BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHƯƠNG 4: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHƯƠNG 4: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 4.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 4.1.1 Khái niệm phương pháp so sánh: a Khái niệm: Có nhiều cách gọi khác phương pháp : phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường Đây phương pháp thẩm định giá tài sản dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản b Cơ sở phương pháp - Giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường - Phương pháp xây dựng dựa sở thuân thủ nguyên tắc thay nguyên tắc đóng góp c Trường hợp áp dụng - Các BĐS có tính đồng như: Các hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng nhóm cửa hiệu - Các mảnh đất trống 4.2.2 Các bước tiến hành Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Ví dụ Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá hộ có diện tích 56m nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng xong đưa vào sử dụng cách năm Qua thu thập thơng tin vịng 12 tháng so với ngày thẩm định giá khu vực có BĐS giao dịch thành sau: - BĐS nằm tầng chung cư có diện tích 84m trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng - BĐS nằm lơ chung cư cách 30 m nằm cụm chung cư chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm tầng trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, bán với giá 360 triệu đồng - BĐS nằm tầng lô chung cư với BĐS có diện tích 84m trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng - BĐS nằm lơ chung cư cách chung cư có hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42m2, nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, bán với giá 189 triệu đồng - BĐS nằm tầng BĐS có diện tích 70m 2, trang trí nội thất tương tự BĐS bán với giá 525 triệu đồng Qua so sánh cho thấy BĐS so sánh BĐS cần thẩm định giá có yếu tố khác sau: vị trí tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư Lời giải: Trước hết điều chỉnh khác trang trí nội thất * Ước tính giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 692 trđ – 20 trđ = 672 trđ Đơn giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 672 trđ/ 84m2 = trđ/m2 * Ước tính giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với BDS cần thẩm định giá: 360 trđ -10 trđ = 350 trđ Đơn giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 350 trđ / 70m2 = 5trđ/m2 * Ước tính giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 717,2 trđ – 20trđ = 697,2 trđ Đơn giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 697,2 trđ/ 84m2 = 8,3 trđ/m2 * Đơn giá bán BĐS 189 trđ/ 42m2 = 4,5 trđ/m2 * Đơn giá bán BĐS 525 trđ/ 70m2 = 7,5 trđ/m2 Qua đối chiếu vị trí tầng vị trí chung cư cho thấy: - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS nằm tầng - BĐS 1, BĐS 3, BĐS nằm tầng - BĐS cần thẩm định BĐS nằm chung cư - BĐS BĐS nằm chung cư - BĐS BĐS nằm chung cư Qua so sánh đơn giá bán BĐS BĐS 3, BĐS BĐS cho thấy: Đơn giá bán: Do ước tính đơn giá bán hộ tầng khoảng 60% đơn giá bán hộ tầng Từ ước tính đơn giá bán hộ cần thẩm định giá khoảng 60% đơn giá bán BĐS1 Giá thị trường BĐS cần thẩm định giá là: 8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268 triệu đồng Ví dụ Tài sản cần thẩm định giá lô hàng 80 máy bơm nước Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m 3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng cịn lại: 85%, mục đích thẩm định giá đưa bán thị trường Qua thu thập thơng tin thị trường có thơng tin vào thời điểm thẩm định sau : - Máy bơm nước nhãn mác Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng 100%, giá bán 14.400.000 đ/ - Máy bơm nước nhãn mác Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m /giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái - Máy bơm nhãn mác Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái - Giá máy bơm sản xuất năm 2006 80% giá máy sản xuất năm 2008 đặc tính kỹ thuật; - Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m 80% giá máy bơm cơng suất có độ cao cột nước 15m; - Giá máy bơm chất lượng lại 85% 80% giá máy năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100% Lời giải: - Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá máy bơm so sánh Yếu tố so sánh Năm sản xuất - Chất lượng Máy bơm cần thẩm định giá Máy bơm Máy bơm Máy bơm so sánh so sánh so sánh 2006 2006 2006 2008 85% 100% 85% 100% - Độ cao cột nước độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m - Công suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, Cần