tài liệu :Định giá tài sản

VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản Đị nhgi áTàisản Chương1:Kháini ệm cơbảnvànguyênt ắct hẩm đị nhgi át r ongnền ki nht ết hịt r ường Câu1:Phânt í chcácnhânt ốảnhhưởngt ớigi át r ịt hịt r ường: a.Tài sản:  Theoquanđi ểm củacácnhàđị nhgi á: Tài sẩnl à1l oại nguồn l ựcchị usựki ểm soátcủa1chủt hểnhấtđị nhv àdựt í nhđem l ại l ợi í chki nht ết r ongt ươngl chochỉt hểđó  Đặcđi ểm củaTài sản:  Tài sảnt ồnt ại 2dạnghữuhì nhv àv ôhì nh  Tài sảnl ànguồnl ựcnhưngkhôngquy ếtđị nhđếngi t r ị cuối cùngcủaDN  Tài sảnki ểm soátl ợi í chchochủt hể b.Gi át r ị t ài sản:  Gi át r ị t f sảnl àbi ểuhi ệnbằngt i ềnv ềnhữngl ợi í chmàt ài sảncót hểmangl ại chochủt hểt r ongt ươngl  Đặcđi ểm củagi át r ị t ài sản:  Gi át r ị t ài sảnđượcđobằngt i ền  Gi át r ị củat ài sảnđượcquy ếtđị nhbởi cơngnăng, cơng dụngv ốncócủat ài sảnv àđượcquy ếtđị nht hơngqua khảnăngkhai t háccủachủt hểv ới nhữngl ợi í ch, cơng năng, cơngdụngcủat ài sản.Vídụnhưchi ếcđti p7có gi ákhoảng20t rv ới gi ới t r ẻnhưngđối v ới t hếhệcao t uổi t hìnóchỉcógi át r ị bằngchi ếcđi ệnt hoại 1280  Gi át r ị củat ài sảnmangt í nht hời ểm.Đếnt hời ểm kháccót hểkhơngcịnnhưv ậy c.Cácnhânt ốảnhhưởngt ới gi át r ị t ài sản: VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  Nhânt ốchủquan:  Tr ì nhđộcủanhàt hẩm đị nhgi á: Đị nhgi áTSl àt ổhợp củakhoahọcv ànghệt huật ,đól àsựnhạycảm v ới độngt hái cảt hị t r ườngv àki ếnt hứcchuy ênmônv ững v àngcủahọ.Tr ongnhi ềut r ườnghợpt hi ếut hôngt i n hoặcxuấthi ệnnhữngbi ếnđộng, kếtquảt hẩm đị nhgi huộcr ấtl ớnv àokhảnăngcánhâncủanhàt hẩm đị nh Cùng1TSnhữngnhàt hẩm đị nhgi ákhácnhausẽ cókếtquảkhácnhau  Mụct i êut hẩm đị nhgi á: Mụct i êut hẩm đị nhgi ál ày ếu t ốquant ọngmangt í nhchủquan, ảnhhưởngcót í nh quy ếtđị nht ới v i ệcxácđị nhcáct i êuchuẩnv ềgi át r ị TS v àl ựachọnphươngphápđị nhgi át hí chhợp.Tùyt ừng mụcđí chkhácnhauv i ệcxácđị nhgi át r ị TSl àkhơng gi ốngnhau.Vídụ: cùng1cănnhàv i ệcđị nhgi áđể chuy ểngi aoquy ềnsởhữuv ới v i ệcđị nhgi ánhằm đáp ứngcácy êucầuphápl íl àkhácnhau  Nhânt ốchủquan:  Cácy ếut ốmangt í nhv ậtchất : Lànhữngy ếut ốt hể hi ệncáct huộct í nhhữudụngt ựnhi ên, v ốncómàTS cót hểmangl ại chongười sửdụngnhưđối v ới đấtđai , nhàcửal àv ị t r í , di ệnt í ch, kí cht hước, khảnăngsửa chữa, cải t ạo Thơngt hườngt huộct í nhhữudụnghay cơngdụngcủat ài sảncàngcaot hìgi át r ị t ài sảnsẽ càngl ớn.Tuynhi ên, doy ếut ốchủquancủagi át r ị t ài sảnđượcđánhgi ácaohaykhơngcịnphụt huộcv khảnăngcủamỗi người t r ongv i ệckhai t hácnhững cơngdụnghayt huộct í nhhữ chv ốncócủaTS.Do v ậy , nhàTĐVcầnxétđếnmụct i êucủakháchhàngđể t i ếnhànht ưv ấnv àl ựachọnl oại gi át r ị chophù hợp VD  Cácy ếut ốv ềt ì nht r ạngphápl í : Tì nht r ạngphápl ícủa TSquyđị nhquy ềncủaconngười đối v ới v i ệckhai t hác cáct huộct í nhcủaTSt r ongqt r ì nhsửdụng.Hai TS VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản cócácy ếut ốv ậtchấthaycơngdụngnhưnhaunhưng khácnhauv ềt ì nht r ạngphápl hìgi át r ị cũngkhác nhau.Thơngt hường, quy ềnkhai t háccáct huộct í nh củat ài sảncàngr ộngt hìgi át r ị TScàngcaov àngược l ại t r ongđi ềuki ệncácquy ềnđóđượcbảohộcủapháp l uật Đól àcácquy ền: đượcphépkhơngđượcphép muabán, chuy ểnnhượng, chot huê, bi ếu, t ặng, t hừakế nghĩ av ụnộpt huếkhi