PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) Khái niệm ý nghĩa phương pháp Khái niệm: Là trình chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị vốn Phương pháp vốn hoá dựa nguyên lý giá trị hàng năm giá trị vốn đầu tư có liên quan đến Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo biết trước giá trị vốn BĐS tìm Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập bán cho người mua với mục đích đầu tư Các nguyên tắc ứng dụng Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc Cung cầu Nguyên tắc thay Nguyên tắc cân Nguyên tắc ngoại ứng Các lợi ích cần định giá Các lợi ích BĐS: - Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, cổ đông - Các lợi ích tài chính: Người vay người cho vay - Tài sản pháp lý: Người cho thuê người th Các lợi ích khơng phải bất động sản Những tài sản cá nhân vơ hình hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường giá trị đầu tư Các loại ích tương lai: - Tổng thu nhập tiềm (PGI) - Tổng thu nhập hiệu quả(EGI) = PGI – thất thu tiền thuê - Thu nhập hoạt động rịng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động - Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ - Luồng tiền sau thuế (EAT) - Tiền thu hồi (giá trị lý) = EBT – thuế Tỷ lệ vốn hoá 4.1 Các loại tỷ lệ vốn hố •Tỷ lệ thu nhập: Thể mối quan hệ thu nhập năm BĐS giá trị vốn tương ứng BĐS -Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, tỷ lệ thu nhập toàn BĐS, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng thu nhập hoạt động ròng năm giá tồn BĐS giá trị BĐS Nó sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào số giá trị chung BĐS Ro = NOI/Giá BĐS - Tỷ lệ vốn hoá vốn tự có Re, tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng luồng tiền trước thuế năm vốn tự có Nó sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế BĐS mục tiêu vào giá trị vốn tự có Re = EBT / VTC => Các tỷ lệ thu nhập tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư, cao hơn, thấp hơn, phụ thuộc vào thay đổi thu nhập, giá trị toán tiền vay dự kiến 4.1 Các loại tỷ lệ vốn hoá Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư, thể tỷ lệ phần trăm lãi hàng năm Tỷ lệ chiếu khấu, r, tỷ suất lợi tức sử dụng để chuyển đổi khoản toán khoản nhận tương lai vào giá trị Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, xem tỷ suất lợi tức nhận vốn đầu tư cho trước giai đoạn sở hữu BĐS Tỷ suất lợi tức chung,Yo tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư Nó tính tốn sở BĐS mua, khơng có vay mượn tỷ suất theo bình quân trọng số tỷ suất lợi tức vốn tự có vốn vay Tỷ suất lợi tức vốn tự có, Ye, tỷ suất lợi nhuận vốn tự có, IRRe, chịu ảnh hưởng vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye lớn Yo 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hố Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá: - Mức rủi ro kèm - Lạm phát tương lai - Tỷ suất lợi nhuận dự kiến đầu tư thay - Tỷ suất lợi nhuận BĐS so sánh khứ - Cung cầu vốn vay chấp - Thuế Để ước lượng tỷ lệ vốn hố cần có khả phán đốn hiểu biết đặc tính thị trường số kinh tế hành 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hố Các cấu thành tỷ lệ vốn hố: -Tỷ lệ an tồn sở, tỷ suất lợi nhuận khơng có rủi ro - Rủi ro: khả phải gánh chịu mát tài khơng chắn lợi ích tương lai, làm giảm giá trị BĐS Người đầu tư ln địi hỏi lợi nhuận rủi ro mà họ gánh chịu Tỷ lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo lợi ích tương lai nhận - Lạm phát: Lượng lạm phát giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến dự báo lợi ích tương lai cần đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hoá Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa vốn đầu tư sử dụng để phản ánh ảnh hưởng 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hoá Trong phương pháp vốn hoá tỷ lệ vốn hố khơng bao gồm tỷ lệ lạm phát luồng thu nhập trình chuyển đổi thực theo gía cố định Cần nhận thức khác biệt tăng giá lạm phát nâng giá trị BĐS + Lạm phát làm tăng số lượng tiền tín dụng, làm tăng mức giá kết làm giảm sức mua + Nâng giá trị thực có kết từ dư cầu cung làm tăng giá BĐS Lạm phát nâng giá có ảnh hưởng tương tự giá BĐS tương lai, lại có ảnh hưởng khác đến tỷ lệ vốn hoá Tỷ lệ vốn hoá R = R sở + R rủi ro + R lạm phát (Danh nghĩa) Các phương pháp vốn hoá 5.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp - Khái niệm: Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng năm cụ thể thành số giá trị bước trực tiếp -Công thức: Giá trị vốn BĐS V = NOI/Ro V = NOI x YP 100/Ro = YP (số nhân) Số nhân tính tốn dựa tỷ suất sinh lời vốn đầu tư, thể mối quan hệ thu nhập giá trị quan sát thị trường dẫn xuất qua phân tích bán so sánh Ro = thu nhập hiệu (hoặc NOI) / giá bán 3.8 Phương pháp định giá Trình bày kết áp dụng phương pháp định giá: Những so sánh, phân tích, điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tốn số giá trị Trường hợp áp dụng phương pháp trình định giá cần nêu lý có hạn chế Hoà hợp số giá trị từ BĐS so sánh khác từ phương pháp khác 3.9 Các vấn đề khác Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) định giá viên liên quan đến BĐS cần định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích trình thực thi nhiệm vụ Tên, chữ ký định giá viên tiến hành định giá BĐS 3.11 Phụ lục kèm theo Hồ sơ giấy tờ Hệ thống vẽ thiết kế, sơ đồ BĐS Thiết bị gắn với BĐS Chứng thư định giá Là văn doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết định giá Chứng thư định giá lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý nhau, 02 giao khách hàng, 01 lưu hồ sơ định giá doanh nghiệp, tổ chức định giá Mẫu chứng thư định giá quy định theo phụ lục 02, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sóo 04 Bộ tài ban hành Nội dung chứng tư Mục đích định giá Thời điểm định giá Cơ sở định giá Thực trạng BĐS Phương pháp định giá Kết định giá Ký tên định giá viên giám đốc doanh nghiệp định giá Viết thu hoạch định giá BĐS - Nội dung : Định giá bất động sản cụ thể thị trường - Hình thức: Gồm phần Giới thiệu thân Báo cáo định giá Chứng thư định giá PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Nguyên lý chung phơng pháp Phơng pháp đợc sử dụng để định giá bất động sản có phát triển có tiềm để phát triển Giá trị địa điểm bất động sản điều kiện = Giá trị hoàn thành cải tạo bất động sản -Trừ Tổng chi phí để cải tạo phát triển (bao gồm lÃi ngời đầu t) Chi phớ phỏt triển Chi phí thu dọn địa điểm Phí kiến trúc, trả cho kỹ sư xây dựng Chi phí xây dựng Chi phí bán cho th BĐS Chi phí vốn vay (nếu có) Chi phí khác (chi phí bồi thường cho người thuê sử dụng BĐS ) Thu nhập Lợi nhuận phát triển Thu nhập Là thu nhập nhận từ việc bán BĐS cho thuê BĐS VÝ dụ: Giá cho thuê cửa hàng tầng 4tr.đ/tháng x 12 tháng = 48triệu đồng/năm Các văn phòng tầng với tổng diện tích 60m Giá cho thuê: 50.000đ/m2/tháng x 60 m2 x 12 tháng = 36tr.