá trị:

Giá đất = Giá đất cơ sở * Diện tích thửa đất * Các hệ số ảnh hưởng

Bước 5: Kiểm tra mô hình

Kiểm tra bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn của mô hình, kiểm tra lại hệ

số giữa giá bán và giá trung bình Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong vùngkhông đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại Nếu kết quảkiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20 – 30% thì kết quả địnhgiá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét và định giá lại

Bước 6: Điều chỉnh mô hình

Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hìnhkhông đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại sau đó mới xácđịnh lại giá trị BĐS cho mô hình

Điều kiện áp dụng: được áp dụng tốt cho các BĐS dân dụng (nhà ở) và đất

trống trong các khu vực dân cư và thương mại – dịch vụ, bởi vì các BĐS này thườngđược mua bán khá phổ biến và các BĐS này khá dễ dàng trong việc so sánh

3 Kết quả điều tra giá đất tại phường Nguy n Nghiêm ễn Nghiêm theo phương pháp điều tra số liệu thị trường.

3.1 Thực trạng thị trường bất động sản ở Thành phố Quảng Ngãi.

Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi chưa hoạt động sôi nổi so với cácthành phố lớn trên toàn quốc Do dân số thành phố thành phố ngày càng tăng màquỹ đất chưa được quy hoạch hết nên thành phố quan tâm đến việc quy hoạchphát triển quỹ đất Các khu dân cư được quy hoạch rộng hơn đẹp hơn ở cácphường trong khu vực thành phố Trong khi nhu cầu chỗ ở của người dân tănglên thì trị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi nổi

Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi tuy không được sôi nổi như nhữngthành phố khác, nhưng trong những năm gần đây thị trường bất động sản cónhững diễn biến tích cực Góp phần cho sự phát triển những chính sách kinh tế

xã hội, phải kể đến nhiều phương án quy hoạch trên địa bàn thành phố làm cholượng cung về nhà đất tăng lên Từ đó làm cho thị trường bất động sản càngthêm sôi nổi

Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi có biến động qua các năm nhưngmức độ biến động không cao So với thị trường bất động sản trên cả nước thì thịtrường bất động sản thành phố Quảng Ngãi còn trầm, chưa phát triển mạnh, cácloại hình giao dịch còn đơn giản

3.2 Các văn bản liên quan đến định giá đất.

Việc xác định giá đất trên địa bàn chủ yếu được thực hiện theo quy định tại:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư

- Các thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của NGhị định số 188/2004/NĐ-CP

3.3 Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn.

3.3.1 Quy định về phân loại đường phố.

Căn cứ vào loại giá trị trung bình, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và điềukiện thuận lợi cho sản xuất, kinh danh – dịch vụ và đời sống, loại đường phốđược phân ra làm 5 loại như sau:

- Đường phố loại 1: loại đường phố cơ sở hạ tầng tốt nhất, là nơi có khảnăng sinh lợi đặc biệt cao nhất trong đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối vớihoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt

- Đường phố loại 2: loại đường phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có khả năngsinh lợi cao, thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt

- Đường phố loại 3: loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương đốihoàn thiện, khả năng sinh lợi tương đối cao, thuận lợi đối với hoạt động sảnxuất, kinh doanh và sinh hoạt

- Đường phố loại 4: loại đường phố đã có cơ sở hạ tầng chủ yếu, có khảnăng sinh lợi, là những đường phố thuận lợi cho sinh hoạt đời sống, không thuậnlợi đối với kinh doanh

- Đường phố loại 5: loại đường phố có cơ sở hạ tầng kém trong đô thị, ít cókhả năng sinh lợi, là những đường phố thuận lời cho sinh hoạt đời sống, khôngthuận lợi đối với kinh doanh.

3.3.2 Quy định về phân loại vị trí.

Vị trí của đất trong từng loại đường phố được phân thành 5 trong đó vị trí 1 là

vị trí có mức giá cao nhất hoặc mức giá đất bình quân cao nhất đối với từng loạiđường phố, các vị trí tiếp theo có mức giá đất hoặc mức giá bình quân thấp hơn sovới mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước đó, cụ thể:

- Vị trí 1: là đất ở mặt tiền các đường phố

- Vị trí 2: là đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng từ 3m đến 5m

- Vị trí 3: là đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng trên 2m đến 3m

Trong trường hợp trong cùng một kiệt, hẻm nhưng có nhiều độ rộng khácnhau thì căn cứ vào mặt cắt ngang nơi hẹp nhất của kiệt, hẻm để xác định độrộng của kiệt, hẻm đó

3.3.3 Quy định về giá đất.

Quy định về giá đất các loại đường phố của phường Trần Hưng Đạo

Theo Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnhQuảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãinăm 2013

3.4 Kết quả về điều tra giá tại phường Trần Hưng Đạo.

3.4.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường.

Ngoài các văn bản pháp quy của Quốc Hội, chính phủ và các bộ ngànhthuộc Trung Ương ban hành làm căn cứ để xác định giá đất đã nêu ở phần a củamục 2.2.1.2, việc xác định giá đất trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo còn căn

cứ vào các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ngãi như:

- Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnhQuảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãinăm 2013

- Các số liệu thu thập được có liên quan đến giá đất trên địa bàn phườngTrần Hưng Đạo

3.4.2 Trình tự các bước tiến hành và kết quả thu được.

a Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường

● Thu thập số liệu thị trường qua các mẫu phiếu điều tra

Công tác thu thập số liệu thị trường về bất động sản là công việc quan trọng.kết quả điều tra nguồn thông tin này sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ sản phẩm vì vậyviệc thu thập thông tin và dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, có độ tin cậy cao

Các hồ sơ chuyển nhượng phải là các trường hợp chuyển nhượng bất độngsản theo giá thị trường, các trường hợp không hợp lệ phải loại đi trong quá trìnhđiều tra

Tất cả các thông tin về giao dịch bất động sản trên địa bàn phường NguyễnNghiêm được thu thập qua 2 năm 2011, 2012 bằng phương pháp so sánh dữ liệuthị trường và phương pháp so sánh trực tiếp, chủ yếu từ các nguồn sau:

- Điều tra phỏng vấn trực tiếp chủ hộ hoặc hàng xóm

- Thu thập các hợp đồng chuyển nhượng của 3 năm, giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, các bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ có liên quan tại phườngTrần Hưng Đạo

- Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính phường, các cơ quan liên quan vànhững người môi giới bất động sản trên địa bàn phường

Kết quả đã lựa chọn được 21 phiếu, trong đó:

- Hình thể thửa đất: xác định rõ hình thù thửa đất kèm theo các thông số vềchiều rộng, chiều sâu thửa đất

- Điều kiện pháp lý: điều tra các bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, cóphù hợp với quy hoạch không