Bài Giảng - Chuyên Đề - Định Giá Đất Thực Hiện Theo Phương Pháp So Sánh Dữ Liệu Thị Trường

CHUYÊN ĐỀ II: Định giá đất thực hiện theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 1 Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu 1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở địa bàn phường Nguyễn Nghiêm – Tp Quảng Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu - Các giao dịch về nhà đất và sự biến động về giá đất trên thị trường qua các năm 1.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường Nguyễn Nghiêm - Phạm vi thời gian: nghiên cứu giá đất thị trường từ năm 2011 đến năm 2012 1.3 Nội dung nghiên cứu - Điều tra, khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất - Điều tra giá đất trên thị trường và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Khoanh vùng giá trị, xác định giá trị cơ sở của mỗi vùng giá trị để xây dựng mô hình định giá đất theo thị trường trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.4.1 Phương pháp thu thập số liệu Căn cứ vào phương pháp này để tiếp cận tư liệu qua các hộ sử dụng đất, cơ quan chức năng, các ban ngành, báo chí, internet… Công tác này được thực hiện ở 2 giai đoạn: - Điều tra nội nghiệp: điều tra, thu thập số liệu thông tin cần thiết trong điều kiện trong phòng, các tư liệu như: điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất của địa phương, các thông tin về tình hình quản lý và sử dụng đất của địa phương, các hồ sơ chuyển nhượng, các văn bản pháp lý về giá đất có liên quan… - Điều tra ngoại nghiệp: điều tra khảo sát ngoài thực địa nhằm bổ sung và chính xác hóa các thông tin Tiến hành điều tra khảo sát giá thị trường các thửa đất đã chuyển nhượng thành công trên hợp đồng chuyển nhượng, phỏng vấn các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại địa phương… 1.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được, tiến hành chọn lọc các thông tin liên quan đến đề tài - Phân loại các số liệu, tài liệu theo từng nội dung - Sắp xếp, lựa chọn các thông tin phù hợp và theo các chuyên đề cụ thể - Dùng phần mềm Excel để tổng hợp số liệu, phân tích và xử lý để đi đến kết quả cần nghiên cứu Việc tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu được cụ thể hóa bằng các bảng biểu hợp lý phù hợp phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài 1.4.3 Phương pháp kế thừa Đề tài sẽ kế thừa các số liệu, tài liệu của các tác giả khác đã được công bố 1.4.4 Phương pháp chuyên gia Là tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan đến các vấn đề của dự án 2 Phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: ● Cách tiến hành Bước 1: Thu thập số liệu thị trường Tùy theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của các thông tin sẽ rất khác nhau Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn Các thông tin cần thu thập gồm: - Địa chỉ: tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường, phố…Cấn xác định rõ thửa đất ở mặt tiền, đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường - Diện tích, hình thể thửa đất ( hình dạng cụ thể ) - Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay là sản xuất kinh doanh… - Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường Việc điều tra giá thị trường thường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều tra trực tiếp bên mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới… - Điều kiện pháp lý: bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy hoạch không - Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước, giao thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện…) Tập hợp và xử lý thông tin Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở 2 nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại các hồ sơ chuyển nhượng, tại phường, phòng địa chính quận, huyện, phòng công chứng, phòng thuế trước bạ Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch, môi trường…Nên lấy thông qua điều tra thực tế Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể hiện năm chuyển