Đề cương Định giá tài sản

CHƢƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC Câu 1: Khái niệm tài sản? Đặc trƣng tài sản? ❖ Khái niệm: − Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản nguồn lực, kết hoạt động khứ mà từ số lợi ích kinh tế tƣơng lai dự kiến trƣớc cách hợp lý − Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát đƣợc dự tính đem lại lợi ích kinh tế tƣơng lai cho doanh nghiệp − Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản nguồn lực đƣợc kiểm soát chủ thể định ❖ Đặc trƣng: − Tài sản tồn dƣới dạng vật chất Phi vật chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực − Khái niệm tài sản xác định cho chủ thể định không thiết doanh nghiệp − Có khoản lợi ích mà mang lại cho chủ thể tƣơng lai Câu 2: Quyền sở hữu tài sản? Tại định giá tài sản phải nghiên cứu quyền chủ thể tài sản? ❖Quyền chủ thể tài sản quyền nhƣ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Khi chủ thể có đầy đủ quyền tài sản chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản − Quyền sở hữu tài sản quy định mặt pháp lý cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt: + Quyền sử dụng quyền khai thác công việc ứng dụng cơng dụng lợi ích tài sản, quyền đƣợc khai thác lợi ích mà tài sản mang lại + Quyền chiếm hữu quyền đƣợc nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền định đoạt quyền đƣợc chuyển giao sở hữu trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, … không thực quyền Để đánh giá mức độ lợi ích mà Ttài sản mang lại thiết phải xem xét đến quyền chủ thể ❖Trong định giá tài sản phải nghiên cứu quyền chủ thể tài sản vì: − Tài sản nguồn lực có giá trị chủ sở hữu − Định giá việc ƣớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định − Định giá tài sản thực chất định giá quyền Quyền chủ thể tài sản thuộc loại tài sản vơ hình Việc phân biệt rõ giới hạn quyền, quyền lợi tạo sở để thẩm định viên xác định giá trị hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền thƣơng mại, quyền kiểm soát doanh nghiệp − Các quyền chủ thể tài sản mà lớn, rộng rãi khả chủ thể khai thác đƣợc nhiều lợi ích từ tài sản cao Và vậy, muốn đánh giá cách đến mức độ lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng, thiết phải xét đến tình trạng pháp lý chúng - tức quyền chủ thể nói chung , quyền sở hữu nói riêng có liên quan đến tài sản cần đánh giá VD: mảnh đất địa bàn có điều kiện giống ngoại trừ điểm khác mảnh thứ sử dụng để làm đất nông nghiệp mảnh đất sử dụng thuê rõ ràng quyền sử dụng mảnh đất khác dân đến khác biệt sở thẩm định giá hai mảnh đất giá mảnh đất khác Câu 3: Trình bày cách phân loại tài sản định giá, ý nghĩa cách phân loại công tác định giá tài sản? ❖Cách phân loại tài sản định giá (2 cách): − Theo khả di dời: Động sản bất động sản Theo điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2015: + Bất động sản tài sản không di dời đƣợc, bao gồm: đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định + “Động sản tài sản bất động sản” Ý nghĩa: Việc phân biệt tài sản thành động sản bất động sản có ý nghĩa quan trọng việc nhận rõ nét đặc thù BĐS, mà theo cách phân loại khác ngƣời ta nhận biết không nhận rõ đƣợc Những nhận biết bổ sung sở quan trọng để Nhà nƣớc, doanh nghiệp, nhà đầu tƣ biết đƣa cách quản lý, đầu tƣ sử dụng tài sản cách tốt − Theo đặc điểm luân chuyển: Tài sản cố định tài sản lƣu động + Tài sản lƣu động: tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp, nhƣ: hàng kho, khoản nợ phải thu, đầu tƣ ngắn hạn, tiền mặt ngân hàng tiền trao tay Bất động sản thƣờng đƣợc coi TSCĐ, nhƣng số trƣờng hợp lại đƣợc coi TSLĐ, ví dụ nhƣ đất đai bất động sản đƣợc giữ để bán + Tài sản cố định tài sản sử dụng lâu dài: tài sản vơ hình hữu hình thuộc loại: ) Bất động sản, nhà xƣởng trang thiết bị: tài sản dùng cho mục đích trì hoạt động doanh nghiệp, gồm: đất đai nhà, nhà xƣởng, đƣờng xá, cầu cống, trang thiết bị Bất động sản, nhà xƣởng trang thiết bị tài sản có hình thái vật chất ) Các tài sản sử dụng lâu dài khác, nhƣ: đầu tƣ dài hạn, danh tiếng, sáng chế, thƣơng hiệu tài sản tƣơng tự Loại tài sản bao gồm tài sản có hình thái vật chất khơng có hình thái vật chất Ý nghĩa: cách phân loại đƣợc dùng cách phổ biến lĩnh vực quản lý kinh tế Câu 4: Định giá tài sản (Thẩm định giá) gì? Đặc trƣng? Tại cần định giá tài sản kinh tế thị trƣờng? (mục đích việc định giá) ❖ Khái niệm: − Thẩm định giá ƣớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đƣợc xác định rõ − Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế − Thẩm định giá việc ƣớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định ❖ Đặc trƣng: − Sai số thẩm định giá - 10% ð Mang tính chất xác tƣơng đối − Thẩm định giá hỏi tính chun mơn cao − Giá trị tài sản đƣợc tính tiền − Đối tƣợng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản − Thẩm định giá việc ƣớc tính giá trị tài sản thời điểm định − Thẩm định giá công việc xác định cho mục đích định − Thẩm định giá liệu, thông tin đƣợc sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan cách trực tiếp gián tiếp đến thị trƣờng + Trực tiếp: mạng, ngƣời xung quanh, thị trƣờng, + Gián tiếp: thị trƣờng vật liệu nhân cơng,… ❖ Mục đích: Phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho công việc định Mục đích định giá định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc Nó phản ánh địi hỏi mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch đƣợc xác định Mục đích định giá yếu tố chủ quan, ảnh hƣởng có tính định tới việc xây dựng tiêu chuẩn giá trị tài sản Trong kinh tế thị trƣờng, mục đích định giá tài sản thƣờng là: − Trong hoạt động mua bán, trao đổi: + Để giúp cho ngƣời bán xác định giá bán chấp nhận đƣợc; giúp