Bài tập Định giá tài sản

Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Phương pháp chi phí * Công thức: - Điều chỉnh trực tiếp giá (VD: – photo) - Điều chỉnh theo %: Giá trị BĐS so sánh Giá trị BĐS so sánh = sau điều chỉnh yếu tố a trước điều chỉnh yếu tố a Tỷ lệ điều chỉnh theo yếu tố a = (mục tiêu – so sánh) (1 + tỷ lệ điều chỉnh) so sánh 100% VD: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu A, biết rằng: Thông tin BĐS so sánh: SS1 nội thất 200 trđ, cảnh quan so với A 5%, giá bán 9.000 trđ SS2 sân vườn 400 trđ, tốt vị trí so với A 10%, giá bán 8.500 trđ Bài làm: * Xét SS1: - Giá sau điều chỉnh nội thất: 9.000 – 8.800 trđ - Tỷ lệ điều chỉnh cảnh quan SS1: (100% – 95%) 95% = 5,26% - Giá sau điều chỉnh cảnh quan SS1: 8.800 (1 + 9262,88 trđ * Xét SS2: - Giá sau điều chỉnh sân vườn: 8.500 + - Tỷ lệ điều chỉnh vị trí SS2: (100% – 110%) 110% = – 9,09% - Giá sau điều chỉnh vị trí SS2: 8.900 (1 – 9,09%) = 8090,99 trđ Giá trị BĐS mục tiêu là: * dạng so sánh: - Toàn điều chỉnh theo số tuyệt đối - Toàn điều chỉnh theo số tương đối (%) - Vừa điều chỉnh theo số tuyệt đối, vừa điều chỉnh theo số tương đối Ưu tiên điều chỉnh số tuyệt đối trước * Thứ tự điều chỉnh: Phương thức tốn (trả góp trả vay) Pháp lý (tiền sử dụng đất) Các yếu tố tuyệt đối khác (sân vườn, bể bơi, nội thất,…) Các yếu tố tương đối khác (vị trí, cảnh quan, hướng, hạ tầng kỹ thuật, lợi kinh doanh, hình dáng, quy mơ, mơi trường,…) Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (VD1 – slide) Ước tính giá thị trường biệt thự A dựa thơng tin sau: Biệt thự A diện tích 300 m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất Các BĐS chứng cứ: - Biệt thự B1 nằm gần A, có nhiều nét tương đồng, vừa bị phát với giá 4800 trđ - Biệt thự B2 mặt đường với A, có đầy đủ pháp lý QSD đất, nội thất so với A 300trđ, vừa bán với giá 7800 trđ - Biệt thự B3 nằm cách A 300m phía Bắc, có đầy đủ pháp lý QSD đất, tương đối giống A nhiều mặt, sân vườn 400 trđ, vừa bán với giá 6900 trđ Bài làm: - Biệt thự B1: bị phát Loại - Giá trị biệt thự B2 sau điều chỉnh theo A: 7800 – 300 = 7500 - Giá trị biệt thự B3 sau điều chỉnh theo A: 6900 + 400 = 7300 - Giá trị thị trường ước tính A: Kết luận: Giá trị thị trường ước tính biệt thự A 7400 trđ Bình qn m2 = 24,67 trđ/m2 Câu 2: Điều chỉnh trực tiếp giá (Bài – tờ photo): Ước tính giá thị trường biệt thự Bình Minh với thơng tin sau: - Biệt thự Bình Minh có diện tích 450m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự A1 nằm bên cạnh biệt thự Bình Minh, bị phát với giá 6250 trđ - Biệt thự A2 gần Bình Minh, nội thất 300 trđ, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy chứng nhận QSD đất, vừa bán với giá 8.200 trđ Cảnh quan biệt thự A2 nên làm giá chuyển nhượng biệt thự Bình Minh cao giá biệt thự A2 4% - Biệt thự A3 gần Bình Minh khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy chứng nhận QSD đất, vừa bán với giá 9500 trđ Hạ tầng biệt thự A3 tốt nên làm giá chuyển nhượng biệt thự Bình Minh thấp giá biệt thự A3 6% - Biệt thự A4 có đủ giấy chứng nhận QSD đất phần sân vườn 400 triệu, vừa bán với giá 11.300 trđ Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường 8trđ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300 m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Các biệt thự So sánh có diện tích 450m2 Bài làm: * Biệt thự A1: bị phát Loại * Biệt thự A2: - Tiền sử dụng đất phải nộp A2: 50% 300 m2 trđ + 150 m2 trđ = 2400 trđ - Giá trị biệt thự A2 sau có đầy đủ giấy tờ QSD đất: 8200 + 2400 = 10.600 trđ - Giá trị biệt thự C2 sau điều chỉnh nội thất theo BĐS mục tiêu: 10.600 + 300 = 10.900 trđ - Giá trị biệt thự C2 sau điều chỉnh nội thất theo BĐS mục tiêu: 10.900 (100% + 4%) = 10.900 1,04 = 11.336 trđ * Biệt thự A3: - Tiền sử dụng đất phải nộp A3 A2 là: 2400 trđ - Giá trị biệt thự A3 sau có đầy đủ giấy tờ QSD đất: 9500 + 2400 = 11.900 trđ - Giá trị biệt thự A3 sau điều chỉnh hạ tầng theo BĐS mục tiêu: 11.900 (100% – 6%) = 11.900 0,94 = 11.186 trđ * Giá trị biệt thự A4 sau điều chỉnh sân vườn theo BĐS mục tiêu: 11.300 – 400 = 10.900 trđ * Giá trị thị trường ước tính biệt thự Bình Minh: Kết luận: Giá trị thị trường ước tính biệt thự Bình Minh 11.141 trđ Bình quân m2 = 24,75 trđ/m2 