CHƯƠNG II : GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.2. Nhân tố khu vực
Nhân tốkhu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tếcủa nơi có đất, những đặc tính địa phương do sựliên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
a) Vịtrí
Nhân tốvịtrí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói vềvịtrí kinh tế, là nói vềvịtrí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cảmức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phốhoặc các loại đất.
b) Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thơng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thơng của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
c) Điều kiện thiết bịhạtầng
Điều kiện thiết bịhạtầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bịhạ tầng và thiết bịphục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngồi ra cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ sốbảo đảm, mức độ đồng bộvà cựli...
d) Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độơ nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghềnghiệp của dân cư, trình độgiáo dục và mức thu nhập... ởkhu vực.
e) Hạn chếcủa quy hoạch đô thị
Nhân tốquy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủyếu có tính chất sửdụng đất trong khu vực, kết cấu sửdụng, những điều kiện hạn chếsửdụng đất, chế độquản lý giao thông khu vực...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sửdụng đất chức năng khác nhau trong đơ thị. Ví dụ như khu nhà ởthì đặc biệt chú trọng sựhồn mỹcủa mơi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến mơi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...