Luận văn thị trường đất đai và phương pháp định giá đất đai

MỤC LỤC MỞ ĐẦU i CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 1 ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc trưng THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2.1 Khái niệm thị trường đất đai 2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành thị trường đất đai 2.4 Vai trò thị trường đất đai CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 3.1 Thị trường đất đai giới 3.2 Thị trường đất đai Việt Nam ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 11 4.1 Đặc trưng chung thị trường đất đai 11 4.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 13 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 15 CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 16 KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 16 ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT 17 2.1 Giá đất không giống sở giá 17 2.2 Giá đất khơng giống thời gian hình thành 17 2.3 Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai 17 2.3 Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định 18 2.5 Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt 18 2.6 Giá đất không giống tượng khấu hao 18 2.7 Giá đất có xu tăng cao rõ ràng 18 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 18 3.1 Nhân tố thông thường 19 3.2 Nhân tố khu vực 22 3.3 Nhân tố cá biệt 23 PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT 24 4.1 Giá thị trường 24 4.2 Giá quy định Nhà nước 28 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 32 5.1 Địa tô 32 5.2 Lãi xuất ngân hàng 34 5.3 Quan hệ cung cầu 36 BÀI TẬP CHƯƠNG 41 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 42 CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 1.1 Khái niệm 43 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.2 Vai trò định giá đất 44 1.3 Công tác định giá đất số nước giới 45 1.4 Công tác định giá đất Việt Nam 50 THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 51 2.1 Giá trị thông tin định giá 51 2.2 Phương pháp xác định thông tin 52 NHỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI 52 3.1 Đề nghị lựa chọn người bán người mua 52 3.2 Phân tích so sánh mua bán 53 3.3 Quá trình đàm phán mua bán 54 3.4 Mua bán tình đặc biệt 55 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 55 4.1 Nguyên tắc thay 55 4.2 Nguyên tắc thu lợi 56 4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu 57 4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 57 4.4 Nguyên tắc cạnh tranh 57 4.6 Nguyên tắc đóng góp 58 4.7 Nguyên tắc biến động 58 4.8 Nguyên tắc hòa hợp 58 4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 59 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 59 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 60 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 60 1.1 Khái quát phương pháp thu nhập 60 1.2 Trình tự phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 62 1.3 Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 65 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 66 2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp 66 2.2 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 71 2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 77 PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 79 3.1 Khái quát phương pháp thặng dư 79 3.2 Trình tự định giá phương pháp thặng dư 82 3.3 Ứng dụng định giá phương pháp thặng dư 85 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 86 4.1 Khái quát phương pháp chi phí 86 4.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí 88 4.3 Các phương pháp xác định chi phí 88 4.4 Sự giảm giá tích luỹ phương pháp đo giảm giá tích luỹ 90 4.5 Úng dụng định giá phương pháp chi phí 92 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 92 5.1 Khái niệm hồi qui tuyến tính đơn giản 92 5.2 Phương pháp phân tích hồi qui 93 5.3 Mơ hình hồi qui tuyến tính dựa quan hệ nhân 93 BÀI TẬP CHƯƠNG 95 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 96 CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 97 ĐỊNH GIÁ NHĨM ĐẤT NƠNG NGHIỆP 97 1.1 Khung giá quy định 97 1.2 Xác định vùng đất hạng đất 99 1.3 Định giá cho hạng đất 104 1.4 Định giá nhóm đất nơng nghiệp Hà Nội 106 ĐỊNH GIÁ NHĨM ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP 108 2.1 Định giá đất phi nông nghiệp nông thôn 108 2.2 Định giá đất phi nông nghiệp đô thị 116 2.3 Xác định giá đất đô thị 125 2.4 Một số luật định giá áp dụng định giá đất đô thị 126 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 129 3.1 Khu vực đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 129 3.2 Khu vực đất giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 129 BÀI TẬP CHƯƠNG 130 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 131 TÀI LIỆU THAM KHẢO 132 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất nguyên tắc xác định giá đất kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Cung cấp cho sinh viên phương pháp định giá áp dụng phổ biến giới vận dụng phương pháp để xác định giá đất hoàn cảnh thực tế nước ta Giáo trình "Định giá đất" biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai Bộ Giáo dục Đào tạo phê duyệt Giáo trình Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà môn Quản lý Đất đai khoa Đất Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên Nội dung giáo trình gồm chương: - Chương 1: Đất đai thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định giá đất Việt Nam Trong chương 1, Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn