Đề cương Định Giá Tài Sản

Mục lục CHƯƠNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Câu Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích Câu Khái niệm giá trị tài sản, phân tích, Câu Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng Câu 4* Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích Câu Khái niệm giá trị phi thị trường? Các loại GTPTT? Câu 6* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) Câu 7* Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc)(nội dung, sở, ý vận dụng nguyên tắc, ví dụ) Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu (SDTNVHQN) Nguyên tắc thay (NTTT) Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai (LITL) Nguyên tắc đóng góp (NTĐG) 10 Nguyên tắc cung cầu (NTCC) 10 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 Câu 1* Khái niệm bất động sản, đặc điểm (6 đặc điểm, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) 11 Câu 2* Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm (5 đặc điểm, phân tích, vd) 13 Câu 3* Các phương pháp định giá bất động sản (Khái niệm, bước thực hiện, công thức, ưu nhược điểm phương pháp?) 15 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 Phương pháp thu nhập 16 Phương pháp chi phí (giảm giá) 18 Phương pháp thặng dư 19 Page of 20 CHƯƠNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Câu Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích * Khái niệm: Theo quan điểm thẩm định giá: “Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định” * Đặc trưng tài sản: - Tài sản tồn dạng vật chất phi vật chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực - Tài sản xác định cho chủ thể định không thiết doanh nghiệp - Mang lại lợi ích tương lai cho chủ thể * Quyền sở hữu quy phạm pháp luật quy định quyền chủ thể tài sản - Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt + Quyền sử dụng quyền khai thác cơng dụng hữu ích TS, quyền hưởng lợi ích mà TS mang lại + Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu → Để đánh giá mức độ lợi ích mà TS mang lại thiết phải xem xét đến quyền chủ thể Câu Khái niệm giá trị tài sản, phân tích, * Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định * Giải thích khái niệm: - GTTS đo tiền (vì tiền phương tiện trao đổi thuận tiện nhất) - GTTS có tính thời điểm (các thời điểm khác GTTS khác nhau) - Cùng TS có giá trị khác với chủ thể khác - GTTS quy định hai nhóm nhân tố: cơng dụng hữu ích TS khả chủ thể việc khai thác cơng dụng - Tiêu chuẩn GTTS khoản thu nhập mà TS mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định Page of 20 Câu Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng * Khái niệm: Theo quan điểm thẩm định giá: “Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định” * Đặc trưng bản: - Là cơng việc ước tính - Là hoạt động địi hỏi tính chun mơn - Giá trị tài sản tính tiền - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định Câu 4* Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích * Khái niệm: Theo IVSC: “Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc” * Giải thích khái niệm: (1) Số tiền trao đổi: - Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn, định lượng đơn vị tiền tệ - Số tiền có nguồn gốc dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản (2) Ước tính: - Là số tiền dự báo tốn vào thời điểm giao dịch, số tiền định từ trước (3) Thời điểm: GTTT TS xác định mang tính thời điểm, đến tđiểm khác k cịn phù hợp (4) Người bán sẵn sàng bán: - Là người muốn bán TS, khơng phải người nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán TS với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện thơng thường thị trường Page of 20 - Là người bán TS với mức giá cao thị trường công khai sau trình tiếp thị (5) Người mua sẵn sàng mua: - Là người muốn mua, khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện thơng thường thị trường - Là người không trả giá cao GTTT yêu cầu Là người mua với giá thấp (6) Sau q trình tiếp thị công khai: - TS phải trưng bày, nhằm đạt mức giá hợp lý Thời gian tiếp thị phải đủ để thu hút ý khách hàng (7) Khách quan: - Các bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt gây mức giá giả tạo (8) Hiểu biết: - Các bên mua bán sở thông tin đầy đủ TS (9) Không