nhượng Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong vùng, nội dung phân tích số liệu cân thực hiện các bước sau: - Quy đổi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm(năm 2012) Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thường không phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp bất động sản tương tự nhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là khác nhau - Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm Giá đất = giá bất động sản – ( đơn giá xây dựng chuẩn * diện tích đất xây dựng * tỉ lệ % giá trị còn lại của ngôi nhà ) Giá đất / m² = Giá đất Diện tích Hệ số K(n-1)-n = Giá đất/m² năm n Giá đất/m² năm n-1 Hệ số K(n-2)-n = Giá đất/m² năm n Giá đất/m² năm n-2 Trong đó n là năm phân tích giá bất động sản - Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường Chọn cặp mẫu so sánh: chọn bất động sản là đất trống và bất động sản có nhà từ đó tìm ra giá trị của nhà - Tính toán giá xây dựng của thị trường: Nếu bất động sản là đât trống và bất động sản có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta có công thức: giá trị xây dựng nhà theo thị trường = giá bất động sản có nhà – giá bất động sản không có nhà Trong trường hợp diện tích của bất động sản là đất trống và bất động sản có nhà khác nhau còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá/m² đất từ bất động sản không có nhà và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức: Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = bất động sản có nhà – (giá/m² đất trống * tổng diện tích bất động sản có nhà) - Tính đơn giá nhà thị trường: Đơn giá 1m² Giá xây dựng nhà theo thị trường xây dựng nhà = - Tính hệ số chênh lệ thị trường Diện tích xây dựng Hệ số Kthị trường Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường = Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo quy định của Nhà Nước - Tính hệ số K thị trường trung bình K1 + K2 +…+ Kn Ktb = n Trong đó: K1 : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1 K2 : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2 Kn : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n n : số cặp dữ liệu - Xây dựng bản chi phí nhà theo thị trường: Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường * đơn giá 1m² xây dựng nhà theo quy định của nhà nước ● Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trừ yếu tố dùng để so sánh - Yếu tố vị trí: Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: được xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bất động sản ở trên mặt tiền đường chính (MT hay H1) hoặc ở hẻm ( H2, H3, H4…) vị trí bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm - Yếu tố quy mô: Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn Chọn các bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy mô diện tích Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m² đã chuyển nhượng trên thực tế gần tương tự nhau Nhóm có số cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn Trên cơ sở quy mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích khác trong vùng theo công thức: Kqm > diện tích chuẩn = Giá 1m² đất có diện tích > diện tích chuẩn Kqm < diện tích chuẩn = Giá 1m² đất có diện tích chuẩn Giá 1m² đất có diện tích < diện tích chuẩn Giá 1m² đất có diện tích chuẩn - Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể ( hình thể tốt và hình thể xấu) Hệ số hình thể Giá đất/m² thửa đất có hình thể xấu Kht xấu = Giá đất/m² thửa đất có hình thể tốt Kht rất xấu = Giá đất/m² thửa đất có hình thể rất xấu Giá đất/m² thửa đất có hình thể tốt - Tính giá đất chuẩn trên thị trường Giá đất cơ sở là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường Giá đất/m² = Giá đất x Ki Tổng diện tích đất Ki : hệ số các yếu tố ảnh hưởng Giá đất = giá bất động sản – giá nhà thị trường Giá nhà thị trường = Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường * diện tích xây dựng Giá đất chuẩn của thửa đất Giá đất chuẩn/m² = Tổng diện tích đất Bước 3: Khoanh vùng giá trị ● Nguyên tắc khoanh vùng: vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm nguyên tố sau: - Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thông chính, đường phân thủy và đường hợp thủy Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua bất động sản - Nhóm các yếu tố về kinh tế: căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất động sản, bảng giá đất quy định của UBND thành phố ban hành kèm theo khung giá đất quy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê bất động sản - Nhóm các yếu tố về pháp lý: dựa vào quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý - Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý, tập quán của người sử dụng đất ● Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất động sản Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào số nhà hoặc số thửa đất Những bất động sản không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố hoặc đường nội bộ trong vùng được thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên đường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, còn trường hợp một bất động sản có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của bất động sản đó để khoanh vùng cho thích hợp ● Phương pháp khoanh vùng giá trị Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị Đánh giá những biến động về giá của những bất động sản trong vùng đặc biệt là những bất động sản có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏ những bất động sản có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các bất động sản khác trong vùng Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm c ơ sở để khoanh vùng giá trị trên bản đồ Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là những mẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể…được đánh giá là tối ưu trong vùng được điều tra - Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ - Khoanh vùng giá trị chính thức Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của những mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường để khoanh vùng chính thức Bước 4: Xây dựng mô hình định giá đất Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗi vùng là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có vị trí mặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, cơ sở hạ tầng tốt, môi trường tốt, có giấy tờ hợp pháp… Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá trị, ta phải đánh giá những yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản đó đồng thời thể hiện lên vùng giá đó như sau: Mã Giá Hệ số ảnh hưởng (Ki) vùng thị Hệ số vị trí (KH) Khướng Kht Kqm K… trường KH1 KH2 KH3 Tính giá đất của một thửa đất bất kỳ trong vùng giá trị: Giá đất = Giá đất cơ sở * Diện tích thửa đất * Các hệ số ảnh hưởng Bước 5: Kiểm tra mô hình Kiểm tra bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn của mô hình, kiểm tra lại hệ số giữa giá bán và giá trung bình Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong vùng không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại Nếu kết quả kiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20 – 30% thì kết quả định giá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét và định giá lại Bước 6: Điều chỉnh mô hình Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hình không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại sau đó mới xác định lại giá trị BĐS cho mô hình Điều kiện áp dụng: được áp dụng tốt cho các BĐS dân dụng (nhà ở) và đất trống trong các khu vực dân cư và thương mại – dịch vụ, bởi vì các BĐS này thường được mua bán khá phổ biến và các BĐS này khá dễ dàng trong việc so sánh 3 Kết quả điều tra giá đất tại phường Nguyễn Nghiên Nghiêm theo phương pháp điều tra số liệu thị trường 3.1 Thực trạng thị trường bất động sản ở Thành phố Quảng Ngãi Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi chưa hoạt động sôi nổi so với các thành phố lớn trên toàn quốc Do dân số thành phố thành phố ngày càng tăng mà quỹ đất chưa được quy hoạch hết nên thành phố quan tâm đến việc quy hoạch phát triển quỹ đất Các khu dân cư được quy hoạch rộng hơn đẹp