CHƯƠNG 5 : ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.1. Khung giá quy định
Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất:
a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
b) Ðất trồng cây lâu năm; c) Ðất rừng sản xuất; d) Ðất rừng phòng hộ; đ) Ðất rừng đặc dụng; e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản; g) Ðất làm muối;
h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp được quy định ở 5 bảng giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi). Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá tối thiểu.
Khung giá đất trồng cây hàng năm được quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 70,0 nghìn đồng/m2, các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 47,5 nghìn đồng/m2(bảng 5.1)
Bảng 5. 1. Khung giá đất trồng cây hàng năm
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m2, các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 105,0 nghìn đồng/m2.
Bảng 5. 2. Khung giá đất trồng cây lâu năm
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Giá đất rừng sản xuất được quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m2 và giá thấp nhất là 500đồng/m2 theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) .
Bảng 5. 3. Khung giá đất rừng sản xuất
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đất ni trồng thuỷ sản cũng được quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90 nghìn đồng/m2và thấp nhất là 500 đồng/m2(bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2.
Bảng 5. 4. Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đất làm muối được quy định chung trong cả nước giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 41,0 nghìn đồng/m2(bảng 5.5.).
Bảng 5. 5. Khung giá đất làm muối
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Cả nước
Mức giá Giá tối thiểu1,5 Giá tối đa41,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Ðối với đất rừng phịng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
1.2. Xác định vùng đất hạng đất
Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất. Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất.
a) Xác định vùng đất
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị định 188/2004/NĐ-CP nhưsau:
a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố thuận lợi hơn trung du, miền núi.
b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi.
c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).
Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với địa phương.
b) Xác định hạng đất
Nguyên tắc phân hạng đất
Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp ở địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước.
Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. (Thơng tư 114/2004/TT-BTC).
Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng.
Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :
1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.
2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.
3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của mảnh đất. 4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm;số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khơ nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.
Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc khơng có nguồn nước và điều kiện thốt nước.
Tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất
Việc xác định tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất được quy định ở Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993 cụ thể:
1. Yếu tố chất đất:Chất đất là độ phì của đất (loại đất, độ dày canh tác hoặc độ dày tầng đất, hàm lượng mùn...) thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản cịn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước. Yếu tố chất đất của các cây trồng chính cụ thể như sau:
a. Ðối với đất trồng lúa:
- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa thuộc hệ thống sông Hồng, hệ thống sông Cửu Long, hệ thống sông Thái Bình, hạ lưu sơng Thu Bồn, hạ lưu sơng Ba
- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) gồm đất phù sa của các sơng khác; đất phèn ít và trung bình, đất mặn ít và trung bình của đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.
- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) gồm đất phù sa bị úng nước, đất xám, đất dốc tụ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước, đất phèn ít và phèn trung bình, đất mặn ít và mặn trung bình khơng thuộc đồng bằng sơng Hồng và đồng bằng sơng Cửu Long.
- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất mặn nhiều, đất trũng lầy, đất cát biển, đất bạc màu... các loại đất này phải cải tạo mới sản xuất được.
b. Ðối với đất có mặt nước mặn lợ ni trồng thuỷ sản:
- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa, đất cát bùn giàu nguồn dinh dưỡng. - Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) là đất phèn ít, có hàm lượng dinh dưỡng thấp.
- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) là đất có độ phèn trung bình phải cải tạo mới ni trồng được. - Ðất có độ phì q thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất lầy, đất cát rất nghèo dinh dưỡng phải cải tạo lâu mới nuôi trồng được.
c. Ðối với đất trồng cây ăn quả lâu năm:
- Ðất có độ phì cao (10 điểm) là các loại đất phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dày trên 100 cm, có hàm lượng mùn trên 2,5%.
- Ðất có độ phì trung bình (8 điểm) là các loại đất tương đối phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dầy từ 70 cm đến 100cm, có hàm lượng mùn từ 1% đến 2,5%.
