Định giá tài sản: Giải thích những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH  TIỂU LUẬN Giải thích hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Môn thi: Định giá tài sản Số thứ tự: 07 Họ tên: Nguyễn Thị Thanh Dung Mã sinh viên: 1973402011784 Tên lớp tín chỉ: CQ57/18.01_LT2 Ngày thi: tháng năm 2021 Giờ thi: 7h30’ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Mục lục: Phần 1: Hạn chế phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Khái niệm thẩm định giá phương pháp chi phí _ Trang Khái quát nội dung bước định giá _ Trang Hạn chế phương pháp _ Trang Điều kiện áp dụng phương pháp _ Trang 5 Tình thực tế phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản _ Trang Phần 2: Hạn chế phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Khái niệm thẩm định giá phương pháp thặng dư _ Trang Khái quát nội dung bước định giá _ Trang Hạn chế phương pháp _ Trang Điều kiện áp dụng phương pháp _ Trang Tình thực tế phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản _Trang 10 Mục lục: Trang 13 Trước hết cần hiểu thẩm định giá gì? Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Phần Hạn chế phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Khái niệm thẩm định giá phương pháp chi phí: Thẩm định giá phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản Khái quát nội dung bước thẩm định giá phương pháp chi phí - Dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự - Các bước định giá: +) Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản, cách coi đất trống sử dụng tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định luật đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương +) Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật +) Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất +) Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình cách trừ giá trị hao mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình +) Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng giá trị ước tính mảnh đất với giá trị ước tính cơng trình xây dựng Hạn chế phương pháp chi phí: - Có đầy đủ hạn chế phương pháp so sánh: +) Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá +) Các thơng tin thường mang tính chất lịch sự: điều kiện thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn - Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng phí tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới tổng nhiều phận chưa chắc với giá trị tồn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực khách quan - Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật xây dựng phải có kinh nghiệm Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí: - Thích hợp để định giá bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt - Định giá bất động sản phi thị trường - Định giá để xác định mức bồi thường - Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Sử dụng trường hợp người ta tin tưởng chi phí yếu tố chính, khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp tạo giá trị bất động sản - Sử dụng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác Tình thực tế phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản: a Đưa tình huống: Ước tính giá bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Bất động sản A số 180 Phạm Văn Đồng – Mai Dịch - Quận Cầu Giấy- Hà Nội Diện tích đất 350m2 , có đầy đủ điều kiện pháo lý sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất nhà tầng kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 250m2 - Hao mịn kết cấu chính: móng 25%, tường 40%, sàn 30%, mái 50% Các thơng tin có liên quan + Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 250m2 khơng có giấy tờ hợp lệ pháp lí quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 9000 triệu đồng Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất nhà nước quy định toàn diện tích + Giá đất Nhà nước quy định vị trí 45 triệu đồng/ 𝑚2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 15%, tường 30%, sàn 20%, mái 15% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 40 triệu đồng Yêu cầu: sử dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị bất động sản b Xử lý tình huống: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất dùng cho mục đích đất xây nhà Giả định dự án đưa tối ưu, sở để ước tính giá trị bất động sản Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng - Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng lô đất chứng cớ là: 250𝑚2 x 45 triệu đồng/m2 =11250 triệu đồng - Giá trị thị trường ước tính hồn chỉnh pháp lý quyền sử dụng lô đất là: 9000 triệu đồng + 11250 triệu đồng = 20250 triệu đồng - Giá mét vng đất hồn chỉnh thủ tục pháp lý là:1 20250 triệu đồng : 250 𝑚2 = 81 triệu đồng/ m2 - Giá thị trường ước tính mảnh đất mục tiêu: 350𝑚2 x 81 triệu đồng/ m2 = 28350 triệu đồng Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá cơng trình - Chất lượng cịn lại kết cấu chính: móng 75%, tường 60%, sàn 70%, mái 50% - Chất lượng lại cơng trình: [( 75% x 15%) + ( 60% x 30%) + (70% x 20%) + ( 50% x 15%)] : ( 15% + 30% + 20% + 15%) ≈ 63% Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng : 250𝑚2 x triệu đồng/ m2 x 63% - 40 triệu đồng = 1062.5 triệu đồng Bước 5: Ước tính giá trị cho bất động sản mục tiêu: 28350 triệu đồng + 1062.5 triệu đồng = 29412.5 triệu đồng Kết luận: Giá trị mảnh đất 29412.5 triệu đồng c Những hạn chế phương pháp chi phí thể qua tình huống: +) Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá +) Các thơng tin thường mang tính chất lịch sự: điều kiện thị trường biến động, thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn - Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng phí tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới tổng nhiều phận chưa chắc với giá trị toàn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực khách quan - Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật xây dựng phải có kinh nghiệm Phần 2: Hạn chế phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Khái