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (VD2 – slide) Ước tính giá thị trường biệt thự X với thông tin sau: - Biệt thự X có diện tích 500 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự C1 có diện tích vị trí tương tự biệt thự X, nội thất 400 trđ, phần sân vườn trị giá 270 trđ, bán với giá 10.500 trđ, có đủ giấy chứng nhận QSD đất - Biệt thự C2 gần X giống biệt thự X nhiều mặt phần sân vườn trị giá 710trđ, hợp pháp quyền BĐS, vừa bán với điều kiện: trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 3000 trđ, đợt hai 2700 trđ, đợt ba 2.600 trđ, đợt bốn 2500 trđ, đợt năm 2400 trđ - Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X nhiều mặt, hợp pháp quyền BĐS, vừa bị ngân hàng Vietcombank phát với giá 7800 trđ - Biệt thự C4 tương đối giống biệt thự X, nội thất 200 trđ, khơng có giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, vừa bán với giá 9000 trđ - Biệt thự C5 có diện tích vị trí tương tự biệt thự X, nội thất 400 trđ, phần sân vườn trị giá 250 trđ có giấy tờ hợp lệ QSD đất, vừa bán với giá 11.200trđ - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường trđ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 350 m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn năm 14%/năm; năm 13%/năm; năm 13%/năm; năm 12 %/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Các biệt thự so sánh có diện tích 500m2 Bài làm: * Biệt thự C3: bị phát Loại * Giá trị biệt thự C1 sau điều chỉnh nội thất sân vườn theo X: 10.500 + 400 – 270 = 10.630 trđ * Biệt thự C2: - Giá bán C2 quy (trả ngay): 3000 + 2700 (1+14%) –1 + 2600 (1+13%) –2 + 2500 (1+13%) –3 + 2400 = 10.662, 471 trđ - Giá trị biệt thự C2 sau điều chỉnh sân vườn theo X: 10.662, 471 + 710 = 11.372, 47 trđ (1+12%) –4 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 * Biệt thự C4: - Tiền sử dụng đất phải nộp C4: 50% 350 m2 trđ + 150 m2 trđ = 1950 trđ - Giá trị biệt thự C4 sau có đầy đủ giấy tờ QSD đất: 9000 + 1950 = 10.950 trđ - Giá trị biệt thự C4 sau điều chỉnh nội thất theo X: 10.950 + 200 = 11.150 trđ * Giá trị biệt thự C5 sau điều chỉnh nội thất sân vườn theo X: 11.200 + 400 – 250 = 11.350 trđ * Giá trị thị trường ước tính X: Kết luận: Giá trị thị trường ước tính biệt thự X 11.126 trđ Bình quân m2 = 24,25 trđ/m2 Câu (Bài – tờ photo) Ước tính giá thị trường biệt thự X với thơng tin sau: - Biệt thự X có diện tích 500 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự C1 gần biệt thự X, có đủ giấy chứng nhận QSD đất nội thất 300trđ, tốt lợi kinh doanh so với X 3%, vừa bán với giá 10.500 trđ - Biệt thự C2 gần X giống biệt thự X nhiều mặt phần sân vườn trị giá 710trđ, hợp pháp quyền BĐS, vừa bán với điều kiện: trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 3000 trđ, đợt hai 2700 trđ, đợt ba 2.600 trđ, đợt bốn 2500 trđ, đợt năm 2400 trđ - Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, bị phát với giá 7600 trđ - Biệt thự C4 tương đối giống biệt thự X, nội thất 250 trđ, khơng có giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, vừa bán với giá 9100 trđ - Biệt thự C5 có giấy tờ hợp lệ QSD đất cảnh quan so với biệt thự X 5%, vừa bán với giá 10.100 trđ - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường trđ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300 m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn năm 12%/năm; năm 13%/năm; năm 13%/năm; năm 14 %/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Các biệt thự so sánh có diện tích 500m2 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Bài làm: * Biệt thự C3: bị phát Loại * Biệt thự C1: - Giá trị biệt thự C1 sau điều chỉnh nội thất theo X: 10.500 + 300 = 10.800 trđ - Tỷ lệ điều chỉnh lợi kinh doanh biệt thự C1: (100% – 103%) 103% = – 2,91% - Giá trị biệt thự C1 sau điều chỉnh lợi kinh doanh theo X: 10.800 (1 – 2,91%) = 10.485, 72 trđ * Biệt thự C2: - Giá bán C2 quy (trả ngay): 3000 + 2700 (1+12%) –1 + 2600 (1+13%) –2 + 2500 (1+13%) –3 + 2400 = 10.600, 514 trđ - Giá trị biệt thự C2 sau điều chỉnh sân vườn theo X: 10.600, 514 + 710 = 11.310, 514 trđ * Biệt thự C4: - Tiền sử dụng đất phải nộp C4: 50% 300 m2 trđ + 200 m2 trđ = 2100 trđ - Giá trị biệt thự C4 sau có đầy đủ giấy tờ QSD đất: 9100 + 2100 = 11.200 trđ - Giá trị biệt thự