bị ép buộc: - Cả bên k chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán * Ví dụ: Page of 20 Câu Khái niệm giá trị phi thị trường? Các loại GTPTT? * Khái niệm: “Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường” * Các loại giá trị phi thị trường: - Giá trị sử dụng: giá trị tài sản sử dụng cho mục đích định, khơng liên quan tới thị trường - Giá trị đầu tư: giá trị tài sản nhà đầu tư định, cho dự án đầu tư định - Giá trị doanh nghiệp: biểu tiền khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh - Giá trị bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thường ước tính sở chi phí thay tài sản xảy trách nhiệm bồi thường, không xem trọng đến việc xác định GTTT tài sản - Giá trị tính thuế: số tiền thể giá trị tài sản quy định văn pháp lý, làm để số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước - Giá trị lại: Là giá trị tài sản khơng cịn tiếp tục sửa chữa để phục hồi hay sử dụng - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: số tiền thu từ việc bán tài sản điều kiện: thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo GTTT; người bán chưa sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán - Giá trị đặc biệt: giá trị tài sản vượt GTTT, tài sản liên kết với tài sản khác tạo cộng hưởng mặt kỹ thuật lợi ích kinh tế Page of 20 Câu 6* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) * Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định * Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: (1) Yếu tố chủ quan: Mục đích định giá: phản ánh địi hỏi lợi ích mà tài sản phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch xác định - Trong hoạt động mua bán, trao đổi: + Giúp người bán xác định giá bán + Giúp người mua định giá mua + Thiết lập sở cho trao đổi vật tài sản với tài sản khác - Trong hoạt động tài tín dụng: + Để sử dụng cho việc cầm cố hay chấp + Để thực hợp đồng bảo hiểm tài sản - Trong hoạt động phát triển tài sản đầu tư + Để xác định số tiền điều khoản cho thuê + Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản khác + Để định khả thực đầu tư - Trong hoạt động quản trị doanh nghiệp + Để lập báo cáo tài hàng năm + Để xác định giá thị trường vốn đầu tư + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp doanh nghiệp + Để lý tài sản + Để có phương án xử lý tài sản cải cách DNNN - Trong hoạt động quản lý nhà nước + Để tính thuế tài sản bán để thừa kế + Để xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản + Để tòa án định phân chia tài sản xử án Page of 20 + Để xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công, tài sản bị tịch thu (2) Yếu tố khách quan: - Các yếu tố mang tính vật chất: Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có tài sản Thơng thường thuộc tính hữu dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn Tuy nhiên, giá trị tài sản phụ thuộc vào khả chủ thể việc khai thác công dụng - Các yếu tố tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền chủ thể việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng Thơng thường quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại - Các yếu tố mang tính kinh tế: Đó cung cầu Hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị Hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản - Các yếu tố khác: Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng Page of 20 Câu 7* Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc)(nội dung, sở, ý vận dụng nguyên tắc, ví dụ) * Khái niệm: Nguyên tắc định giá TS quan điểm, quan niệm thừa nhận cách phổ biến rộng rãi đời sống KTXH Là sở quan trọng để đưa tiêu chí xây dựng PP định gá khoa học Cho phép thẩm định viên tiếp cận ước lượng cách hợp lý giá trị TS * Nguyên tắc định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu (SDTNVHQN) - Cơ sở đề ngun tắc: người ln có xu hướng tìm cách khai thác cách tối đa lợi ích tài sản - Nội dung: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác nhau, giá trị thừa nhận điều kiện sử dụng cách tốt hiệu - Chú ý vận dụng nguyên tắc: + Phải khả thực tế lợi ích việc sử dụng + Khẳng định tình hội sử dụng tốt hiệu - Ví dụ: + Một mảnh đất sử dụng để trồng cảnh, cho thuê xây khách sạn đem lại khoản thu nhập 50, 70, 80 triệu đồng/ năm Cách SDTNVHQN với