Báo cáo chuyên đề LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI

Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất».«Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trườn

Phần 1

CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

- Hiện nay chưa có sự thống nhất về mặt thuật ngữ, thường

đồng nhất sử dụng các thuật ngữ Đất và Đất đai.

- Luật Đất đai, Quyền sử dụng Đất, Quỹ Đất đai, Quỹ Đất, Phân loại Đất, Phân loại Đất đai

- Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau

1.1 Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai

«Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất».

«Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng»

1.1 Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai

«Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá , nhà cửa )».

1.1 Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai

Cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong

không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc

- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với

khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định

1.1 Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai

- Đất đai được hiểu bao gồm đất và người Trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai Không có con người chỉ có đất và trái đất.

- Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội

- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai

- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa –

xã hội và kinh tế của con người

1.1 Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai

- Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất

hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội

- Các phạm trù này mang tính bất định bởi vì được xác định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai

1.1 Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai

- Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, đất đai là không gian của các hoạt động kinh tế xã hội

- Các hoạt động kinh tế - xã hội của con người có tính hướng tâm, mà từ đó hình thành các vị trí trung tâm với các cấp độ khác nhau liên kết thành hệ thống vị trí trung tâm

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau

- Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng

sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí đất đai và chi phí vận chuyển ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Hàm giá đất đai đơn giản tuyến tính có dạng:

• Π = P.Q – C – Q.t.L – R

• R = P.Q – C – Q.t.L

- Đồ thị là cách biểu hiện trực quan của hàm giá đất đai Trên đồ thị là các đường giá đất đai phản ánh mối quan hệ hàm số giữa 2 biến số R và L có độ dốc là tgφ

- Độ dốc của đường giá đất đai phụ thuộc vào chi phí vận chuyển đơn vị (t) tương ứng với từng loại SPNN

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

• Π - Lợi nhuận kinh doanh NN;

• P - Giá bán 1 tấn SPNN;

• Q - Sản lượng CTNN;

• t - Cước phí vận chuyển 1 tấn SPNN cho 1 dặm đường

vận chuyển (Chi phí vận chuyển đơn vị);

• L - Quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị

trường trung tâm (dặm);

• C - Chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu đất trong 1

năm;

• R - Chi phí thuê 1 mẫu đất trong 1 năm.

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Với các điều kiện giả thiết sau đây:

• Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô).

• Toàn bộ SPNN được sản xuất ra được vận chuyển đến

thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận chuyển là t/tấn/dặm

• Thị trường SPNN là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.

• Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản

xuất là giống nhau ở mọi vị trí

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong sự hình thành các vị trí trung tâm

và quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian (E Glaeser, 2000).

- Các phân vùng chức năng đất đai, theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về

vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai

- Mỗi loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu cầu khác biệt về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.

- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình

- Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.

- Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố vị thế xã hội của đất đai là yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong không gian

- Vị thế đất đai (T) xác định theo công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm

- T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là t

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần

vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông

và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được

- T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau thể hiện qua công thức: s = vt → T = 1/t = v/s

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- T là biến số phản ánh vị thế của đất đai Từ công thức trên nhận thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v), hay giảm thiểu khoảng cách (s) Vì vậy, khi

hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai

1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT.

- Hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các thửa đất xung quanh

- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội

và chất lượng tự nhiên của đất đai

- U = f(VT, CL)

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức: P = PT x U.

- Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị

- Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện nay:

• Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;

• Quan điển kinh tế thị trường;

• Quan điểm của marketing hiện đại

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng

- Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

- Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu

- Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng

có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống

và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá

và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức:

W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992)

- Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004)

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”.

- Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng

- Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao đổi của nó

- Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi.

- Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến

sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

- «Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả»

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình

- Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

- Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì, ), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai

- Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm

vị thế xã hội Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ

vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung

- Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó

Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của

vị thế

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị

- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất cao hơn, vị thế của đất đai chiếm ưu thế

- Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi

1.3 Các quan điểm về giá trị đất đai

- Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một

bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó

- Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường

Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường, v.v

- Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận

và giá trị tài chính

1.4 Các hình thái của giá trị đất đai

- Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa.

- Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,

- Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó

1.4 Các hình thái của giá trị đất đai

- Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi

- Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị

- Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm PA, PD,

PE trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”

1.4 Các hình thái của giá trị đất đai

- Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường.

- Thông thường giá bán (PB) thường cao hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật “mua rẻ bán đắt”

- Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định

- Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán

cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến

- Giá bán và giá mua được xác định như thế nào?

1.4 Các hình thái của giá trị đất đai

- Đất đai là hàng hóa đặc biệt, nên giá cả đất đai có một số điểm khác biệt so với giá cả của hàng hóa thông thường.

- Yếu tố chi phối giá cả đất đai trong khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó

- Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa

- Tương ứng với một mức vị thế cụ thể thì có một mức giá trị trao đổi xác định Giá cả mua bán trên thị trường dao động xoay quanh mức giá trị này

- Giá cả đất đai mang tính ngưỡng

1.5 Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai