Tiểu luận Định giá tài sản: Giải thích những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản.

1 Họ tên: Tạ Quốc Toản Mã sinh viên: 1973402011432 Khóa/ lớp: CQ57/15.1 LT1 Lớp niên chế: CQ57/ 15.02 Số thứ tự: 25 ID phòng thi: 5810580005 Ngày thi: 08/06/2021 Ca thi: 7h30 BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Mã đề thi: MH 07/2021 Thời gian thi: ngày Tên tiểu luận môn học Giải thích hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Ngày 08 tháng 06 năm 2021 Giờ thi: 07h30 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu 2 Mục lục Lời mở đầu Khái niệm I Phương pháp chi phí Phương pháp thặng dư II Các bước tiến hành định giá Phương pháp chi phí Phương pháp thặng dư III Hạn chế, điều kiện áp dụng Hạn chế a) Phương pháp chi phí b) Phương pháp thặng dư Điều kiện áp dụng a) Phương pháp chi phí b) Phương pháp thặng dư IV Tình giải tình Tình cách giải với phương pháp chi phí a) Tình b) Giải tình c) Giải thích hạn chế tình sau Tình cách giải với phương pháp thặng dư 10 a) Tình 10 b) Giải tình 11 c) Giải thích hạn chế tình sau 12 Kết Luận 13 Tài liệu tham khảo 13 Lời mở đầu “Bất động sản tài sản không di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định Thẩm định giá bất động sản q trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản đơn vị tiền tệ Mục đích trình xác định rõ mức tiền bất động sản cho giao dịch thị trường với phương pháp phù hợp Yêu cầu công tác thẩm định giá phải có phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả áp dụng phù hợp khả nhận biết khơng thẩm định giá, mà cịn người sử dụng báo cáo thẩm định giá Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,… Để xác định phương pháp sử dụng thích hợp phụ thuộc vào: thuộc tính bất động sản; tin cậy khả sử dụng tài liệu thị trường; mục tiêu công việc định giá; I Khái niệm Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay Trên thực tế có nhiều bất động sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt, cụ thể như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, Trên thị trường xảy tượng mua bán bất động sản Các khoản thu nhập tiền chúng tạo rất khó định lượng, thiếu để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp đầu tư Để định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - phương pháp xây dựng chủ yếu dựa vận động nguyên tắc thay Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị bất động sản xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Tức là, giá trị bất động sản (giá trị chưa phát triển) giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu 5 II Các bước tiến hành định giá Phương pháp chi phí Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản, cách coi đất trống sử dụng tốt hiệu (SDTNVHQN) Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích luỹ cơng trình Mức độ giảm giá Tỷ lệ giảm giá = cơng trình xây dựng Chi phí xây dựng x Chi phí xây dựng cơng trình xây dựng Tổng diện tích sàn xây = hành hành Đơn giá xây x dựng dựng hành Tỷ lệ giảm giá công trình xây dựng ( Tg): + Tg = Tuổi hiệu / Tuổi thọ kinh tế + Tg = H= ∑ ∑ , đó: H: Hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % : Hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỉ lệ % : Tỉ trọng kết cấu i tổng giá trị cơng trình n: Số kết cấu cơng trình Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng = chi phí xây dựng hành - số tiền giảm giá = Bước - Bước Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị cơng trình XD = Bước + Bước Phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án 6 Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển (doanh thu phát triển theo hướng SDTNVHQN) Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: + Chi phí quy hoạch + Chi phí giải phóng mặt + Chi phí khảo sát thiết kế + Chi phí đầu tư hạ tầng- kĩ thuật= * đơn giá hạ tầng- kĩ thuật + Chi phí xây dựng chung cư = Số tầng* + Chi phí xây dựng nhà độc lập = Số nhà * * đơn giá xây dựng nhà * đơn giá xây dựng nhà + Chi phí lãi vay q trình xây dựng (chi phí tài trợ, chi phí lãi vay trình phát triển) + Lợi nhuận phát triển + Các chi phí khác… Bước 4: Xác định giá trị cịn lại (giá trị thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển - tổng chi phí phát triển Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu III Hạn chế, điều kiện áp dụng Hạn chế a) Phương pháp chi phí - Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí - Chi phí nói chung không với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi 7 - Phương