cho ngƣời mua định giá mua + Thiết lập sở cho trao đổi vật tài sản với tài sản khác − Trong hoạt động tài tín dụng: + Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp + Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản − Trong hoạt động phát triển tài sản đầu tƣ: + Để xác định số tiền điều khoản cho thuê + Để so sánh với hội đầu tƣ vào tài sản khác + Để định khả thực đầu tƣ − Trong hoạt động quản trị doanh nghiệp: + Để lập báo cáo tài hàng năm + Để xác định giá thị trƣờng vốn đầu tƣ + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp doanh nghiệp + Để lý tài sản cơng ty + Để có phƣơng án xử lý tài sản cải cách DN Nhà nƣớc − Trong hoạt động quản lý nhà nƣớc: + Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản + Để xác định giá trị bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi tài sản + Để tính thuế tài sản đƣợc bán để thừa kế + Để tòa án định phân chia tài sản xét xử vụ án + Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công + Để xác định giá sàn phục vụ phát cho tài sản bị tịch thu, xung công quỹ − Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê Câu 5: Phân tích khái niệm giá trị tài sản lĩnh vực định giá? ❖ Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định ❖ Đặc điểm: − Đƣợc đo đơn vị tiền tệ − Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn nhƣ − Cùng TS nhƣng có giá trị khác với chủ thể khác − Đƣợc định nhóm yếu tố: cơng dụng hữu ích tài sản khả chủ thể việc khai thác cơng dụng − Tiêu chuẩn GTTS khoản thu nhập mà TS mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định Câu 6: Phân tích khái niệm giá trị thị trƣờng định giá tài sản IVSC? Giá trị thị trƣờng có thiết hình thành thị trƣờng cạnh tranh hay không? ❖ Khái niệm: Giá trị thị trƣờng số tiền trao đổi ƣớc tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá bên ngƣời bán sẵn sàng bán với bên ngƣời mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc (theo IVSC - Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ) ❖ Giải thích khái niệm: − Số tiền trao đổi: + Giá trị thị trƣờng đƣợc đo đếm, tính tốn định lƣợng đơn vị tiền tệ + Số tiền có nguồn gốc, đƣợc ƣớc tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản dựa sở khác mà ƣớc tính − Ƣớc tính: số tiền dự báo đƣợc tốn vào thời điểm giao dịch, khơng phải số tiền đƣợc quy định từ trƣớc − Thời điểm: giá trị tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác khơng cịn phù hợp − Ngƣời bán sẵn sàng bán: + Là ngƣời muốn bán tài sản nhƣng khơng phải ngƣời nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thƣờng thị trƣờng + Là ngƣời bán tài sản với mức giá tốt đƣợc thị trƣờng cơng khai sau q trình tiếp thị − Ngƣời mua sẵn sàng mua: + Là ngƣời muốn mua nhƣng khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thƣờng thị trƣờng + Là ngƣời không trả giá cao giá trị thị trƣờng yêu cầu, ngƣời mua với giá thấp đƣợc − Sau q trình cơng khai: có nghĩa tài sản phải đƣợc giới thiệu, trƣng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trƣờng, nhƣng phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trƣớc thời gian thẩm định giá − Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc: + Khách quan: bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc gây mức giá giả tạo Giá trị thị trƣờng giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc quyền khách quan + Hiểu biết: bên định mua bán sở đƣợc thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tàng tài sản, đặc điểm thị trƣờng thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết ngƣời mua ngƣời bán hành động phù hợp với thông tin thị trƣờng mà nhận đƣợc thời điểm + Khơng bị ép buộc: bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hƣởng đến định mua bán ❖Giá trị thị trƣờng có thiết hình thành thị trƣờng cạnh tranh hay khơng? Có, giá trị thị trƣờng thiết hình thành thị trƣờng cạnh cạnh tranh quy luật kinh tế thị trƣờng Quy luật cạnh tranh tác động tới ngƣời mua ngƣời bán, tạo mức giá (giá thị trƣờng) mà ngƣời bán sẵn sàng bán, ngƣời mua sẵn sàng mua Câu 7: Khái niệm giá trị phi thị trƣờng? Một số khái niệm thƣờng dùng? Qua rút ý trình định giá? ❖Khái niệm: Giá trị phi thị trƣờng tài sản mức giá ƣớc tính đƣợc xác định theo khác với giá trị thị trƣờng đƣợc mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trƣờng Việc đánh giá giá trị tài sản đƣợc chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả đƣợc mua bán thị trƣờng tài sản ❖Giá trị phi thị trƣờng bao gồm số khái niệm nhƣ sau: − Giá trị sử dụng giá trị tài sản đƣợc sử dụng cho mục đích định khơng liên quan đến thị trƣờng − Giá trị đầu tƣ giá trị tài sản nhà đầu tƣ định cho dự án đầu tƣ định − Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tƣ trình sản xuất kinh doanh − Giá trị bảo hiểm số tiền bồi thƣờng đƣợc ƣớc tính sở chi phí thay tài sản xảy trách nhiệm bồi thƣờng không xem trọng đến việc xác định giá trị thị trƣờng tài sản − Giá trị tính thuế số tiền thể giá trị tài sản đƣợc quy định văn pháp lý làm để số tiền thuế phải nộp cho nhà nƣớc − Giá trị lại giá trị tài sản khơng cịn đƣợc tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sử dụng − Giá trị tài sản bắt buộc phải bán số tiền thu từ việc bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thƣờng cần có để giao dịch theo giá trị thị trƣờng ngƣời bán chƣa Sẵn sàng bán ngƣời mua biết rõ bất lợi ngƣời bán − Giá trị đặc biệt giá trị tài sản vƣợt Giá trị thị trƣờng tài sản liên kết với tài sản khác tạo cộng hƣởng mặt kỹ thuật lợi ích kinh tế ❖Chú ý: Để bảo đảm không nhầm lẫn GTTT giá trị phi thị trƣờng, IVSC quy định thẩm định viên thẩm định giá trị tài sản dựa theo tiêu chuẩn thi thị trƣờng, phải tuân theo quy