Những kiến thức mà sinh viên phải nắm học môn học Định giá đất đất đai, giá đất, thị trường đất đai định giá đất Đồng thời học sinh phải hiểu đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, đặc điểm khu vực thị trường đất đai Về giá đất học sinh phải nắm khái niệm, đặc trưng phải biết phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Khi xác định giá đất điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm loại giá đất, sở khoa học xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất biết vận dụng quan hệ cung cầu dự báo thị trường đất đai Ngoài trước hiểu nắm phương pháp xác định giá đất theo khung giá đất xác định giá đất địa phương Việt Nam nay, sinh viên phải hiểu biết cách vận dụng phương pháp định giá đất phổ biến thông dụng áp dụng nhiều nước giới Khi học môn học Định giá đất sinh viên tham khảo thêm kiến thức liên quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất tài liệu sau: Bộ Tài (2004) Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất Nông nghiệp Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc) Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất khoa học kỹ thuật Rost R O and H G Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists i LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tuy cố gắng trình biên soạn, khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp bạn đọc trình sử dụng để giáo trình tiếp tục hoàn chỉnh lần biên soạn Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS Hồ Thị Lam Trà ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Chương I tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trước nghiên cứu vấn đề giá đất, nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Nội dung chương gồm: - Đất đai (khái niệm đặc trưng); - Thị trường đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, nhân tố ảnh hưởng vai trò) ; - Các khu vực thị trường đất đai (thế giới Việt Nam); - Đặc trưng thị trường đất đai Yêu cầu sinh viên phải hiểu nắm nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng chương ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai khơng bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên đất tất thứ sinh sôi mặt đất đất không lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, an ninh quốc phịng Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, đồng thời coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) cần phải thấy đất đai loại hàng hố khơng đồng nhất, đa dạng, loại tài sản mà giá thị trường phản ánh thân giá trị đất mà phản ánh vị trí tài sản tạo lập gắn với đất đai Đồng thời đất đai coi tài sản đặc biệt thân khơng lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định vị trí, có giới hạn không gian vô hạn thời gian sử dụng Bên cạnh đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) khơng mà có xu hướng tăng lên Khác với tài sản thơng thường khác q trình sử dụng đất đai khơng phải khấu hao, giá trị đất không bị đi, mà ngày có xu hướng tăng lên 1.2 Đặc trưng Có vị trí cố định Chúng ta khơng thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hồ hợp nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian cố định, khơng thể di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng Có hạn diện tích Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hoạt động loài người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào mục đích khác ngày trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc thị hố, cơng nghiệp hố, đại hoá xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai Tính lâu bền Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nơng nghiệp nâng cao khơng ngừng, đất nơng nghiệp quay vịng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai Chất lượng khác Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nơng nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2.1 Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thơng qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hố Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vơ hình trao đổi thơng qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: mơi giới, cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Đối với thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, đất đai lưu thông thị trường chủ yếu đất đai khai thác sử dụng Ở nước ta không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm khác biệt quan trọng là: chủ thể thị trường Lưu thơng thị trường đất đai Việt Nam mang ý nghĩa chung quyền sử dụng đất, giao dịch thị trường đất đai chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác có quyền sử dụng đất, tức nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước Đồng thời Nhà nước chủ thể thị trường đất đai thực quyền đại diện chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất thu hồi đất Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường đất đai không mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia tính quốc tế Các giao dịch diễn thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mơ, kích thước đất; hình thức phương thức toán giao dịch diễn thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu thị trường loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ tập trung đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế nhà đầu tư, doanh nghiệp nước nước ngồi có quyền sử dụng loại đất Giới trung gian thị trường đất đai phong phú Hiện giới hầu hết trung tâm môi giới đất đai thuộc tư nhân, Mỹ 90% sở môi giới đất đai nằm tay tư nhân 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành thị trường đất đai Hiện hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động chế thị trường Đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng thị trường đất đai thực hình thành Thị trường đất đai có nét khác biệt thị trường hàng hố thơng thường khác Chúng ta thấy thơng qua nhân tố ảnh hưởng đến trình hình thành phát triển thị trường đất đai sau: a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hố Trình độ phát triển sản xuất hàng hố gắn liền với trình độ phát triển lực lượng sản xuất với trình độ phân cơng lao động xã hội Đất đai từ chỗ sản phẩm tự nhiên, người khai phá, cải tạo sử dụng để sản xuất sản phẩm yêu cầu khác phục vụ cho sống xây dựng nhà ở, cơng trình kiến trúc Sản xuất ngày phát triển, nhu cầu người ngày tăng đất đai ngày khan Vì đất đai trở thành đối tượng mua bán, trao đổi thương mại hoá Như xuất phát triển sản xuất hàng hoá làm thay đổi quan hệ ruộng đất, thị trường đất đai đời phát triển b) Chế độ sở hữu ruộng đất Chế độ sở hữu ruộng đất trải qua trình hình thành phát triển lịch sử, từ sở hữu cộng đồng ruộng đất thị tộc, làng xã đến sở hữu tư nhân xã hội phong kiến sở hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tư chủ nghĩa Đó q trình lịch sử lâu dài Chỉ đến có sở hữu tư nhân tư chủ nghĩa tạo tiền đề cho việc tích tụ tập trung ruộng đất Trong thời kỳ đầu tích tụ tư diễn việc tước đoạt ruộng đất nông dân trang trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả thành điền trang lớn sản xuất theo kiểu tư chủ nghĩa, hình thành trang trại lớn đẩy hàng triệu nơng dân khơng có ruộng đất phải làm thuê Đó điều kiện cho hình thành quan hệ ruộng đất tư chủ nghĩa thị trường đất đai đời LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com c) Cầu đất đai Xét tổng quĩ đất đai cung đất đai đường thẳng đứng Sự biến động cung loại đất đai theo mục đích sử dụng đất quy định chặt chẽ theo tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật định tuỳ thuộc vào quốc gia Cầu đất đai nhu cầu phát sinh tăng lên nhu cầu người sản phẩm từ đất đai nhu cầu khác ngành sản xuất, nhu cầu xây dựng nhà Áp lực cầu tăng lên, trường hợp loại đất, xét tổng thể giá đất đai cầu định Tóm lại: Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường đất đai gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hoá, với chế thị trường Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm chịu tác động nhiều nhân tố Trong điều kiện kinh tế vận hành theo chế thị trường, đất đai tham gia vào trình vận hành thị trường đất đai chịu tác động thị trường khác Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai q trình phát triển quan hệ đất đai hình thành lịch sử, đến giai đoạn lịch sử định đất đai thực tham gia vào thị trường thị trường đất đai đời 2.4 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trị quan trọng kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai (nguồn tài nguyên quí ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất - Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng tạo động chuyển dịch lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai bất động sản khác cách hợp lý - Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hố thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế - Phát triển thị trường đất đai cách thơng thống tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Đây điều kiện quan trọng để đảm bảo cạnh tranh bình đẳng kinh tế Điều có ý nghĩa điều kiện hội nhập kinh tế khu vực quốc tế - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ thị hố cao gây sức ép cầu bất động sản nói chung nhà nói riêng Phát triển thị trường đất đai thơng thống tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận - Đối với nước chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hố tập trung sang chế thị trường thị trường đất đai cịn đảm bảo bình đẳng thành phần kinh tế kinh doanh hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với chủ trương sách lớn Nhà nước cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê doanh nghiệp nhà nước CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Thị trường đất đai khơng mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia quốc tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai q trình phân tích, đánh giá Trên thực tế, khơng có thị trường tồn cách độc lập, chúng đan xen, tác động lẫn thành thị trường thống 3.1 Thị trường đất đai giới Trên giới nước tư phát triển chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn, quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán ruộng đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại có trang trại với qui mơ lớn hàng ngàn hecta Ở nước phát triển, giai đoạn tăng trưởng nhanh thu hút mạnh đầu tư nước ngồi thường có LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sốt tăng giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế thu hút đầu tư nước ngồi Chính phủ áp dụng hình thức can thiệp vào thị trường đất đai Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản Nhật Bản, Mỹ, Anh năm 90 Chính phủ Nhật phải khống chế mức tăng giá nhà đất Tokyo Cùng với tình trạng suy thối kinh tế vào năm 1992 - 1993 giá nhà đất nhiều quốc gia phát triển giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm ngân hàng Nhật bị kẹt vốn vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lượng giao dịch nhà đất Paris giảm 11,5% Trong năm 1991 nửa đầu năm 1992, văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất trì trệ thị trường nói chung Kết Chính phủ Pháp ban hành đạo luật nhằm