C4 sau điều chỉnh nội thất theo X: 11.200 + 250 = 11.450 trđ * Biệt thự C5: - Tỷ lệ điều chỉnh cảnh quan biệt thự C5: (100% – 95%) 95% = 5,26% - Giá trị biệt thự C5 sau điều chỉnh cảnh quan theo X: 10.100 (1 + 5,26%) = 10.631, 26 trđ * Giá trị thị trường ước tính X: Kết luận: Giá trị thị trường ước tính biệt thự X 10.969 trđ Bình qn m2 = 21,94 trđ/m2 (1+14%) –4 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (Bài – tờ photo) Ước tính giá thị trường biệt thự Y với thơng tin sau: - Biệt thự Y có diện tích 400 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự S1 gần biệt thự Y, có đủ giấy chứng nhận QSD đất, tốt vị trí so với Y 9%, nội thất 450trđ, vừa bán với giá 13.000 trđ - Biệt thự S2 nằm bên cạnh biệt thự Y, bị phát với giá 9600 trđ - Biệt thự S3, yếu tố an ninh 4%, khơng có giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, vừa bán với giá 11.000 trđ - Biệt thự S4, có giấy tờ hợp lệ QSD đất hạ tầng so với biệt thự Y 6%, vừa bán với giá 13.800 trđ Qua điều tra thị trường cho thấy ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS sau: yếu tố vị trí 50%, yếu tố hạ tầng 30%, yếu tố an ninh 15%, yếu tố khác 5% (ko có ko cần để ý) - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường trđ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300 m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Các biệt thự so sánh có diện tích 400m2 Bài làm: * Biệt thự S2: bị phát Loại * Biệt thự S1: - Giá trị biệt thự S1 sau điều chỉnh nội thất theo Y: 13.000 + 450 = 13.450 trđ - Tỷ lệ điều chỉnh vị trí biệt thự S1: – - Giá trị biệt thự C1 sau điều chỉnh lợi kinh doanh theo Y: 13.450 (1 – 4,128%) = 12.894, 784 trđ * Biệt thự S3: - Tiền sử dụng đất phải nộp S3: 50% 300 m2 trđ + 100 m2 trđ = 1750 trđ - Giá trị biệt thự S3 sau có đầy đủ giấy tờ QSD đất: 11.000 + 1750 = 12.750 trđ - Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố an ninh biệt thự S3: – - Giá trị biệt thự S3 sau điều chỉnh yếu tố an ninh theo Y: 12.750 (1 + 0,625%) = 12.829, 6875 trđ Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 * Biệt thự S4: - Tỷ lệ điều chỉnh hạ tầng biệt thự S4: – - Giá trị biệt thự S4 sau điều chỉnh hạ tầng theo Y: 13.800 (1 + 1,915%) = 14.064, 27 trđ * Giá trị thị trường ước tính X: Kết luận: Giá trị thị trường ước tính biệt thự Y 13.263 trđ Bình quân m2 = 33,157 trđ/m2 Câu (Bài – sbt) Cần định giá hộ có diện tích 56m2 nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng đưa vào sử dụng cách năm Qua thu thập thông tin vịng tháng có giao dịch thành cơng hộ chung cư so sánh với tài sản cần định sau: - Bất động sản nằm tầng chung cư có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng - Bất động sản nằm lô chung cư cách 30m nằm cụm chung cư này, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm tầng 3, trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 10 triệu đồng, vừa bán với giá 360 triệu đồng - Bất động sản nằm tầng lô chung cư với bất động sản 2, có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 trđ - Bất động sản nằm lơ chung cư cách 150m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42m2 nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cẩn định giá, bán với giá 189 triệu đồng - Bất động sản năm tầng bất động sản 4, có diện tích 70m2 trang trí nội thất tương tự bất động sản 4, bán với giá 525 triệu đồng Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Bài làm: * Điều chỉnh khác trang trí nội thất quy giá đơn vị chuẩn trđ/m2 - Ước tính giá bán BĐS sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với BĐS thẩm định giá: 692 – 20 = 672 trđ Giá bán m2 là: 672 / 84 = trđ/m2 - Tương tự, đơn giá BĐS là: trđ/m2 - Đơn giá BĐS là: 8,3 trđ/m2 - Đơn giá BĐS là: 4,5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS là: 7,5 trđ/m2 * Đối chiếu tìm thơng số so sánh: - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS nằm tầng - BĐS 1, BĐS 3, BĐS nằm tầng - BĐS cần thẩm định giá, BĐS nằm chung cư - BĐS BĐS nằm chung cư - BĐS BĐS nằm chung cư * So sánh đơn giá BĐS có thơng số giống nhau: * Vậy ước tính giá bán hộ chung cư tầng khoảng 60,12% đơn giá bán tầng Từ đơn giá BĐS cần thẩm định khoảng 60,12% đơn giá BĐS Vậy giá bất động sản cần tìm là: 60,12% 56 m2 = 269,34 