đ/năm Tổng thu nhập từ tiền cho thuê năm 48tr.đ + 36tr.đ = 84tr.đ Giả định tỷ suất sinh lời bất động sản 8% Giá bán bất động sản 84 tr.đ ;0.08 = 1050 tr.® Các bước tin hnh B1: Xác định cách sử dụng cao tốt bất động sản cần định giá có tính đến quy định xây dựng hạn chế khác B2: Ước tính toàn tổng giá trị trình phát triển phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp vốn hóa B3: Ước tính tổng số chi phí phát triĨn bao gåm + Chi phÝ x©y dùng + Lợi nhuận ngời đầu t phát triển +Chi phí Marketing +Chi phí tài +Các chi phí liên quan khác B4: Lấy tổng giá ph¸t triĨn - tỉng chi phÝ ph¸t triĨn = tỉng giá trị lại Tổng giá trị lại sau đà trừ chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài đất lợi nhuận liên quan đến đất cho giá trị đất hay giá trị bất động sản lại ng dng ca phng phỏp Có vị trí đợc phê duyệt xây dựng nhà với diện tích xây dựng 160 m2 Địa điểm đợc bán đấu giá họ muốn biết phải trả để có đợc mảnh đất Biết: - LÃi suất phải trả: r = 16%/năm - CPXD : triệu đồng/m2 - Lợi nhuận yêu cầu: 100 triệu đồng/ngôi nhà Biết thông tin thị trờng bán nhà 800 triệu đồng Bài giải Tổng giá trị phát triển là: 800 x = 3200 triệu ®ång TÝnh chi phÝ ph¸t triĨn: * CPXD = 160 x triệu đồng/m2 x nhà = 1280 triệu đồng * CP chuyên môn (kiến trúc + kỹ s XD) giả định 10% CPXD = 10% x 1280 = 128 triệu đồng * LÃi vay: giả định toàn CPXD vay năm = (1280 + 128)/2 x 16%/năm = 122,64 triệu đồng * CP pháp lý: = (4% CNQSDĐ + 1% phí trớc bạ) giả định 72 triệu * Phí môi giới giả định 24 triệu đồng (1% = 32 triệu đồng) * CP quảng cáo: giả định 10% * Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu t: 100 x = 400 triƯu ®ång Tỉng chi phí phát triển = 2036, 64 triệu đồng Giá trị lại = Tổng giá trị phát triển - tỉng CP ph¸t triĨn = 3200 - 2036, 64 = 1163,36 triƯu ®ång Để tính đợc giá đấu giá mảnh đất, ta thực bớc sau: B1: Đặt giá đất P B2: Giả định CP để có đất (pháp lý ) 4% giá đấu giá = 0,04P B3: LÃi vay 16%/năm: 16% x (P + 0,04P) = 0,1664P Tæng = P + 0,04P + 0,1664P = 1,206P 1163,36 = 1,206P P = 1163,36/1,206 = 923 triƯu ®ång VËy giá đấu giá cho mảnh đất 923 triệu đồng Hạn chế phơng pháp Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt bất động sản tồn (vì đấu giá ngời ta đà quy định khu vực chia lô để xây dựng nhà chung c xây trung tâm thơng mại) - Mọi ớc tính chi phí giá bán bị thay ®ỉi t theo ®iỊu kiƯn cđa thÞ trêng (cã thĨ lÃi nhiều lỗ vốn) - Giá trị lại (giá trị cuối cùng) nhạy cảm thay đổi việc ớc tính chi phí giá bán - Cần phải có kiến thức, kỹ kinh nghiệm tốt để ớc tính tất khoản mục khác - Mặc dù phơng pháp có tính đến kỳ vọng tơng lai song lại không tính đến giá trị thời gian tiền, đà giả định tất dòng tiền xảy thời điểm, giả định không thực ... trị hợp đồng thuê 8.2 Định giá quyền lợi cho thuê theo hợp đồng Ví dụ 4: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố định 20tr đ/tháng Để giữ mức tiền thuê cố định hợp đồng người... thị trường kỹ phân tích Đơn vị so sánh: Trong trường hợp khơng thể so sánh trực tiếp kích thước BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so sánh Các đơn vị so sánh: m2, m, mặt, lơ đất 6 Cách tính... Số nhân tính toán dựa tỷ suất sinh lời vốn đầu tư, thể mối quan hệ thu nhập giá trị quan sát thị trường dẫn xuất qua phân tích bán so sánh Ro = thu nhập hiệu (hoặc NOI) / giá bán Các phương pháp