Báo Cáo Kết Quả Thực Tập Chuyên Đề - Đánh Giá Tình Hình Thực Hiện Nội Dung Qlnn Về Đđ - Định Giá Đất - Pp So Sánh Dữ Liệu Thị Trường

NỘI DUNG CÁC CHUYÊN ĐỀ Đánh giá tình hình thực hiện nội dung QLNN về ĐĐ I Định giá đất - PP so sánh dữ liệu thị trường II... ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI 6 Đăng

BÁO CÁO KẾT QUẢ THỰC

NỘI DUNG CHÍNH

I ĐẶT VẤN ĐỀ

II KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI PHƯỜNG TRẦN HƯNG ĐẠO, TP.QUẢNG NGÃI

III NỘI DUNG CÁC CHUYÊN ĐỀ

IV KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

I ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người

Phường Trần Hưng Đạo thuộc Thành phố Quảng ngãi, tỉnh Quảng Ngãi trong những năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của phường đang từng ngày phát triển Quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai Tốc độ đô thị hóa trên địa bàn phường diễn ra khá nhanh đã

và đang gây nhiều áp lực đối với đất đai.

II KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN,

- Phía Bắc giáp phường Lê Hồng Phong

- Phía Nam giáp phường Nguyễn Nghiêm

- Phía Đông giáp phường Nghĩa Chánh

- Phía Tây giáp phường Trần Phú

 Địa hình, địa mạo

Phường Trần Hưng Đạo có địa hình khá tương đối bằng phẳng,cao ráo, với dạng địa hình chủ yếu là đồng bằng

và người ta thấy rằng chất đất ở đây tương đối nghèo, sự thoát thuỷ lại khá nhanh, thêm vào đó sự khô hạn kéo dài chứng tỏ một sự thiếu nước trong nhiều tháng của năm, một mầu sắc nhạt ở bề mặt đất cho biết sự thiếu chất bùn

 Khí hậu thời tiết

Phường Trần Hưng Đạo, TP.Quảng Ngãi có khí hậu nhiệt đới và gió mùa Nhiệt độ trung bình 25 độ C đến

28 độ C, thượng tuần tháng 7 và tháng 8 nóng không quá 34 độ C, thượng tuần tháng giêng lạnh nhất không dưới 18 độ C

Phường Trần Hưng Đạo có mưa, đặc biệt lượng trung bình hằng năm 2.063 mm nhưng chỉ tập trung vào 8 đến tháng 12, còn các tháng khác thì khô hạn., trung bình hàng năm có 129 ngày mưa

Đặc biệt ở phường các trận bão chỉ thể xảy ra trong khoảng thời gian từ tháng 9 đến tháng 12 dương lịch nhất là hai tháng 10 và 11

 Cảnh quan và môi trường

Do yếu tố vị trí địa lý, địa hình bằng phẳng và nằm ngay trung tâm của thành phố nên phường Trần Hưng Đạo có cảnh quan tương đối đẹp và thoáng đãng Là một phường

có vị trí giao thông tương đối thuận tiện và môi trường xung quanh tương đối trong lành Đối với môi trường đất,

do không có đất canh tác, phần lớn là đất phi nông nghiệp

và đặc biệt là đất ở đô thị nên đất ở đây tương đối khô cằn, không có khả năng canh tác và phục vụ nông lâm nghiệp

Đối với môi trường nước, đây là khu tập trung đông dân

cư nên các nguồn nước được bố trí tương đối hợp lý, tuy nhiên có vài nơi vẫn còn bị ngập úng vào mùa mưa gây ra

ô nhiễm môi trường nước

Tóm lại vấn đề vệ sinh môi trường của địa bàn được thực hiện tốt, do công tác chỉ đạo của các ban ngành lãnh đạo góp phần vào việc thực hiện được hiệu quả

2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp ước tính thực hiện đạt 44 tỷ đồng/44 tỷ đồng, đạt 100% so với chỉ tiêu Tổng doanh thu thương mại dịch vụ ước tính thực hiện đạt 135 tỷ đồng / 135 tỷ đồng đạt 100% chỉ tiêu