xác định 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ Giá bán - Căn vào thông tin thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán máy thiết bị so sánh sau: Tỷ lệ điều chỉnh năm sản xuất máy bơm so sánh 3: (80% 100%)/100% = -20% Tỷ lệ điều chỉnh chất lượng máy bơm so sánh so sánh 3: (80% 100%)/100% = -20% Tỷ lệ điều chỉnh độ cao cột nước cho máy bơm so sánh 2: (100% 80%)/80% = 25% Yếu tố so sánh Máy bơm cần thẩm định giá Giá bán Máy bơm Máy bơm Máy bơm so sánh so sánh so sánh 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ 0 - 20% Chất lượng - 20% 100% Độ cao cột nước 0% + 25% Công suất 0% 0% 0% - 20% + 25% - 20% Năm sản xuất Tổng mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (mức giá dẫn) 11.520.000đ 10.375.000 10.800.000đ đ Từ mức giá sau điều chỉnh (giá dẫn) máy bơm so sánh ước tính giá trị thị trường máy bơm cần thẩm định giá bình quân giá điều chỉnh tài sản so sánh : =10.898.000đ Giá trị thị trường máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm trịn) Ví dụ 3: Tài sản cần thẩm định máy ủi bánh xích nhãn hiệu KOMATSU sản xuất năm 2010 có cơng suất 50m3/h, trọng lượng 18 tấn, lực ủi 7.000 kg Các thông số máy ủi so sánh: Máy ủi so sánh sản xuất năm 2008, công suất ủi 50 m 3/h, trọng lượng 18 tấn, lực ủi 7.500 kg, có giá bán 2.450 triệu đồng Máy ủi so sánh sản xuất năm 2010, công suất ủi 60 m 3/h, trọng lượng 15 tấn, lực ủi 7.000 kg, có giá bán 2.700 triệu đồng Máy ủi so sánh sản xuất năm 2010, công suất ủi 50 m 3/h, trọng lượng 15 tấn, lực ủi 7.500 kg, có giá bán 2.530 triệu đồng Các thông tin khác: Giá máy ủi sản xuất năm 2010 có giá cao giá máy ủi sản xuất năm 2008 8% Giá máy ủi có cơng suất 50m3/h có giá thấp giá máy ủi công suất 60 m3/h 15% Giá máy ủi có trọng lượng 18 cao giá máy ủi có trọng lượng 15 5% Giá máy ủi có lực ủi 7.000 kg thấp giá máy ủi có lực ủi 7.500 kg 7% Chất lượng lại máy ủi cần thẩm định máy ủi so sánh Yêu cầu: Ước tính giá trị máy ủi bánh xích nói Giải STT Yếu tố so sánh Máy cần TĐ Máy ủi so Máy ủi so Máy ủi so sánh sánh sánh Giá bán ( trđ) ? 2.450 2.700 2.530 Năm sản xuất 2010 2008 2010 2010 Công suất 50m3/h 50m3/h 60m3/h 50m3/h Trọng lượng 18 18 15 15 Lực ủi 7.000 kg 7.500 kg 7.000 kg Tiến hành điều chỉnh:  Tỷ lệ điều chỉnh theo năm sản xuất cho máy ủi so sánh 1: (100% - 92%)/92% = +8,7%  Tỷ lệ điều chỉnh theo công suất cho máy ủi so sánh 2: (100% -115%)/115% = - 13,04%  Tỷ lệ điều chỉnh theo trọng lượng cho máy ủi so sánh so sánh 3: (100% – 95%)/95% = +5,26%  Tỷ lệ điều chỉnh theo lực ủi cho máy ủi so sánh máy ủi so sánh (100% – 107%)/107% =-6,54% ST Yếu tố so sánh Máy ủi so Máy ủi so Máy ủi so sánh T sánh sánh Giá bán ( trđ) 2.450 2.700 2.530 Năm sản xuất +8,7% Công suất -13,04% Trọng lượng +5,26% Lực ủi -6,54% Tổng điều chỉnh +2,16% -7,78% - 1,28% Mức giá dẫn ( trđ) 2502,92 2489,94 2497,62 +5,26% -6,54% Từ mức giá sau điều chỉnh (giá dẫn) máy ủi so sánh ước tính giá trị thị trường máy ủi cần thẩm định giá bình quân giá điều chỉnh tài sản so sánh : (2.502,92+ 2489,94 + 2497,62)/3 =2496,83 trđ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 4.2.1 Khái niệm phương pháp chi phí a Khái niệm: phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá b.Cơ sở phương pháp - Nếu người mua tiềm có đủ thơng tin dự tính hợp lý không trả giá tài sản cao so với chi phí để tạo ( sở hữu ) tài sản có lợi ích tương tự - Phương pháp xây dựng sở tuân thủ nguyên tắc thay nguyên tắc đóng góp c Trường hợp áp dụng - Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh - Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù - Kiểm tra kết phương pháp thẩm định giá khác 4.2.2 Các bước tiến hành a Đối với bất động sản Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước b Đối với máy, thiết bị Bước 1: Đánh giá toàn diện tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay để sản xuất đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật - Chi phí tái tạo chi phí hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu sử dụng theo nguyên nhân (x) giá thời điểm cần thẩm định - Chi phí thay chi phí hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ phận có chức lỗi thời, có tính đến tiến khoa học, công nghệ thời điểm cần thẩm định giá để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu thay nhân (x) giá thời điểm thẩm định Bước 3: Ước tính hao mịn hữu hình, hao mịn vơ hình giá trị hao mòn lũy kế máy, thiết bị - Hao mịn hữu hình hao mịn vật lý gây yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu…) làm giảm giá trị tài