trđ Kết luận: Giá trị bất động sản cần định giá 269 trđ Bình quân m2 = 4,8 trđ/m2 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (Bài – tờ photo) Thẩm định giá hộ B tọa lạc tầng 6, diện tích 80m2 chung cư HH1 dựa thông tin sau: - Căn hộ 1: tầng 20 chung cư HH1, diện tích 76m2, nội thất tốt hộ B 40 trđ, bán cách tháng, giá 1500 trđ - Căn hộ 2: tầng chung cư HH2 cách HH1 40m, diện tích 85m2, nội thất tốt hộ B 20 trđ, bán cách tháng, giá 2100 trđ - Căn hộ 3: tầng 20 chung cư HH2, diện tích 70m2, nội thất tốt hộ B 30 trđ, bán cách tháng, giá 1600 trđ - Căn hộ 4: tầng chung cư HH3 cách HH1 120m, diện tích 68m2, nội thất tương tự hộ B, bán cách tháng, giá 1800trđ - Căn hộ 5: tầng 20 chung cư HH3, diện tích 70m2, nội thất tương tự hộ B, bán cách tháng, giá 1680 trđ - Căn hộ 6: tầng 20 chung cư HH3, diện tích 72m2, nội thất tương tự hộ B, bán cách tháng, giá 1700 trđ Bài làm: * Điều chỉnh khác trang trí nội thất quy giá đơn vị chuẩn trđ/m2 - Ước tính giá bán hộ sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với hộ thẩm định giá: 1500 – 40 = 1460 trđ Giá bán m2 là: 1460 / 76 = 19,21 trđ/m2 - Tương tự, đơn giá hộ là: 24,47 trđ/m2 - Đơn giá hộ là: 22,43 trđ/m2 - Đơn giá hộ là: 26,47 trđ/m2 - Đơn giá hộ là: 24 trđ/m2 - Đơn giá hộ là: 23,61 trđ/m2 * Đối chiếu tìm thơng số so sánh: - Căn hộ cần thẩm định giá, hộ 2, hộ nằm tầng - Căn hộ 1, hộ 3, hộ 5, hộ nằm tầng 20 - Căn hộ cần thẩm định giá, hộ nằm chung cư - Căn hộ hộ nằm chung cư - Căn hộ 4, hộ 5, hộ nằm chung cư * So sánh đơn giá BĐS có thơng số giống nhau: 10 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (VD3 – slide – tờ photo): Ước tính giá trị Trụ sở B dựa thơng tin sau: Tài liệu trụ sở B: - Diện tích đất 600 m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 400m2/tầng - Hao mịn kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30% Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất bên cạnh diện tích 700 m2, khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, khơng thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 14.000 trđ - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức Giá đất quy định Nhà nước vị trí trđ/m2 (Hạn mức đất theo quy định 400 m2) - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 16%, sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự trđ/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hịa 120 trđ Bài làm: Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu: - Giá m2 đất so sánh chưa có sổ đỏ: 14.000 trđ 700 m2 = 20 trđ/m2 - Tiền sử dụng đất mảnh đất mục tiêu: 50% 400 m2 trđ/m2 + 100% 200 m2 trđ/m2 = 3600 trđ - Giá trị mảnh đất mục tiêu: 20 trđ/m2 600 m2 + 3600 trđ = 15.600 trđ Xác định chi phí thay cơng trình: 400 m2 tầng trđ/m2 = 4800 trđ Xác định giảm giá tích lũy: - Tỷ lệ hao mịn trung bình cơng trình: - Mức độ giảm giá tích lũy CTXD: 4800 45% + 120 = 2280 trđ Giá trị cơng trình xây dựng: 4800 – 2280 = 2520 trđ Giá trị ước tính BĐS mục tiêu: 15.600 trđ + 2520 trđ = 18.120 trđ Kết luận: giá trị BĐS B ước tính 18.120 trđ Bình quân m2 = 34,6 trđ/m2 21 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (VD4 – slide): Ước tính giá trị BĐS A dựa thơng tin sau: Tài liệu BĐS A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng 120 m2 - Hao mòn kết cấu chính: mái 75%, tường 53,8%, sàn 25,9%, móng 31,25%, cầu thang 87,5%, cửa 23,1% Các thông tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250 m2, khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 225 trđ - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1,2 trđ/m2 (Hạn mức đất theo quy định 150 m2) - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 12%, sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1,5 trđ/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13 trđ Bài làm: Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu: - Giá m2 đất so sánh chưa có sổ đỏ: 225 trđ 250 m2 = 0,9 trđ/m2 - Tiền sử dụng đất mảnh đất mục tiêu: 50% 150 m2 1,2 trđ/m2 + 100% 150 m2 1,2 trđ/m2 = 270 trđ - Giá trị mảnh đất mục tiêu: 0,9 trđ/m2 300 m2 + 270 trđ = 540 trđ Xác định chi phí thay cơng trình: 120 m2 1,5 trđ/m2 = 180 trđ Xác định giảm giá tích lũy: - Tỷ lệ hao mịn trung bình cơng trình: - Mức độ giảm giá tích lũy