hơn ở các phường trong khu vực thành phố Trong khi nhu cầu chỗ ở của người dân tăng lên thì trị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi nổi Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi tuy không được sôi nổi như những thành phố khác, nhưng trong những năm gần đây thị trường bất động sản có những diễn biến tích cực Góp phần cho sự phát triển những chính sách kinh tế xã hội, phải kể đến nhiều phương án quy hoạch trên địa bàn thành phố làm cho lượng cung về nhà đất tăng lên Từ đó làm cho thị trường bất động sản càng thêm sôi nổi Thị trường bất động sản ở Quảng Ngãi có biến động qua các năm nhưng mức độ biến động không cao So với thị trường bất động sản trên cả nước thì thị trường bất động sản thành phố Quảng Ngãi còn trầm, chưa phát triển mạnh, các loại hình giao dịch còn đơn giản 3.2 Các văn bản liên quan đến định giá đất Việc xác định giá đất trên địa bàn chủ yếu được thực hiện theo quy định tại: - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - Các thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của NGhị định số 188/2004/NĐ-CP 3.3 Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn 3.3.1 Quy định về phân loại đường phố Căn cứ vào loại giá trị trung bình, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh danh – dịch vụ và đời sống, loại đường phố được phân ra làm 5 loại như sau: - Đường phố loại 1: loại đường phố cơ sở hạ tầng tốt nhất, là nơi có khả năng sinh lợi đặc biệt cao nhất trong đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt - Đường phố loại 2: loại đường phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có khả năng sinh lợi cao, thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt - Đường phố loại 3: loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện, khả năng sinh lợi tương đối cao, thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt - Đường phố loại 4: loại đường phố đã có cơ sở hạ tầng chủ yếu, có khả năng sinh lợi, là những đường phố thuận lợi cho sinh hoạt đời sống, không thuận lợi đối với kinh doanh - Đường phố loại 5: loại đường phố có cơ sở hạ tầng kém trong đô thị, ít có khả năng sinh lợi, là những đường phố thuận lời cho sinh hoạt đời sống, không thuận lợi đối với kinh doanh 3.3.2 Quy định về phân loại vị trí Vị trí của đất trong từng loại đường phố được phân thành 5 trong đó vị trí 1 là vị trí có mức giá cao nhất hoặc mức giá đất bình quân cao nhất đối với từng loại đường phố, các vị trí tiếp theo có mức giá đất hoặc mức giá bình quân thấp hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước đó, cụ thể: - Vị trí 1: là đất ở mặt tiền các đường phố - Vị trí 2: là đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng từ 3m đến 5m - Vị trí 3: là đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng trên 2m đến 3m Trong trường hợp trong cùng một kiệt, hẻm nhưng có nhiều độ rộng khác nhau thì căn cứ vào mặt cắt ngang nơi hẹp nhất của kiệt, hẻm để xác định độ rộng của kiệt, hẻm đó 3.3.3 Quy định về giá đất Quy định về giá đất các loại đường phố của phường Trần Hưng Đạo Theo Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi năm 2013 3.4 Kết quả về điều tra giá tại phường Trần Hưng Đạo 3.4.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Ngoài các văn bản pháp quy của Quốc Hội, chính phủ và các bộ ngành thuộc Trung Ương ban hành làm căn cứ để xác định giá đất đã nêu ở phần a của mục 2.2.1.2, việc xác định giá đất trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo còn căn cứ vào các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ngãi như: - Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi năm 2013 - Các số liệu thu thập được có liên quan đến giá đất trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo 3.4.2 Trình tự các bước tiến hành và kết quả thu được a Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường ● Thu thập số liệu thị trường qua các mẫu phiếu điều tra Công tác thu thập số liệu thị trường về bất động sản là công việc quan trọng kết quả điều tra nguồn thông tin này sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ sản phẩm vì vậy việc thu thập thông tin và dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, có độ tin cậy cao Các hồ sơ chuyển nhượng phải là các trường hợp chuyển nhượng bất động sản theo giá thị trường, các trường hợp không hợp lệ phải loại đi trong quá trình điều tra Tất cả các thông tin về giao dịch bất động sản trên địa bàn phường Nguyễn Nghiêm được thu thập qua 2 năm 2011, 2012 bằng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường và phương pháp so sánh trực tiếp, chủ yếu từ các nguồn sau: - Điều tra phỏng vấn trực tiếp chủ hộ hoặc hàng xóm - Thu thập các hợp đồng chuyển nhượng của 3 năm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ có liên quan tại phường Trần Hưng Đạo - Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính phường, các cơ quan liên quan và những người môi giới bất động sản trên địa bàn phường Kết quả đã lựa chọn được 21 phiếu, trong đó: - Năm 2011: 20 phiếu - Năm 2012: 8 phiếu Các thông tin trong mẫu phiếu được thu thập theo các tuyến đường chính, các tuyến đường trong từng khu dân cư và tiến hành điều tra theo từng yếu tố: - Địa chỉ: xác định rõ tên chủ hộ, tên đường phố, khu dân cư, phường, số thửa, số tờ bản đồ - Vị trí: xác định rõ vị trí bất động sản là mặt tiền đường phố hay trong hẻm (kiệt) kèm theo các thông số về độ rộng đường, kết cấu đường, chiều sâu ngõ (hẻm), bề rộng đường kiệt - Hình thể thửa đất: xác định rõ hình thù thửa đất kèm theo các thông số về chiều rộng, chiều sâu thửa đất - Điều kiện pháp lý: điều tra các bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy hoạch không - Cơ sở hạ tầng: điều tra hệ thống điện, nước trên địa bàn, kết hợp điều tra thực địa và trên bản đồ để xác định các khu trung tâm, công trình công cộng (y tế, trường học, trung tâm hành chính…) - Môi trường: điều tra hiện trạng môi trường có ô nhiễm do tiếng ồn, bụi, nước thải hay không…các thông tin này được thu thập chủ yếu thông qua điều tra thực địa và phỏng vấn trực tiếp người dân sống trên địa bàn phường - Giá bán bất động sản: giá trị bất động sản được quan tâm thường là giá giao dịch trên thị trường Tuy nhiên, để xác định được giá giao dịch thực tế trên thị trường gặp rất nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu là do một số thửa đất chuyển nhượng là đất trống nên trong quá trình điều tra không gặp trực tiếp được chủ sử dụng, ngoài ra khó khăn phần lớn là do người sử dụng đất không cung cấp giá trị chuyển nhượng thật vì e ngại cho vấn đề khai thuế với cơ quan nhà nước trước đây Do đó việc thu thập thông tin chủ yếu là từ những người hàng xóm và người môi giới bất động sản gần đó - Quy hoạch: xác định rõ khu dân cư đã quy hoạch ổn địch, chưa quy hoạch hay không quy hoạch Các thông tin này được thu thập bằng cách hỏi ý kiến cán bộ phòng quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính phường ● Tập hợp và xử lý thông tin sơ bộ Trong thời gian 2 năm 2011, 2012 số lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn phường Nguyễn Nghiêm khá im ắng, tập trung chủ yếu ở các tuyến đường như Hùng Vương, Quang Trung, Lê Trung Đình Sau khi thu thập các hợp đồng, đã tiến hành loại bỏ các trường hợp không hợp lệ (hợp đồng tặng cho, hợp đồng thừa kế, hợp đồng hóa giá nhà tập thể…) và lựa chọn các hợp đồng chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, hình thể, diện tích, hướng…) thông qua phiếu điều tra, bên cạnh đó cũng tiến hành thu thập thêm hồ sơ pháp lý của các trường hợp chuyển nhượng để có thông tin một cách đầy đủ nhất về thửa đất Sau đó định vị tất cả các thửa đất đã điều tra lên BĐĐC b Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển thông tin - Phân tích dữ liệu bất động sản Những bất động sản thu thập không hoàn toàn là đất trống mà bao gồm cả nhà cửa và các công trình gắn liền với đất Do đó để xác định được giá trị thị trường của đất phải tách được giá trị nhà ra khỏi giá trị bất động sản, nghĩa là phải xác định giá trị thị trường của nhà Tuy nhiên, trong quá trình chuyển nhượng, hầu hết người chuyển