muabán.Vìv ậy , cácnhàTĐV cầnnắm đượcnhữngquyđị nhcót í nhphápl íl i ênquan t ới TScầnt hẩm đị nhđểcót hểđị nhgi áTS1cáchđúng đắn.VD  Cácy ếut ốmangt í nhki nht ế: Đól àcungv àcầu.TS đượcđánhgi ácaokhi cungt r ởnênkhanhi ếm, nhucầu v àsứcmuangàycàngcaov àngượcl ại Dov ậy , đểcó cơsởđánhgi áv àướcl ượngTS1cáchhợpl í , TĐVcần đánhgi áđúngcácy ếut ốt ácđộngt ới cungv àcầu, t hu t hậpl ưut r ữcáct hôngt i nl i ênquanđếngi aodị ch, mua bánTS VD  Cácy ếut ốkhác:Nhưt ậpquándâncưhayt âm l i dùng.Vídụ, t âm l íkhôngmuốnởnhàchungcư, t âm l í muốnởt ầngt hấp .cũngảnhhưởngđángkểđếngi át r ị TS.Dođó, cácnhàTĐVphải cósựam hi ểuv ềt ậpqn dâncưcũngnhưcósựphânt í chv ềy ếut ốt âm l r ong 1khơnggi anv ănhóaxácđị nhđểcót hểđị nhgi áchí nh xácgi át r ị TS.VD Câu2:Hãyphânt í chnộidungcácnguyênt ắct hẩm đị nhgi át heoquan ểm củaI VSC???? Thẩm đị nhgi ál àv i ệcướct í nhbằngt i ềnv ới đột i ncậycaonhấtv ềnhững l ợi í chmàTSmangl ại chochủt hểt ại 1t hời ểm nhấtđị nh.Đểbi ếtđị nh gi ácódột i ncậycaohaykhơngt hìsosánhv ới gi át r ị củaTSt ương đươngđãđượcgi aodị cht r ênt hị t r ường Nguyênt ắcđị nhgi áTSl ànhữngquanđi ểm, quanni ệm đãđượct hừa nhận1cáchphổbi ến1cáchr ộngr ãi t r ongđời sốngki nht ếxãhội , l àcơ sởquant r ọngđểđưar acáct i êuchív àphươngphápđị nhgi ákhoahọc VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản 1.Nguy ênt ắcsửdụngt ốtnhấtv àhi ệuquảnhất  Cơsởcủanguy ênt ắc: Tr ongt hựct ế, conngười l ncóxu hướngt ì m ki ếm cáchkhai t háct r i ệtđể, t ối đacôngnăng, côngsuấtcủaTS  Nội dungcủanguy ênt ắc:Mỗi TSđượcsửdụngv ới nhi ều mụcđí chkhácnhau, đưal ại nhi ềul ợi í chkhácnhaunhưng gi át r ị củachúngđượcxácđị nhhayt hừanhậnt r ongđi ều ki ệnđượcsửdụngt ốtnhấtv àhi ệuquảnhất TheoI VSC, nguy ênt ắcSDTNVHQNkhi đượcsửdụngt r ongbối cảnht ự nhi ên(cót hật ) , khơngl ạcquancũngkhơngbi quan; t hỏa mãnphápl ív àkhảt hi v ềmặtt ài chí nh  Vídụ:Mộtmảnhđấtcót hểdửdụngđểt r ồngcây , chot huê, xâynhàhàngđem l ại cáckhoảnt hunhậpl ầnl ượtl à30, 50, 80t r i ệuđồng/ năm.CáchSDTNVHQNđối v ới mảnhđất nàyl àxâynhàhàngv ìnóđem l ại t hunhậpcaonhấtt r ong cáccơhội sửdụng  Tuânt hủnguy ênt ắc: TĐVphải nắm r õv àchỉr akhảnăngsử dụngTSv ànhữngl ợi í chcủav i ệcsửdụngTSđó, t r ong t r ườnghợpl àt ốtnhấtv àhi ệuquảnhất 2.Nguy ênt ắct hayt hế  Cơsởnguy ênt ắc: Tr ongt hựct ếngười mual uônt hậnt r ọng phải t r ả1khoảnt i ềní thơnnhưngv ẫncót hểcó1TS t ươngt ựnhưv ậyđểt hayt hế  Nôi dungnguy ênt ắc: Gi ới hạnt r ênv ềgi át r ị (haygi át r ị cao )của1TSkhơngv ượtqchi phíđểcó1TSt ương đương  Vídụ: Mộtngơi nhàđượcbánv ới gi á10t ỷđồng.Nhưngt r ên t hị t r ường, t ì mt hấy1ngơi nhàt ươngt ựnằm t r ên1mảnhđất t ốthơnđãđượcbánv ới gi á8t ỷđồng  Tuânt hủnguy ênt ắc: TĐVcầnnắm r õt hôngt i nv ềgi ácảhay chi phísảnxuấtt ài sảnt ươngt ựgầnv ới t hời ểm đị nhgi VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản Đồngt hời , t r angbị nhữngkĩnăngv ềđi ềuchỉ nhsựkhácbi ệt gi ữacácl oại TSv ìkhơngphải l úcnàot r ênt hị t r ườngcũngcó nhữngTSv àBĐSt ươngđương 3.Nguy ênt ắcdựki ếncáckhoảnl ợi í cht r ongt ươngl  Cơsởnguy ênt ắc: Gi át r ị của1TScaohayt hấpđượct hể hi ệnt hơngquanhữngkhoảnl ợi í chmàTSđódựki ếncót hể mangl ại t r ongt ươngl  Nội dungnguy ênt ắc: Gi át r ị của1TSđượcquy ếtđị nhbởi nhữngl ợi í cht ươngl màTSmangl ại chonhàđầut  Vídụ:Cómộtngơi nhàđểởv à1ngơi nhàchot h.Lợi í ch t ươngl củav i ệcsởhữungơi nhàcót hểướct í nhdựav GTTT.Cịnđối v ới nhàchot ht hìcót hểdựav ài t hunhập bằngt i ềnt r ongt ươngl đểđị nhl ượngv ềgi át r ị  Tuânt hủnguy ênt ắc:TĐVphải dựki ếnđượcnhữngl ợi í chv nhấtt hi ếtphải dựav àocáckhoảnl ợi í chđóđểướct í nhgi t r ị TS.