pháp chi phí địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng - Nhìn chung phương pháp dùng trường hợp quan trọng b) Phương pháp thặng dư - Khó khăn việc xác định phương án SDTNVHQN - Chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền Điều kiện áp dụng a) Phương pháp chi phí - Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu, đặc biệt cơng trình xây dựng cơng cộng có chứng thị trường để so sánh - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Là phương pháp thông dụng người tham gia hay kiểm tra đấu thầu - Phương pháp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản - Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác b) Phương pháp thặng dư - Phù hợp định giá bất động sản có yêu cầu phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN Đối tượng bất động sản có phát triển có tiềm để phát triển Các bất động sản đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo - Để nâng cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển bất động sản - Là phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào bất động sản, Được người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hố làm cho ngơi nhà có giá trị cao so với chi phí bỏ IV Tình giải tình Tình cách giải với phương pháp chi phí a) Tình Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: * Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng 120m2 - Hao mịn kết cấu chính: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%, cầu thang 87,5%, cửa 23,1% * Các thơng tin có liên quan: + Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 225.000.000đ Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1.200.000 đ/m2 + Hạn mức đất theo quy định 150 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%; tường 12%; sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1.500.000đ/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000đ b) Giải tình * Tính giá trị lô đất trống cạnh bất động sản mục tiêu: Đây lô đất trống SDTNVHQN - Tiền sử dụng đất = 50%* 150 * 1.200.000 + 100%* 100 * 1.200.000 = 210.000.000đ - Giá lô đất sau có đầy đủ giấy tờ = 210.000.000 + 225.000.000 = 435.000.000đ - Giá bất động sản A = (435.000.000*300 /250 = 522.000.000đ *2 tầng*1.500.000 = 360.000.000đ * Chi phí xây dựng hành: 120 * Tỉ lệ giảm giá cơng trình xây dựng: Tg= H= ∑ ∑ = = 39,99% Mức độ giảm giá = 39,99%* 360.000.000+13.000.000 = 156.964.000đ *Giá trị cơng trình = 360.000.000- 156.964.000 = 203.036.000đ *Giá trị bất động sản mục tiêu A = 522.000.000+ 203.036.000 = 725.036.000đ Như vậy, giá trị tối đa bất động sản mục tiêu 725,036 triệu đồng, tương đương 2,4168 triệu đồng/ c) Giải thích hạn chế tình sau Việc định giá theo phương pháp chi phí cần có liệu thị trường, mảnh đất trống 250 bên cạnh, việc có bất động sản đem so sánh dẫn đến độ xác khơng cao Cơ sở thơng tin liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ thật xác, với thơng tin tìm kiếm internet, địi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại cách khảo sát thực tế thơng tin hơm qua khơng cịn thật xác với hơm 10 Chi phí nói chung không với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Trong thời buổi đại dịch Covid-19 diễn khó lường, ảnh hưởng nặng nề đến kinh tế tồn cầu việc ước tính số khoản giảm giá mang tính chủ quan cao người, người đưa cách ước lượng dựa kinh nghiệm khó thực thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi Những thẩm định viên làm theo phương pháp đòi hỏi kinh nghiệm cao, nhạy bén với thị trường, hiểu biết cơng trình xây dựng, đưa hao mịn kết cấu với số gần xác này: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%, cầu thang 87,5%, cửa 23,1% Tình cách giải với phương pháp thặng dư a) Tình Cơng ty kinh doanh bất động sản Vinalands lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000m2 Lô đất quy hoạch để xây dụng nhà Tỷ lệ đất phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây nhà độc lập để bán Diện tích đất diện tích xây dựng ngơi nhà tương ứng 150m2 300m2 Yêu cầu: Anh (chị) tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu Biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà năm - Giá bán ước tính 4.000 trđ/ nhà - Chi phí bán bất động sản: + Chi phí pháp lý: 220 trđ + Chi phí quảng cáo mơi giới: 170 trđ + Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 400 trđ - Chi phí phát triển bất động sản: + Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,3 trđ/m2 + Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ + Chi