mảnh đất xây khách sạn đem lại thu nhập cao hội sử dụng + Một ngơi nhà có người hỏi mua, mức giá trả người tỷ 1,2 tỷ cách bán~cách SDTNVHQN hay giá trị nhà 1,2 tỷ Nguyên tắc thay (NTTT) - Cơ sở đề nguyên tắc: người mua thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, tốn tiền có tài sản tương tự - Nội dung: giá trị tài sản đánh giá thơng qua chi phí để có tài sản tương đương - Chú ý vận dụng nguyên tắc: + Phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá Page of 20 + Nhất thiết phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản - Ví dụ: + Khi định giá hộ chung cư, thẩm định viên phải nắm rõ tịa nhà chung cư có rao bán vừa bán? Với giá bao nhiêu? Vị trí nào? Từ đưa định định giá phù hợp + Nhà đầu tư cân nhắc việc bỏ 100000USD để mua BĐS hay mua chứng khốn thị trường, tính chất để so sánh hội hay TS là: tốc độ tăng vốn tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro khả khoản chúng Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai (LITL) - Cơ sở đề nguyên tắc: giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng - Nội dung: phải dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể làm sở để ước tính giá trị tài sản - Chú ý vận dụng nguyên tắc: + Phải dự kiến lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản + Phải thu thập chứng cớ thị trường tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối ước tính giá trị tài sản - Ví dụ: Một ngơi nhà cho thuê bị lỗ vốn Theo nguyên tắc SDTNVHQN cho thấy bán cách tốt bán với mức giá ước tính khoảng 10 tỷ đồng Tất nhiên, ước tính, 10 tỷ chưa phải chắn tin cậy hay khơng Trong điều kiện đó, theo NTTT, người ta tìm thấy ngơi nhà tương tự nằm mảnh đất có vị trí tốt bán gần với giá tỷ Nó cho thấy việc định giá 10 tỷ lạc quan mức Nhưng dựa theo LITL, ngơi nhà định giá theo dịng tiền, ước tính đạt 15 tỷ đồng Kết coi hợp lý, dự báo môi trường tương lai coi tin tưởng Page of 20 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG) - Cơ sở đề nguyên tắc: kết hợp với tài sản khác tổng giá trị cao tổng giá trị tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống) - Nội dung: Giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt làm cho giá trị toàn tài sản thay đổi - Chú ý vận dụng nguyên tắc: + Khi đánh giá tổ hợp tài sản, không cộng giá trị tài sản riêng lẻ lại với + Trong nhiều trường hợp, thẩm định viên phải khẳng định giá trị cộng hưởng phận cấu thành TS - Ví dụ: Một ngơi nhà khơng có gara tầng bán với giá tỷ đồng Nhưng có gara bán tỷ đồng Khi giá trị gara thừa nhận tỷ đồng, chi phí xây dựng gara thực hết 100 triệu đồng Nguyên tắc cung cầu (NTCC) - Cơ sở đề nguyên tắc: chủ yếu phổ biến việc định giá GTTS dựa vào GTTT GTTT TS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung - Nội dung: Định giá tài sản phải đặt tác động yếu tố cung cầu - Chú ý vận dụng nguyên tắc: + Phải đánh giá tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai - Ví dụ: Chứng khốn, BĐS thường trải qua đợt “nóng, lạnh” thất thường tác động nhiều yếu tố khác Tổng hợp tác động yếu tố hình thành nên giá thị trường Ngay thị trường có dấu hiệu “bong bóng” thẩm định viên sử dụng đường trung bình động dài hạn để tìm mức giá hợp lý TS Page 10 of 20 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1* Khái niệm bất động sản, đặc điểm (6 đặc điểm, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) * Khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định * Đặc điểm chủ yếu BĐS: (1) BĐS có tính cố định vị trí - Giá trị khả sinh lời BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khoảng cách từ vị trí BĐS đến trung tâm ngắn giá trị bất động sản cao ngược lại - Ngoài giá trị khả sinh lời bất động sản thường chịu tác động yếu tố mơi trường: trị, kinh tế, văn hóa, xã hội (bao gồm hạ tầng kinh tế hạ tầng xã hội) (2) BĐS có tính bền vững - Khi định giá phải tính đến tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế + Tuổi thọ vật lý khoảng thời gian mà BĐS tồn + Tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà bất động sản mang lại hiệu kinh tế - Trong đầu tư tuổi thọ ngắn định tới tồn BĐS giá trị đầu tư tính tốn dựa giá trị lợi ích hay hiệu kinh tế mà tài sản mang lại Vì thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp (3) Tính khác biệt - Được thể tính cố định vị trí bất động sản, vị trí có điểm thuận lợi bất lợi tùy theo mục đích sử dụng chủ thể để lựa chọn - Vì thẩm định giá thiết không so sánh rập khuân bất động sản với để ước tính giá trị tài sản Page 11 of 20 - Trong đầu tư xây dựng phát triển bất động sản phải ý khai thác đặc điểm khác biệt bất động sản (hay cịn gọi tính dị biệt) để tạo khác biệt giá vận động bất động sản bất động sản với (4) Tính than - Do tổng quỹ đất quốc gia khơng đổi bên cạnh số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa, nhu cầu có khả tốn, động thái thị trường → cầu vượt cung - Khi định giá BĐS phải xét đến quan hệ cung-cầu - Bên cạnh nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế (5) Tính có giá trị lớn - Giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất đai lớn nên giá trị BĐS thường cao → hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn - Khi định giá tăng/ giảm 1% kéo theo tăng/ giảm lớn số tuyệt đối (6) Tính ảnh hưởng lẫn - Sự tồn BĐS bị chịu ảnh hưởng đời bất động sản khác Ảnh hưởng tích cực tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất ảnh hưởng kinh tế Bên cạnh bất động sản thường tồn khoảng thời gian dài, tính ảnh hưởng ảnh hưởng thời gian dài - Vì định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình, bất động sản khác đời tránh lãng phí trình đầu tư, tránh tình trạng lạc hậu cơng trình xây dựng khoảng thời gian ngắn Page 12 of 20 Câu 2* Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm (5 đặc điểm, phân tích, vd) * Khái niệm: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ * Đặc điểm thị trường BĐS: (1) Tính tách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch - Do BĐS có tính cố định vị trí người ta k thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch - Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý - Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp biến động (khi có thay đổi giá, pháp lý, điều kiện môi trường) - Yêu cầu: + Thẩm định viên phải có kiến thức chun mơn giỏi + Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn (2) Là Thị trường mang tính khu vực - Vì có k đồng vùng tự nhiên, trình độ tốc độ phát triển KT, VH, XH - Giá bất động sản thường ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định, chậm ảnh hưởng đến vùng địa phương khác - Yêu cầu: + Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất động sản mối quan hệ với điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội địa phương (3) Là dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo - Thông tin bất động sản thị trường bất động sản khơng phổ biến - Tiêu chí đánh giá bất động sản tương đối - Không sẵn có bất động sản loại để so sánh - Ít người tham gia thị trường BĐS họ thường người có kinh nghiệm mua bán BĐS - Thị trường yêu cầu vốn lớn nên k phải tham gia được, k phải nắm bắt - Giá bất động sản khơng hồn tồn giá cạnh tranh Người Bán ln có khuynh hướng đặt giá độc quyền Khi tăng giá, yếu tố độc quyền người bán tăng (do đất đai khan cố định nên tình trạng cạnh tranh bán ít) Page 13 of 20 - Yêu cầu: + Việc tham gia vào thị trường khó khăn với người bán người mua Để giao dịch thành cơng cần phải có người mơi giới + Khi định giá, Nếu dựa vào liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh chứng giao dịch có đáp ứng tiêu chuẩn So sánh hay không (4) Cung nhạy cảm cầu thay đổi - Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, trồng, vật nuôi lâu dài - Các nhân tố làm tăng cầu tạo sốt giá bất động sản Việc kéo giá bất động sản xuống cách tăng cung hạn chế - Một mặt giá cao hthành tồn lâu dài Đó lý tình trạng đầu BĐS - Yêu cầu: + Nhà nước Cần có sách dài hạn ổn định đặc biệt phải cơng khai sách cách rộng rãi + Trong hoạt động định giá đặc điểm tạo thuận lợi để ước tính hợp lý giá trị bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro việc quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản không tốt (5) Phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước - Do thị trường bất động sản dạng điển hình loại thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo thiếu tính hiệu - Mục đích can thiệp: tạo chế thị trường kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy thị trường khác phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư - Yêu cầu: + Thẩm định viên phải am hiểu cập nhật thường xuyên chế sách quản lý nhà nước bất động sản + Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống cho loại đất Vì đất đai có khuynh hướng độc quyền tự nhiên khan hiếm, nhà nước để tự cung cầu dẫn đến tình trạng ép cung Page 14 of 20 Câu 3* Các phương pháp định giá bất động sản (Khái niệm, bước thực hiện, công thức, ưu nhược điểm phương pháp?) Phương pháp so sánh trực tiếp * Cơ sở lý luận: - Chủ yếu dựa vào nguyên tắc “thay thế” - Dựa giả định giá trị thị trường BĐS tương tự giao dịch với giá trị BĐS cần định giá có mối liên hệ với * Các bước tiến hành: Bước Tìm kiếm thơng tin BĐS chứng cớ giao dịch thời gian gần Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thơng tin, số liệu cần so sánh từ phân loại theo tiêu chí cụ thể: - Đặc điểm pháp lý đất, cơng trình xây dựng đất: + Tiền sử dụng đất phải nộp: tính sau, miễn khơng phải nộp tiền diện tích đất hạn mức nhà nước cho phép, phần vượt hạn mức nhà nước cho phép tính 100% giá đất Nhà nước quy định + Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm vùng quy hoạch Nhà nước + Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất đất vườn ao liền kề chuyển đổi đất vườn ao song đất tiền chuyển mục đích sử dụng đất tính bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai loại đất cần chuyển quyền + Thuế, phí lệ phí - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mơ, lơ đất, hình dáng, vị trí lơ đất, khả tiếp cận mơi trường xung quanh - Các công trinh xây dựng: ngơi nhà chính, hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, xanh, sân chơi, bể bơi) - Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá - Các điều kiện tính chất giao dịch thị trường bao gồm: khả tài chính, phương thức toán, điều kiện người bán tự nguyện bán, người mua tự nguyện mua Bước Kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ để đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Page 15 of 20 Bước Lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp Bước Phân tích điều chỉnh - Phân tích: + Xác định yếu tố khác BĐS so sánh BĐS mục tiêu + Thị trường thời điểm thẩm định giá - Điều chỉnh: + Nguyên tắc: lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn Những yếu tố diện BĐS mục tiêu mà không diện BĐS so sánh cộng thêm (+) ngược lại + Phương thức: ◦ Điều chỉnh tuyệt đối: cách thức điều chỉnh mặt pháp lý, điều kiện toán (trả góp trả ngay), trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ◦ Điều chỉnh tỷ lệ %: yếu tố không quy đổi thành tiền cảnh quan, thoát nước 𝑡ỷ 𝑙ệ % 𝑐ủ𝑎 𝑦ế𝑢 𝑡ố 𝑡ℎ𝑢ộ𝑐 𝐵Đ𝑆 𝑀𝑇 − 𝑡ỷ 𝑙ệ % 𝑐ủ𝑎 𝑦ế𝑢 𝑡ố 𝑡ℎ𝑢ộ𝑐 𝐵Đ𝑆 𝑆 𝑇ỷ 𝑙ệ đ𝑖ề𝑢 𝑐ℎỉ𝑛ℎ: 𝑡ỷ 𝑙ệ % 𝑐ủ𝑎 𝑦ế𝑢 𝑡ố 𝑡ℎ𝑢ộ𝑐 𝐵Đ𝑆 𝑆 Mức điều chỉnh = tỷ lệ điều chỉnh × giá sau điều chỉnh tuyệt đối Bước Ước tính giá trị BĐS mục tiêu * Ưu điểm: - Là phương pháp gặp khó khăn mặt kỹ thuật; - Phương pháp dựa vào giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng, quan pháp lý công nhận - Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác * Nhược điểm: - Nếu chất lượng thông tin k tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá - Các thông tin thường mang tính chất lịch sử - Chứa đựng yếu tố chủ quan Phương pháp thu nhập * Cơ sở lý luận: - Dựa chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Page 16 of 20 - PP cho GTTT BĐS với giá trị tất khoản thu nhập rịng tương lai nhận từ BĐS * Các bước tiến hành: Bước Ước tính thu nhập thực tế hàng năm BĐS Doanh thu = Đơn giá (đơn giá cho thuê bán, khơng VAT) × Sthương mại/ tạo tiền × Tỷ lệ phủ đầy Sthương mại/ tạo tiền = Tổng Ssàn xây dựng × Hệ số sử dụng Tổng Ssàn xây dựng = S1 sàn × số sàn Bước Ước tính chi phí tạo thu nhập hàng năm Bước Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta thu nhập hàng năm Bước Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính tốn Bước Áp dụng cơng thức vốn hố để tìm giá trị BĐS cần định giá - Đối với BĐS mang lại thu nhập vĩnh viễn: 𝐴 𝑖 V: giá trị thu nhập tương lai (giá trị BĐS) 𝑉= A: Thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS i: tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ chiết khấu, CP hội vốn) - Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn: + Thu nhập khơng nhau: 𝑛 𝑉=∑ 𝐶𝐹𝑡 𝑇 + (1 + 𝑖)𝑡 (1 + 𝑖)𝑛 V: giá trị BĐS CFt: thu nhập ròng năm t T: giá trị năm n t: năm thứ t (t = 1,n) n: số năm hoạt động i: tỷ lệ lãi đòi hỏi + Thu nhập nhau: − (1 + 𝑖)−𝑛 𝑇 𝑉 =𝐴× + 𝑖 (1 + 𝑖)𝑛 Page 17 of 20 * Ưu điểm: - Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng - Có độ xác tương đối cao có chứng thương vụ so sánh để tìm thu nhập rịng * Nhược điểm: - Phân tích thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt - Mang thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai - Thường áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định Phương pháp chi phí (giảm giá) * Cơ sở lý luận: - Dựa chủ yếu nguyên tắc thay - Dựa giả định giá trị BĐS cần định giá đo chi phí làm BĐS tương tự * Các bước tiến hành: Bước Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất đất trống giả sử sử dụng sử dụng cao tốt Bước Ước tính chi phí để xây dựng lại cơng trình có miếng đất Chi phí xây dựng hành = Đơn giá xây dựng/m2 × Tổng Ssàn xây dựng Tổng Ssàn xây dựng = S1 sàn × số sàn Bước Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ cơng trình xây dựng có miếng đất xét tất nguyên nhân - Hao mòn tự nhiên = Tỷ lệ hao mòn tự nhiên (dựa loại tuổi thọ cơng trình) × Chi phí xây dựng hành (tính Bước 2) + C1: 𝐻 = + C2: 𝐻 = 𝑇𝑢ổ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả 𝑇𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế × 100% ∑𝑛 𝑖=1 𝐻𝑘𝑖 ×𝑇𝑘𝑖 ∑𝑛 𝑖=1 𝑇𝑘𝑖 𝑇𝑘𝑖 : tỷ trọng kết cấu thứ i tổng giá trị cơng trình 𝐻𝑘𝑖 : tỷ lệ hao mịn kết cấu thứ i cơng trình n: số kết cấu cơng trình Page 18 of 20 - Hao mịn lỗi thời chức - Hao mịn mơi trường bên Bước Trừ số tiền giảm giá tích luỹ (B3) khỏi chi phí để xây dựng lại cơng trình có miếng đất (B2), chênh lệch thu giá trị cơng trình.~(B2-B3) Bước Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), giá trị ước tính BĐS cần định giá.~(B1+B4) * Ưu điểm: - Sử dụng để định giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt - Sử dụng khơng có chứng thị trường để so sánh, thiếu sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà BĐS mang lại * Nhược điểm: - Cũng có hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp - Chi phí khơng phải lúc đồng hay phù hợp với giá trị PP chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn - Việc ước tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều khách quan - Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật xây dựng phải có kinh nghiệm Phương pháp thặng dư * Cơ sở lý luận: - Dựa chủ yếu nguyên tắc “đóng góp” nguyên tắc “dự kiến dịng lợi ích tương lai” - Giá trị BĐS giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển * Các bước tiến hành: Bước Xác định phương án sử dụng hiệu BĐS Chỉ cần khẳng định lại phương án đầu cho phương án sử dụng hiệu Bước Ước tính tồn tổng giá trị trình phát triển (dựa pp thu nhập) Bước Ước tính tổng số chi phí phát triển - CP tư vấn đầu tư xây dựng - CP dọn dẹp, giải phóng mặt - CP xây dựng (CP đầu tư hạ tầng kĩ thuật, CP xây dựng nhà) Page 19 of 20 - CP liên quan bán cho thuê - CP tài - Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư - Thuế Bước Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị dành cho đất Giá trị BĐS cần định giá = B2 – B3 * Ưu điểm: - Để định giá BĐS có khả phát triển - Thích hợp để đưa mức giá tham gia đấu giá - Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán (cho thuê) tối thiểu * Nhược điểm: - Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt - Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường - Phương pháp thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền Page 20 of 20 ... tài sản bán để thừa kế + Để xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản + Để tòa án định phân chia tài sản xử án Page of 20 + Để xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công, tài sản. .. mua bán tài sản thị trường” * Các loại giá trị phi thị trường: - Giá trị sử dụng: giá trị tài sản sử dụng cho mục đích định, khơng liên quan tới thị trường - Giá trị đầu tư: giá trị tài sản nhà... tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) * Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định * Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: (1) Yếu