 Văn hóa – xã hội

Hoạt động văn hóa, thể dục, thể thao đang khởi sắc đáp ứng được nhu cầu hưởng thụ văn hóa của quần chúng Công tác thông tin cổ động tiếp tục tập trung thực hiện tốt nhiệm vụ chính trị và các sự kiện quan trọng

UBND phường đã phối hợp với các Hội đoàn thể thực hiện tốt việc tặng quà cho các đối tượng chính sách, người có công và các đối tượng bảo trợ xã hội nhân các dịp lễ tết

III NỘI DUNG CÁC CHUYÊN ĐỀ

Đánh giá tình hình thực hiện nội dung QLNN về ĐĐ I

Định giá đất - PP so sánh dữ liệu thị trường II

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

6) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7) Thống kê, kiểm kê đất đai

8) Quản lý tài chính về đất đai

9) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

10) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

11) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.12) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại,

tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.13) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, TP.Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi : “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

Năm

Tổng số

hồ sơ QSDĐ

Hồ sơ cấp lần đầu

Diện tích(ha) Chỉ tiêu Tỉ lệ %

Qua bảng trên cho thấy:

Từ khi có quyết định Số 14/2010/QĐ-UBND Ban hành quy định trình tự ,thủ tục lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và thực hiện các quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn lền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, thì quá trình cấp giấy chứng nhận của phường được thuận lợi thông qua cơ chế “một cửa” Do

đó, số hồ sơ được giải quyết nhiều hơn đảm bảo thực hiện đầy đủ chỉ tiêu được giao

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

Đánh giá chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

mặt do cán bộ thực hiện đã từng bước được nâng cao về số lượng và chất lượng, ngày càng có nhiều kinh nghiệm hơn trong công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ sở vật chất kĩ thuật ngày càng được cải thiện cả về số lượng và chất lượng

công khai trình tự thủ tục ngoài việc rút ngắn được thời gian làm thủ tục thì cũng khắc phục bớt được tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho nhân dân của cán bộ chuyên môn

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

- Mặt khác do đã thành lập được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và việc thực hiện cơ chế "một cửa", thủ tục cấp GCN QSDĐ được tinh giảm, gọn nhẹ, dễ thực hiện, đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến cấp GCN QSDĐ đã được sử dụng theo mẫu thống nhất nên

đã tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất đi đăng ký cấp GCN QSDĐ và các cán bộ thực hiện công tác này

giúp cho nhiều người dân người dân đã ngày càng hiểu

rõ hơn về pháp luật đất đai và thủ tục hành chính trong công tác cấp GCN QSDĐ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

 Những tồn tại vướng mắc

- Công tác quản lý hồ sơ địa chính còn lỏng lẻo, chưa được tiến hành một cách đồng bộ ở các cấp nhất là ở các phường

phục vụ cho công tác quản lý cũng như theo dõi tình hình biến động trên địa bàn

cửa" vì thực tế người dân khi đi làm thủ tục vẫn phải đi lại nhiều lần, đến nhiều nơi khác nhau

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

Một số biện pháp nhằm đẩy nhanh và hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo

- Trong thủ tục hành chính tiếp tục phải có những cải cách nhằm giảm bớt phiền hà cho người dân;

- Phải có biện pháp hữu hiệu nhất để giảm những tiêu cực trong công tác cấp giấy chứng nhận, có như vậy công tác cấp giấy chứng nhận mới được đẩy nhanh và đúng với quy trình

- Trong công tác cấp đổi giấy chứng nhận, Nhà nước nên phối hợp chặt chẽ và có những chính sách hỗ trợ cho người dân để đẩy nhanh công tác cấp đổi trên diện rộng

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

 Đối với cán bộ phường Trần Hưng Đạo:

-Tuyên truyền phổ biến luật đất đai đến tận người dân,

từ đó giúp cho người sử dụng đất thấy được trách nhiệm, quyền lợi của việc cấp giấy chứng nhận

- Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra về công tác cấp GCN QSDĐ ở, biện quyết dứt điểm những tồn tại vướng mắc trong công tác giao đất và rà soát lại để cấp GCN QSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình đựơc giao đất không đúng thẩm quyền