niệm thẩm định giá phương pháp thặng dư: Thẩm định giá phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Khái quát nội dung bước thẩm định giá phương pháp thặng dư: - Trường hợp áp dụng: + Bất động sản có tiềm phát triển + Đất trống để xây dựng đất có cơng trình cải tạo, phá dỡ xây dựng cơng trình + Xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp - Cơ sở lí luận: +) Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư +) Phương pháp đòi hỏi phải quán triệt đủ nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trị chủ đạo +) Phương pháp thặng dư cịn có tham gia “nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất” - Các bước tiến hành phương pháp: +) Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lai giá trị cao cho dự án +) Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển theo hướng sử dụng tốt hiệu nhất, cách sử dụng phương pháp trực tiếp hay phương pháp đầu tư, chuyển đổi tổng doanh thu giá trị thời điểm cần thẩm định giá Tổng doanh thu dự án: ước tính vào quy định Nhà nước quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng, đồng thời vào xu vận động cung cầu, giá thị trường +) Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng, chuyển đổi chi phí đầu tư giá thời điểm cần thẩm định giá +) Bước 4: Xác định giá đất cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển Hạn chế phương pháp thặng dư: - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu - Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Phương pháp thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư: - Phù hợp định giá bất động sản có yêu cầu phát triển không phức tạp Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển sử mở rộng đất đai đểxác định hội sử dụng tốt hiệu - Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính tốn đại đánh giá phương án phát triển bất động sản Tình thực tế phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản: a Đưa tình huống: Chính quyền thành phố Hà Nội vừa duyệt cho Công ty Nam Dương xây dựng ngơi nhà mảnh đất có diện tích 900 m2 Diện tích phép xây dựng nhà 180 m2 Các nhà sau xây dựng bán với giá ước tính 600 triệu đồng Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 80 triệu đồng Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà 40 triệu đồng Biết rằng: - Thời gian xây dựng cơng trình bán bất động sản ước tính năm - Chi phí xây dựng triệu đồng/m2 - Chi phí pháp lý cơng ty Nam Dương nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 6%/năm - Chi phí xây dựng tài trợ thành lần Mỗi lần nửa số chi phí cần thiết - Cơng ty yêu cầu khoản lợi nhuận 200 triệu đồng cho nhà tỷ suất lợi nhuận 10% số vốn đầu tư vào đất Yêu cầu: Xác định giá trị mảnh đất theo phương pháp thặng dư b Xử lý tình huống: Bước 1: Chính quyền thành phố Hà Nội duyệt phương án thừa nhận, đáp ứng yêu cầu: pháp lý, tài hiệu kinh tế Bước 2: Ước tính doanh thu dự án: - Doanh thu dự án phát triển: 600 triệu đồng x ngơi nhà = 1800 triệu đồng - Chi phí pháp lý đại lý bán bất động sản: 80 triệu đồng + 40 triệu đồng = 120 triệu đồng - Thu bán bất động sản: 1800 triệu đồng – 120 triệu đồng = 1680 triệu đồng Bước 3: Ước tính chi phí hội cho cơng trình xây dựng: - Chi phí xây dựng: ngơi nhà x 180 m2 x triệu đồng/m2 = 1080 triệu đồng - Chi phí tài trợ: 1080 1080 x 6% + x 6% x 0.5 = 48.6 triệu đồng - Lợi nhuận phát triển: nhà x 80 triệu đồng = 240 triệu đồng Tổng chi phí hội cho cơng trình xây dựng: 1080 + 48.6 + 240 = 1368.6 triệu đồng Bước 4: Ước tính giá trị đất dựa giá trị thặng dư cho đất: - Giá trị dư (thặng dư cho đất): = 1680 – 1368.6 = 311.5 - Giá trị đất trống: X - Chi phí pháp lý để cơng ty có quyền sử dụng đất: 0.04X - Chi phí cấp vốn đầu tư vào đất trống: (X + 0.04X) x 6% = 0.0624X - Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 0.04X + 0.0624X = 1.1024X - Lợi nhuận yêu cầu: 10% x 1.1024X = 0.11024X - Giá trị đầu tư vào đất trống: 1.1024X + 0.11024X = 1.21264X - Giá trị ước tính đất trống: 311.5 = 1.21264X Suy X = 311.5 1.21264 = 256,9 triệu đồng Kết luận: Giá trị mảnh đất 256,9 triệu đồng c Những hạn chế phương pháp thặng dư thể qua tình huống: 10 - Để tính tốn giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải phương án tốt nhất, hiệu Trên thực tế, có số phương án đầu tư tốt hiệu quả, xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương pháp khơng xác Như bước 2, nhà đầu tư xác định mục đích tương lai mảnh đất với dự án sau lên kế hoạch cho chi phí liên quan khơng quan tâm tới giá trị đất chuyển nhượng địa phương - Cơ sở thơng tin liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ thực xác, với thơng tin tìm kiếm internet, địi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại cách khảo sát thực tế thơng tin cũ - Về mặt lý luận, phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền Tuy nhiên, giá trị dòng tiền phụ thuộc vào nhiều yếu tố khơng thể dự đốn trước tương lai Vì vậy, sử dụng phương pháp thặng dư khơng có kết xác giá trị mảnh đất 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu chuyên khảo TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội; TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi tập định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội; Tài liệu internet Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội; “Những sai sót việc áp dụng giá đất”, Bài đăng Cổng thông tin điện tử Kiểm toán nhà nước Việt Nam ngày 02/01/2019 12 ... thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Khái niệm thẩm định giá phương pháp thặng dư: Thẩm định giá phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định. .. phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Khái niệm thẩm định giá phương pháp chi phí: Thẩm định giá phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp... dụng phương pháp _ Trang 5 Tình thực tế phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản _ Trang Phần 2: Hạn chế phương pháp thặng dư thông qua tình thẩm định giá bất động sản Khái niệm thẩm định giá