giúp người mua giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua chỗ Các quốc gia phát triển rút kinh nghiệm nước trước, thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ quy mô tích tụ đất đai, quy luật tất yếu sở hữu tư nhân đất đai kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đề sách hạn điền, nhiều nước cịn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Ở Anbani, đất nông nghiệp coi thuộc sở hữu gia đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, năm 1995 việc bán đất bị coi bất hợp pháp, thực tế chưa có thủ tục hợp pháp để bán đất nông nghiệp Những người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không sử dụng mảnh đất vịng năm đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định không bán vòng 10 năm số mảnh đất khác bị quy định không bán vĩnh viễn, số trường hợp cụ thể, Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Ở Bungari, doanh nghiệp không quyền chuyển nhượng mảnh đất nhận từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất Một số nước SNG sửa đổi luật pháp phép người nông dân quyền chuyển nhượng đất với số điều kiện cụ thể Trong điều kiện kinh tế giới chuyển theo hướng dân chủ cơng bằng, sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mơ tích tụ đất nước phát triển đáng phân tích tham khảo q trình hình thành quản lý thị trường đất đai Việt Nam Tính độc quyền sở hữu đất giá đất thời kỳ Chủ nghĩa Tư bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Hiện khơng cịn khả phân chia lại thị trường chiến tranh, trình độ tích tụ tư đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư thúc ép mở cửa thị trường đất đai tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng thị trường hàng hoá Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển coi biện pháp nâng cao hiệu việc sử dụng đất Ngay thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất Nam Tư Ba Lan luật pháp cho phép tư nhân thuê ruộng Ở số nước Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari sở kinh doanh tư nhân, cá thể thuê ruộng hay số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất mua bán ruộng đất giúp cho nông nghiệp nước phát triển động coi biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất Một đặc điểm quan trọng thị trường nhà đất giới thị trường vượt ngồi khn khổ quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn tư nước Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan nước đầu lĩnh vực kinh doanh bất động sản nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Có sở hạ tầng xây dựng nhiều mặt đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ 50 vạn người trở lên; Mật độ dân số bình qn từ 12.000 người/km2 trở lên Ðơ thị loại II Ðô thị loại II phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu vùng tỉnh, vùng liên tỉnh nước, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội vùng lãnh thổ liên tỉnh số lĩnh vực nước; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 80% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ 25 vạn người trở lên; Mật độ dân số bình qn từ 10.000 người/km2 trở lên Ðơ thị loại III Ðô thị loại III phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu tỉnh vùng liên tỉnh, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh số lĩnh vực vùng liên tỉnh; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 75% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng mặt đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ 10 vạn người trở lên; Mật độ dân số bình qn từ 8.000 người/km2 trở lên Ðơ thị loại IV Ðô thị loại IV phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm tổng hợp chuyên ngành trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu tỉnh, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội tỉnh vùng tỉnh; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 70% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng mặt đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ vạn người trở lên; Mật độ dân số bình qn từ 6.000 người/km2 trở lên Ðơ thị loại V Ðô thị loại V phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm tổng hợp chuyên ngành trị, kinh tế, văn hố dịch vụ, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội huyện cụm xã; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 65% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng chưa đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ 4.000 người trở lên; Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho trường hợp đặc biệt (đối với số đô thị loại III, loại IV loại V) (Ðiều 14) Ðối với đô thị miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa hải đảo? tiêu chuẩn quy định cho loại thị thấp hơn, phải đảm bảo mức tối thiểu 70% mức tiêu chuẩn quy định Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 Nghị định Ðối với thị có chức nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo tiêu chuẩn quy mơ dân số thường trú thấp hơn, phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân đô thị nghỉ mát du lịch điều dưỡng cho phép thấp hơn, tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 Nghị định Tiêu chuẩn phân loại đô thị Bảng 21 Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị 118 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com (Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) 1 2 3 Theo yếu tố chức Theo tiêu vị trí phạm vi ảnh hưởng đô thị Theo tiêu kinh tế ?xã hội Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động Theo yếu tố sở hạ tầng Nhà Cơng trình cơng cộng Giao thơng Cấp nước Thốt nước