trình, bao gồm bƣớc: a) Xác định rõ tài sản đƣợc thẩm định giá b) Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản đó, c) Xác định rõ mục đích, ý đồ thẩm định gì, d) Định nghĩa giá trị đƣợc thẩm định e) Khảo sát tài sản bảo đảm bƣớc công khai cần thiết, f) Cơng khai điều kiện tình bị hạn chế thẩm định, g) Xác định thời gian hiệu lực thẩm định, h) Phân tích số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định i) Nếu dựa vào sở phi thị trƣờng, thi giá trị thu đƣợc giá trị phi TT j) Dù cho khái niệm, bƣớc tiến hành tìm GTTT thích hợp thẩm định viên khơng diễn giải kết tìm đƣợc nhƣ GTTT Câu 8: Tại nƣớc giới thƣờng hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nƣớc ngồi lãnh thổ quốc gia mình? ❖Định giá tài sản cơng việc ƣớc tính Kết định giá thƣờng ý kiến có tính chất tƣ vấn giao dịch diễn ra, kết khơng phải thực tế đƣợc chứng minh Để nâng cao độ tin tƣởng kết định giá, ƣớc tính giá trị tài sản thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lƣỡng yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị chúng Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị tài sản hầu hết mang tính đặc thù địa phƣơng quốc gia Bởi mà tổ chức định giá độc lập khơng có đơn vị liên kết bên quốc gia cơng việc định giá tổ chức gặp nhiều khó khăn thƣờng đƣa ý kiến chủ quan sai lệch so với giá trị thực nƣớc sở − Về khả đánh giá công dụng khai thác quyền chủ thể khác quốc gia khác thật khó xác định đƣợc giá trị tài sản cho chủ thể bên quốc gia nơi tổ chức định giá hoạt động − Cộng thêm yếu tố pháp lý Khi tổ chức định giá từ bên ngồi quốc gia vào quốc gia có tài sản định giá việc trở ngại lớn họ khơng có bên liên kết quốc gia mơi trƣờng pháp lý quốc gia sở Yếu tố pháp lý nhân tố ảnh hƣởng mạnh mẽ đến trình định giá tài sản, việc tổ chức định giá độc lập từ bên ngồi khơng cho đƣợc kết định giá tốt họ khơng thực nắm bắt đƣợc tình trạng pháp lý quốc gia cách tốt − Các yếu tố mang tính kinh tế quốc gia khác nhau, nhà định giá từ bên ngồi vào quốc gia họ cần phải tìm hiểu thực trạng kinh tế, xu hƣớng sản xuất, tiêu dùng quốc gia khác, điều gặp nhiều khó khăn tổ chức định giá độc lập hoạt động quốc gia khác Vì kết định giá thƣờng có độ tin cậy khơng cao − Bên cạnh yếu tố nhƣ tập quán dân cƣ hay tâm lý tiêu dùng lại ảnh hƣởng lớn đến giá trị tài sản Khi quốc gia khác, tài sản đƣợc ƣa chuộng nhƣng quốc gia cần định giá tài sản lại không đƣợc ƣa chuộng nhu cầu tài sản, lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể nƣớc Mà tổ chức định giá quốc tế độc lập đến quốc gia họ chắn nắm bắt đƣợc điều khơng có đơn vị bên quốc gia liên kết để giúp cho công việc định giá chức Và việc phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hóa quốc gia khác điều vơ khó khăn tổ chức định giá từ bên ngồi Điều phần khơng nhỏ làm cho việc tƣ vấn định giá khơng cịn đƣợc đáng tin cậy ❖Với lý mà nƣớc giới thƣờng hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nƣớc ngồi lãnh thổ quốc gia Câu 9: Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị tài sản? Nhận diện yếu tố có ý nghĩa Thẩm định viên? ❖ Theo quan điểm thẩm định giá Việt Nam: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định ❖ Nhóm nhân tố chủ quan − Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản sở giá trị để thực trình chuyển giao quyền sở hữu, giúp ngƣời bán xác định đƣợc giá bán, ngƣời mua định đƣợc giá mua sở để trao đổi mua bán − Phục vụ tài tín dụng: cầm cố, chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay Giá trị tài sản sở để thực hoạt động tài tín dụng − Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời hoạt động cho thuê, điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng − Phát triển tài sản đầu tƣ: giá trị TS sở giá trị định lựa chọn phƣơng án đầu tƣ − Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản sở giá trị để thực hoạt động liên quan đến doanh nghiệp nhƣ sáp nhập, hợp nhất, chia tách phá sản doanh nghiệp − Định giá theo pháp luật: Nhà nƣớc định giá tài sản để tính thuế phải biết giá trị tài sản − Trong trình thi hành án giải tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng ❖ Nhóm nhân tố khách quan − Các yếu tố mang tính vật chất: Cơng dụng thuộc tính sở hữu vốn có tài sản, thông thƣờng công dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn Ngồi bị phụ thuộc vào khả khai thác chủ thể cơng dụng thuộc tính tài sản Vì tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị, cần thẩm định cho phù hợp − Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền ngƣời việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng Thơng thƣờng quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngƣợc lại (điều tài sản bất động sản) Nhà nƣớc thƣờng bảo hộ quyền trƣớc pháp luật, quyền đƣợc phép hay không đƣợc phép mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm đƣợc quy định mặt pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định − Yếu tố kinh tế: Cung cầu hai tố phản ánh đặc tính khách quan giá trị hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Thông thƣờng giá trị tài sản tỉ lệ thuận với yếu tố cầu tỉ lệ nghịch yếu tố Cung Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu nhƣ: độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả toán giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tƣơng lai để thẩm định viên xác định đƣợc giá giao dịch dựa vào giá trị thị trƣờng giá trị Phi thị trƣờng để dự kiến, ƣớc tính cách xác thực giá trị thị trƣờng tài sản cần thẩm định − Yếu tố khác: Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa,… yếu tố mang tính vùng miền địa phƣơng Do ảnh hƣởng yếu tố khác đến tính xác giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá nƣớc thƣờng không cho phép công ty nhƣ thẩm định viên nƣớc hoạt động cách tự lập lãnh thổ quốc gia mà khơng có liên doanh với tổ chức nƣớc Có nhiều yếu tố tác động đến giá trị tài sản, phải xét đến tác động tất yếu tố Có yếu tố định lƣợng, có yếu tố định tính Yêu cầu lực thẩm định viên cao Và muốn giảm sai số ƣớc tính giá trị tài sản cần phải trí đƣợc nguyên tắc định giá Câu 10: Các nguyên tắc định giá tài sản? Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu − Nội dung: Mỗi TS sử dụng vào nhiều mục đích đƣa lại lợi ích khác nhau, nhƣng giá trị đƣợc xác định điều kiện TS đƣợc sử dụng tốt hiệu − Ba điều kiện tối thiểu IVSC: + Tài sản đƣợc sử dụng đƣợc giả định sử dụng điều kiện có thực + Việc sử dụng phải đƣợc phép mặt pháp lý, phù hợp với thông lệ tập quán xã hội + Tài sản sử dụng phải đặt điều kiện khả thi mặt tài − Cơ sở: Động ngƣời ln khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ Cơ sở để ngƣời ta đánh giá định đầu tƣ dựa lợi ích cao mà tài sản mang lại Do giá trị tài sản đƣợc thừa nhận điều kiện đƣợc sử dụng tốt hiệu − Yêu cầu: + Thẩm định viên phải chi phí hội việc sử dụng tài sản + Thẩm định viên phải phân biệt đƣợc giả định tình huống: sử dụng TS phi thực tế, sai pháp luật không khả thi tài Tức khả thực tế việc sử dụng tài sản lợi ích từ việc sử dụng tài sản + Thẩm định viên phải khẳng định đƣợc tình hay hội sử dụng tài sản hội sử dụng tốt hiệu nhất, sở ƣớc tính giá trị tài sản 10 d) Nhƣợc điểm: − Đánh giá doanh nghiệp trạng thái tĩnh DN không đƣợc coi nhƣ thực thể, tổ chức tồn cịn hồn chỉnh phát triển tƣơng lai Do đó, khơng phù hợp với tầm nhìn chiến lƣợc DN Vì động ngƣời mua DN nhằm sở hữu khoản thu nhập tƣơng lai, bán lại tài sản thời − Pp không cung cấp xây dựng đƣợc sở thơng tin cần thiết để bên có liên quan đánh giá triển vọng sinh lời DN − Pp bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất nhƣng lại có giá trị thực chiếm tỷ trọng lớn giá trị DN − Trong nhiều trƣờng hợp, xác định giá trị TS lại trở nên phức tạp, ví dụ tập đồn có nhiều chi nhánh e) Kết luận: − Mặc dù có hạn chế lớn Song, với sở kinh tế rõ ràng, trở thành phƣơng pháp hệ thống phƣơng pháp xác định GTDN theo chế thị trƣờng − Ƣu điểm phƣơng pháp lý để giải thích tính khả thi cao khả ứng dụng rộng rãi DN nhỏ − Với DN lớn, nƣớc giới, cần phải kết hợp nhiều phƣơng pháp với để tính số bình qn, GTDN tính theo phƣơng pháp ln đƣợc nhà thực hành lựa chọn đánh giá với trọng số cao Câu 5: Trình bày phƣơng pháp định giá chứng khoán? a) Cơ sở lý luận − Khi xảy khủng hoảng kinh tế, tài tiền tệ, giá cá lại chứng khốn đột ngột tăng đột ngột giảm với tốc độ chóng mặt − Cái định giá chứng khốn? Đó giá trị doanh nghiệp − Năm 1962, M.I Gordon đƣa công thức lƣợng giá chứng khoán với ý nghĩa: giá trị thực chứng khoán đƣợc đo độ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tƣ chắn nhận đƣợc từ doanh nghiệp, khơng phải thu nhập có đƣợc yếu tố đầu CK Giá trị doanh nghiệp = Tổng giá trị loại chứng khoán mà DN phát hành b) Cơng thức tính tốn * Cơng thức tổng quát: ∑ : giá trị thực chứng khoán : thu nhập thực mà chứng khoán mang lại năm t i: tỷ lệ hóa n: số năm nhận đƣợc thu nhập d: lợi tức cổ phần hàng năm (không đổi) 40 c) Điều kiện áp dụng VN − PP định giá chứng khoán đƣợc sử dụng cách tƣơng đối phổ biến VN thực tế phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhiều DN phát hành chứng khoán − Tuy nhiên, để kết pp tƣơng đối xác hạn chế sai số nhà đầu tƣ cần ý đến: − Độ tin cậy số liệu − Các nhà đầu tƣ cần quan tâm đến yếu tố tạo nên giá trị vơ hình DN ( ví dụ: chất lƣợng sản phẩm, trình độ quản lý, trình độ tay nghề, chất lƣợng,…) − Các nhà đầu tƣ cần quan tâm đến yếu tố rủi ro hoạt động cơng ty nhƣ: tình hình thị trƣờng, triển vọng cơng ty điều ảnh hƣởng lớn đến thời gian hoạt động nhƣ thời gian chiết khấu công ty d, Hạn chế PP: − Thực tế, việc dự báo lợi tức cổ phần dễ dàng Cổ phiếu loại chứng khoán có nhiều rủi ro Vì vậy, giả thuyết ổn định cổ tức (d) mức độ tăng trƣởng đặn (k) thƣờng không thuyết phục đƣợc nhà thực hành − Để xác định lợi tức cổ phần phải xây dựng đƣợc lý thuyết định hƣớng phân chia lợi tức cổ phần tƣơng lai Trong thực tế, sách phân chia lợi tức cổ phần phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhƣ: nhu cầu đầu tƣ, nhu cầu trả nợ, khả tích lũy vốn từ khấu hao, − Việc tính tốn đến yếu tố không đơn giản, nhà đầu tƣ lại cổ đông thiểu số khơng có quyền định sách phân chia lợi tức cổ phần ổn định hay sách lợi tức cổ phần thặng dƣ − Việc lƣợng định tham số n cách cho n => nói chung khơng thực tế Vì, giả định nhƣ có nghĩa coi doanh nghiệp tồn mãi − Việc tính tốn tỷ suất hóa (i) địi hỏi phải có lý thuyết hoàn chỉnh rủi ro, mà điều gần nhƣ chƣa có câu trả lời thật xác, phƣơng pháp lƣợng định rủi ro ngày mang nặng yếu tố chủ quan e, Ƣu điểm: − Là mơ hình tiếp cận trực tiếp khoản thu nhập dƣới hình thức lợi tức cổ phần để xác định giá trị chứng khốn Từ xác định đƣợc mức độ đầu loại chứng khoán đầu việc mua bán doanh nghiệp − Phù hợp với quan điểm nhìn nhận đánh giá giá trị doanh nghiệp nhà đầu tƣ thiểu số - ngƣời mà khả thâu tóm quyền kiểm sốt doanh nghiệp 41 Câu 6: Trình bày phƣơng pháp hóa lợi nhuận thuần? a) Cơ sở lý luận: Trong trình SXKD, doanh thu doanh nghiệp đƣợc sử dụng để bù đắp khoản chi phí phát sinh, thực nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nƣớc, phần lại lợi nhuận (còn gọi lợi nhuận ròng) thuộc chủ sở hữu doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp, theo đƣợc đo độ lớn khoản lợi nhuận mà doanh nghiệp mang lại cho chủ sở hữu suốt thời gian tồn doanh nghiệp b) Pp xác định: * Công thức rút gọn: : Giá trị DN : Lợi nhuận đạt đƣợc hàng năm tƣơng lai i: tỷ suất chiết khấu c) Ƣu điểm điều kiện áp dụng: − Phƣơng pháp hoá lợi nhuận đƣợc xây dựng nên để ứng dụng cho doanh nghiệp khơng có nhiều tài sản để khấu hao, khả tích luỹ vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại không đáng kể, doanh nghiệp mà ngƣời ta khơng tìm thấy hội đầu tƣ bổ sung tƣơng lai, phần lớn lợi nhuận sau thuế đƣợc dùng để trả cho nhà đầu tƣ Đạt đƣợc điều kiện nhƣ phƣơng pháp thích hợp với nhà đầu tƣ thiểu số đa số − Việc lƣợng định lợi nhuận sau thuế tƣơng lai dễ dàng so với phải dự cáo lợi tức cổ phần, ngƣời ta khơng cần phải tính đến chi phối sách phân chia lợi tức cổ phần doanh nghiệp − Với doanh nghiệp mà ngƣời ta khó tìm thấy hội đầu tƣ mới, giúp cho chuyên gia đánh giá lƣợng định với độ xác cao chu kỳ kinh doanh doanh nghiệp, cách dựa vào thời gian khấu hao trung bình TSCĐ d) Hạn chế − Thiếu điều kiện nêu phƣơng pháp lại trở nên không phù hợp với nhà đầu tƣ thiểu số nhà đầu tƣ đa số − Việc điều chỉnh số liệu khứ để rút tính quy luật lợi nhuận tƣơng lai không phù hợp với cách nhìn chiến lƣợc doanh nghiệp Nhất doanh nghiệp thành lập, chƣa có q khứ để xem xét, cịn chƣa bƣớc sang giai đoạn trƣởng thành chín muồi để đạt đƣợc lợi nhuận hàng năm ổn định − Việc định lƣợng tỷ suất hóa khơng thể tách rời lý thuyết gây nên nhiều tranh cãi lý thuyết rủi ro 42 Câu 7: Trình bày phƣơng pháp hóa dịng tiền (DCF)? a) Cơ sở lý luận: − Phƣơng pháp hố dịng tiền phƣơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa quan điểm đánh nhà đầu tƣ đa số Trong cách nhìn nhận ngƣời quan niệm giá trị doanh nghiệp có điểm khác so với phƣơng pháp khác Vẽ sơ đồ (giáo trình – 284) − Giá trị dòng tiền mà việc đầu tƣ vào doanh nghiệp thời điểm tƣơng lai đem lại cho nhà đầu tƣ đa số, đƣợc coi tiêu chuẩn thích hợp để xác định giá trị doanh nghiệp b) Pp xác định: Dòng tiền = Dòng tiền vào − Dòng tiền dự án đầu tƣ Trong đó: − Dịng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị lý TSCĐ, − Dòng tiền ra: chi đầu tƣ vào TSCĐ TSLĐ * Công thức tổng quát: : giá trị DN : thu nhập năm thứ t ∑ : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tƣ i: tỷ suất hóa n: số năm nhận đƣợc thu nhập * Các bƣớc bản: − Bƣớc 1: + Dự báo dài hạn dòng tiền vào dòng tiền + Dự báo chu kỳ đầu tƣ n + Dự báo giá trị doanh nghiệp thời điểm cuối chu kỳ Vn − Bƣớc 2: xác định tài sản chiết khấu, tài sản xuất đƣợc lựa chọn nguyên tắc vừa thể đƣợc yếu tố thời giá tiền tệ vừa tính đến yếu tố rủi ro − Bƣớc 3: xác định giá trị dòng tiền c) Ƣu điểm: − Phƣơng pháp hố dịng thu nhập tiếp cận vấn đề xác định giá trị doanh nghiệp góc nhìn nhà đầu tƣ đa số + Cách tính tốn giá trị doanh nghiệp nhƣ vậy, thực chất lựa chọn phƣơng án đầu tƣ tối ƣu Do đó, giá trị doanh nghiệp tính tốn đƣợc mức giá cao mà ngƣời đầu tƣ đa số trả, tham gia đấu thầu giới hạn để bỏ thầu − Phƣơng pháp hố dịng tiền cung cấp cách giải thích rõ ràng nhất: Vì doanh nghiệp lại có giá trị cao doanh nghiệp kia? Tức là, để nhà đầu tƣ tuỳ ý mà phát triển ý tƣởng sở hữu doanh nghiệp Công thức tổng quát đƣa hàm chứa điều rằng, giá trị doanh nghiệp thay đổi lớn tuỳ theo trù định nhà đầu tƣ − Quan niệm dịng tiền cịn cho phếp chun gia đánh giá tránh đƣợc vấn đề phức tạp 43 d) Hạn chế: − Gặp khó khăn ƣớc lƣợng tỷ suất hoá (i) chu kỳ đầu tƣ (n) Bên cạnh đó, việc dự báo thêm “dòng tiền vào” “dòng tiền ra”, nhƣ: Khấu hao TSCĐ, lợi nhuận thuần, vốn đầu tƣ lại làm phức tạp thêm vấn đề − Đối với doanh nghiệp nhỏ khơng có chiến lƣợc kinh doanh có chiến lƣợc kinh doanh khơng rõ ràng phƣơng pháp này, chừng mực đó, nói, cịn mang nhiều tính lý thuyết − Địi hỏi ngƣời đánh giá phải có lực chun mơn tài ba lĩnh vực thẩm định dự án đầu tƣ Mà điều khơng phải nhà đầu tƣ có − Để phƣơng pháp trở thành thực cịn địi hỏi lƣợng thơng tin lớn để đánh giá yếu tố môi trƣờng vĩ mô, vi mơ, yếu tố bên bên ngồi tác động đến doanh nghiệp Các thơng tin cung cấp phải đạt đƣợc sử tin cậy mức độ cần thiết Đó điều kiện khó đáp nghiệp Việt Nam e) Áp dụng Việt Nam − Phƣơng pháp đƣợc áp dụng phổ biến quốc gia có thị trƣờng chứng khốn phát triển nơi có đầy đủ thơng tin q khứ để nhà đầu tƣ dự báo tƣơng đối xác tình hình tài rủi ro doanh nghiệp − Việc áp dụng phƣơng pháp Việt Nam tƣơng đối khó khăn doanh nghiệp chƣa có thói quen lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn đặc biệt dự báo dòng tiền vào dòng tiền gặp khó khăn số vấn đề sau: + Khó khăn việc lập kế hoạch tạo dòng tiền hoạt động vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro khó có khả dự báo dịng tiền tăng lên nhiều năm phƣơng pháp thƣờng áp dụng từ đến 10 năm Tuy nhiên Việt Nam dự báo dịng tiền xác đến hai năm nhƣng việc dự báo khó xác cho năm tiếp + Khó khăn việc đƣa kế hoạch chi tiêu vốn dòng tiền vào dòng tiền thƣờng gắn với hoạt kế hoạch chi tiêu vốn Trong năm doanh nghiệp hoạt động hiệu nhà quản trị thƣờng thắt chặt chi tiêu Nhƣ giả thiết kế hoạch chi tiêu thay đổi dẫn đến thay đổi giả định dễ dẫn tới thay đổi kết + Rất khó xác định tỷ lệ chiết khấu tỷ lệ tăng trƣởng Mức độ tăng trƣởng doanh nghiệp thƣờng thay đổi nhanh, có doanh nghiệp đạt mức độ tăng trƣởng trì thời gian lâu dài 44 Câu 8: Trình bày phƣơng pháp định giá dựa vào PER: a) Cơ sở lý luận (chỉ số P/E) Tỷ số giá thị trƣờng thu nhập PER hay P/E quan hệ tỉ lệ giá thị trƣờng chi phí với thu nhập (lợi nhuận sau thuế) chi phí Nó phản ánh để có đƣợc đồng thu nhập từ chi phí, ngƣời đầu tƣ sẵn sàng trả tiền b) Cách tính: * Cơng thức tổng quát: : Giá trị DN : Lợi nhuận đạt đƣợc hàng năm tƣơng lai PER: Tỷ số giá lợi nhuận − Giá trị doanh nghiệp đƣợc ƣớc tính theo hệ số di truyền − Chỉ số P/E thấp: + Cổ phiếu đƣợc đánh giá thấp + Cơng ty gặp vấn