sản trình sử dụng Cách 1: vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế MMTB để tính hao mịn từ tính giảm giá MMTB Tuổi đời hiệu Hao mòn MMTB = x 100 Tuổi đời kinh tế • Tuổi đời vật lý: thời gian tồn mặt vật chất tài sản • Tuổi đời thực tế: thời gian từ xây dựng, chế tạo đến thời điểm hành • Tuổi đời kinh tế: thời gian sử dụng hữu ích tài sản • Tuổi đời kinh tế cịn lại: thời gian mà tài sản tiếp tục sử dụng • Tuổi đời hiệu quả: số năm sử dụng theo điều kiện mức hữu dụng tài sản Ví dụ: máy móc thiết bị có tuổi đời kinh tế 10 năm, tuổi thực tế sử dụng năm tuổi đời kinh tế cịn lại Do tu, bảo dưỡng bảo trì cách nên tuổi đời thực tế tăng lên năm, tuổi đời hiệu năm Ngược lại, sử dụng mức hay tu bảo dưỡng không cách dẫn đến tuổi đời thực tế giảm năm tuổi đời hiệu năm Cách 2: vào hư hỏng, hao mịn phận MMTB Trong đó: H: Hao mịn MMTB tính theo tỷ lệ% Hi: Hao mòn phận chủ yếu thứ i Ti: Tỷ trọng giá trị phận i tổng giá trị MMTB n: Số lượng phận kỹ thuật chủ yếu MMTB - Hao mịn vơ hình loại hao mịn phát sinh tiến kỹ thuật, thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ thay đổi nhu cầu thị trường sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị tài sản trình sử dụng - Giá trị hao mòn luỹ kế tài sản tổng mức giảm giá tài sản gây hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá Bước 4: Ước tính giá trị máy, thiết bị cách lấy kết bước trừ (-) kết bước Ví dụ 1: Cần ước tính giá trị thị trường bất động sản có đặc điểm: diện tích đất: 100m2 (4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m 2; nhà tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 80% Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 1.800.000 đ/m2 Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin bất động sản khu vực lân cận vừa giao dịch thành cơng sau: - BĐS có đặc điểm: diện tích đất 80m (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 120m2; nhà tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 90%; vừa bán với giá 614.400.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 1.800.000đ/m2 - BĐS có đặc điểm: diện tích đất: 60m (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 180m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng lát gạch granite, lầu lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 85% vừa bán với giá 591.000.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 2.000.000đ/m2 - BĐS có đặc điểm: diện tích đất 150m (5m x 30 m); diện tích sàn xây dựng 200m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, tồn lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà lại 95%; vừa bán với giá 1.142.200.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự 2.200.000đ/m2 Cũng qua điều tra thị trường, thu thập tương quan giá đất thị trường theo yếu tố chiều rộng, chiều dài diện tích đất sau: - Chiều rộng: Từ 3m đến 3,8m : 95% Từ 3,8m đến 4m : 100% Từ 4m – 6m trở lên : 105% - Chiều dài : Từ 25m trở xuống Từ 25 m đến 50m : 100% : 96,71% - Quy mơ diện tích : Từ 60m2 đến 100m2 : 100% Từ 100m2 đến 200m2 : 95% Lời giải: Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá 1.1 Phân tích giá bán BĐS - Giá trị phần xây dựng BĐS 1.8000.000đ/m2 x 90% x 120m2 = 194.400.000đ - Giá trị đất BĐS 614.400.000đ – 194.400.000đ = 420.000.000đ - Đơn giá đất BĐS 420.000.000đ / 80m2 = 5.250.000đ/m2 1.2 Phân tích giá bán BĐS - Giá trị phần xây dựng BĐS 2.000.000đ/m2 x 85% x 180m2 = 306.000.000đ - Giá trị phần đất BĐS 591.000.000đ - 306.000.000đ = 285.000.000đ - Đơn giá đất BĐS 285.000.000đ / 60m2 = 4.750.000đ/m2 1.3 Phân tích giá bán BĐS - Giá trị phần xây dựng BĐS 2.200000đ/m2 x 95% x 200m2 = 418.000.000đ - Giá trị đất BĐS 1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ - Đơn giá đất BĐS 24.200.000đ / 150m2 = 4.828.000đ/m2 1.4 So sánh bất động sản thẩm định giá bất động sản so sánh Bài số 10: Cần ước tính giá trị thị trường bất động sản có đặc điểm: diện tích đất: 100m (4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m 2; nhà tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 80% Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 1.800.000 đ/m Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin bất động sản khu vực lân cận vừa giao dịch thành công sau: - BĐS có đặc điểm: diện tích đất 80m (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 120m2; nhà tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 90%; vừa bán với giá 614.400.