Cấp điện chiếu sáng đô thị Thông tin bưu điện Vệ sinh môi trường đô thị Theo yếu tố quy mô dân số đô thị Theo yếu tố mật độ dân số Tổng Bảng 22 TT Ðánh gíá theo tiêu vị trí phạm vi ảnh hưởng đô thị (10 điểm) Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 25 10 15 20 30 5 4 3 15 10 100 Chỉ tiêu vị trí phạm vi ảnh hưởng Thủ đô, thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia, trung tâm tổng hợp vùng Thành phố trực thuộc Trung ương thành phố thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia trung tâm tổng hợp cấp vùng Thành phố trực thuộc Trung ương thành phố thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng trung tâm tổng hợp cấp tỉnh Thành phố trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng trung tâm tổng hợp cấp tỉnh Thành phố thị xã trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh Thị xã tỉnh lỵ thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh Thị xã thuộc tỉnh, thuộc thành phố trực thuộc trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp tỉnh thị trấn trung tâm tổng hợp huyện trung tâm chuyên ngành tỉnh Thị xã thuộc tỉnh, thị trấn huyện lỵ thuộc huyện trung tâm tổng hợp cấp huyện Thị trấn thuộc huyện, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp huyện trung tâm tổng hợp cấp tiểu vùng Ðiểm 10 10 10 10 10 10 119 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bảng 23 Loại đô thị TT Ðánh giá theo tiêu kinh tế-xã hội Chỉ tiêu Tổng thu ngân sách địa bàn (tỷ đồng/năm) Thu nhập bình quân đầu người năm (USD/người) Cân đối thu chi ngân sách (chi thường xuyên) Mức tăng trưởng kinh tế trung bình năm (%) Tỷ lệ hộ nghèo (%) Mức tăng dân số hàng năm (%), mức tăng dân số tự nhiên phải đảm bảo tiêu kế hoạch hoá phát triển dân số địa phương Ðặc biệt > 1000 700 > 1000 700 Ðiểm 40 > 20 10 28 14 2,1 350 > 100 70 900 600 500 400 300 630 420 Cân đối dư 350 Cân đối dư 280 210 Cân đối đủ dư 2,1 500 Cân đối dư Cân đối dư Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối thiếu < 20% Cân đối thiếu < 30% 1,4 9% 7% 6% 5% 4% 6,3% 4,9% 4,2% 3,5% 2,8% 2,1 Dưới 9% Dưới 13% Trên 2,0% Dưới 10% Dưới 15% Trên 1,8% Dưới 12% Dưới 17% Trên 1,6% Dưới 15% Dưới 20% Trên 1,4% Dưới 17% Dưới 25% Trên 1,2% 1,4 Trên 1,4% Trên 1,2% Trên 1,1% Trên 1,0% Trên 0,9% 1,4 Trên 10% Trên 7% Dưới 7% Dưới 10% Trên 2,2% Trên 1,5% Cân đối dư 2 Bảng 24 Ðánh giá phân loại đô thị theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động (20 điểm) TT Ðiểm Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V Bảng 25 TT Chỉ tiêu lao động phi nông nghiệp (%) 65 70 75 80 85 90 100 14 20 20 20 20 14 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 14 14 20 14 20 20 14 20 20 20 Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố sở hạ tầng (30 điểm) Các tiêu Thang Ðiểm Các tiêu đánh giá xếp 120 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com điểm Nhà Cơng trình công cộng Giao thông Cấp nước Cấp điện, chiếu sáng Thoát nước mưa, nước bẩn Thông tin, bưu điện Vệ sinh môi trường đô thị Bảng 26 Diện tích xây dựng nhà Tỷ lệ nhà kiên cố so với tổng quỹ nhà Ðất xây dựng cơng trình cơng cộng cấp khu Chỉ tiêu đất dân dụng Ðơn vị Loại đô thị Ðặc I biệt A: Ðạt vượt tiêu chuẩn, quy phạm, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng quy định hành loại đô thị B: Ðạt mức tối thiểu 70% so với quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng quy định hành loại đô thị m2sàn/ người 10 % II III IV V 10 10 12 12 12 Trên 60 60 60 40 40 30 m2/ người 1,5-2,0 1,52,0 1,52,0 1,01,5 1,0-1,5 1,01,5 m2/ người 54-61 54-61 54-61 61-78 61-78 61-78 4-5 4-5 4-5 3-5 3-4 3-3,5 II III IV V Quốc gia Vùng Vùng Tỉnh Tỉnh Tiểu vùng Tiểu vùng 21-23 18-20 16-18 16-18 Ðất xây dựng công m2/ trình phục vụ cơng người cộng cấp thị Bảng 27 5,0 3,5 4,0 2,8 5,0 3,5 4,0 2,8 3,0 2,1 4,0 2,8 2,0 1,4 3,0 2,1 A B A B A B A B A B A B A B A B Các tiêu nhà cơng trình cơng cộng TT Chỉ tiêu loại đô thị Các tiêu giao thông TT Chỉ tiêu Ðơn vị Ðầu mối giao thông Cấp Tỷ lệ đất giao thông đô thị với đất xây % dựng đô thị Loại đô thị Ðặc I biệt Quốc Quốc tế tế Quốc Quốc gia gia 24-26 23-25 121 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mật độ đường km/km2 4,5-5 (đường rải nhựa) Tỷ lệ vận tải hành % khách công cộng tối thiểu Bảng 28 TT 10 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5 0 Chỉ tiêu cấp nước Chỉ tiêu Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt Tỷ lệ số dân cấp nước Bảng 29 Ðơn vị Loại đô thị I II III Ðặc biệt IV V lít/người/ngày 150 120 100 80 80 80 % 80 80 70 70 60 50 Chỉ tiêu nước Loại thị TT Chỉ tiêu Ðặc biệt I II III IV 4,5-5 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5 80 80 60 60 30 20 II III IV V 1000 700 700 350 250 100 95 90 85 80 Mật độ đường ống km/km2 thoát nước Tỷ lệ nước bẩn % thu gom xử lý Bảng 30 TT Ðơn vị Chỉ tiêu Chỉ tiêu cấp điện chiếu sáng đô thị Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I Chỉ tiêu cấp điện sinh kWh/ng/ > 1000 hoạt năm Tỷ lệ đường phố % 100 chiếu sáng Bảng 31 Chỉ tiêu thông tin bưu điện TT Chỉ tiêu Bình quân số máy máy/100 người số dân Bảng 32 V Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 10 8 6 Chỉ tiêu vệ sinh môi trường Loại đô thị TT Chỉ tiêu Ðơn vị Ðất xanh tồn m2/ thị người Ðặc biệt I II III IV V >15 >10 >10 >10 710 122 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ðất xanh công cộng m2/ (trong khu dân dụng) người Tỷ lệ rác chất thải rắn thu gom, % xử lý công nghệ thích hợp Bảng 33 Ðiểm Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 10 Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 