đề tài + Công ty xuất lợi nhuận đột biến bán tài sản + Công ty vùng định chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ − Chỉ số P/E cao: + Chi phí đƣợc đánh giá cao + Triển vọng công ty tƣơng lai tốt + Công ty vùng đáy chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ + Lợi nhuận nhƣng mang tính tạm thời c) Ƣu điểm: − Phƣơng pháp phổ biến, ƣớc lƣợng nhanh chóng phù hợp với nhu cầu nhà đầu tƣ − Có thể phƣơng pháp hiệu thị trƣờng chứng khoán hoạt động ổn định, yếu tố đầu giảm tới mức thấp − Xác định đƣợc nhanh chóng giá trị doanh nghiệp, phản ánh tƣơng đối xác tín hiệu thị trƣờng ảnh hƣởng đến giá trị doanh nghiệp − Có thể dùng để đánh giá chi phí trƣờng hợp nhƣ sáp nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu công chúng − Là công cụ hiệu để biết đƣợc giá trị lƣợng vốn d) Nhƣợc điểm − Thiếu Cơ sở lý thuyết rõ ràng, mang nặng tính kinh nghiệm đó, thiếu tính thuyết phục − Tỉ số PER doanh nghiệp khác nhau, số ngành bị sai số nhiều tính giá trị trung bình tỷ số − Chỉ phản ánh giá trị 45 e) Thực trạng Việt Nam: − Thống kê thị trƣờng Việt Nam cho thấy Xu hƣớng dùng P/E để định giá không Nhiều nhƣ phƣơng pháp khác, nhiên phƣơng pháp đƣợc áp dụng phổ biến thị trƣờng chứng khoán, chủ yếu: doanh nghiệp nhà nƣớc hay doanh nghiệp tƣ nhân đầu ngành có tên tuổi thị trƣờng − Khó khăn + Chỉ số P/E Việt Nam đƣợc số trung bình ngành, khơng đại diện đƣợc tồn hoạt động thị trƣờng + Trên thị trƣờng nƣớc ta chƣa có tổ chức đứng thu thập thống kê số liệu ngành nhƣ: doanh thu tỷ suất sinh lời trung bình ngành, thống kê P/E trung bình ngành Câu 9: Trình bày phƣơng pháp Goodwill? a) Cơ sở lý luận: − Giá trị doanh nghiệp không bao gồm giá trị TSHH mà cịn bao gồm giá trị tài sản vơ hình − Giá trị tài sản vơ hình DN đƣợc tính giá trị khoản thu nhập TS vơ hình tạo ra, tức giá trị khoản siêu lợi nhuận − Lợi thƣơng mại mức chênh lệch lợi nhuận doanh nghiệp thu đƣợc với mức lợi nhuận thông thƣờng thị trƣờng với lƣợng tài sản đƣa vào doanh nghiệp lợi nhuận siêu ngạch tài sản vơ hình doanh nghiệp tạo b) Phƣơng pháp xác định: ∑ Trong đó: : giá trị DN ANC: giá trị tài sản GW: giá trị tài sản : Lợi nhuận năm t : giá trị tài sản đƣa vào kinh doanh r: Tỷ suất lợi nhuận “bình thƣờng” TS đƣa vào kinh doanh r : lợi nhuận bình thƣờng TS năm t : siêu lợi nhuận năm t c) Lợi thƣơng hiệu: − Sự trung thành thƣơng hiệu làm cho khách hàng tiếp tục mua − Giá cao cấp (dựa thƣơng hiệu) cho phép doanh nghiệp có lãi cao − Thƣơng hiệu mạnh tạo tín nhiệm thuận lợi cho việc giới thiệu thêm sản phẩm − Thƣơng hiệu mạnh cho phép giá trị chi phí cao hơn, lợi ích nhiều − Thƣơng hiệu mạnh lợi có giá trị rõ ràng bền vững 46 d) Hạn chế: − Khó khăn ƣớc lƣợng tỷ suất hóa (i) chu kỳ đầu tƣ (n) Bên cạnh việc dự báo thêm dịng tiền vào nhƣ: KHTSCĐ, lợi nhuận thuần, vốn đầu tƣ lại làm phức tạp thêm vấn đề − Đối với doanh nghiệp nhỏ khơng có dấu chiến lƣợc kinh doanh chiến lƣợc kinh doanh khơng rõ ràng phƣơng pháp này, chừng mực đó, nói cịn nhiều tính lý thuyết − Phƣơng pháp hóa dịng tiền địi hỏi ngƣời đánh giá phải có lực chuyển mơn tài ba lĩnh vực thẩm định dự án đầu tƣ có 47 LIÊN HỆ VIỆT NAM A: CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS PP SO SÁNH − Pp so sánh phƣơng pháp xác định giá đất phổ biến giới, dễ đƣợc chấp nhận dựa vào chứng thị trƣờng − Ở Việt Nam, pp so sánh đƣợc sử dụng phổ biến thẩm định giá tài sản đơn lẻ hay xác định giá đất hàng loạt phục vụ cho mục đích ban hành khung giá đất địa phƣơng nhằm đảm bảo nguyên tắc sát với giá thị trƣờng − Nhìn chung, pp có sở khoa học thực tiễn phù hợp với thơng lệ quốc tế, nhiên cịn số hãn chế Việt Nam nhƣ sau: + Pp địi hỏi phải có thơng tin xác Ở thị trƣờng VN, việc áp dụng pp tƣơng đối khó nhiều nƣớc khác thị trƣờng BĐS VN giai đoạn đầu phát triển, hệ thống sở liệu chƣa đƣợc hình thành rõ nét, việc tiếp cận thông tin liên quan đến BĐS không đơn giản + Pp phụ thuộc lớn vào quy hoạch, giá trị BĐS tính cho thời điểm giá trị chƣa có thay đổi điều kiện kinh tế, hạ tầng chƣa có quy hoạch Khi phát sinh điều kiện thay đổi đến vùng nhƣ quy hoạch, đầu tƣ, giao thông… làm cho giá trị BĐS thay đổi tƣơng lai gần haowjc xa + Bƣớc điều chỉnh yếu tố khác biệt giá giƣuã BĐS so sánh thẩm định giá nhiều mang tính đúc kết kinh nghiệm, chƣa có chuẩn mực để đánh giá điều chỉnh nên dẫn đến không thống mặt lí luận nhận định mức độ ảnh huỏng yếu tố khác biệt tác động + Tại VN, số công ty thẩm định giá chuyên sâu lĩnh vực định giá BĐS đội ngụ thẩm định viên kinh nghiệm hạn chế nên việc định giá chƣa sát với giá thị trƣờng Tại địa phƣơng, cán thẩm định giá đất chƣa đƣợc đào tạo bản, chủ yếu qua lớp bồi dƣỡng nên làm theo kinh nghiệm chỉnh PP THU NHẬP (ĐẦU TƢ) − VN, pp đƣợc sử dụng nhiều cho việc định giá đất đai, đặc biệt đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Trong việc xác định giá đất, pp thu nhập pp xác định mức giá tính thƣơng số mức thu nhập túy thu đƣợc hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm − Tuy nhiên, pp thu nhập đƣợc áp dụng chƣa đƣợc phổ biếnở nƣớc ta thị trƣờng bđs VN tồn nhiều hạn chế, đặc biệt tính minh bạch thịt rƣờng bđs tất khâu hoạt động thị trƣờng, từ hoạt động đầu tƣ, tạo lập bđs đến hoạt động giao dịch, mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê… Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm phổ biến nhiều địa phƣơng dẫ tới hoạt động thị trƣờng bđs thiếu bền vững ổn định Do đó, việc thu thập đƣợc thông tin cách đầy đủ xác để xác định tổng thu nhập từ bđs hay loại chi phí, thất thu khó 48 − Bên cạnh đó, nghiên cứu phân tích thƣơng vụ, ngƣời thẩm định cịn quan tâm đến việc điều chỉnh vấn đề vị trí, tuổi thọ, chất lƣợng, diện