Đồngt hời , TĐVcũngcầnphải t hut hậpchứngcứt hị t r ườnggầnnhấtcủaTSt ươngt ựđểt i ếnhànhphânt í ch, so sánh, ềuchỉ nhv àcuối cùngl àướct í nhgi át r ị TS 4.Nguy ênt ắcđónggóp  Cơsởnguy ênt ắc:Gi át r ị củat ổngt hểbaogi ờcũngcaohơn gi át r ị củat ừngbộphậnr i êngl ẻv ìphải nằm t r ongt ổngt hể t hìTSmới pháthuyđượchếtcơngnăng, cơngdụngcủanó  Nội dungnguy ênt ắc:Gi át r ị của1TShay1bộphậncấu t hànhTS, huộcv àosựcómặthayv ắngmặtcủanó, l àm chogi át r ị củat oànbộTSt ăngl ênhaygi ảm  Vídụ: Mộtngơi nhàkhơngcóbểbơi bánv ới gi ál à5t ỷđồng Nhưngnếucóbểbơi t hìcót hểbánv ới gi á6t ỷđồng.Khi đó, gi át r ị củabểbơi đượct hừanhậnl à1t ỷđồng, t r ongkhi chi phíxâydựngbểbơi t hựcr achỉhết400t r đ  Tuânt hủnguy ênt ắc: Khi đị nhgi á, phải đị nhgi át ổngt hể t r ước, gi át r ị của1bộphậnTSbằnggi át r ị t ổngt hểt r ừđi gi VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản t r ị củacácTScịnl ại (t r ongđócógi át r ị củay ếut ốv ơhì nh nhưv ị t r í ) 5.Nguy ênt ắccungcầu  Cơsởnguy ênt ắc:Căncứchủy ếuv àphổbi ếnnhấtcủav i ệc t hẩm đị nhgi át r ị TSl àdựav àogi át r ị t hị t r ường.Gi át r ị t hị t r ườngcủaTSt ỷl ệt huậnv ới y ếut ốcungv àt ỷl ệnghị chv ới y ếut ốcầu  Nội dungnguy ênt ắc: Khi đị nhgi á1TSphải đặtnót r ongsự t ácđộngcủacácy ếut ốcungcầu  Vídụ: Chứngkhốn, BĐS .t hườngcónhữngbi ếnđộngbất t hường, hì nht hanhnêngi ácảt hị t r ường.TĐVcót hểsửdụng cácđườngt r ungbì nhđộngdài hạnđểt ì mr amứcgi áhợpl í củaTS  Tuânt hủnguy ênt ắc:TĐVphải đánhgi áđượct ácđộngcủa cácy ếut ốcungv àcầuđối v ới cácgi aodị cht r ongquákhứv dựbáoảnhhưởngcủachúngt r ongt ươngl nhằm xácmi nh TScầnt hẩm đị nhnênđị nhgi át r êncơsởgi át hị t r ườnghay gi áphi t hị t r ường Câu3:Phânt í chcáct huậtngữl i ênquanđếnkháini ệm “gi át r ịt hịt r ường” t heoquanđi ểm củaI VSC??Khit hẩm đị nhvi ênnói“TàisảnAcógi á3t ỷ đồng”đi ềuđócónghĩ al àgì ??? a.Khái ni ệm:  Gi át r ịt hịt r ườngl àsốt i ềnt r aođổi ướct í nhv ềt ài sảnv t hời ểm t hẩm đị nhgi á, gi ữa1bênl àngười bánsẵnsàng bánv ới 1bênl àngười muasẵnsàngmua, sau1quát r ì nh t i ếpt hị cơngkhai , màt ại đócácbênhànhđộng1cáchkhách quan, hi ểubi ếtv àkhơngbị épbuộc  Gi át r ịphit hịt r ường:Làmứcgi áướct í nhđượcxácđị nht heo nhữngcăncứkhácv ới nhữnggi át r ị t hị t r ườnghoặccót hể đượcmuabán, t r aođổi t heocácmứcgi ákhôngphảnánh gi át r ị t hị t r ường VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  Vi ệcđánhgi ági át r ị phị t hị t r ườngđượccăncứchủy ếuv côngdụngki nht ế, kĩt huậthoặccácchứcnăngcủaTShơnl căncứv àokhảnăngđượcmuabánt r ênt hị t r ườngcủaTSđó  Sửdụnggi át r ị t hị t r ườngl àxem xétgi át r ị t ài sảnt hôngqua khảnăngmuabán, t r aođổi t r ênt hị t r ường; Sửdụnggi át r ị phi t hị t r ườngl àt hơngquacơngnăng, cơngdụngv ànhững l ợi í chv ốncócủaTS b.Cáct huậtngữl i ênquanđếnkhái ni ệm “Gi át r ị t hị t r ường”  Sốt i ềnt r aođổi : GTTTđượcđođếm, t í nht ốn, đị nhl ượng bằngđơnv ị t i ềnt ệ.Sốt i ềnnàycónguồngốc, đượcướct í nh dựat r êncơsởcủav i ệct r