- Ðất có độ phì quá thấp (6 điểm) là đất có tầng dầy dưới 70cm có lẫn cát, đá sỏi nhiều, có hàm lượng mùn dưới 1%, muốn trồng cây lâu năm phải đầu tư cải tạo nhiều mới sản xuất được. 2. Yếu tố vị trí
a. Ðối với đất trồng cây hàng năm: Yếu tố vị trí được xác định từ nơi sản xuất tới nơi cư trú của hộ sử dụng đất. Nơi cư trú của hộ sử dụng đất được xác định là trung tâm của thơn (xóm), ấp, bản nơi có đất, có thang điểm: 7, 5, 3, 1.
b. Ðối với đất trồng cây lâu năm (trừ đất rừng trồng) và đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản: Yếu tố vị trí được xác định từ trung tâm thơn (xóm), ấp, bản nơi có đất tới thị xã, thành phố gần nhất. Riêng đối với các doanh nghiệp được tính từ trụ sở doanh nghiệp tới xã, thành phố gần nhất, có thang điểm: 6, 4, 2 đối với đất trồng cây lâu năm và thang điểm: 7; 5; 3; 1 đối với đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản.
3. Yếu tố địa hình
Theo quy định tại Ðiều 1 Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 và chi tiết tại bảng tiêu chuẩn từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế của các cây trồng chính.
Ðối với đất cây ăn quả lâu năm có thang điểm: 8; 6; 4. 4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết
Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết bao gồm các điều kiện nhiệt độ trung bình hàng năm; lượng mưa trung bình hàng năm; lượng gió, bão, lũ trong năm; số tháng khơ hạn, số tháng nóng (gió Lào); lượng sương muối. Những yếu tố này được đánh giá ở haimức độ hạn chế hoặc không hạn chế đến việc sinh trưởng của cây trồng. Mỗi yếu tố được đánh giá là hạn chế nếu yếu tố ấy diễn ra thường xuyên lặp đi lặp lại hàng năm làm ảnh hưởng đến việc sinh trưởng của cây trồng. Những yếu tố này được tổng hợp đánh giá tiêu chuẩn theo từng loại cây trồng trên đất như sau:
a. Ðối với đất trồng lúa:
- Thuận lợi cho việc trồng lúa, khơng có hạn chế gì (10 điểm) tức là khơng có yếu tố nào xấu nhất.
-Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 1 điều kiện hạn chế (7 điểm), điều kiện đó xấu nhất như nói ở trên.
-Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 2 điều kiện xấu nhất (5 điểm).
- Không thuận lợi cho việc trồng lúa có ít nhất 4 điều kiện hạn chế (2 điểm) như bão, lũ, sương muối, gió Lào.
b. Ðối với đất cómặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản được xác định tương tự như đất trồng lúa. c. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm, đất rừng trồng được phân chia làm 3 mức phù hợp với từng loại cây trồng: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm) và ít thuận lợi (6 điểm).
5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu (chế độ nước) bao gồm cả phần Nhà nước đầu tư và tưới tiêu tự nhiên. a. Ðối với đất trồng lúa và đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản được chia làm 4 mức theo bảng tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế kèm theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ. Bốn mức tương ứng thang điểm: 10, 7, 5, 2.
b. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm được chia làm 3 mức: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm), ít thuận lợi (6 điểm) phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương.
Bảng 5. 6. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng lúa
Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố Điểm
I. Chất đất
1 Ðất có độ phì cao 10
2 Ðất có độ phì trung bình 7
3 Ðất có độ phì thấp 5
4 Ðất có độ phì thấp, phải cải tạo nhiều mới sản xuất được 2 II. Vị trí
1 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất dưới 3km 7
2 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 3km đến dưới 5km 5 3 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 5km đến 8km 3
4 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất trên 8km 1
III. Địa hình
1 Ðịa hình bằng phẳng, vàn 8
2 Ðịa hình bằng phẳng, vàn cao 6
3 Ðịa hình vàn thấp 4
4 Ðịa hình cao, trũng 2
IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết
1 Thuận lợi với việc trồng lúa, khơng có hạn chế gì 10 2 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa, có một điều kiện hạn chế 7 3 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa có,hai đến ba điều kiện hạn chế 5 4 Không thuận lợi cho việc trồng lúa, có ít nhất 4 điều kiện hạn chế: bão, lũ, sương muối, gió Lào 2
V. Ðiều kiện tưới tiêu
1 Tưới tiêu chủ động trên 70% thời gian cần tưới tiêu 10 2 Tưới tiêu chủ động từ 50% đến 70% thời gian cần tưới tiêu 7 3 Tưới tiêu chủ động dưới 50% thời gian cần tưới tiêu 5
4 Dựa vào nước trời, bị úng ngập, khô hạn 2