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 1.800.000đ/m2 - BĐS có đặc điểm: diện tích đất: 60m (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 180m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng lát gạch granite, lầu lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 85% vừa bán với giá 591.000.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 2.000.000đ/m2 - BĐS có đặc điểm: diện tích đất 150m (5m x 30 m); diện tích sàn xây dựng 200m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép, tường gạch, mái ngói, tồn lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà lại 95%; vừa bán với giá 1.142.200.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự 2.200.000đ/m2 Cũng qua điều tra thị trường, thu thập tương quan giá đất thị trường theo yếu tố chiều rộng, chiều dài diện tích đất sau: - Chiều rộng: Từ 3m đến 3,8m : 95% Từ 3,8m đến 4m : 100% Trên 4m – 6m trở lên : 105% - Chiều dài : Từ 25m trở xuống : 100% Từ 25 m đến 50m : 96,71% - Quy mơ diện tích : Từ 60m2 đến 100m2 : 100% 2 Từ 100m đến 200m : 95% Bài số 11: Một BĐS khơng có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất cơng, khơng có tranh chấp, trạng đất sử dụng đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1995, có đặc điểm sau: - Diện tích đất 500m2 - Cơng trình xây dựng đất: + Nhà tầng, diện tích tầng 250m2 + Tình trạng hao mịn kết cấu sau: móng hao mịn 34%, sàn hao mòn 45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42% Giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% mái 11% + Đơn giá xây nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/ m + Chi phí để làm lại nhà tắm sửa bếp 150 triệu đồng Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu Biết rằng: - Có đất trống gần có diện tích 200 m2, vị trí thuận lợi BĐS ước tính 140 triệu đồng, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, bán với giá 3.000 triệu đồng - Giá đất theo quy định UBND địa phương triệu đồng/ m Hạn mức đất khu vực 300 m2 Theo quy định hành, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Nhà nước Bài số 12: Có thơng tin dây chuyền sản xuất gạch không nung QT415 công ty X sử dụng công ty Y nhập linh kiện sản xuất lắp ráp Việt nam với thông tin sau: Nguồn gốc xuất xứ thiết bị: - Các hệ thống điều phối trộn, hệ thống trộn liệu bề mặt, hệ thống chuyển gạch cuối hình khối lập phương công ty Y nhập từ Italia - Các phận lại (hệ thống làm gạch, phụ tùng khác như: phụ trợ làm gạch, sốp, pallet, băng tải ) Y thiết kế sản xuất Tính kỹ thuật: - Băng tải trục xoắn, tra màu tự động - Tuổi đời kinh tế 20 năm, tuổi đời thực tế năm Trong trình sử dụng, tu, bảo dưỡng quy trình nên làm tuổi đời kinh tế dây chuyền tăng năm Căn vào hồ sơ nhập thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) công ty Y sản xuất, lắp ráp hịan chỉnh cơng ty X sau: T T Khoản mục Thành tiền Giá CIF nhập hệ thống điều 120.000 USD phối trộn liệu bề mặt, hệ thống chuyển gạch cuối hình khối lập phương(thuế suất thuế nhập thiết bị 0%) Chi phí vận chuyển: 12.000.000đ Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo 450.000.000đ phần thiết bị nước), đó: - Chi phí ngun, nhiên, vật liệu 200.000.000đ - Chi phí máy, thiết bị 100.000.000đ - Chi phí nhân cơng 150.000.000đ Chi phí quản lý phân xưởng 50.000.000đ Chi phí quản lý xí nghiệp 60.000.000đ Lợi nhuận /giá thành 15% Chi phí lắp đặt 20.000.000đ Biết tỷ giá VND/USD thời điểm thẩm định giá 21.000 VND/USD Yêu cầu: Xác định giá thiết bị Bài số 13 Ước tính giá trị trạm cân điện tử Toledo cơng ty Hồng Long sử dụng cơng ty A nhập linh kiện sản xuất lắp ráp Việt Nam với thông tin sau: Nguồn gốc xuất xứ thiết bị: Các hệ thống cảm biến, bàn cân, điều khiển cân công ty A nhập từ Italia, phận lại (hệ nối, hình, máy in, máy tính, phần mềm ) A thiết kế sản xuất Tính kỹ thuật: Bàn cân thép thép hình sử dụng cơng nghệ uốn cao Màn hình hiển thị số với giá trị số Tuổi đời kinh tế 20 năm, tuổi đời thực tế năm Trong trình sử dụng, tu, bảo dưỡng khơng quy trình nên làm tuổi đời kinh tế trạm cân giảm năm Căn vào hồ sơ nhập thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm cân tườn tự (mới 100%) công ty A sản xuất, lắp ráp hịan chỉnh cơng ty Hồng Long sau: Giá CIF nhập hệ thống hệ thống cảm biến, bàn cân, điều khiển cân (thuế suất thuế nhập thiết bị 0%): 100.000 USD Chi phí vận chuyển:8.000.000 đồng, chi phí nguyên, nhiên, vật liệu: 100.000.000 đồng, chi phí máy, thiết bị: 100.000.000 đồng, chi phí nhân cơng: 50.000.000 đồng, chi phí quản lý phân xưởng: 30.000.000 đồng, chi phí quản lý xí nghiệp: 40.000.000 đồng, tỷ suất lợi nhuận /giá thành: 15%, chi phí lắp đặt: 23.000.000 đồng Biết tỷ giá