aođổi , muabánTSđểướct í nh  Ướct í nh: Nói l ênGTTTcủaTSl àsốướct í nhchứkhôngphải sốt i ềnđượcquy ếtđị nht ừt r ướchoặcl àgi ábánt hựct ế.Nó l àsốt i ềnướcđị nh, dựbáocót hểsẽđượct hanht oánnhư v ậyt ại t hời ểm gi aodị ch  Thời ểm: GTTTcủa1TSxácđị nhmangt í nht hời ểm 1ngàyt hángcụt hểchot r ước, nóchỉcóýnghĩ av f ahợpl ại t hời ểm đó, ởt hời ểm kháccót hểkhơngcịnchí nhxác hoặckhơngcịnphùhợpnữa  Người bánsẵnsàngbán: Làngười muốnbánTSnhưng khơngphải l àngười nhi ệtt ì nhquámứcv ới v i ệcbánhay muốnbánTSv ới bấtkìgi ánào.HọsẽbánTSv ới mứcgi át ốt nhấtcót hểđượct r ênt hị t r ườngcơngkhai sau1qt r ì nh t i ếpt hị  Người muasẵnsàngmua: Làngười muốnmuanhưngkhơng nhi ệtt ì nhqmứcđểsẵnsàngmuav ới bấtcứgi ánào Họ khôngt r ảgi ácaohơnGTTTy êucầu, sẽmuav ới gi át hấp nhấtcót hểđược  Sau1qt r ì nht i ếpt hị côngkhai : TSđượct r ưngbày , gi ới t hi ệu1cáchcơngkhai , nhằm cót hểđạtđượcmứcgi ahợpl í nhấtquat r aođổi , muabán Ti ếpt hị phải t huhútđượcsựchú ýcủakháchhàngv àphải di ễnr at r ướct hời gi ant hẩm đị nh VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản gi  Kháchquan: Cácbênmua, bánt r êncơsởkhơngcóquanhệ huộchayquanhệđặcbi ệtnàođócót hểgâyr a1mức gi ági ảt ạo  Hi ểubi ết : Cácbênr aquy ếtđị nhmuabánt r êncơsởđềuđược t hôngt i nđầyđủv ềđặcđi ểm, bảnchấtcủaTS, gi át r ị sử dụngt hựct ếv àt i ềm t àngcủaTSđó, đặcđi ểm củat hị t r ường v àt hời gi ant i ếnhànht hẩm đị nhgi  Khơngbị épbuộc: Cả2bênđềukhơngchị ubấtcứsựép buộcnàot ừbênngồi ảnhhưởngđếnquy ếtđị nhmuav àbán c.Khi TĐVnói“TàisảnAcógi át r ị3t ỷđồng”cónghĩ al à: Consố ướct í nhgi át r ị củaTài sảnAt ại t hời ểm đị nhgi ál à3t ỷđồng, v ì nóchưađượcgi aodị cht r ênt hị t r ườngt ại t hời ểm đị nhgi á.Nó chỉcóýnghĩ at ại t hời ểm đị nhgi áv àphụcv ụcho1mụcđí ch nhấtđị nh Chương2:Cácphươngphápđị nhgi áBấtĐộngSản Câu1:Phânt í chđặcđi ểm củahànghóaBĐS??Đi ềuđócóýnghĩ agì vớicơngt ácđị nhgi á?? a.Khái ni ệm:  BĐSl ànhữngTSkhócókhảnăngdi dời baogồm đấtđai , nhàở, cáccơngt r ì nhgắnl i ềnv ới đấtđai , kểcảcáccơng t r ì nhgắnl i ềnv ới nhàởbaogồm: Tài sảngắnl i ềnv ới đấtđai v àcácTSdophápl uậtquyđị nh  BĐSl à1l oại hànghóat hơngt hườngv ìnócógi át r ị v àgi át r ị sửdụng, đồngt hời đượct r aođổi , muabánt r ênt hị t r ường  BĐScũngl à1l oại hànghóađặcbi ệtv ìnócócácđặcđi ểm sau: b.Đặcđi ểm củaBĐS  Cót í nhcốđị nhv ềv ị t r í : VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  Đấtđai l à1bộphậncấut hànhnênhànghóaBĐSmà đấtđai cốđị nhv ị t r ínênnhữngcơngt r ì nhxâydựng gắnv ới đấtđai cũngcốđị nhv ị t r ínênBĐScũngcố đị nhv ềv ị t r í  TĐVcầnnắm r õgi át r ị v àkhảnăngsi nhl ời củaBĐS gắnv ới t ừngv ị t r ícụt hể, chị usựt ácđộngcủacácy ếu t ốmôi t r ườngnhưv ănhóa, KHKT .TừBĐSmụct i đếncácy ếut ốmơi t r ườngcàngngắnt hìgi át r ị BĐSmụct i êucàngl ớnbấynhi êuv àngượcl ại  Vídụ: Gi áđấtởkhuv ựcMỹđì nhkhi chưacósv đMỹ Đì nhdaođộngởmứcv ài t r ăm đếnv ài t r i ệu1mét v ng.Khi sv đMỹĐì nhđượcxâydựngv àđi v àohoạt động, gi áđấtởkhuv ựcnàyl ênđếnv ài chụct r i ệu1 métv ng  Cót í nhbềnv ững:  Đấtđai l à1bộphậncấut hànhnênhànghóaBĐS, mà đấtđai t r ườngt ồn(t r ừnhữngt r ườnghợpdot hi ênt ) v àcáccơngt r ì nhxâydựngt r ênđấtcũngbềnv ững hàngchụcnăm nênBĐScót í nhbềnv ững  TĐVkhi đị nhgi áphải t í nhđếncảt uổi t họki nht ếv t uổi t họv ậtl í , t uổi t họnàongắnhơnsẽquy ếtđị nhđến t hời gi ant ồnt ại củaBĐS  Vídụ:  Tí nhkhácbi ệt :  Mỗi BĐSgắnv ới 1v ị t r ícụt hểmàgi át r ị v àkhảnăng si nhl ời củaBĐSl ại huộcv àoy ếut ốv ị t r í Hơnnữa, t r ongt hựct ếkhơngbaogi ờcó2BĐSgi ốngnhauhồn t ồnv ìgi ốngnhauv ềt ấtcảcácy ếut ốnhưngv ẫnkhác nhauv ềv ị t r ínênBĐScót í nhkhácbi ệt  Khiđị nhgi á, TĐVcầnt r ánhsosánhr ậpkhuôncác BĐSv ới nhauv àphải cânnhắc, t hậnt r ọngkhi l ấycác VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản bằngchứngt ươngđương(BĐSdùngđểsosánh)đểcó kếtquảt hẩm đị nhv ới đột i ncậycao  Vídụ:  Tí nhkhanhi ếm:  Đấtđai l à1bộphậncấut hànhnênhànghóaBĐSmà di ệnt í chđấtđai l àcógi ới hạnnênBĐScót í nhkhan hi ếm, dẫnđếnmấtcânđối cung-cầuBĐS  Khi đị nhgi á, TĐVcầnphânbi ệtđâul àgi át hực, gi áảo củaBĐSmụct i êuv àxem xétquanhệcung-cầuv ề BĐSt ươngđươngcũngnhưBĐSmụct i  Vídụ:  Cógi át r ị l ớn:  Dođấtđai khanhi ếm nênchúngcógi át r ị l ớn, đồng t hời chi phíxâydựngcáccơngt r ì nht r ênđấtl àr ấtl ớn nênBĐScógi át r ị l ớn  Khi đị nhgi áBĐScácnhàTĐVcầnnắm r õbảnchấtcủa cácTSt hếchấpđểchọncáckĩt huậtđị nhgi áchophù hợp.(Cánhàđầut BĐSt hườngkhơngđủt i ềm l ựcv ề t ài chí nhv ì BĐScógi át r ị l ớn.Dođó, họphải huyđộng v ốnt hôngquanhi ềukênhkhácnhau.1t r ongnhững kênhphổbi ếnhi ệnnaycungcấpv ốnchocácnhàđầu t ưBĐSl àngânhàng.Khi v ayv ốnNgânhàngcầncóTS BĐSt hếchấp)  Vídụ:  Cót í nhảnhhưởngl ẫnnhau:  Khi xuấthi ệnBĐSl i ềnkềt hìgi át r ị củaBĐSmụct i t hayđổi  Khi đị nhgi áBĐS, TĐV cầnt í nhđếnkhảnăngảnh hưởngnếucócáccơngt r ì nhBĐSr ađời 10 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản t hanhl íhợpđồngbảohi ểm  Đị nhgi áBĐSnhằm cungcấpt hôngt i nchov i ệcđấut hầuv l ựachọnphươngánđấut hầu  Sửdụngphươngphápnàycót í nhchấtbổsunghoặcki ểm t r acácphươngphápđị nhgi ákhác d.Phươngphápt hặngdư  Cơsởl íl uận:  Đượcdựachủy ếuv àonguy ênt ắcđónggópv ànguy ênt ắc dựki ếncáckhoảnl ợi í cht r ongt ươngl Tứcl àgi át r ị hi ện t ại củaBĐSchí nhl àgi át r ị cònl ại saukhi t r ừđi t ấtcảcác khoảnchi phít ạor asựphátt r i ểnđó  Cơngt hức: Gi át r ị BĐS=Gt r ị củasựphátt r i ển-Chi phíphát t r i ển (Chi phíphátt r i ểngồm: Chi phít háodỡ, sanl ấpmặtbằng; Chi phíkhảosát , t hi ếtkế, t hi cơng; Chi phíl ãi v ay , Lợi nhuận nhàđầut ưđòi hỏi )  Cácbướct hựchi ện:  Xácđị nhphươngándửdụngt ốtnhấtv àhi ệuquảnhấtcủa BĐS  Ướct í nht ồnbộgi át r ị củaqt r ì nhphátt r i ển  Ướct í nht ồnbộcáckhoảnchi phíphátt r i ển  Ướct í nhgi át r ị BĐSmụct i êut hôngquachênhl ệchgi ữagi t t r i j củasựphátt r i ểnsaukhi t r ừđi cáckhoảnchi phícủasự phátt r i ển  Ưuđi ểm củaphươngpháp:  Sửdụngđểđị nhgi ánhữngBĐScót i ềm năngphátt r i ển(đem l ại cáckhoảnt hunhậpchonhàđầut ư)  Cógi át r ị sửdụngđểt ưv ấnv ềchi phíxâydựngt ối đakhi 18 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản t hựchi ệndựánphátt r i ểnBĐS  Làphươngphápt hí chhợpđểđưar acácquy ếtđị nhđầut  Nhượcđi ểm củaphươngpháp:  Khókhănt r ongxácđị nhđi ềuki ệnSDTNVHQN  Chi phív àgi ábándễt hayđổi t heođi ềuki ệncủat hị t r ường  Gi át r ị cuối cùngchị usựchi phối chi phi v àgi ábán  Phươngphápnàykhơngt í nhđếngi át r ị t hời gi ancủadòng t i ền  Đi ềuki ệnápdụng:  Đểđị nhgi ánhữngBĐScósựphátt r i ểnhoặccót i ềm đểphátt r i ển  Đểđị nhgi ánhữngBĐScócácy ếut ốl i ênquanđếngi ábán, gi áchot huêv àchi phíđạtđượcđột i ncậycao Chương3:Cácphươngphápđị nhgi áDoanhnghi ệp Câu1:Phânt í chnhucầuxácđị nhgi át r ịDoanhnghi ệp?? a.Khái ni ệm:  Doanhnghi ệpl à1t ổchứccót ênr i êng, cót ài sản, cót r ụởgi ao dị chổnđị nh, đượcđăngkíki nhdoanht heoquyđị nhcủaphápl uật nhằm mụcđí cht hựchi ệnl i ênt ụcmộthoặc1sốhoặct ấtcảcác cơngđoạncủaqt r ì nhđầut ư, t ừsảnxuấtđếnt i êut hụsảnphẩm hoặccungứngdị chv ụt r ênt hị t r ườngnhằm mụcđí chsi nhl ời  Đặcđi ểm củaDoanhnghi ệp:  Doanhnghi ệpgi ốnghànghóat hơngt hường: Làđối t ượng củacácgi aodị chmuabán, hợpnhất , chi anhỏ, quát r ì nh hì nht hànhgi ácảv àgi át r ị chị usựchi phối củacácquyl uật gi át r ị , quyl uậtcungcầu, quyl uậtcạnht r anh.DNcũngcógi t r ị v àgi áảo 19 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  DNgi ốngBĐS: Mỗi DNl à1TSduynhấtv àkhơngcó2DN gi ốngnhauhồnt ồn  Doanhnghi ệpl àt ổchứcki nht ế, l à1t hựct hểhoạtđộng, có t hểhoànt hi ệnv àphátt r i ểnt r ongt ươngl  Nhàđầut ưsởhữuDNv ìmụct i êul ợi nhuận: Mụct i êucủaDN l àl ợi nhuận; Lợi nhuậncủaDNl àgi át r ị TScủaDNv àgi át r ị cácmối quanhệcủaDN  Gi át r ịDoanhnghi ệp:Làbi ểuhi ệnbằngt i ềnv àcáckhoảnt hunhập màDNmangl ại chonhàđầut ưt r ongquát r ì nhki nhdoanh  Nên, mộtphươngphápđị nhgi áDNchỉđượct hừanhậnl àcócơsở khoahọckhi nót huộc1t r ong2cácht i ếpcận:  Sosánhgi át r ị TSv àgi át r ị củay ếut ốt ổchức, cácmối quan hệ  Lượnghóacáckhoảnt hunhậpmàDNmangl ại chonhàđầu t b.Nhucầuxácđị nhgi át r ị Doanhnghi ệp  Đị nhgi áDNxuấtphátt ừy êucầucủahoạtđộngmuabán, sát nhập, hợpnhấthoặcchi anhỏDN.Đâyl àl oại gi aodị chdi ễn r acót í nhchấtt hườngxuy ênt r ongnềnki nht ết hị t r ường.Để t hựchi ệncácgi aodị chđóđịi hỏi phải cósựđánhgi át r ên1 phạm v i r ộngl ớncácy ếut ốt ácđộngt ới DN, t r ongđógi át r ị DNl à1y ếut ốcót í nhquy ếtđị nh  Gi át r ị DNl àl oại t hôngt i nquant r ọngđểcácnhàquảnt r ị n phânt í ch, đánhgi át r ướckhi đưar acácquy ếtđị nhv ềki nh doanhv àt ài chí nhcól i ênquanđếnDNđượcđánhgi á.Gi át r ị DNphảnánhnăngl ựct ổnghợ, khảnăngt ồnt ại v àphátt r i ển củaDN, t ừđó, cácnhàquảnt r ị t hấyđượckhảnăngcạnh t r anhcủaDN, đểđưar acácquy ếtđị nhki nhdoanh  Thôngt i nv ềGTDNcungcấpchonhàđầut ưmộtsựđánhgi t ổngquátv ềuyt í nki nhdoanh, v ềkhảnăngt ài chí nhv àv ị t hế t í ndụngđểđưar acácquy ếtđị nhv ềđầut ư, t ài t r ợ 20 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  GTDNl àt hôngt i nquant r ongt r ongquảnl íki nht ếVĩmơ.Gi cảcủacácl oại chứngkhoánđượcquy ếtdị nhbởi gi át r ị t hực củaDN.Vìv ậy , GTDNl àcơsởđểđánhgi át í nhổnđị nhcủa t hị t r ường, cải cáchDN  ỞVN, đị nhgi áDNphụcv ụchomụcđí chcổphầnhóav ni êm y ếtcổphi ếul ầnđầul ênsàn Câu2:Phânt í chcácnhânt ốảnhhưởngđếngi át r ịDoanhnghi ệp?? Gi át r ị DNl Đặcđi ểm củagi át r ị DNl Cácnhânt ốảnhhưởngđếngi át r ị DN: a.Cácy ếut ốt huộcv ềmôi t r ườngki nhdoanh  Môi t r ườngki nhdoanht ổngquát  Môi t r ườngki nht ế: DNbaogi ờcũngt ồnt ại t r ong1nền ki nht ếcụt hể, nót ácđộngt r ứct i ếpđếnGTDN.Mỗi t hayđổinhỏcủamôi t r ườngki nht ếbaogi ờcũngảnh hưởngt ới sựđánhgi áv ềDN: Nềnki nht ếl uônt ăng t r ưởngv ới t ốcđộcaophảnánhnhucầuđầut ưv àt i dungngàycàngt ăng; Ngượcl ại , suyt hoái ki nht ế, gi áCK ảo .phảnánhDNđangbị l ungl ay  Mơi t r ườngchí nht r ị : Sảnxuấtki nhdoanhchỉcót hểổn đị nhv àphátt r i ểnt r ongđi ềuki ệnmơi t r ườngcósựổn đị nhv ềchí