nhượng mua theo giá đất, giá nhà riêng nên đã xác định được giá trị thị trường của đất và trong các phiếu điều tra đã tách riêng phần giá trị của đất Vì vậy trong quá trình xử lý, không cần phải tính giá chi phí xây dựng nhà Để có nguồn thông tin phong phú và đầy đủ, việc lựa chọn mẫu giao dịch ở nhiều thời điểm (2011, 2012) Mà ở mỗi thời điểm, giá giao dịch bất động sản trên thị trường không giống nhau, do đó phải quy đổi giá trị của tất cả bất động sản về cùng một thời điểm 2012 để tiện cho việc tính toán và so sánh giá trị các mảng Chọn các cặp phiếu điều tra có các yếu tố giống nhau về vị trí, hình thể, quy mô, diện tích… nhưng khác nhau về năm chuyển nhượng Tiến hành tính toán và chuyển đổi cùng thời điểm năm 2012 Tính toán hệ số chuyển đổi: + Giá đất/m² = Giá đất Diện tích Hệ số chuyển đổi: K10-12 = Giá đất 1m² năm 2012 Giá đất 1m² năm 2010 K11-12 = Giá đất 1m² năm 2012 Giá đất 1m² năm 2011 Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm như sau: Hệ số chuyển đổi năm 2011 – 2012: chọn 4 cặp mẫu so sánh; Hệ số K11-12 = 1,260 BiỂU ĐỒ HỆ SỐ CHUYỂN ĐỔI GIÁ NĂM 2011-2012 2 1.8 1.8 1.6 1.4 1.36 1.2 1 1.03 1.02 1.09 0.8 0.6 0.4 0.2 0 1 2 3 4 5 c Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Một trong những mục tiêu của đề tài là xác định được mô hình giá trong đó xác định các vùng giá trị và mối tương quan giữa các vùng giá trị với giá trị của bất động sản trong vùng giá Như vậy phải xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Qua việc khảo sát cũng như điều tra thực địa chúng ta nhận thấy rằng hầu hết giá BĐS đều bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau: - Yếu tổ vị trí Các BĐS đều nằm ở vị trí mặt tiền đường phố nhưng giá lại chênh lệch nhau theo bề rộng mặt đường và chiều sâu thửa đất đến đường chính do đó yếu tố vị trí ở đây được xếp loại phụ thuộc vào bề rộng mặt đường và chiều sâu ngõ hẻm Trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo có các vị trí sau: + Vị trí 1 (H1 ; MT) là những thửa đất tọa lạc trên các trục đường chính + Vị trí 2 (H2) + Vị trí 3 (H3) Tiêu chuẩn chọn mẫu khi so sánh yếu tố vị trí là các yếu tố khác phải gần giống nhau, riêng yếu tố vị trí là khác nhau Vị trí 1 được chọn làm vị trí chuẩn do đó hệ số vị trí được tính theo công thức: H2 H3 KH3 = KH2 = ; H1 H1 Giá đất/m² thửa đất ở vị trí 2, 3 KH2,3 = Giá đất/m² thửa đất ở vị trí 1 Trong quá trình phân tích, ta có các kết quả như sau: KH2 = 0,67 Chọn 3 cặp mẫu để so sánh KH3 = 0,6 Chọn 3 cặp mẫu để so sánh Có thể thấy rằng, vị trí là yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất Trên cùng một loại đường phố nhưng ở các vị trí khác nhau giá đất sẽ khác nhau Các thửa đất tọa lạc trên mặt tiền đường phố có vị trí gần trung tâm có giá cao hơn so với thửa đất trên đường phố đó xa với khu vực trung tâm hoặc giá đất của các thửa đất trên tuyến đường chính cao hơn rất nhiều so với giá đất các thửa trong ngõ hẻm hoặc cùng trong một ngõ, hẻm mà các thửa đất ở càng xa trục đường chính thì giá càng thấp Sở dĩ như vậy, là do vị trí mặt tiền thuận lợi cho việc đi lại và kinh doanh buôn bán 2 1.8 1.6 1.4 1.2 10.84 0.49 0.8 0.6 0.4 0.20.12 0.15 0.07 0 Hệ số vị trí 2 Hệ số vị trí 3 1 2 3 Biểu đồ 5: Hệ số vị trí 2, 3 - - Yếu tố quy mô diện tích Quy mô diện tích ảnh hưởng đến loại hình sử dụng của thửa đất đó và khả năng thanh toán trên thị trường Một mảnh đất có quy mô chuẩn sẽ phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu cần thiết của người sử dụng đất Qua điều tra thực tế và tham khảo ý kiến chuyên gia thì thấy rằng những thửa đất có diện tích từ 30m² - 100m² là những thửa đất có số lần lặp lại nhiều, thuận lợi cho việc xây dựng do đó yếu tố diện tích chọn quy mô chuẩn là 30m² - 100m² Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác phải tương đương nhau và riêng yếu tố quy mô phải khác nhau Tính hệ số quy mô Kqm > 100m² = Giá 1m² đất có diện tích > 100m² Giá 1m² đất có diện tích chuẩn Giá 1m² đất có diện tích < 30m² Kqm < 30m² = Giá 1m² đất có diện tích chuẩn Hệ số quy mô diện tích < 