CHƯƠNG III : ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam
Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngxây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định; Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương.
Ban hành kèm theo Nghị định này là 9 khung giá đất (tối thiểu và tối đa), ứng với các loại đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tạị đô thị. Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ
nhất và mức giá tối đa của loại đất đắt nhất có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất ở đô thị: 67,5 triệu đồng/m2). Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
Căn cứ giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất quy định tại Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Đồng thời hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nângcấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường các cơ quan này giao nhiệm vụ cho từng người định giá; về phía UBND tỉnh, thành phố gồm Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môitrường. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.