4000 Các yếu tố đánh giá Chức Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp Cơ sở hạ tầng 3.1 Nhà 3.2 Công trình cơng cộng 3.3 Giao thơng 3.4 Cấp nước Cấp điện, chiếu sáng 3.6 Thốt nước 3.7 Thơng tin liên lạc 3.8 VSMT đô thị Dân số 100 90 90 90 80 65 10 15 15 15 10 15 15 10 15 10 15 15 15 15 1500 >1500 10 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 6000 Ðơn vị người/km2 8000 10000 12000 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 15000 10 10 10 10 10 >15000 10 10 10 10 10 10 Ðánh giá tổng hợp tiêu chuẩn phân loại đô thị TT Quy mô dân số đô thị (1000 người) 50 100 250 500 Ðiểm Bảng 35 Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố mật độ dân số đô thị (10 điểm) TT Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố quy mô dân số đô thị (15 điểm) TT Bảng 34 Ðơn vị % người Các tiêu Thang Hiện QHXD điểm trạng đợt đầu 25 Tổng số điểm 17-25 20 15-20 30 21-30 10 10-15 123 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mật độ dân số Tổng cộng ng/km2 15 7-10 70-100 c) Phân loại đường phố Loại đường phố loại đô thị xác định chủ yếu vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch (NĐ-188) Căn vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 liên Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ quy định khung giá loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại đô thị phân thành loại đường phố có số thứ tự từ trở Ðường phố loại áp dụng đất trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; loại đường phố tiếp sau theo thứ tự từ loại trở áp dụng đất không trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi (NĐ-188) Trường hợp đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác đoạn đường phố xếp vào loại đường phố tương ứng (NĐ-188) Tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại I: nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao Ðường phố loại II: nơi có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại I Ðường phố loại III: nơi có điều kiện tương đối thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại II Ðường phố loại IV: làcác đường phố cịn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại III Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả sinh lợi, giá đất sở hạ tầng tiêu chuẩn khác đoạn đường xếp loại đường phố tương ứng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Ðối với đô thị có tiểu vùng khac điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng có hệ thống loại đường phố theo cách phân loại d) Phân loại vị trí Vị trí đất loại đường phố loại đô thị xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thơng Vị trí đất loại đường phố loại đô thị phân thành loại vị trí có số thứ tự từ trở Vị trí số áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở áp dụng đất không liền cạnh đường phố có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi Căn vào loại đường phố UBND tỉnh, thành phố định, phân loại vị trí đất cụ thể sau: Vị trí 1: áp dụng đất mặt tiền Vị trí 2: áp dụng đất ngõ, hẻm đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô-tô xe ba bánh vào tận nơi ) 124 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Vị trí 3: áp dụng đất hộ độc lập phải qua nhà mặt tiền, đất hẻm đường phố có điều kiện sinh hoạt vị trí (ơ-tơ xe bánh khơng vào ) Vị trí 4: áp dụng đất ngõ, hẻm ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí nêu vị trí cịn lại khác mà điều kiện sinh hoạt Trong loại đường phố khơng thiết phải xếp đủ vị trí đất, mà vào đường phố để xếp, xếp vị trí hơn, phải xếp từ vị trí tương ứng với mức giá cao trở xuống 2.3 Xác định giá đất đô thị a) Cơ sở - Tiêu chuẩn thiết kế qui hoạch xây dựng đô thị TCN 82-81 ngày 19/2/1981 phân loại đường đô thị - Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ việc phân loại thị cấp quản lý đô thị - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Các liệu điều tra trạng đất đô thị (giá thị trường) địa phương hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất b) Trình tự phương pháp Bước Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị Căn vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà cần xác định giá Bước 2: Phân loại đường vị trí đất đô thị Phân loại đường phố Phân loại vị trí Bước 3: Xác định giá cho vị trí Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho vị trí đất sử dụng hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho vị trí đất: Trong vị trí đất loại đường phố đoạn phố cụ thể lựa chọn tối thiểu ba (03) đất địa điểm khác có tính đại diện cho vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá đất cách áp dụng phương pháp xác định giá đất theo cách Phần tính giá đơn vị diện tích (m2) đất Giá đất vị trí (tính mét vng) xác định mức giá bình quân mức giá đất lựa chọn nêu + Cách thứ hai: Định giá đất vị trí khu vực, loại đường phố đường phố, sau sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho vị trí đất cịn lại khu vực, loại đường phố đường phố Cách thức xác định giá đất vị trí thực định giá trực tiếp cho vị trí đất nêu Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho loại đường phố loại đô thị theo nguyên tắc: Đất vị trí số đường phố có mức giá cao đường phố ứng với hệ số 1, đất vị trí loại đường phố tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Hệ số vị trí định giá đất tất loại đất nêu tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến thị trường vị trí đất so với vị trí số 1, tỷ lệ so sánh tiêu thức vị trí đất 125 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Giá đất tất