tích, tiện nghi… kết thẩm định khơng đảm bảo độ xác cao Hơn nữa, pp áp dụng tỉ lệ vốn hóa cố định, thực tế lợi nhuận hàng năm từ bđs lại có biến động lớn PP CHI PHÍ GIẢM GIÁ − Ở VN, pp đƣợc đặc biệt hữu ích cho việc thẩm định ngơi nhà nhỏ, tịa nhà nhà máy, tịa nhà cơng cộng, ngân hàng, trƣờng học, bệnh viện … pp đặc biệt có giá trị đƣợc áp dụng nhƣ kĩ thuật phân tích để nhận ảnh hƣởng yếu tố khấu hao bđs − Tuy nhiên, chi phí lúc với giá trị tài sản có chi phí khơng tạo giá trị PP đòi hỏi thẩm định viên VN phải có kiến thức định giá thành xây dựng phải có kinh nghiệm áp dụng đƣợc PP THẶNG DƢ − Pp thặng dƣ pp đƣợc sử dụng phổ biến VN để định giá bđs có tiềm phát triển, xác định tiền sử dụng đất, tƣ vấn đất đấu giá, tƣ vấn giá đất góp vốn liên doanh, tƣ vấn giá bán, giá cho thuê tối thiểu mà đảm bảo lợi nhuận cần thiết − Cùng với phát triển thị trƣờng bđs ngày phong phú, đa dạng pp ngày đƣợc ƣa chuộng Tuy nhiên tránh khỏi đƣợc hạn chế thịt trƣờng bđs chƣa đc ổn định nên ƣớc tính chi phí giá bán nhƣ giá trị cuối bđs khơng cố định mà bị thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào điều kiện thị trƣờng Do đó, phƣơng pháp đƣa kết tƣơng đối thời điểm định VN − Hơn nữa, pp lại khơng tính đến giá trị thời gian tiền, tức giả định tất dòng tiền xảy thời điểm, điều vơ lí khơng kể đến yếu tố lạm phát, lãi suất… Do đó, kết mang tính tƣơng đối tham khảo, đa phần dùng cho mục đích tƣ vấn 49 B: CÁC PP ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP PP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN − Pp đc sử dụng phổ biến VN có sở kinh tế rõ ràng, đƣợc giá trị tài sản cụ thể cấu thành nên giá trị doanh nghiệp Có thể nói, giá trị tài sản cụ thể, có tính pháp lí rõ ràng khoản thu nhập mà ngƣời mua chắn nhận đƣợc sở hữu doanh nghiệp − Đối với doanh nghiệp nhỏ VN, số lƣợng tài sản khơng nhiều, việc định giá tài sản khơng địi hỏi kĩ thuật phức tạp, giá trị yếu tố vơ hình khơng đáng kể pp ƣu điểm, thích hợp để bên dễ dàng đàm phán, đến định Hơn nữa, VN có tới 98% doanh nghiệp vừa nhỏ tổng số doanh nghiệp, có hoạt động mua bán DN diễn ra, pp giá trị tài sản đc sử dụng nhiều cách thức đơn giản mà lại cho kết tƣơng đối phù hợp với loại hình doanh nghiệp − Tuy nhiên, pp đơn đánh giá DN trạng thái tĩnh, DN đc coi thực thể, tổ chức tồn phát triển tƣơng lai Vì pp khơng phù hợp với doanh nghiệp có tầm nhìn chiến lƣợc, động ngƣời mua DN nhằm sở hữu khoản thu nhập tƣơng lai để bán lại tài sản thời PP ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN − pp chƣa đƣợc sử dụng phổ biến VN vì: + thị trƣờng chứng khoán VN giai đoạn phát triển, chƣa ổn định Do đó, thơng tin thị trƣờng khơng đủ minh bạch, giá chứng khốn chƣa phản ánh hiệu hoạt động DN + Việc thiếu thông tin, chất lƣợng báo cáo chƣa tốt khiến cho nhà đầu tƣ chứng khốn khơng xác định đƣợc mức giá hợp lí, dẫn đến việc mua bán theo phong trào thực tế nhiều ngƣời phải trả giá đắt cho việc thiếu hiểu biết Những học khiến cho nhu cầu định giá chứng khoán cao VN để giúp nhà đầu tƣ có sở việc đƣa định Trong tƣơng lai, thị trƣờng chứng khoán phát triển ổn định, phƣơng pháp đƣợc xem xét phổ biến thị trƣờng có đầy đủ điều kiện vê pháp lí, sở vật chất, thơng tin… PP HIỆN TẠI HĨA LỢI NHUẬN THUẦN − Pp đƣợc sử dụng việc định giá DN vừa nhỏ, lợi nhuận tƣơng đối ổn định qua năm VN đa số doanh nghiệp vừa nhỏ, chiếm 98%: + DN khơng có nhiều tài sản để khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại không đáng kể + việc định lƣợng lợi nhuận sau thuế tƣơng lai dễ dàng so với phải dự báo lợi tức cổ phần ngƣời ta khơng cần phải tính đến chi phối sách phân chia lợi tức cổ phần DN + với DN mà ngƣời ta khó tìm thấy hội đầu tƣ giúp cho chuyên gia đánh giá định lƣợng với độ xác cao 50 PHƢƠNG PHÁP HIỆN TẠI HỐ DỊNG TIỀN THUẦN TRONG TƢƠNG LAI − Phƣơng pháp thƣờng áp dụng phổ biến nƣớc có đầy đủ thơng tin tình hình dự báo hợp lí tình hình tài nhƣ rủi ro doanh nghiệp Phƣơng pháp gặp số khó khăn áp dụng VN : + Chủ yếu doanh nghiệp chƣa quen lập dự báo sản xuất kinh doanh cách dài hạn, đặc biệt dự báo tài cách chi tiết dòng tiền và Nên thực tế, doanh nghiệp VN thƣờng hƣớng đến dự án kéo dài từ  năm + Các kế hoạch tạo dòng tiền để hoạt động, rủi ro việc dự báo khoản thu nhập dịng tiền, khó khăn việc khơng chắn tăng lên dòng tiền dự án Có thể nói nhà phân tích dự báo cách tƣơng đối xác dịng tiền, phát sinh năm năm nhƣng khó dự báo năm xa + Khó khăn việc dự báo tiêu vốn, dự án dịng tiền ln gắn liền với kế hoạch chi tiêu vốn Nhƣ vậy, năm mà doanh nghiệp hoạt động không tốt kém, giả thiết để xây dựng kế hoạch chi tiêu ln rủi ro Và có thay đổi giả định thay đổi lớn tới kết tính tốn + Việc lựa chọn tỉ suất chiết khấu khó khăn doanh nghiệp có doanh nghiệp trì đƣợc mức tăng trƣởng cách lâu dài Phƣơng pháp định giá dựa vào PER − Ƣu điểm: + Phƣơng pháp áp dụng cách phổ biến với nƣớc có thị trƣờng chứng khốn phát triển + Phƣơng pháp đƣa kết tƣơng đối xác thị trƣờng chứng khoán hoạt động cách ổn định, thông tin minh bạch yếu tố đầu đƣợc giảm tới mức thấp + Thƣờng dùng để định giá trƣờng hợp nhƣ sát nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu định giá cổ phiếu chƣa đƣợc giao dịch + Là phƣơng pháp đơn giản, dễ sử dụng, tốn − Nhƣợc điểm: + Phƣơng pháp mang nặng tính kinh nghiệm nên thiếu tính thuyết phục + Tỉ số PER nên đƣợc áp dụng doanh nghiệp ngành, áp dụng cho doanh nghiệp ngành khác hệ số PER có nhiều sai số + Nếu thị trƣờng chứng khoán hoạt động khơng ổn định, nhiều yếu tố đầu PER phản ánh sai lệch tín hiệu thị trƣờng Do giá trị doanh nghiệp khơng thể xác định đƣợc xác + Nếu doanh nghiệp khơng sử dụng ngun tắc kế tốn khơng sử dụng hệ số PER 51 − Những khó khăn: Phƣơng pháp tính P/E sử dụng để đánh giá VN không đƣợc sử dụng nhiều nhƣ phƣơng pháp khác, chủ yếu đƣợc sử dụng doanh nghiệp nhà nƣớc doanh nghiệp tƣ nhân nhƣng có thƣơng hiệu, tên tuổi thị trƣờng bì tính số P/E VN, khơng thể đƣợc số trung bình ngành Ở nƣớc ta, chƣa có tổ chức đứng để thống kê, thu nhập số liệu nhƣ doanh thu, TSLN, TSLN trung bình ngành, t/kê P/E trung bình ngành Bên cạnh đó, thị trƣờng chứng khốn VN tƣơng đối mẻ, chƣa tăng ổn định, thông tin thị trƣờng chƣa minh bạch, số liệu cơng ty khó thu nhập đƣợc… Vì việc áp dụng hệ số PER hạn chế VN Phƣơng pháp định lƣợng GOODWILL − Nhƣợc điểm ( VN ) Ở VN, định giá giá trị tài sản vô hình vấn đề tƣơng đối Do đó, phƣơng pháp GOODWILL chƣa đƣợc áp dụng nhiều thực tế lí sau: + Việc định giá giá trị vơ hình khó khăn VN chƣa có tổ chức uy tín đứng xác định giá trị loại tài sản + Bên cạnh đó, khó khăn mặt kĩ thuật định giá, khó khăn việc lấy số liệu kinh tế vĩ mô vi mô làm liệu đầu vào + Có nhiều vƣớng mắc xử lí tài xác định giá trị doanh nghiệp nhƣ văn quy định mang tính chất pháp lí cịn thiếu, khó áp dụng thực tiễn Do vậy, tạo lỗ hổng làm thất thoát giá trị tài sản 52 MỤC LỤC Câu hỏi Trang CHƢƠNG 1: KN CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC Câu 1: Khái niệm tài sản? Đặc trƣng tài sản? Câu 2: Quyền sở hữu tài sản? Tại định giá tài sản phải nghiên cứu quyền chủ thể tài sản? Câu 3: Trình bày cách phân loại tài sản định giá, ý nghĩa cách phân loại công tác định giá tài sản? Câu 4: Định giá tài sản (Thẩm định giá) gì? Đặc trƣng? Tại cần định giá tài sản kinh tế thị trƣờng? (mục đích việc định giá) Câu 5: Phân tích khái niệm giá trị tài sản lĩnh vực định giá? Câu 6: Phân tích khái niệm giá trị thị trƣờng định giá tài sản IVSC? Giá trị thị trƣờng có thiết hình thành thị trƣờng cạnh tranh hay không? Câu 7: Khái niệm giá trị phi thị trƣờng? Một số khái niệm thƣờng dùng? Qua rút ý trình định giá? Câu 8: Tại nƣớc giới thƣờng hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nƣớc ngồi lãnh thổ quốc gia mình? Câu 9: Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị tài sản? Nhận diện yếu tố có ý nghĩa Thẩm định viên? Câu 10: Các nguyên tắc định giá tài sản? 10 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Bất động sản đặc điểm bất động sản? (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) Câu 2: Phân biệt động sản bất động sản? Câu 3: Các cách phân loại BĐS, từ rút ý nghĩa q trình định giá BĐS? Câu 4: Thị trƣờng BĐS đặc điểm thị trƣờng BĐS? Tại thị trƣờng BĐS dạng thị trƣờng khơng hồn hảo? Câu 5: Trình bày cách phân loại thị trƣờng bất động sản, từ rút ý nghĩa q trình định giá BĐS? Câu 6: Phân tích lực lƣợng tham gia thị trƣờng BĐS, từ rút ý nghĩa trình định giá BĐS? Câu 7: Trình bày khái niệm thẩm định giá bất động sản? Phân tích mục đích thẩm định giá bất động sản? Câu 8: Giá trị thị trƣờng giá trị phi thị trƣờng dùng thẩm định giá bất động sản? Phân tích yếu tố tác động đến giá trị bất động sản? Câu 9: Phân tích nguyên tắc thẩm định giá bất động sản? Cho ví dụ minh họa? Câu 10: Trình bày quy trình thẩm định giá bất động sản? (giáo trình – 159) Câu 11: Phân tích nội dung phƣơng pháp so sánh trực tiếp thẩm định giá bất động sản? Tại phƣơng pháp so sánh mang tính cƣ trú? 53 12 14 15 16 18 19 20 Câu 12: Trình bày tiêu chí so sánh bất động sản với nhau? Những tiêu chí có ảnh hƣởng nhƣ đến giá trị bất động sản; cho ví dụ minh họa? Câu 13: Phân tích nội dung phƣơng pháp thu nhập thẩm định giá BĐS? a) Cơ sở lý luận Câu 14: Trình bày phƣơng pháp để xác định tỷ lệ chiết khấu dùng thẩm định giá bất động sản? Câu 15: Phân tích nội dung phƣơng pháp chi phí thẩm định giá bất động sản? Tại phƣơng pháp chi phí giảm giá cứu cánh cuối định giá? Câu 16: Trình bày phƣơng pháp xác định chi phí thay cơng trình xây dựng? Câu 17: Trình bày phƣơng pháp xác định giảm giá tích lũy (giá trị hao mịn hay giá trị khấu hao) cơng trình xây dựng? (giáo trình – 143) Câu 18: Phân tích nội dung phƣơng pháp thặng dƣ thẩm định giá bất động sản? Tại phƣơng pháp thặng dƣ cần phải có trợ giúp cơng nghệ tính tốn, thơng tin đại? Câu 19: Phân tích nội dung phƣơng pháp lợi nhuận thẩm định giá BĐS? Câu 20: Trình bày nội dung báo cáo chứng thƣ thẩm định giá bất động sản? CHƢƠNG 4: PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Câu 1: Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp Câu 2: Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá trị doanh nghiệp? Câu 3: Sự khác biệt tài sản doanh nghiệp với hàng hóa thơng thƣờng bất động sản? Từ rút kết luận cơng tác định giá? Câu 4: Trình bày phƣơng pháp tài sản thuần? Câu 5: Trình bày phƣơng pháp định giá chứng khốn? Câu 6: Trình bày phƣơng pháp hóa lợi nhuận thuần? Câu 7: Trình bày phƣơng pháp hóa dịng tiền (DCF)? Câu 8: Trình bày phƣơng pháp định giá dựa vào PER: Câu 9: Trình bày phƣơng pháp Goodwill? LIÊN HỆ VIỆT NAM A: CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS B: CÁC PP ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP 54 23 25 27 28 30 31 33 35 36 37 38 40 42 43 45 46 48 49 ... Câu 4: Định giá tài sản (Thẩm định giá) gì? Đặc trƣng? Tại cần định giá tài sản kinh tế thị trƣờng? (mục đích việc định giá) ❖ Khái niệm: − Thẩm định giá ƣớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ... tƣợng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản − Thẩm định giá việc ƣớc tính giá trị tài sản thời điểm định − Thẩm định giá công việc xác định cho mục đích định − Thẩm định giá liệu,... biệt sở thẩm định giá hai mảnh đất giá mảnh đất khác Câu 3: Trình bày cách phân loại tài sản định giá, ý nghĩa cách phân loại công tác định giá tài sản? ❖Cách phân loại tài sản định giá (2 cách):