30m² (KDC) so với quy mô diện tích chuẩn chọn 4 cặp mẫu, KDC = 0,8 Hệ số quy mô nhỏ 1 0.9 0.93 0.86 0.8 0.82 0.81 0.7 0.69 0.6 Hệ số quy mô nhỏ 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 1 2 3 4 5 Biểu đồ 6: Hệ số quy mô < quy mô chuẩn - Yếu tố hình thể Trong khu vực nghiên cứu các loại hình thể sau: + Hình thể tốt: đa số có hình chữ nhật, hình vuông hoặc tứ giác mở rộng phía sau Đây là những hình thể được ưa chuộng vì nó thuận lợi cho việc thiết kế nhà cửa, các công trình kiến trúc và phù hợp với tâm lý người mua + Hình thể xấu: là những hình thể như hình đa giác (hình gấp khúc, hình zích zắc…), tứ giác có mặt sau nhỏ dần Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác tương đương nhau nhưng yếu tố hình thể là khác nhau Kht = Giá đất/m² của thửa đất có hình thể xấu Giá đất/m² của thửa đất có hình thể tốt Chọn 6 cặp mẫu so sánh, kết quả là: Kht = 0,83 Yếu tố hình thể 0.6 0.5 0.4 Yếu tố hình thể 0.3 0.2 0.1 0 1 2 Biểu đồ 7: Hệ số hình thể Hình thể cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Những thửa đất có hình thể tốt sẽ có giá cao hơn thửa đất có hình thể xấu Trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo một số khu dân cư chưa được quy hoạch lại nên còn tồn tại nhiều hình thể xấu, tuy nhiên không có loại hình quá xấu và sự chênh lệch giá do yếu tố hình thể gây ra không quá cao *Tóm lại các yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thị trường phường Nguyễn Nghiêm bao gồm các yếu tố: vị trí, quy mô và hình thể thửa đất và một số các yếu tố khác Tuy nhiên, cơ bản giá đất chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố: vị trí, quy mô, hình thể Trong đó yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất là yếu tố vị trí Điều này được thấy rõ qua kết quả điều tra trên thực tế, những thửa đất ở vị trí mặt tiền thường có giá cao gấp đôi so với vị trí 2 , 3 Càng đi sâu vào ngõ thì giá đất thấp dần Do đất ở vị trí mặt tiền và gần trục đường chính thì thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt và khả năng sinh lời cao Các yếu tố còn lại cũng ảnh hưởng đến giá đất nhưng ảnh hưởng ở mức thấp hơn 3.5 Khoanh vùng giá trị và xác định giá trị cơ sở cho mỗi vùng trên địa bàn ● Nguyên tắc khoanh vùng giá trị Khi thực hiện khoanh vùng giá trị ngoài việc dựa vào kết quả điều tra trên thị trường còn tuân theo các nguyên tắc sau: - Quyết định số 49/2012/QĐ-UBND ngày 27/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi năm 2013 - Việc thể hiện ranh giới trên bản đồ không cắt ngang qua BĐS, khi thể hiện phải dựa vào số nhà hoặc số thửa Trường hợp BĐS có 2 mặt tiền hoặc cùng một hẻm theo 2 đường khác nhau đi vào BĐS thì tùy theo giá đất để khoanh vùng cho hợp lý ● Phân tích kiểm tra lại trước khi khoanh vùng Vùng giá được khoanh căn cứ chủ yếu vào những biến động về giá thị trường của BĐS Do đó trước khi khoanh vùng giá trị phải đánh giá những biến động về giá của những BĐS mặt tiền dọc các tuyến đường Nếu giá trị những BĐS này chênh lệch nhau quá lớn thì phải kiểm tra lại các thông tin về: - Giá bán của BĐS - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Chọn những mẫu đạt tiêu chuẩn phục vụ cho khoanh vùng giá trị, xác định trên bản đồ những mẫu này sau đó tiến hành tính toán giá trị cơ sở và khoanh vùng giá trị Việc khoanh vùng chủ yếu dựa vào giá mẫu chuẩn (giá cơ sở) của các mặt tiền đường phố ● Khoanh vùng giá trị sơ bộ Căn cứ vào kết quả điều tra, ta tiến hành khoanh vùng sơ bộ dựa trên đơn giá chuẩn của mỗi vùng Đơn giá cơ sở của mỗi vùng là mức giá trung bình của một BĐS có những yếu tố đưa ra so sánh là chuẩn, phân bố đều trên các trục đường giao thông chính và các loại đường trong từng khu dân cư trên địa bàn nghiên cứu và đạt tiêu chuẩn theo nguyên tắc chọn mẫu Kết quả khoanh vùng giá trị sơ bộ được 4 vùng như sau: + Vùng 1: có mức giá trị trung bình là 80,15 triệu đồng/m² (Hùng Vương, Quang Trung) + Vùng 2: có mức giá trị trung bình là 77,91 triệu đồng/m² (Phan Châu Trinh) + Vùng 3: có mức giá trị trung bình là 61,71 triệu đồng/m² (Nguyễn Nghiêm)