VND/USD thời điểm thẩm định giá 21.000 VND/USD III Phương pháp thu nhập Bài số 14: Cần thẩm định giá cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích th 80% diện tích sàn xây dựng Giá cho th 1.100.000đ/m2/tháng (chưa có thuế VAT) Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành tỷ đồng, thuế thu nhập 20% lợi tức trước thuế Thời hạn thuê năm hết hạn thuê, giá thuê dự kiến tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% tỷ suất loại thuế không đổi Tỷ suất vốn hố 12% Tiền thu tính vào cuối năm Bài số 15: Cần thẩm định giá trị thị trường nhà mặt tiền đường phố X Hiện chủ sở hữu cho thuê toàn nhà, doanh thu 360.000.000 đồng/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đồng, thuế 98.000.000 đồng Tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng hoạt động cho thuê nhà phổ biến thị trường 12%/năm Bài số 16: Mức tiền cho thuê bất động sản 40.000 USD/ năm, năm trả lần thời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng là: sau năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau năm sửa chữa lại hệ thống điều hồ khơng khí hết 20.000 USD, sau năm phải xây lại tường bao với phí tổn ước tính 5.000 USD Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường người cho thuê ln có khả tạo tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư 13% năm? Dự tính sau năm chủ sở hữu bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết 13% năm tỷ suất sinh lời trung bình thị trường vốn đầu tư? IV Phương pháp thặng dư: Bài số 17: Chính quyền X vừa duyệt cho cơng ty VINACO xây dựng nhà mảnh đất có diện tích 1.500 m2 Diện tích phép xây dựng nhà 180 m2 Các nhà sau xây dựng bán với giá ước tính 1.000 triệu đồng Các chi phí liên quan đến việc bán nhà 100 triệu đồng Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 50 triệu đồng Yêu cầu: Xác định trị giá mảnh đất đưa lời tư vấn với VINACO Biết rằng: - Thời gian xây dựng công trình bán BĐS ước tính năm - Chi phí xây dựng 2.000.000 đồng/m2 - Chi phí VINACO nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/năm - Chi phí xây dựng tài trợ thành lần Mỗi lần nửa số chi phí cần thiết - Cơng ty u cầu khoản lợi nhuận 100 triệu đồng cho nhà tỷ suất lợi nhuận 20% số vốn đầu tư vào đất Bài số 18: Chính quyền A vừa duyệt cho cơng ty Mai Anh đầu tư vào mảnh đất với thông tin sau: - Đây khu đất có diện tích 1,5 (1ha = 10.000 m 2) - Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ đất cấp phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất, tương đương tổng diện tích xây dựng 9.000 m 2; 60% diện tích xây dựng để xây dựng chung cư cao 10 tầng, 40% diện tích sàn xây dựng cịn lại phân lơ để bán, dùng cho việc xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lơ, lơ có diện tích 100 m2) Yêu cầu: Ước tính giá trị mảnh đất đưa lời tư vấn với công ty Mai Anh Biết rằng: - Giá bán hộ chung cư bình qn 15 triệu đồng/m Đất phân lơ dự kiến bán 25 triệu đồng/m2 - Chi phí giải phóng mặt 1.200 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật bình quân 1.000.000 đồng/m - Chi phí xây dựng nhà chung cư + Chi phí xây dựng nhà trực tiếp: 2.000.000 đồng/m2 + Chi phí xây dựng nhà gián tiếp: 10% chi phí xây dựng nhà trực tiếp - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/năm Trong riêng chi phí xây dựng nhà chung cư tài trợ thành lần, lần nửa số chi phí cần thiết, lần cách lần tháng - Chi phí công ty nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Công ty yêu cầu khoản lợi nhuận từ việc xây dựng nhà chung cư 20%/ tổng doanh thu dự án tỷ suất lợi nhuận 20%/tổng số vốn đầu tư vào đất Bài số 19: Một đất có diện tích 1.500m2 dự định xây dựng 10 ngơi nhà, với diện tích xây dựng nhà 350m 2, nhà sau xây dựng bán thị trường Dự kiến giá bán nhà 5.000 triệu đồng - Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 100 triệu đồng/nhà - Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 250 triệu đồng - Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào đất là: triệu đồng/m - Chi phí xây dựng nhà tính bình qn 1m2 xây dựng triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà trang trải vốn vay với lãi suất tiền vay 12%/năm - Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư 900 triệu đồng/nhà Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị đất Biết, thời gian tính từ khởi cơng đến hồn thành cơng việc xây dựng năm Bài số 20: BĐS cần định giá khu nhà xưởng Diện tích 4000m2 Chưa có giấy tờ hợp pháp Cho biết: - Mục đích sử dụng tối ưu xây dựng nhà liền kề để bán, diện tích 60m2/căn, diện tích sàn xây dựng 210m2/căn - Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định: 75% - Giá đất theo quy định nhà nước: trđ/m2 - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình qn: 0,3trđ/m2 - Chi phí quy hoạch, thiết kế: 200 trđ - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 trđ - Chi phí cho việc bán: 100 trđ - Chi phí xây dựng nhà mới: 1,8 trđ/m2 sàn xây dựng - Giá bán nhà: 1,5 tỷ (gía tốn) - Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu - Tồn chi phí xây dựng nhà phải vay ngân hàng với lãi suất 1%/tháng (lãi đơn), thời hạn vay năm - Nghĩa vụ tài chính: nộp 100% tồn diện tích đất Bài số 21: Cần thẩm định giá khu đất có diện tích 15.000m 2, Quận X thành phố thuộc đô thị loại II, trước dùng vào mục đích sản xuất cơng nghiệp, phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng dự án để xây dựng nhà tối đa 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng 9.000 m2; 60% diện tích đất (5.400 m 2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất cịn lại (3.600 m 2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lơ, lơ có diện tích 100 m2) Giả định dự án hoàn thành thời hạn năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí quảng cáo bán nhà 1,5% doanh thu - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đồng/m2 - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.100 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi 25% giá trị lại nhà xưởng - Chi phí xây dựng nhà chung cư trang trải vốn vay với lãi suất tiền vay 12%/năm - Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đồng/m 2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 23 triệu đồng/m2 Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng V Phương pháp lợi nhuận Bài số 22: Cần thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà với thông tin qua điều tra chuyên gia định giá BĐS sau (các số liệu tính bình qn cho 01 năm từ kết điều tra hoạt động kinh doanh trang trại 03 năm liên tiếp, trước tiến hành định giá): - Trang trại nuôi lứa gà/năm với số gà nuôi 1.000 con/lứa Mỗi gà xuất chuồng nặng 2,2 kg; bán với giá 55.000đ/kg - Gà giống mua nuôi với giá 12.000đ/con Tỷ lệ gà chết q trình ni 2% - Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn nuôi với giá 25.000đ/bao; chi phí tiêm phịng vác xin 14.000.000đ/năm; chi phí điện, nước 32.000.000đ/ năm; lương cơng nhân chăm sóc gà 250.000.000đ; chi phí khác 150.000.000đ - Trang trại kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm giá bán 10.000đ/bao - Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà 10%/năm - Vốn vay ngân hàng 290.000.000đ, lãi suất 10%/năm Bài 1- PP so sánh Ước tính giá thị trường biệt thự X với thông tin sau : - Biệt thự X có diện tích 500 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự C1 gần X có đủ giấy chứng nhận QSD đất nội thất 300 trđ, tốt lợi kinh doanh so với X 3% vừa đợc bán với giá 10.500 trđ - Biệt thự C2 gần X giống biệt thự X nhiều mặt phần sân vờn trị giá 710 trđ, hợp pháp quyền BĐS, vừa đợc bán với điều kiện: trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 3000 trđ, đợt hai 2700 trđ, đợt ba 2.600 trđ, đợt bốn 2500 trđ, đợt năm 2400 trđ - Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, bị phát với giá 7600 trđ - Biệt thự C4, nội thất 250 trđ, khơng có giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, vừa đợc bán với giá 9100 trđ - Biệt thự C5 có đủ giấy chứng nhận QSD đất cảnh quan so với biệt thự X 5%, vừa bán với giá 10.100 trđ - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường trđ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300 m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà n ước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất v ượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn năm 12%/năm; năm 13%/năm; năm 13%/năm; năm 14%/ năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Các biệt thự so sánh có diện tích 500m2 Bài 2- PP so sánh Ước tính giá thị trường biệt thự Bình Minh với thơng tin sau - Biệt thự Bình Minh có diện tích 450m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự A1 nằm bên cạnh biệt thự Bình Minh, bị phát với giá 6250 trđ - Biệt thự A2 gần Bình Minh, nội thất 300 tr trđ, khụng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa cú giấy chứng nhận QSD đất, vừa bán với giá 8.200 trđ Cảnh quan biệt thự A2 nên làm giá chuyển nhượng biệt thự Bình Minh cao giá biệt thự A2 4% - Biệt thự A3 gần Bình Minh khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa cú giấy chứng nhận QSD đất, vừa bán với giá 