CHƯƠNG 5 : ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH
3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tốithiểu 500 mét.
b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.
c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đơthị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét.
d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sơng, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sơng, hồ, kênh trên 100 mét thì khơng xếp loại đất giáp ranh.
Nguyên tắc
a) Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vựcgiáp ranh, theo nguyên tắc: - Ðất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó. - Ðối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%. b) Trường hợp các tỉnh có đất tại khu vực giáp ranh như qui định tại điểm a khoản 1 Ðiều này mà không thoả thuận được với nhau để quy định mức giá, thì báo cáo Bộ Tài chính quyết định.
3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộctỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp.
BÀI TẬP CHƯƠNG 5
1. Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:
Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004
Tổng sản lượng lúa cả năm kg 17.000 22.000 15.000
Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700
Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000
Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250
Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*)kỳ hạn 12
tháng %/năm 7,5 7,0 8,5
2. Một xã đồng bằng tại huyện của tỉnh X theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 70.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52; 0,37; 0,15. Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các hạng đất cịn lại cho xã.
3. Ơng A hiện đang sử dụng 1000 m2đất trồng cây hàng năm của xã đồng bằng tại huyện X của một tỉnh (như bài 2). Trong đó đất hạng 1 là 400 m2, đất hạng 2 là 300 m2, đất hạng 3 là 200 m2và đất hang 4 là 100 m2. Hãy tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp cho gia đình ơng A năm 2005, biết rằng thuế nông nghiệp phải trả là bằng 5% giá đất hiện hành.
4. Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình của vị trí 1 đường loại I, II, III, IV tương ứng của đô thị đặc biệt là 54, 50, 45 và 40 triệu đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50.
5. Cho 3 mảnh đất nhưhình vẽ: Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m
Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z?
Z-25 X-20
Y-12
6. Cho 3 mảnh đất nhưhình vẽ Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m
Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z
Z-25
X-20
Y-18
5m 6m 4m
7. Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) trong đó AB là mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m.
Chia mảnh đất làm 2 phần bởi một đường thẳng vng góc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích thước mỗi phần để hai mảnh đất có giá đất bằng nhau.
CÂU HỎI ƠN TẬP CHƯƠNG 5
1. Anh hay chị hiểu gì về giá đất quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
2. Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở của phân vùng và phân hạng đất là gì?
3. Phân loại đơ thị, phân loại đường phố và phân loại vị trí có ý nghĩa gì đối với định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị?
D C
A B
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Tài chính, Bộ Nơng nghiệp và Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92- TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp. 1993
Bộ Tài chính. Cơsở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam. 2001
Bộ Tài chính. Thơng tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP. 2004
Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn về phân loại đôthị và cấp quản lý đôthị. 2002
Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tư- Bộ Tài nguyên và Mơi Trường-Bộ Tài Chính. Hội thảo Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam. 2003
Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nông nghiệp. 2000
Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh. Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 2003
Chính phủ. Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp. 1993
Chính phủ. Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đơ thị. 2001
Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004
Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam. 2002
Murray J. F. N., B.A., D. Litt. Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of Valuers. 1959
Tổng cục Địa chính. Bài giảng Định giá đất. 2001
Tổng cục Địa chính. Cơsở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. 2001
Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp. 1993
Rost R. O. and H. G. Collins. Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. 1993
Nguyễn Văn Xây. Một số giải pháp tài chính cơbản góp phần thực đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 2001
Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004
Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 về việc Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2005