loại đất định theo vị trí nêu tính cách lấy mức giá đất vị trí đất xác định (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất loại đất Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí đường loại thị đặc biệt theo khung giá Chính phủ quy định 67.000.000đ/m2; hệ số vị trí định giá xây dựng từ vị trí đến vị trí đường loại theo thứ tự : 1; 0,8; 0,65; 0,4 giá đất vị trí vị trí số sau: Vị trí đất Hệ số vị trí định giá Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2) Giá vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) 4=2x3 Vị trí số Vị trí số Vị trí số Vị trí số 1,00 0,80 0,65 0,40 67.000 67.000 53.600 43.550 26.800 Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thị xã, thị trấn, khu đô thị chưa xếp loại đô thị nằm khu vực đất nông thơn (ngồi địa giới đất thị thành phố, thị xã xếp loại đô thị), định giá đất cụ thể áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị loại V quy định Khoản giới hạn cho phép vận dụng qui định Khoản Ðiều Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2.4 Một số luật định giá áp dụng định giá đất đô thị a) Luật Hoffman Hoffman-Neill Luật Hoffman Hoffman-Neill phát biểu khoảng năm 1866 Luật áp dụng mảnh đất hình chữ nhật, dựa giả định 50 ft đầu từ mặt tiền lơ đất có độ sâu 100 ft, có giá trị 2/3 giá trị lơ đất Luật tính tốn theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài Anh ft Với độ sâu từ 1-200 ft ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm b) Luật Harper Luật ngun gốc Ln đơn; cách tốt để nhớ, người định giá hay sinh viên không thiết phải tuân theo thứ tự để giảng giải cho độ sâu Luật áp dụng mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc giá trị lô đất thay đổi trực tiếp với bậc độ sâu, nhân tố độ sâu giá trị bậc hai độ sâu so với độ sâu lô đât df = 10 d / D df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft) Ví dụ: Giá trị lơ đất có chiều sâu 50 ft xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lơ đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với bề rộng mặt tiền) Nếu chiều sâu lô đất 81 ft, có giá trị 0,9 (hay 90%) giá trị lơ đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với chiều rộng mặt tiền) D d 126 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com d) Luật 4-3-2-1 Luật chia 40% giá trị lơ đất có chiều sâu 100 ft đến 25 ft đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft thứ 2; 20% đến 25 ft thứ 3; 10% cịn lại phần tư cuối Nó tương đương với độ sâu 50 ft luật Hoffman-Neill có giá trị 66.7%; luật Harper 70,7%; luật 4-3-2-1 70% Ðiều đáng lưu ý để tìm nguyên tắc mà chúng thay đổi cho kết với lý khác 100 10% 25 20% 25 30% 25 40% 25 e) Ngun tắc tính giá trị lơ đất có hình thể khơng bình thường (Ngun tắc Úc) Một ngun tắc sử dụng nhiều Úc để xác định giá trị lơ đất có hình thể khơng bình thường Trước tiên phải xác định mặt tiền tương đương Chiều rộng mặt tiền tương đương hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng đường đáy chia kết làm Giá trị lô đất giá trị đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương nhân tố độ sâu d = (2dm + dđ) / d: chiều rộng mặt tiền tương đương? dm: chiều rộng mặt tiền dđ: chiều dài đáy dđ dm Ví dụ Ví dụ 1: Tính giá trị lơ đất sau Giá 1m mặt tiền 100 triệu đồng; Giá đất = G * d * df 100 R 127 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 50 25 Q P 5m 5m 5m G giá 1m mặt đường d chiều dài mặt tiền df hệ số chiều sâu GR = 100 triệu * 5m * 10 100/100 = 500 triệu GQ = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng GP = 100 triệu * 5m * 10 25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng Ví dụ 2: tính giá lơ đất X Y GX+Y = 100 triệu * 10 * 10  100/100 = 1.000 triệu đồng GY = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 350 triệu đồng GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng Y X 100 50 5m 5m Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / Ta có giá trị lơ đất sau: GH = 100 triệu * (2 * + 3)/ * = 567 triệu đồng GJ? = 100 triệu * (2 * + 7)/ * = 433 triệu đồng GM = 100 triệu * (2 * + 0)/ * = 334 triệu đồng GN = 100 triệu * (2 * + 5)/ * = 166 triệu đồng GP = 100 triệu * (2 * + 0)/ * 0,7 = 233,8 triệu đồng 128 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GQ = 100 triệu * (2 * + 5)/ * 0,3 = 49,8 triệu đồng N H O J 100 M 50 P ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 3.1 Khu vực đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương a) Ðối với đất nông nghiệp khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân địa giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh tối thiểu 500 mét b) Ðối với đất phi nông nghiệp nông thôn khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân địa giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh tối thiểu 300 mét c) Ðối với đất phi nông nghiệp đô thị thuộc loại đô thị khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân địa giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh tối thiểu 200 mét d) Trường hợp khu vực đất tỉnh bị ngăn cách sơng, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống khu vực đất giáp ranh xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới tỉnh theo quy định điểm a, b, c khoản Nếu chiều rộng sông, hồ, kênh 100 mét khơng xếp loại đất giáp ranh Nguyên tắc a) Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định khoản Ðiều 12 Nghị định thoả thuận với giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc: - Ðất giáp ranh thuộc loại đất áp dụng khung giá Chính phủ quy định loại đất - Ðối với đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định