CTXD: 180 40% + 13 = 85 trđ Giá trị cơng trình xây dựng: 180 – 85 = 95 trđ Giá trị ước tính BĐS mục tiêu: 540 trđ + 95 trđ = 635 trđ Kết luận: giá trị BĐS A ước tính 635 trđ Bình quân m2 = 2,12 trđ/m2 22 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (Bài 36 – sbt): Ước tính giá trị BĐS A dựa thơng tin sau: Tài liệu BĐS A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2/sàn - Hao mòn kết cấu chính: mái 44%, tường 44%, sàn 36%, móng 32% Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250 m2, khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 2.250 trđ - Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12 trđ/m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 14%, tường 18%, sàn 16%, móng 8% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự trđ/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13 trđ Bài làm: Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu: - Giá m2 đất so sánh chưa có sổ đỏ: 2.250 trđ 250 m2 = trđ/m2 - Tiền sử dụng đất mảnh đất mục tiêu: 100% 300 m2 12 trđ/m2 = 3.600 trđ - Giá trị mảnh đất mục tiêu: trđ/m2 300 m2 + 3.600 trđ = 6.300 trđ Xác định chi phí thay cơng trình: 120 m2 tầng trđ/m2 = 1.440 trđ Xác định giảm giá tích lũy: - Tỷ lệ hao mịn trung bình cơng trình: - Mức độ giảm giá tích lũy CTXD: 1.440 40% + 13 = 589 trđ Giá trị cơng trình xây dựng: 1.440 – 589 = 851 trđ Giá trị ước tính BĐS mục tiêu: 6.300 trđ + 851 trđ = 7151 trđ Kết luận: giá trị BĐS A ước tính 7151 trđ Bình quân m2 = 23,84 trđ/m2 23 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Phương pháp thặng dư Câu (VD1 – slide): Công ty A vừa duyệt xây dựng nhà mảnh đất có diện tích 700 m2 Diện tích phép xây dựng nhà 80 m2 Các nhà sau xây dựng bán với giá ước tính 3.000 trđ/căn Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 400 trđ Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 150 trđ Yêu cầu: Xác định giá trị mảnh đất đưa lời tư vấn cho công ty A Biết rằng: - Thời gian XD cơng trình bán BĐS ước tính năm - Chi phí XD 4,5 trđ/m2 - Chi phí pháp lý công ty A nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/năm - Chi phí xây dựng tài trợ thành lần Lần cách lần tháng - Công ty yêu cầu khoản lợi nhuận 100 trđ/nhà tỷ suất lợi nhuận 20% số vốn đầu tư vào đất Bài làm: Việc xây dựng nhà để bán tốt cho BĐS mục tiêu Xác định thu (giá trị phát triển thuần): - Tổng giá trị phát triển: 3.000 trđ ngơi nhà = 21.000 trđ - Chi phí pháp lý đại lý bán BĐS: 400 trđ + 150 trđ = 550 trđ - Thu bán BĐS: 21.000 – 550 = 20.450 trđ Xác định tổng chi phí phát triển: - Chi phí xây dựng: nhà 80 m2 4,5 trđ/m2 = 2520 trđ - Chi phí lãi vay: - Lợi nhuận phát triển: nhà 100 trđ/nhà = 700 trđ Tổng chi phí phát triển: 2520 + 189 + 700 = 3409 trđ Giá trị lại (thặng dư cho đất): 20.450 – 3409 = 17.041 trđ 24 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Xác định giá trị BĐS mục tiêu: - Gọi giá trị đất trống X (trđ) - Chi phí pháp lý để cơng ty có QSD đất là: 0,04X - Chi phí cấp vốn đầu tư vào đất trống: (X + 0,04X) 10% = 0,104X - Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 0,04X + 0,104X = 1,144X - Lợi nhuận yêu cầu: 20% 1,144X = 0,2288X - Giá trị đầu tư vào đất trống: 1,144X + 0,2288X = 1,3728X - Giá trị ước tính đất trống: Bình qn m2 đất = 17,7 trđ/m2 Tư vấn: Công ty A nên mua đất với giá tối đa 12.413 trđ Câu (VD2 – slide): Công ty A vừa duyệt xây dựng ngơi nhà mảnh đất có diện tích 7000 m2 Diện tích phép xây dựng nhà 600 m2 Các nhà sau xây dựng bán với giá ước tính 5.000 trđ/căn Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 400 trđ Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 150 trđ Yêu cầu: Xác định giá trị mảnh đất đưa lời tư vấn cho công ty A Biết rằng: - Thời gian XD cơng trình bán BĐS ước tính năm - Chi phí XD 4,5 trđ/m2 - Chi phí pháp lý công ty A nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/năm - Chi phí xây dựng tài trợ thành lần Lần cách lần tháng - Công ty yêu cầu khoản lợi nhuận 100 trđ/nhà tỷ suất lợi nhuận 20% số vốn đầu tư vào đất 25 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Bài làm: Việc xây dựng nhà để bán tốt cho BĐS mục tiêu Xác định thu (giá trị phát triển thuần): - Tổng giá trị phát triển: 5.000 trđ nhà = 35.000 trđ - Chi phí pháp