nht r ị ởmứcđộnhấtđị nh.Cũngnhưmôi t r ườngki nht ế, môi t r ườngchí nht r ịcóv t r ịnhưđi ều ki ệnt hi ếty ếu, t ối t hi ểuđểDNcót hểhoạtđộng  Mơi t r ườngv ănhóa-xãhội : DNr ađời l àđểđápứng nhữngđòi hỏi ngàycàngcaot r ongđời sốngv ậtchấtv t i nht hầncộngđồngnơi DNhoạtđộng.Môi t r ườngv ăn hóađượcđặct r ưngbởi nhữngt ưt ưởng, quanni ệm cộngđồngv ềđạođức, l ối sống.Môi t r ườngxãhội t hể hi ệnsốl ượngv àcơcấudâncư, v àcácv ấnđềnảysi nh nhưônhi ễm môi t r ường 21 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  Môi t r ườngkhoahọc-cơngnghệ: Sựt ácđộngcủaKH-CN đangl àm t hayđổi 1cáchcănbảnqt r ì nhsảnxuấtki nh doanhcủaDN: sảnphẩm ngàycàngđadạngphongphú v ới hàm l ượngt r ị t hứcngàycàngcao.Tuynhi ên, sựphát t r i ểncủaKHCNcũngl àt hácht hứcđối v ới sựt ồnt ại DNkhi DNchậm t i ếpt hunhữngt hànht ựuKHCNmới  Môi t r ườngđặct hù:  QuanhệDNv ới kháchhàng: Thị t r ườngl ày ếut ốquy ết đị nhđếnđầur ađối v ới sảnphẩm củaDN.Thị t r ườngđối v ới DNđượct hểhi ệnbằngy ếut ốkháchhàng.Thông t hường, KHsẽchi phối hoạtđộngcủaDN, nhưngsốkhác l ại huộcv àokhảnăngcungcấpcủaDN.Dov ậy , để đánhgi áđúngkhảnăngphátt r i ển, mởr ộngsảnxuấtki nh doanhcủaDNcầnxácđị nht í nhchất , mứcđộbềnv ữngv uyt í ncủaDNđối v ới kháchhàng  QuanhệDNv ới nhàcungcấp: DNt hườngphải t r ôngđợi sựcungcấpcácy ếut ốđầuv àot ừnhàcungcấp.Tí nhổn đị nhcủanguồncungcấpcóýnghĩ aquant r ọngđảm bảo chosảnxuấtv àt i êut hụl i ênt ục.Dođó, quanhệv ới nhà cungcấp, đặcbi ệtl àkhi khanhi ếm nguồnđầuv àot hể hi ệnsứcmạnhcủaDN  Cáchãngcạnht r anh: Lày ếut ốquy ếtđị nht r ựct i ếpt ới t ồnt ại củaDN.Vìt hế, đểkhẳngđị nhđúngđắnv ềv ị t hếv khảnăngcạnht r anhcủacácDN cầnphải xácđị nhđược sốl ượngDNcạnht r anh, năngl ựccủahọl àgìv ànhững mầm mốngcót hểl àm xuấthi ệncácđối t hủmới  CáccơquanNhànước: SựhoạtđộngcủaDNl uônđược đặtdưới sựki ểm t r agi ám sátcủaNN.DNcóquanhệt ốt đẹpv ới cáct ổchứcNNt hườngl ànhữngDNt hựchi ệnt ốt nghĩv ụcủamì nhđối v ới xãhội , đól àbi ểuhi ệncủanhững DNcót i ềm l ựct ài chí nhv ữngmạnh b.Cácy ếut ốt huộcv ềmơi t r ườngnội t ại củaDN 22 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  Hi ệnt r ạngv ềTài sảnDN: TScủaDNl àbi ểuhi ệncủay ếut ốv ật chất , cầnt hi ếtt ối t hi ểuđối v ới quát r ì nhSXKD, quy ếtđị nht r ực t i ếpđếnkhảnăngcạnht r anhv àkhảnăngt hul ợi nhuậncủaDN Đồngt hời , gi át r ị cácTScủaDNl àcăncứv àsựđảm bảor õ nhấtv ềgi át r ị DN.Dođó, xácđị nhGTDNbaogi ờngười t a cũngquant âm ngayđếnhi ệnt r ạngTScủaDN  Vị t r íki nhdoanh: Đượcđặct r ưngbởi cácy ếut ốnhưđị ađi ểm, di ệnt í chcủaDN.Vị t r íki nhdoanht hểhi ệnl ợi t hết hươngmại Sựkhácnhauv ềv ị t r íki nhdoanhdẫnđếnchênhl ệcr ấtl ớnkhi đánhgi ági át r ị DN  Uyt í nki nhdoanh: Làsựđánhgi ácủakháchhàngv ềsảnphẩm củaDN, sảnphẩm củaDNđượcđánhgi ácaot r ongmắtKH, t hìuyt í nt r ởt hành1t ài sảnt hựcsự.Chí nhv ìt hế, uyt í ncủaDN l à1y ếut ốquant r ọnggópphầnl àm nênGTDN  Tr ì nhđộkĩt huậtv àt aynghềcủangười l aođộng: Tr ì nhđộkĩ t huậtcủal aođộngcóýnghĩ aquant r ọngt r ongnângcaochất l ượngsảnphẩm, t hểhi ệnhàm l ượngt r i t hứccót r ongmỗi sản phẩm màDNsảnxuấtr a.Dođó, đánhgi ánăngl ựcsángt ạo r al ợi nhuận, khảnăngt ồnt ại v àphải t r i ểncầnt hi ếtphải xétđến t r ì nhđộkĩt huậtv àt aynghềcủangười l aođộng,coi chúngl à1 y ếut ốnội t ại quy ếtđị nhđếnGTDN  Năngl ựcquảnt r ị ki nhdoanh: Tr ongđi ềuki ệnngàynay , 1DN muốnt ồnt ại v àphátt r i ểnl âudài phải có1bộmáyquảnl íSXKD đủmạnhgi úpnócókhảnăngsửdụng1cácht ốtnhấtcác nguồnl ựccủaqt r ì nhsảnxuất , bi ếtt ậndụngmọi khảnăngv cơhội nảysi nh, ứngphó1cáchl i nhhoạtv ới nhữngbi ếnđộng củamơi t r ường.Dođó, năngl ụcquảnt r ị ki nhdoanhnhư1y ếu t ốđặcbi ệtquant r ọngt ácđộngđếnGTDN Câu3:Phânt í chcácphươngphápđị nhgi áDoanhnghi ệp?? Đị nhgi áDNl àsựướct í nhbằngt i ềnv ới đột i ncậycaonhấtcáckhoản t hunhậpmàDNcót hểt ạor at r ongquát r ì nhSXKD, l àm cơsởchocác hoạtđộnggi aodị cht hơngt hườngcủat hị t r ường Cácphươngphápđị nhgi áDN 23 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản a.Phươngphápgi át r ị Tài sảnt huần  Cởsởl íl uận:DNgi ốngnhư1l oại hànghóat hơngt hường HoạtđộngcủaDNbaogi ờcũngđượct i ếnhànht r êncơsở 1l oại t ài sảncót hựcv ànhữngTSnàycấut hànhnênt hựct hể DN.TScủaDNđượchì nht hànht ừ2nguồn: VCSHv àVaynợ Chí nhv ìv ậy , GTDN(đối v ới CSH)đượct í nhbằngt ổngsốTài sảnmàDNhi ệnđangsửdụngv àsảnxuấtki nhdoanht r ừđi cáckhoảnNPT.Côngt hứct ổngquát : V0=Vt-Vn Tr ongđó: V0 l àgi át r ị TSt huầnt huộcv ềCSHDN Vtt ổnggi át r ị TSmàDNđnagsửdụngv àoSXKD Vnl àgi át r ị cáckhoảnnợ  Phươngphápxácđị nh:  Cách1: Đưav àobảngCĐKTt ại t hời ểm đánhgi á: Lấy t ổnggi át r ị TSphảnánhởphầnTSt r ừđi cáckhoản NPTbênnguồnv ốn  Cách2: Đánhgi ál ại gi át r ị TSt heogi át r ị t hị t r ườngt ại t hời ểm đị nhgi Gi át r ị TSt huần=GTTTcủaTS–GTTTcủaNPT  Ưuđi ểm củaphươngpháp:  Đơngi ản, dễt hựchi ện, khơngđịi hỏi kĩnăngt í nht ốn phứct ạp  Nóchứngmi nhđượcGTDNđượcđảm bảobằng1 l ượngTScót hực  Nóchỉr ađượcgi át r ị t ối t hi ểucủaDN(Chưat í nhđến l ợi í ch, t r i ểnv ọngmangl ại choDN)  Thí chhợpv ới nhữngDNnhỏ, TSchủy ếul àTSHH  Nhượcđi ểm: 24 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản  Khơnghồnt ồnl oại bỏt í nhchủquankhi t í nhGTDN  Đánhgi áGTDNt r ong1t r ạngt hái t ĩ nh  Khôngxácđị nhđượccơsởt hôngt i nđánhgi áv ềkhả năng, t r i ểnv ọngsi nhl ời t r ongt ươngl củaDN  Bỏquaphầnl ớncácy ếut ốphi v ậtchất  Nhi ềut r ườnghợp, kĩt huậtđánhgi áquáphứct ạp, chi phít ốnkém, t hời gi ankéodài b.Phươngpháphi ệnt ại hóacácnguồnTài chí nht r ongt ươngl  Cơsởl íl uận: GTDNđượcđobằngđộl ớncủakhoảnt hunhập màDNcót hểmangl ại chonhàđầut ưt r ongt ươngl v đượcxácđị nht heocôngt hức: V0=∑n Ft t=1 t ( +i ) Tr ongđó: V0l àGTDN Ftl àt hunhậpđem l ại chonhàđầut ưởnăm t hứt i l àt ỷsuấthi ệnt ại hóa(t ỉsuấtCK) nl àt hời gi annhậnđượct hunhập  Cácphươngphápxácđị nh: 1.Phươngphápđị nhgi áChứngkhốn - Cởsởl íl uận: Gi át r ị t hựccủa1chứngkhốnphải đượcđánhgi ábằngđộl ớncủakhoảnt hunhậpmà NĐTchắcchắnnhậnđượct ừchí nhDNđóchứ khơngphải cóđượcdođầucơchứngkhốn.Cơng t hức: PV0=∑n Rt t=1 t (1 +i ) Tr ongđó: PV0l àgi át r ị t hựccủa1chứngkhốn 25 VânPut i n_ CQ52/ 31 03_ Đị nhgi áTàisản Rtl àt hunhậpủa1CKởnăm t hứt i : t ỷsuấthi ệnt ại hóa t : Thời gi annhậnđượct hunhập - Phươngphápđị nhgi ácổphi ếu: Cổphi ếul àchứng chỉxácnhậnquy ềnsởhữucủacổđôngv ới côngt y cổphần.Cổphi ếukhơngxácđị nht r ướccáckhoản t hunhậpdưới hì nht hứcl ợi t ứccổphầnv àkhơngcó t hời ểm đáohạn +Gi ảđị nh1: DNcót hểchi t r ảl ợi t ứccổphần1cách ổnđị nhhằngnăm bằngd, tt ới v ơcùng, t acó: PV0 = d i +Gi ảđị nh2: Lợi t ứccổphi ếut r ảhằngnăm t ăng1 cáchđềuđặnt heo1t ỷl ệcốđị nhg(g