9500 trđ Hạ tầng biệt thự A3 tốt nên làm giá chuyển nhượng biệt thự Bình Minh thấp giá biệt thự A3 6% - Biệt thự A4 có đủ giấy chứng nhận QSD đất phần sân vườn 400 triệu, vừa bỏn với giá 11.300 trđ - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường trđ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300 m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà n ước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất v ượt hạn mức - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Các biệt thự so sánh có diện tích 450m2 Bài -PP so sánh Thẩm định giá QSD đất lô đất trống đường A, quận B, thành phố Hà Nội, cấp giấy chứng nhận QSD đất; mặt tiền 5m, chiều sâu 15m; hình dáng vng vức Qua khảo sát thực địa, thu thập thông tin lô đất chứng đường A để so sánh sau: Các thông số theo luật số lớn khu vực cho thấy: STT ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ SS1 Đất trống, diện tích 4,5m x 15m, hình Đã có giấy Bị phát với giá dáng vuông vức SS2 80 trđ/m2 CNQSDĐ 215 trđ/m2 Đất trống, diện tích 5m x 15m, hình Đã có giấy Giá giao dịch có quan hệ dáng vuông vức SS4 CNQSDĐ Đất trống, diện tích 4m x 20m, hình Đã có giấy Giá thị trường dáng vuông vức SS3 GIÁ TRỊ QSD ĐẤT CNQSDĐ phụ thuộc 150 trđ/m2 Đất trống, diện tích 4m x 13m, hình Đã có giấy Giá thị trường dáng tóp hậu CNQSDĐ 205 trđ/m2 - Chiều rộng mặt tiền: đất có mặt tiền 4,5m-5m có cao 4% so với mặt tiền 4m - Chiều sâu đất: nhỏ 15m cao 3% so với đất có chiều sâu 20m - Hình dáng: đất tóp hậu có giá thấp 5% so với đất vng vức Các thông tin khác liên quan đến BĐS mục tiêu BĐS so sánh coi tương đồng Bài 4- PP so sánh Ước tính giá thị trường biệt thự Y với thông tin sau : - Biệt thự Y có diện tích 400 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự S1 gần Y có đủ giấy chứng nhận QSD đất, tốt vị trí so với Y 9% nội thất 450 trđ, vừa đợc bán với giá 13.000 trđ, - Biệt thự S2 nằm bên cạnh biệt thự Y, bị phát với giá 9600 trđ - Biệt thự S3, yếu tố an ninh 4% trđ, khơng có giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, vừa đợc bán với giá 11.000 trđ - Biệt thự S4 có đủ giấy chứng nhận QSD đất hạ tầng so với biệt thự Y 6%, vừa bán với giá 13.800 trđ Qua điều tra thị trường cho thấy ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS sau: yếu tố vị trí 50%, yếu tố hạ tầng 30%, yếu tố an ninh 15%, yếu tố khác 5% - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường trđ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300 m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà n ước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất v ượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn năm 8%/năm; năm 9%/năm; năm 10%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Các biệt thự so sánh có diện tích 400m2 Bài 5: PP so sánh Thẩm định giá hộ B tọa lạc tầng 6, diện tích 80m2 chung cư HH1 dựa thông tin sau: - Căn hộ 1: tầng 20 chung cư HH1, diện tích 76m2, nội thất tốt hộ B 40 trđ, bán cách tháng, giá 1500 trđ - Căn hộ 2: tầng chung cư HH2 cách HH1 40m, diện tích 85m2, nội thất tốt hộ B 20 trđ, bán cách tháng, giá 2100 trđ - Căn hộ 3: tầng 20 chung cư HH2, diện tích 70m2, nội thất tốt hộ B 30 trđ, bán cách tháng, giá 1600 trđ - Căn hộ 4: tầng chung cư HH3 cách HH1 120m, diện tích 68m2, nội thất tương tự hộ B, bán cách tháng, giá 1800trđ - Căn hộ 5: tầng 20 chung cư HH3, diện tích 70m2, nội thất tương tự hộ B, bán cách tháng, giá 1680 trđ - Căn hộ 6: tầng 20 chung cư HH3, diện tích 72m2, nội thất tương tự hộ bán cách tháng, giá 1700 trđ Bài 6: PP thu nhập: Có tài liệu đất trồng lúa sau: Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: ChØ tiêu Đơn vị tính Năm N2 Năm N-1 Năm N Kg 25.000 30.000 20.000 Giá bán bình quân Đồng/ kg 3.000 3.300 3.600 Chi phí SX bình quân Đồng/ kg 1.200 1.400 1.500 Thuế §ång 1.000.0 00 3.000.0 00 4.000.000 Tổng sản lúa/năm lợng - Cỏc chi phớ giao dch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán mảnh đất theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2% giá trị giao dịch - Trong năm tới, năm thu nhập ròng tăng 5% so với thu nhập rịng trung bình năm gần - Đến cuối năm thứ nhà đầu tư bán lại mảnh đất với giá 300 triệu đồng.Nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Yêu cầu: Anh chị tư vấn cho nhà đầu tư giá mua mảnh đất trên? Bài 7: Phương pháp thu nhập Thẩm định giá chung cư biết rằng:  Chung cư có 60 phịng, 30 phịng loại cho th với giá trđ/ tháng/phòng, 30 phòng loại cho thuê với giá 4tr/tháng/phòng  Qua điều tra thị trường khu vực, thông tin cho thuê