phí xây dựng nhà : trđ/m2 11 - Chi phí mua đất chi phí q trình phát triển vay ngân hàng với lãi suất 15%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần nhau, lần cách lần tháng - Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất - Lợi nhuận yêu cầu hoạt động xây dựng 130 trđ/ nhà -Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% số vốn đầu tư cho việc mua giữ lơ đất b) Giải tình Bước 1: Việc xây dựng nhà độc lập để bán tốt hiệu cho bất động sản mục tiêu Bước 2: Xác định doanh thu thuần: + Tổng diện tích đất phép xây dựng = 60%* 10.000 = 6.000 + Số nhà xây dựng = 6000/150 = 40 nhà + Tổng giá trị phát triển = 40* 4000 = 160.000 trđ + Chi phí bán nhà = 220+ 170+ 400 = 790 trđ + Thu = 160.000- 790 = 159.210 trđ Bước 3: Xác định tổng chi phí phát triển: + Chi phí khảo sát, thiết kế: 500trđ + Chi phí đầu tư hạ tầng = 0,3* 10.000 = 3.000 trđ + Chi phí xây nhà = 40*300*5 = 60.000 trđ + Chi phí lãi vay q trình phát triển: = 15%* (500+ 3000+ 60000/2+ 60000/2*0,5) = 7.275 trđ + Lợi nhuận phát triển = 40* 130 = 5.200 trđ => Tổng chi phí phát triển = 75.975 trđ Bước 4: Giá trị thặng dư = 159.210- 75.975 = 83.235 trđ Bước 5: Gọi giá trị đất trống X + Chi phí pháp lí để cơng ty có quyền sử dụng đất 0,02X + Chi phí cấp vốn đầu tư vào đất trống: 15% * (X+0,02X) = 0,153X + Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + 0,02X + 0,153X = 1,173X + Lợi nhuận yêu cầu: 20%* 1,173X = 0,2346X 12 + Giá trị đầu tư vào đất trống: 1,173X + 0,2346X = 1,4076X + Giá trị ước tính đất trống: 83.235 = 1,4076X => X = 59.132,56 trđ Vậy giá trị ước tính bất động sản mục tiêu 59.132,56 triệu đồng, tương đương 5,9 triệu đồng/ c) Giải thích hạn chế tình sau Khó khăn cho việc xác định đâu dự án sử dụng tốt nhất, hiệu Xây nhà ở, xây chung cư, cho thuê, xây khách sạn, mở sân golf mở nhà hàng,… Việc địi hỏi phải thật có kinh nghiệm đưa để định giá giá trị khu đất, mảnh đất Và ví dụ việc Cơng ty kinh doanh bất động sản Vinalands xây nhà độc lập để bán SDTNVHQN Chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường Ví dụ, tỷ lệ lạm phát tăng cao dự tính, đồng tiền giá dẫn đến lãi suất tiền vay tăng lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng để thu hút người dân gửi tiền Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu, giá thuê nhân cơng xây dựng tăng lên Tất điều đẩy chi phí lên cao dự tính khiến cho việc thẩm định giá khơng cịn ý nghĩa Hoặc giả định cơng tác thẩm định giá diễn lúc thị trường bất động sản có cầu lớn cung, dẫn đến giá bán bất động sản tăng ngược lại Đặc biệt tình hình dịch Covid-19 diễn phức tạp nước ta, tiền chi phí quảng cáo môi giới không 170 triệu đồng, mà cịn cao Các chi phí phát triển bất động sản vậy, thời buổi khó lường nay, chi phí tăng lên Giá bán nhà giảm nhu cầu người dân giảm, mà dịch Covid-19 tác động làm cho thu nhập người dân giảm đi, dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn họ giảm sút Và từ đó, lợi nhuận mà công ty thu từ xây dựng nhà để bán bị giảm Nên việc thẩm định giá cho mảnh đất khơng cịn ý nghĩa Cơ sở thơng tin liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ thật xác, với thơng tin tìm kiếm internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận 13 lại cách khảo sát thực tế thơng tin hơm qua khơng cịn thật xác với hơm Phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền Việc ước tính giá trị bất động sản mục tiêu 59.132,56 triệu đồng, đến tận năm sau bắt đầu thực dự án giá trị đồng tiền bị giảm sút, việc ước tính gây bất lợi cho công ty, ảnh hưởng đến lợi nhuận mà việc đầu tư vào mảnh đất mang lại Kết Luận Như vậy, thấy thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hóa dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường nhà chuyên môn đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá đóng vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Tài liệu tham khảo Nhà xuất Tài chính, Hà Nội, 2018, Giáo trình “Định Giá Tài Sản” Học viện Tài chính, Hà Nội, 2012, Hệ thống Câu hỏi Bài tập “Định Giá Tài Sản” Slide giảng môn “Định Giá Tài Sản” lớp  ... Tình giải tình Tình cách giải với phương pháp chi phí a) Tình b) Giải tình c) Giải thích hạn chế tình sau Tình cách giải với phương pháp thặng dư 10 a) Tình ... không thẩm định giá, mà người sử dụng báo cáo thẩm định giá Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi. .. pháp xây dựng chủ yếu dựa vận động nguyên tắc thay Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản Phương pháp thặng dư Phương