khoản Ðiều 12 Nghị định có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Trường hợp đặc biệt mức giá chênh lệch nhau, tỷ lệ chênh lệch tối đa khơng q 20% b) Trường hợp tỉnh có đất khu vực giáp ranh qui định điểm a khoản Ðiều mà không thoả thuận với để quy định mức giá, báo cáo Bộ Tài định 3.2 Khu vực đất giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tình hình thực tế địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh quận, huyện, thị xã tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng nguyên tắc định giá đất khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định vận dụng nguyên tắc định giá đất khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể khu vực đất giáp ranh cho phù hợp 129 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BÀI TẬP CHƯƠNG Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng hàng năm) hạng III xã A (là xã đồng bằng) huyện C, tỉnh X vùng Đồng sông Cửu Long năm sản xuất vụ lúa, theo số liệu giả định sau: Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tổng sản lượng lúa năm kg 17.000 22.000 15.000 Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng Giá thành đ/kg Chi phí sản xuất đồng Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng %/năm 42.500.000 55.000.000 40.500.000 1.150 1.100 1.250 19.550.000 24.200.000 18.750.000 7,5 7,0 8,5 Một xã đồng huyện tỉnh X theo khung giá đất trồng hàng năm Chính phủ quy định 70.000 đ/m2; hệ số hạng đất định giá xây dựng từ hạng đến hạng theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52; 0,37; 0,15 Hãy xác định giá đất trồng hàng năm hạng đất cịn lại cho xã Ơng A sử dụng 1000 m2 đất trồng hàng năm xã đồng huyện X tỉnh (như 2) Trong đất hạng 400 m2, đất hạng 300 m2, đất hạng 200 m2 đất hang 100 m2 Hãy tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp cho gia đình ơng A năm 2005, biết thuế nông nghiệp phải trả 5% giá đất hành Hãy xác định giá đất vị trí 2, cuả đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình vị trí đường loại I, II, III, IV tương ứng đô thị đặc biệt 54, 50, 45 40 triệu đồng/m2; hệ số vị trí định giá xây dựng từ vị trí đến vị trí đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 0,50 Cho mảnh đất hình vẽ: Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X 100 triệu Hãy xác định giá mảnh Y Z? X-20 4m Z-25 Y-12 5m 6m 130 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Cho mảnh đất hình vẽ Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X 100 triệu Hãy xác định giá mảnh Y Z Z-25 X-20 5m Y-18 6m 4m Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) AB mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu đất 70m Chia mảnh đất làm phần đường thẳng vng góc với mặt phố, anh, chị xác định kích thước phần để hai mảnh đất có giá đất 95m D C A B CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Anh hay chị hiểu giá đất quy định Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Tại phải phân vùng phân hạng đất xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở phân vùng phân hạng đất gì? Phân loại thị, phân loại đường phố phân loại vị trí có ý nghĩa định giá đất phi nơng nghiệp đô thị? 131 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp 1993 Bộ Tài Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam 2001 Bộ Tài Thơng tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP 2004 Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn phân loại đô thị cấp quản lý đô thị 2002 Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch Đầu tư- Bộ Tài nguyên Mơi Trường-Bộ Tài Chính Hội thảo Khoa học: Phát triển Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam 2003 Ngô Đức Cát Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất Nông nghiệp 2000 Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh Lý luận phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc) 2003 Chính phủ Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp 1993 Chính phủ Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 việc phân loại đô thị cấp quản lý thị 2001 Chính phủ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2004 Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam Kỷ yếu hội thảo: Đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam 2002 Murray J F N., B.A., D Litt Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of Valuers 1959 Tổng cục Địa Bài giảng Định giá đất 2001 Tổng cục Địa Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai 2001 Thủ tướng Chính phủ Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp 1993 Rost R O and H G Collins Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists 1993 Nguyễn Văn Xây Một số giải pháp tài góp phần thực đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới 2001 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội, thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2004 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 việc Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội, thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2005 132 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... 1: Đất đai thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định giá. .. Định giá đất đất đai, giá đất, thị trường đất đai định giá đất Đồng thời học sinh phải hiểu đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, đặc điểm khu vực thị trường đất đai Về giá đất học sinh... sử định đất đai thực tham gia vào thị trường thị trường đất đai đời 2.4 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai