Đang tải... (xem toàn văn)
CHƯƠNG 1. LÝ THUYẾT1. Các khái niệm cơ bản1.1. Định giá và thẩm định giá“Định giá” và “Thẩm định giá” – có sự khác biệt trong cách dùng từ. “Thẩm định giá” đôi khi gọi là định giá lại.Theo quan điểm thẩm định giá:“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.♦ Những đặc trưng cơ bản của thẩm định giá: Là công việc ước tính Là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn Giá trị của tài sản được tính bằng tiền Xác định tại một thời điểm cụ thể Xác định cho một mục đích nhất định1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản1.2.1. Bất động sản (BĐS):Theo điều 174 – Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005:“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:a, Đất đai;b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP TIỂU LUẬN MÔN HỌC ĐỀ TÀI: HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN MÔN HỌC: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN SINH VIÊN: LỚP TÍN CHỈ: STT: Hà nội, ngày tháng năm Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Ký ghi rõ họ tên Mục lục CHƯƠNG LÝ THUYẾT .3 Các khái niệm .3 1.1 Định giá thẩm định giá 1.2 Bất động sản thị trường bất động sản Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp thặng dư .4 3.1 Khái niệm 3.2 Cơ sở lý luận .4 3.3 Các bước tiến hành 3.4 Ưu điểm điều kiện áp dụng phương pháp CHƯƠNG VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ .6 CHƯƠNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP Hạn chế .8 Chứng minh số khả thay đổi kết định giá, nhà thẩm định giá muốn thay đổi kết Nguyên nhân hạn chế 10 3.1 Nguyên nhân khách quan 10 3.2 Nguyên nhân chủ quan 11 Giải pháp 11 Tài liệu tham khảo: 14 Nhận xét, đánh giá: 15 CHƯƠNG LÝ THUYẾT Các khái niệm 1.1 Định giá thẩm định giá “Định giá” “Thẩm định giá” – có khác biệt cách dùng từ “Thẩm định giá” gọi định giá lại Theo quan điểm thẩm định giá: “Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” ♦ Những đặc trưng thẩm định giá: - Là cơng việc ước tính - Là hoạt động địi hỏi tính chun mơn - Giá trị tài sản tính tiền - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định 1.2 Bất động sản thị trường bất động sản 1.2.1 Bất động sản (BĐS): Theo điều 174 – Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005: “1 Bất động sản tài sản bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác pháp luật quy định.” ♦ Đặc điểm chủ yếu BĐS: - BĐS có tính cố định vị trí - BĐS có tính bền vững - Tính khác biệt - Tính than - Tính có giá trị lớn - Tính ảnh hưởng lẫn 1.2.2 Thị trường bất động sản “Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.” Các phương pháp định giá bất động sản 2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 2.2 Phương pháp thu nhập 2.3 Phương pháp chi phí 2.4 Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư 3.1 Khái niệm Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu 3.2 Cơ sở lý luận - Dựa chủ yếu nguyên tắc “đóng góp” nguyên tắc “dự kiến dịng lợi ích tương lai” - Giá trị BĐS giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển 3.3 Các bước tiến hành Bước Xác định phương án sử dụng hiệu BĐS Bước Ước tính tồn tổng giá trị trình phát triển (Dựa phương pháp thu nhập) Bước Ước tính tổng số chi phí phát triển - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - Chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt - Chi phí xây dựng (Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật, Chi phí xây dựng nhà) - Chi phí liên quan bán cho thuê - Chi phí tài - Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư - Thuế Bước Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị đất Giá trị BĐS cần định giá = Bước – Bước 3.4 Ưu điểm điều kiện áp dụng phương pháp 3.4.1 Ưu điểm - Sử dụng để định giá BĐS có tiềm phát triển - Thích hợp để đưa mức giá tham gia thực đấu thầu - Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán (cho thuê) tối thiểu 3.4.2 Điều kiện áp dụng phương pháp - Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội sử dụng tốt hiệu - Đối tượng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển BĐS thể đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo - Để nâng cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển BĐS 6 - Là phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào BĐS… người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ CHƯƠNG VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Một đất phê duyệt cho xây dựng ngơi nhà, với diện tích sàn xây dựng ngơi nhà 200m2 Trong có góc có mặt tiền, mặt tiếp giáp với đường lớn, mặt tiếp giáp với ngõ nhỏ; có mặt tiền tiếp giáp với đường lớn Các nhà sau xây dựng bán đấu giá thị trường - Giá thị trường dự báo nhà bán 8.000 triệu đồng - Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 200 triệu đồng - Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 100 triệu đồng Yêu cầu: Với cương vị chuyên viên định giá công ty kinh doanh bất động sản, bạn đưa tư vấn giá trị đất bao nhiêu, biết: - Thời gian tính từ khởi cơng đến hồn thành công việc xây dựng bán đấu giá năm - Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình qn 1m2 sàn xây dựng triệu đồng, chi phí chuyên mơn 10% chi phí trên, chi phí trang trải nửa thời gian phát triển nguồn vốn vay với lãi suất tiền vay 15%/năm - Công ty xác định lợi nhuận việc xây dựng cần đạt 250 triệu đồng cho ngơi nhà ♦ Chi tiết tính tốn: Bước Phương án cho phương án sử dụng hiệu Bước Doanh thu từ việc bán nhà = 8.000.000.000 = 40.000.000.000 Bước Ước tính tổng số chi phí phát triển: Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà: 200.000.000 Chi phí quảng cáo, mơi giới: 100.000.000 Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân công: 8.000.000/m2 200m2 = 8.000.000.000 Chi phí chun mơn: 8.000.000.000 10% = 800.000.000 Chi phí tài chính: Lợi nhuận địi hỏi: 250.000.000 = 1.250.000.000 → Tổng chi phí phát triển: Bước Giá trị thị trường BĐS cần định giá: 40.000.000.000 - 11.010.000.000 = 28.990.000.000 (đồng) CHƯƠNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP Hạn chế - Những giả định phương pháp thặng dư chủ yếu mang tính chất chủ quan, thân thẩm định viên định, số liệu tính tốn doanh thu chi phí xuất chênh lệch, điều dẫn tới kết khác sau lần thẩm định giá - Khó khăn việc xác định phương án sử dụng tốt hiệu Có thể phương án lựa chọn chưa phải phương án tốt hiệu phương án coi sử dụng tốt hiệu xét thực tế tính khả thi chưa cao Khi đánh giá cao dễ dẫn đến giá trị phát triển cao khiến cho giá trị quyền sử dụng đất không sát thực tế - Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường Ví dụ tỷ lệ lạm phát tăng cao dự tính, đồng tiền giá dẫn đến lãi suất tiền vay tăng lãi suất tiền gửi tăng để thu hút người dân gửi tiền, bên cạnh đó, giá nguyên nhiên vật liệu, giá thuê nhân cơng xây dựng tăng lên, tất điều đẩy chi phí lên cao dự tính, khiến cho việc thẩm định giá trước khơng cịn ý nghĩa Hoặc giả định cơng tác thẩm định giá diễn lúc thị trường BĐS có cầu > cung, dẫn đến giá bán BĐS tăng ngược lại - Cơ sở thông tin liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ thực xác, với thơng tin tìm kiếm internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại cách khảo sát thực tế thơng tin cũ - Phương pháp thường không tính đến giá trị thời gian đồng tiền - Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá bất động sản, lãi suất chiết khấu mang nhiều tính chủ quan, thường khơng giải thích rõ ràng báo cáo Đây vấn đề quan trọng ảnh hưởng tương đối lớn đến kết thẩm định giá 9 Chứng minh số khả thay đổi kết định giá, nhà thẩm định giá muốn thay đổi kết Giả định: Đối với ví dụ cho trên, giá thị trường dự báo chi phí xây dựng nhà bán 8.000 triệu đồng trước Giá bán chi phí xây dựng góc có mặt tiền, mặt tiếp giáp với đường lớn, mặt tiếp giáp với ngõ nhỏ lớn so với có mặt tiền tiếp giáp với đường lớn Cụ thể: - Đối với nhà có mặt tiền, mặt tiếp giáp với đường lớn, mặt tiếp giáp với ngõ nhỏ: Giá bán dự kiến 8.500 triệu đồng; Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân công trực tiếp cho xây dựng tính bình qn 1m2 sàn xây dựng 8,4 triệu đồng Lợi nhuận việc xây dựng cần đạt 300 triệu đồng cho nhà - Đối với ngơi nhà có mặt tiền tiếp giáp với đường lớn: Giá bán dự kiến 8.000 triệu đồng Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình qn 1m2 sàn xây dựng triệu đồng Lợi nhuận việc xây dựng cần đạt 250 triệu đồng cho ngơi nhà Các chi phí cịn lại đánh cũ Ta có chi tiết tính toán tiến hành giả định là: Bước Phương án cho phương án sử dụng hiệu Bước Doanh thu từ việc bán nhà: 8.000.000.000 + 8.500.000.000 = 41.000.000.000 Bước Ước tính tổng số chi phí phát triển: Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà: 200.000.000 10 Chi phí quảng cáo, mơi giới: 100.000.000 Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng: 8.000.000/m2 200m2 + 8.400.000/m2 200m2 = 8.160.000.000 Chi phí chun mơn: 8.160.000.000 10% = 816.000.000 Chi phí tài chính: Lợi nhuận đòi hỏi: 250.000.000 + 300.000.000 = 1.350.000.000 → Tổng chi phí phát triển: Bước Giá trị thị trường BĐS cần định giá: (đồng) → Mức chênh lệch so với giá trị BĐS ban đầu: - Chênh lệch tuyệt đối: (đồng) - Chênh lệch tương đối: Nguyên nhân hạn chế 3.1 Nguyên nhân khách quan - Hệ thống pháp luật quy định thẩm định giá chưa cịn thiếu sót chưa đồng nên có khác tổ chức thực định giá, nhu cầu thẩm định giá BĐS thay đổi liên tục - Nguồn thông tin từ thị trường chưa có tính minh bạch gây ảnh hưởng đến kết thẩm định giá 11 3.2 Nguyên nhân chủ quan - Phương pháp thặng dư đòi hỏi thẩm định viên phải người có nhiều kinh nghiệm thị trường, có khả phân tích dự án phát triển đưa kết tương đối xác - Thời gian kí kết thực hợp đồng dự án BĐS định giá phương pháp thặng dư ngắn, việc định giá chưa hồn chỉnh tối ưu khơng đủ thời gian để làm cẩn thận chi tiết Giải pháp 4.1 Tuân thủ theo pháp luật thẩm định giá BĐS Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên cần phải tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật thẩm định giá; tuân thủ thực hợp đồng kí kết với khách hàng Khi thẩm định loại chi phí, ưu tiên tìm hiểu đơn giá xây dựng quy định tỉnh sau đến quy định mang tính tổng thể cho nước 4.2 Nâng cao độ xác đánh giá phương án sử dụng tốt hiệu Trong thực tế, thị trường có biến động, người có cách nhìn nhận khác từ đánh giá hiệu phương án khác Nhưng nhìn chung phương án xem sử dụng tốt hiệu phải thỏa mãn yếu tố: - Tài sản sử dụng bối cảnh tự nhiên: giả định sử dụng điều kiện có thực, có độ tin cậy thời điểm ước tính - Tài sản sử dụng phải phép mặt pháp lý, phù hợp với thông lệ, tập quán xã hội - Tài sản phải đặt điều kiện khả thi mặt tài 4.3 Nâng cao tính khả thi giả định phương pháp thặng dư Để tăng tính khả thi dự án thẩm định viên cần: 12 - Nghiên cứu kĩ thị trường, xem xét hoạt động phát triển dự án khứ, tương lai - Đảm bảo tính khả thi mặt tài dự án - Ước tính độ tin cậy cao hiệu sử dụng BĐS để xác định doanh thu dự án 4.4 Nâng cao hiệu công tác thu thập thông tin liệu phục vụ trình thẩm định giá Để thơng tin sử dụng có độ tin cậy cao, thẩm định viên cần ý: - Thu thập thông tin BĐS mục tiêu phải mô tả chi tiết - Thu thập cần quan tâm đến thời gian xảy giao dịch biến động thị trường - Chú ý phân tích vấn đề, tình hình kinh tế - xã hội có liên quan ảnh hưởng đến giá trị ước tính - Thu thập văn pháp lý Nhà nước, địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS 4.5 Nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu sử dụng Để báo cáo có độ tin cậy cao, thẩm định viên phải nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu, tỷ suất chiết khấu có ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định giá Chỉ cần thay đổi phần trăm làm kết cuối thay đổi tương đối so với kết ban đầu 4.6 Hoàn thiện phương pháp bổ trợ để nâng cao độ xác bước tính tốn từ giúp nâng cao tính xác kết Bên cạnh việc sử dụng phương pháp thặng dư, cần phải hoàn thiện phương pháp bổ trợ khác để tăng tính xác doanh thu chi phí, từ góp phần làm cho kết định giá có độ tin cậy cao 4.7 Các quan Nhà nước có thẩm quyền hồn chỉnh hệ thống văn pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS 13 Nhà nước quan ban ngành cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng thị trường BĐS minh bạch, hoạt động theo chế thị trường Bên cạnh cần đẩy mạnh đào tạo nguồn nhân lực cho ngành định giá kĩ chuyên môn nghiệp vụ 14 Tài liệu tham khảo: Giáo trình Định giá tài sản – Học viện tài Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 http://www.ivsc.com.vn/ 15 Nhận xét, đánh giá: ● Nhận xét điểm chấm giáo viên thứ nhất: ● Nhận xét điểm chấm giáo viên thứ hai: 16 ● Trưởng Bộ môn: ... .3 Các khái niệm .3 1.1 Định giá thẩm định giá 1.2 Bất động sản thị trường bất động sản Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp thặng dư ... trường bất động sản “Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.” Các phương pháp định giá bất động sản 2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 2.2 Phương. .. đánh giá: 15 CHƯƠNG LÝ THUYẾT Các khái niệm 1.1 Định giá thẩm định giá ? ?Định giá? ?? ? ?Thẩm định giá? ?? – có khác biệt cách dùng từ ? ?Thẩm định giá? ?? gọi định giá lại Theo quan điểm thẩm định