lý đại lý bán BĐS: 400 trđ + 150 trđ = 550 trđ - Thu bán BĐS: 35.000 – 550 = 34.450 trđ Xác định tổng chi phí phát triển: - Chi phí xây dựng: ngơi nhà 600 m2 4,5 trđ/m2 = 18.900 trđ - Chi phí lãi vay: - Lợi nhuận phát triển: nhà 100 trđ/nhà = 700 trđ Tổng chi phí phát triển: 18.900 + 1417,5 + 700 = 21.017, trđ Giá trị lại (thặng dư cho đất): 34.450 – 21.017,5 = 13.432, trđ Xác định giá trị BĐS mục tiêu: - Gọi giá trị đất trống X (trđ) - Chi phí pháp lý để cơng ty có QSD đất là: 0,04X - Chi phí cấp vốn đầu tư vào đất trống: (X + 0,04X) 10% = 0,104X - Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 0,04X + 0,104X = 1,144X - Lợi nhuận yêu cầu: 20% 1,144X = 0,2288X - Giá trị đầu tư vào đất trống: 1,144X + 0,2288X = 1,3728X - Giá trị ước tính đất trống: Bình qn m2 đất = 1,4 trđ/m2 Tư vấn: Công ty A nên mua đất với giá tối đa 9.785 trđ 26 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (VD3 – slide – tờ photo): Công ty KD BĐS Vinalands lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000 m2 Lô đất quy hoạch để xây dựng nhà Tỷ lệ đất phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây nhà độc lập để bán Diện tích đất diện tích xây dựng nhà tương ứng 150 m2 300 m2 Yêu cầu: Anh (chị) tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu Biết rằng: - Thời gian XD bán nhà năm - Giá bán ước tính 4.000 trđ/căn - Chi phí bán BĐS: + CP pháp lý: 220 trđ + CP quảng cáo môi giới: 170 trđ + Thuế chuyển QSD BĐS: 400 trđ - Chi phí phát triển BĐS: + CP XD hạ tầng kỹ thuật: 0,3 trđ/m2 + CP khảo sát, thiết kế: 500 trđ + CP xây dựng nhà: trđ/m2 - Chi phí mua đất chi phí trình phát triển vay NH với lãi suất 15%/năm Trong chi phí XD nhà tài trợ thành lần nhau, lần cách lần tháng - Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất - Lợi nhuận yêu cầu hoạt động XD 130 trđ/nhà - Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% tổng vốn đầu tư cho việc mua giữ lô đất Bài làm: Việc xây nhà độc lập để bán tốt cho BĐS mục tiêu Xác định thu (giá trị phát triển thuần): - Tổng diện tích đất phép XD: 60% 10.000 m2 = 6000 m2 - Số nhà xây: - Tổng giá trị phát triển: 40 nhà 4000 trđ = 160.000 trđ - Các chi phí bán nhà: 220 + 170 + 400 = 790 trđ - Thu thuần: 160.000 – 790 = 159.210 trđ 27 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Xác định tổng chi phí phát triển: - CP khảo sát, thiết kế: 500 trđ - CP đầu tư hạ tầng: 0,3 trđ 10.000 m2 = 3.000 trđ - CP xây dựng nhà: 40 nhà 300 m2 trđ = 60.000 trđ - CP lãi vay trình phá triển (CP tài trợ): ( ) - Lợi nhuận phát triển: 40 130 = 5200 trđ Tổng chi phí phát triển: 500 + 3000 + 60.000 + 7275 + 5200 = 75.975 trđ Giá trị lại (thặng dư cho đất): 159.210 – 75.975 = 83.235 trđ Xác định giá trị BĐS mục tiêu: - Gọi giá giá đất đấu giá X (trđ) - Chi phí pháp lý để cơng ty có QSD đất là: 0,02X - Chi phí cấp vốn đầu tư vào đất trống (CP lãi vay mua đất): (X + 0,02X) 15% = 0,153X - Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 0,02X + 0,153X = 1,173X - Lợi nhuận yêu cầu: 20% 1,173X = 0,2346X - Giá trị đầu tư vào đất trống: 1,173X + 0,2346X = 1,4076X - Giá trị ước tính đất trống: Bình quân m2 đất = 5,9 trđ/m2 Tư vấn: Công ty KD BĐS Vinalands nên mua đất với giá tối đa 59.133 trđ 28 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (Bài 42 – sbt): Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt lên kế hoạch đầu giá lô đất rộng với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng nhà chung cư để bán, tầng có 20 hộ tịa nhà cao 25 tầng Với cương vị thẩm định viên giá, Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm - Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: trđ/m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: 10 trđ/m2 - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng - Chi phí khác cho đất đai 4% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây nhà vay làm lần, lần cách tháng (lãi suất tháng tính 1/2 lãi suất năm) - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 10% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất - Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3.200 triệu đồng/căn, từ tầng 11 đến tầng 25 3.600 triệu đồng/căn - Chi phí quảng cáo bán nhà: 500 triệu đồng Bài làm: Việc xây nhà chung cư để bán tốt cho BĐS mục tiêu Xác định thu (giá trị phát triển thuần): - Tổng diện tích đất phép XD: 60% 10.000 m2 = 6000 m2 - Tổng doanh thu tòa: tòa 20 hộ (10 tầng 3200 trđ + 15 tầng - Chi phí bán: 500 trđ - Thu thuần: 3.440.000 – 500 = 3.439.500 trđ 29 3600 trđ) = 3.440.000 trđ Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Xác định tổng chi phí phát triển: - Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 trđ - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 trđ - CP đầu tư XD kết cấu hạ tầng: trđ 10.000 m2 = 10.000 trđ - CP xây dựng nhà: 25 tầng 6000 m2 10 trđ = 1.500.000 trđ - CP lãi vay trình phá triển (CP tài trợ): ( ) - Lợi nhuận phát triển: 10% (1000 + 100 + 10.000 + 1.500.000) = 151.110 trđ Tổng chi phí phát triển: 1000 + 100 + 10.000 + 1.500.000 + 113.610 + 151.110 = 1.775.820 trđ Giá trị lại (thặng dư cho đất): 3.439.500 – 1.775.820 = 1.663.680 trđ Xác định giá trị BĐS mục tiêu: - Gọi giá đất đấu giá X (trđ) - Chi phí đấu giá là: 20 trđ - Chi phí khác cho đất: 0,04X - Chi phí cấp vốn (CP lãi vay mua đất): (X + 20 + 0,04X) 10% = (0,104X + 2) trđ - Lợi nhuận đất đai: 15% (X + 20 + 0,04X + 0,104X + 2) = (0,1716X + 3,3) trđ - Tổng diá trị đầu tư vào đất: (X + 20 + 0,04X) + (0,104X + 2) + (0,1716X + 3,3) = (1,3156X + 25,3) - Giá trị ước tính đất trống: Bình qn m2 đất = 126,45 trđ/m2 Tư vấn: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt nên mua đất với giá cao 1.264.560 trđ 30 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (Bài 11 – tờ photo): Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Quý lên kế hoạch đầu giá lô đất rộng với tỷ lệ phép xây dựng 70% Nếu đấu giá thành cơng, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng tồ nhà chung cư để bán, tầng có 30 hộ tịa nhà cao 28 tầng Yêu cầu: Với cương vị thẩm định viên giá, Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm - Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình qn: 1,2 trđ/m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: trđ/m2 - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng - Chi phí khác cho đất đai 3% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 15%/năm; riêng chi phí xây nhà vay làm lần, lần cách tháng (lãi suất tháng tính 1/2 lãi suất năm) - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 12% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 20% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất - Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3.800 triệu đồng/căn, từ tầng 11 đến tầng 25 4.000 triệu đồng/căn - Chi phí quảng cáo bán nhà: 1.000 triệu đồng Bài làm: Việc xây nhà chung cư để bán tốt cho BĐS mục tiêu Xác định thu (giá trị phát triển thuần): - Tổng diện tích đất phép XD: 70% 10.000 m2 = 7000 m2 - Tổng doanh thu tòa: tòa 30 hộ (10 tầng 3800 trđ + 18 tầng - Chi phí bán: 1000 trđ - Thu thuần: 6.600.000 – 1000 = 6.599.000 trđ 31 4000 trđ) = 6.600.000 trđ Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Xác định tổng chi phí phát triển: - Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 trđ - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 trđ - CP đầu tư XD kết cấu hạ tầng: 1,2 trđ 10.000 m2 = 12.000 trđ - CP xây dựng nhà: 28 tầng 7000 m2 trđ = 1.176.000 trđ - CP lãi vay trình phá triển (CP tài trợ): ( ) - Lợi nhuận phát triển: 12% (1.600 + 200 + 12.000 + 1.176.000) = 142.776 trđ Tổng chi phí phát triển: 1.600 + 200 + 12.000 + 1.176.000 + 134.370 + 142.776 = 1.466.946 trđ Giá trị lại (thặng dư cho đất): 6.599.000 – 1.466.946 = 5.132.054 trđ Xác định giá trị BĐS mục tiêu: - Gọi giá đất đấu giá X (trđ) - Chi phí đấu giá là: 20 trđ - Chi phí khác cho đất: 0,03X - Chi phí cấp vốn (CP lãi vay mua đất): (X + 20 + 0,03X) 15% = (0,1545X + 3) trđ - Lợi nhuận đất đai: 20% (X + 20 + 0,03X + 0,1545X + 3) = (0,2369X + 4,6) trđ - Tổng diá trị đầu tư vào đất: (X + 20 + 0,03X) + (0,1545X + 3) + (0,2369X + 4,6) = (1,4214X + 27,6) - Giá trị ước tính đất trống: Bình quân m2 đất = 361,05 trđ/m2 Tư vấn: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Quý nên mua đất với giá cao 3.610.543 trđ 32 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Câu (Bài 43 – sbt): Có tài liệu mảnh đất trống, sau : - Diện tích (10.000m2) - Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lơ để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0,5 triệu đồng/m2 Chi phí bán, thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi việc đầu tư tưng ứng 1.000 triệu đồng, 1.500 triệu đồng 6.000 triệu đồng - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mơ 100m2 khoảng 30 triệu đồng/ m2 lơ đất có quy mô 150 m2 khoảng 25 triệu đồng/ m2 Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá TH sau: Dự án hoàn vốn năm Dự án hoàn vốn năm, biết: - Chi phí đầu tư hạ tầng thực năm thứ - Chi phí bán thực năm thứ ba - Các khoản thu, chi khác thực năm thứ ba - Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất rủi ro dự án 15% Bài làm: Việc nhà đầu tư chia mảnh đất thành 60 lô để bán tốt cho BĐS mục tiêu ● TH1: Dự án hoàn vốn năm - Tổng diện tích đất phép XD: 60% 10.000 m2 = 6000 m2 - Quy mô lô đất: Vậy giá bán 30 trđ/m2 - Giá trị phát triển: 6000 m2 30 trđ = 180.000 trđ - Chi phí phát triển: + CP đầu tư hạ tầng: 10.000 m2 0,5 trđ = 5000 trđ + CP bán: 1000 trđ + Thuế: 1500 trđ + Lợi nhuận: 6000 trđ Tổng chi phí phát triển: 5.000 + 1.000 + 1.500 + 6.000 = 13.500 trđ - Giá trị mảnh đất: 180.000 – 13.500 = 166.500 trđ Kết luận: Nhà đầu tư nên mua mảnh đất với giá tối đa 166.500 trđ dự án hoàn vốn năm (Bình quân m2 = 16,65 trđ/ m2) 33 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 ● TH2: Dự án hoàn vốn năm - Tiền thu bán QSD đất sau năm quy tại: - Các chi phí phát triển: - Giá trị mảnh đất: 118.352, 921 – 10.035, 342 = 108.317, 579 trđ Kết luận: Nhà đầu tư nên mua mảnh đất với giá tối đa 108.318 trđ dự án hoàn vốn năm (Bình quân m2 = 10,83 trđ/ m2) Câu (Bài 10 – tờ phơt): Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích (30.000m2) - Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành lô để bán - Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0,6 triệu đồng/m2 Chi phí bán 2% doanh thu bán QSD đất Thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi việc đầu tư tưng ứng 4.200 triệu đồng 13.000 triệu đồng - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mơ 100m2 khoảng 35 triệu đồng/ m2, lơ đất có quy mơ 180 m2 khoảng 40 triệu đồng/ m2, lơ đất có quy mơ 360 m2 khoảng 30 triệu đồng/ m2 Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá TH sau: Dự án hoàn vốn năm Dự án hồn vốn năm, biết: - Chi phí đầu tư hạ tầng bỏ đầu năm thứ - Chi phí bán bỏ đầu năm thứ hai - Các khoản thu, chi khác thực cuối năm thứ tư - Giá vốn thị trường năm N-2 14%, năm N-1 13%, năm hành N 12% 34 Mai Ngọc Ánh – CQ56.15.01 Bài làm: Việc nhà đầu tư chia mảnh đất thành lô để bán tốt cho BĐS mục tiêu ● TH1: Dự án hoàn vốn năm - Tổng diện tích đất phép XD: 60% 30.000 m2 = 18.000 m2 - Theo nguyên tắc SDTNVHQN ta chọn giá chuyển quyền SD đất sau hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng cao 40 trđ/m2 Quy mô lô đất 180 m2 - Giá trị phát triển: 18.000 m2 40 trđ = 720.000 trđ - Chi phí phát triển: + CP đầu tư hạ tầng: 30.000 m2 0,6 trđ = 18.000 trđ + CP bán: 2% 720.000 trđ = 14.400 trđ + Thuế: 4.200 trđ + Lợi nhuận: 13.000 trđ Tổng chi phí phát triển: 18.000 + 14.400 + 4.200 + 13.000 = 49.600 trđ - Giá trị mảnh đất: 720.000 – 49.600 = 670.400 trđ Kết luận: Nhà đầu tư nên mua mảnh đất với giá tối đa 670.400 trđ dự án hoàn vốn năm (Bình quân m2 = 22,347 trđ/ m2) ● TH2: Dự án hoàn vốn năm - Áp dụng cơng thức bình qn gia quyền có trọng số, ta có: - Tiền thu bán QSD đất sau năm quy tại: - Các chi phí phát triển: - Giá trị mảnh đất: 446.785, 7563 – 41.453,90225 = 405.331, 8541 trđ Kết luận: Nhà đầu tư nên mua mảnh đất với giá tối đa 405.332 trđ dự án hoàn vốn năm (Bình quân m2 = 13,51 trđ/ m2) 35 ... sản 3,92 triệu đồng thấp so sánh nên thẩm định viên chọn so sánh làm mức giá dẫn cho tài sản thẩm định - Đơn giá đất/m2 ước tính cho lơ đất thẩm định 27 trđ/m2 - Giá thị trường đất cần thẩm định. .. động sản cần định giá 10 triệu đồng, vừa bán với giá 360 triệu đồng - Bất động sản nằm tầng lô chung cư với bất động sản 2, có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20... đơn giá bán tầng Từ đơn giá BĐS cần thẩm định khoảng 60,12% đơn giá BĐS Vậy giá bất động sản cần tìm là: 60,12% 56 m2 = 269,34 trđ Kết luận: Giá trị bất động sản cần định giá 269 trđ Bình quân