chung cư tương tự trung bình năm, sau: Tình hình cho thuê Chung cư H1 H2 H3 Tổng số phòng Số phịng có khách 66 56 62 th 57 50 55 Tình hình thu nhập chi phí ( triệu đồng) Chung cư Chi phí vận hành, Tổng thu nhập thực tế H1 tu bảo dưỡng 1145 3500 H2 1026 H3 980 - Tỷ lệ tổn thất khách nợ dây dưa: 5% - Tỷ suất sinh lời cho thuê nhà trung bình 18% - Thuế suất thu nhập phải nộp 20% 3300 3100 Bài 8- PP chi phí Ước tính giá trị Trụ sở B dựa thông tin sau: Tµi liƯu vỊ trơ së B: - Diện tích đất 600m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất - Công trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 400m 2/ tầng - Hao mòn kết cấu chính: mái 70%, tờng 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30% Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 700m giấy tờ hợp lệ QSD đất, tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa đợc bán với giá 14.000 triệu đồng + Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nớc quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vợt hạn mức + Giá đất quy định Nhà nớc vị trí trđ/m2 + Hạn mức đất theo qui định 400 m2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: mái 4%; tờng 16%; sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tơng tự trđ/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hoà 120 triệu đồng Bi 9- PP thng d Công ty KDBĐS ABC lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000m2 Lô đất đợc qui hoạch để XD nhà Tỷ lệ đất đợc phép XD 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây nhà độc lập để bán Diện tích đất diện tích xây dựng nhà tơng ứng 150m2 300m2 Yêu cầu: Anh ( chị ) hÃy t vấn cho công ty mức giá bỏ thầu Biết rằng: - Thời gian XD bán nhà năm - Giá bán ớc tính 4.000 trđ/ nhà - Chi phí bán BĐS: + CP pháp lý: 220 trđ + CP quảng cáo môi giới: 170 trđ + Thuế chuyển QSD BĐS: 400 trđ - Chi phí phát triển BĐS: + CP XD hạ tầng kỹ thuật: 0,3 trđ/m2 + CP khảo sát, thiết kế: 500 trđ + CP xây dựng nhà : trđ/m2 - Chi phí mua đất chi phí trình phát triển đợc vay NH với lÃi suất 15%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà đợc tài trợ thành lần nhau, lần cách lần tháng - Chi phí cho việc mua đất ớc tính 2% giá đất - Lợi nhuận yêu cầu hoạt động XD 130 trđ/ nhà - Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% tng vốn đầu t cho việc mua giữ lô đất Bi 10: PP thặng dư Có tài liệu mảnh đất trống sau: - Diện tích 3ha (30.000m2) - Theo qui định quyền địa phương, tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành lô để bán - Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất bình qn 0,6 trđ/m2 Chi phí bán 2% doanh thu bán QSD đất Thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi 4200 trđ 13.000trđ - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có qui mơ 100m2 35trđ/m2; 180m2 40trđ/m2; 360m2 30trđ/m2 Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất với giá nếu: Dự án hoàn vốn năm Dự án hoàn vốn năm, biết rằng: - Chi phí đầu tư hạ tầng bỏ đầu năm thứ Chi phí bán bỏ đầu năm thứ Các khoản thu chi khác thực cuối năm thứ Giá vốn thị trường năm N-2 14%, năm N-1 13%, năm hành N 12% Bài 11: PP thặng dư Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Quý lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng với tỷ lệ phép xây dựng 70% Nếu đấu giá thành công, DN dự định xây tồn diện tích phép xây dựng tịa nhà chung cư để bán, tầng có 30 hộ cao 28 tầng Yêu cầu: Với cương vị thẩm định viên giá, anh chị tư vấn cho DN mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm Chi phí quy hoạch dự án: 1600 trđ Chi phí dọn mặt bằng: 200 trđ Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình qn: 1,2 trđ/m2 Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn trđ/m2 Phí đấu giá đất: 20 trđ Chi phí khác cho đất đai 3% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 15%/năm Riêng chi phí xây dựng nhà vay làm lần, lần cách tháng ( lãi suất tháng tính lãi suất ½ năm) - Lợi nhuận cho DN đòi hỏi HĐ xây dựng 12%/năm tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 20% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất - Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3800 trđ/căn, từ tầng 11 đến tầng 28 4000 tr/căn - Chi phí quảng cáo bán nhà 1000 trđ ... PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 4.2.1 Khái niệm phương pháp chi phí a Khái niệm: phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản. .. a Khái niệm: Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh... tài sản cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định