- Phối hợp chặt chẽ với phòng TNMT nhằm nâng cao hiệu quả và đảm bảo tính pháp lý trong công tác cấp GCN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NỘI

DUNG QLNN VỀ ĐẤT ĐAI

Đánh giá tình hình thực hiện nội dung QLNN về ĐĐ I

Định giá đất - PP so sánh dữ liệu thị trường

II

ĐỊNH GIÁ ĐẤT – PP SO SÁNH DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

Nội dung và trình tự các bước thực hiện phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

Thu thập số liệu thị trường

Phân tích dữ liệu thị trường và

phát triển các thông tin

So sánh cặp mẫu và tính hệ số các

yếu tố ảnh hưởng Khoanh vùng giá trị Xây dựng mô hình định giá đất

Bước 1 : Thu thập số liệu thị trường

Tiến hành thu thập dữ liệu thông qua mẫu phiếu điều tra

- Cộng đồng dân cư

ĐỊNH GIÁ ĐẤT – PP SO SÁNH DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

Bảng tổng hợp số liệu điều tra tại phường Trần Hưng Đạo

Số phiếu Địa chỉ Năm CN Giá đất CN(Tr/đ) Hướng Hình thể Vị trí Quy mô(m2) Giá CN(Trđ/m2) KNăm Giá đất chuyển đổi(Trđ/m2)

Bước 2: Phân tích dữ liệu TT & phát triển thông tin

- Giá đất thu thập qua các năm khác nhau nên sự chênh lệch giá giữa các năm cũng khác nhau do đó để nghiên cứu thì tất cả giá đất thị trường ở các năm phải chuyển đổi về giá đất thị trường năm định giá

- Chọn mẫu điều tra có tất cả các yếu tố khác tương tự hoặc giống nhau và chỉ khác nhau về năm giao dịch bất động sản

ĐỊNH GIÁ ĐẤT – PP SO SÁNH DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

* Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm

BẢNG PHÂN TÍCH HỆ SỐ CHUYỂN ĐỔI NĂM 2010 - 2012

Giá chuyển

Giá (Trđ/m 2 )

K

2010-2012

Ktb = 1.126

BẢNG PHÂN TÍCH HỆ SỐ CHUYỂN ĐỔI NĂM 2011 - 2012

Giá chuyển

Giá (Trđ/m 2 )

Bước 3: So sánh cặp mẫu, tính hệ số yếu tố ảnh hưởng

Chọn và so sánh cặp mẫu của các bất động sản có đặc điểm giống nhau về mọi yếu tố nhưng chỉ khác nhau về yếu tố ảnh hưởng cần tìm hệ số

YẾU TỐ VỊ TRÍ

BẢNG PHÂN TÍCH HỆ SỐ VỊ TRÍ 2

1

311/1 Quang Trung

Số phiếu Địa chỉ Năm CN Hướng

Ktb = 0.77

Quy mô(m 2 )

Giá CN(Trđ/m 2 ) K Năm

Giá đất quy đổi(Trđ/m 2 ) K (VT3)

YẾU TỐ QUY MÔ DIỆN TÍCH THỬA ĐẤT

QUY MÔ DIỆN TÍCH < QUY MÔ DIỆN TÍCH CHUẨN

Số cặp

phiếu Số phiếu Địa chỉ Năm CN

Giá đất CN(Tr/đ) Hướng Hình thể Vị trí

Quy mô(m 2 )

Giá CN(Trđ/m 2 ) K Năm

Giá đất quy đổi(Trđ/m 2 ) K qm<chuẩn

Quy mô(m 2 )

Giá CN(Trđ/m 2 ) K Năm

Giá đất quy đổi(Trđ/m 2 ) K ht

YẾU TỐ HƯỚNG THỬA ĐẤT

BẢNG PHÂN TÍCH YẾU TỐ HƯỚNG

Số cặp

phiếu Số phiếu Địa chỉ Năm CN

Giá đất CN(Tr/đ) Hướng Hình thể Vị trí

Quy mô(m 2 )

Giá CN(Trđ/m 2 ) K Năm

Giá đất quy đổi(Trđ/m 2 ) K h

Bước 4 : Khoanh vùng giá trị

- Nhóm các yếu tố tự nhiên: Dựa vào các trục đường

giao thông chính, đường phân thuỷ, hợp thuỷ Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua BĐS

- Nhóm các yếu tố về kinh tế: Căn cứ vào dữ liệu điều

tra giá BĐS, bảng giá đất quy định của UBND tỉnh, mức độ đầu tư XD cơ sở hạ tầng đồng bộ trong vùng, mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê BĐS

- Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào QHSD đất,

giấy CNQSD đất, giấy phép XD nhà, các yếu tố khác

ĐỊNH GIÁ ĐẤT – PP SO SÁNH DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

- Nhóm các yếu tố về xã hội: An ninh, trật tự công

cộng, môi trường, tâm lý, tập quán của người sử dụng đất

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trong vùng phải dựa vào nhà hoặc số thửa đất

Bước 5 : Xây dựng mô hình định giá đất

ĐỊNH GIÁ ĐẤT – PP SO SÁNH DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

CHUYÊN ĐỀ I: Đánh giá tình hình thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

 Kiến nghị

- Hiện đội ngũ cán bộ địa chính và trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý đất đai của phường còn thiếu, cần bổ sung thêm để công việc quản lý đất đai tại phường được thực hiện hiệu quả và chặt chẽ hơn

- Cán bộ địa chính trong phường phải theo dõi quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phát hiện ra những hộ gia đình cá nhân, các tổ chức chưa đủ điều kiện hay chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tạo điều kiện thuận lợi và hướng dẫn một cách cụ thể để

hộ gia đình cá nhân, các tổ chức chưa có giấy chứng nhận nhanh chóng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Khi giải quyết các giấy tờ về đất đai cần thực hiện một cách nhanh chóng, đúng hẹn, tránh sự đi lại phiền hà cho nhân dân Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo một cách dứt điểm

IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

CHUYÊN ĐỀ II: Định giá đất thực hiện theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường.

- Qua quá trình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, nhận thấy có các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cụ thể như sau:

- Những thửa đất có vị trí tốt, khả năng sinh lợi cao, giao thông thuận lợi…thường có giá rất cao Trong tương lai khi phường Trần Hưng Đạo trở thành trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa theo định hướng quy hoạch thì giá đất sẽ có xu hướng tăng cao hơn nữa

IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

- Theo kết quả nghiên cứu cho thấy, giá đất ở vị trí 2 bằng 77% giá đất ở vị trí 1, giá đất ở vị trí 3 bằng 60% giá đất ở vị trí 1.

- Đối với yếu tố hình thể, những thửa đất có hình thể xấu thì giá đất chỉ bằng 83% giá của những thửa đất có hình thể tốt

- Yếu tố hướng ở phường cũng không ảnh hưởng nhiều đến giá đất Thể hiện ở những thửa đất có hướng xấu so với giá đất ở những thửa đất có hướng tốt là 71%

Với quá trình phát triển nhanh chóng, quỹ đất ở và nhà cửa trên địa bàn phường cũng tăng nhanh do đó làm cho giá đất ở biến động lớn Tuy nhiên tại một số vùng do tâm lý người dân vẫn còn e ngại, chưa hiểu biết về pháp luật, không dám khai đúng giá, sợ bị thu thuế nên gây khó khăn trong quá trình điều tra

IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

 Kiến nghị

- Hiện nay, hệ thống thông tin giá đất vẫn chưa được phổ biến rộng rãi, do đó cần phổ biến hệ thống thông tin giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu thông tin giá đất thị trường

- Thường xuyên cập nhật thông tin về các vụ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo nói riêng, tỉnh Quảng Ngãi nói chung để có cơ sở bảng giá đất cho phù hợp với thực tế

- Tuyên truyền phổ biến luật đất đai trong nhân dân, giúp họ hiểu được nghĩa vụ của người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên liên quan khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai và bất động sản

IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