GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

tiểu luận hvtc“GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN”Kết cấu đề tài bao gồm: A. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ.37I. Lý thuyết.1. Cơ sở lý luận.32. Các bước tiến hành.33. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.5II. Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá.1. Tình huống. 62. Giải thích hạn chế của phương pháp.7B. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ.811I. Lý thuyết.1. Cơ sở lý luận.82. Các bước tiến hành.83. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.8II. Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá. 1. Tình huống.92. Giải thích hạn chế của phương pháp.10C. NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP CHUNG.12

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH  CHỦ ĐỀ TIỂU LUẬN  GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BÀI THI MÔN: Định giá tài sản Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: ngày Họ tên: STT: Mã Sinh viên: ID phịng thi: Khóa/Lớp: (Tín chỉ) (Niên chế): 15.01 Ngày thi: Giờ thi: Lời cam kết ֍Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Ký ghi rõ họ tên Lời mở đầu Định giá phần thiếu nhiều lĩnh vực : Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản, Thẩm định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia Việc xác định thu thập thông tin cần thiết để định giá bất động sản nhiều khó khăn cần có hướng rõ ràng Để tìm hiểu chi tiết cụ thể vấn đề, em chọn đề tài: “GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN” Kết cấu đề tài bao gồm: A PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ I Lý thuyết Cơ sở lý luận Các bước tiến hành Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng II Giải thích hạn chế qua tình thẩm định giá Tình Giải thích hạn chế phương pháp B PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ I Lý thuyết Cơ sở lý luận Các bước tiến hành Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng II Giải thích hạn chế qua tình thẩm định giá Tình Giải thích hạn chế phương pháp C NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP CHUNG 3-7 3 8-11 8 10 12 A PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ I LÝ THUYẾT Cơ sở lý luận Dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay Lập luận phương pháp cho rằng: người mua tiềm có đầy đủ thơng tin hợp lý khơng trả giá bất động sản cao so với chi phí bỏ để mua đất xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự  Khái niệm: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản Các bước thực ❖ Bước 1: Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất đất trống giả định sử dụng sử dụng điều kiện tốt hiệu ❖ Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Thẩm định viên lựa chọn phương pháp xác định chi phí: ➢ Các phương pháp xác định chi phí a Các loại chi phí - Chi phí tái tạo : chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt với cơng trình định giá, bao gồm điểm lỗi thời công trình mục tiêu cần định giá - Chi phí thay : chi phí hành việc xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, nguyên vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng việc xây dựng cơng trình loại bỏ tất phận bị lỗi thời b Các phương pháp xác định - Phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng - Phương pháp khảo sát số lượng - Phương pháp chi phí đơn vị xây dựng theo cấu thành - Phương pháp so sánh thị trường ❖ Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ cơng trình xây dựng có miếng đất xét nguyên nhân ➢ Tuổi thọ kinh tế cơng trình:Tuổi tuổi thọ bất động sản thường tính theo năm Tuổi hay tuổi đời bất động sản phân biệt sau : - Tuổi thực: thời gian sử dụng tính đến ngày định giá 4 - Tuổi hiệu quả: thời gian sử dụng thực tế có hiệu Tuổi thọ kỹ thuật: thời gian sử dụng tối đa xét mặt kỹ thuật Tuổi thọ kinh tế: thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế Tuổi thọ kinh tế lại thời gian sử dụng lại phát huy hiệu ➢ Sự giảm giá tích luỹ a Sự giảm giá tích luỹ Sự giảm giá tích luỹ mát giá trị, lý nào, tạo khác chi phí thay (hoặc xây dựng lại mới) BĐS (bằng tiền) so với giá trị thị trường BĐS tương tự thời điểm thẩm định giá b Nguyên nhân gây giảm giá tích lũy: o Giảm giá tự nhiên: Hư hỏng qua trình sử dụng; Sự tác động thời gian , thiên nhiên ; Hư hỏng thiên tai địch hoạ o Lỗi thời chức năng: Do sai sót thiết kế; Sự khơng đầy đủ kết cấu; Thừa mức phương tiện kết cấu; Lỗi thời thiết bị o Lỗi thời bên ngoài: Các nguy hiểm phiền toái gần cận như: luồng giao thơng nặng nề, nhiều khói bụi, tiếng động; Các quy định xây dựng quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích việc sử dụng sở hữu cơng trình; Việc giảm u cầu gây thay đổi dân số, suy thoái kinh tế, yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị BĐS thấp c Phương pháp đo giảm giá tích lũy - Phương pháp kỹ thuật ∑𝑛𝑖=1 𝐻𝑘𝑖 × 𝑇𝑘𝑖 𝐻= ∑𝑛𝑖=1 𝑇𝑘𝑖 Trong đó: H: Hao mịn Cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ % Hki : Hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % Tki : Tỷ trọng kết cấu thứ i tổng giá trị cơng trình n : số kết cấu cơng trình - Phương pháp đo giảm giá rút từ thị trường: 𝐻= 𝑡𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả × 100% 𝑡𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế ❖ Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí để xây dựng lại cơng trình có miếng đất, chênh lệch thu giá trị cơng trình ❖ Bước 5: Cộng giá trị (Bước 1) với giá trị (Bước 4), giá trị ước tính BĐS cần định giá 5 Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp chi phí ❖ Ưu điểm Ưu điểm phương pháp chi phí sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá BĐS thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tương lai Trong số tình huống, cứu cánh cuối phương pháp khác sử dụng Phương pháp chi phí thích hợp định giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm thẩm định viên, vậy, nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái ❖ Hạn chế - Cũng có hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí - Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi - Để áp dụng phương pháp đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng ❖ Điều kiện áp dụng - Định giá bất động sản khơng có chức sinh lời, bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu đặc biệt cơng trình cơng cộng có chứng thị trường để so sánh - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Phương pháp chi phí vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản - Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác 6 II GIẢI THÍCH HẠN CHẾ QUA TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ Tình thẩm định giá Ước tính giá trị Trụ sở B dựa thông tin sau: Tài liệu trụ sở B: -Diện tích đất 600 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 400m2/tầng - Hao mịn kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30% Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất bên cạnh diện tích 500 m2, khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 15.000 triệu đồng Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức Giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/m2 (Hạn mức đất theo quy định 300 m2) - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 16%, sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự trđ/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hòa 120 trđ Bài làm: Bước 1:Ước tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu: - Giá 1m2 đất so sánh chưa có sổ đỏ: 15.000 triệu đồng ÷ 500 𝑚2 = 30 trđ/𝑚2 - Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất mảnh đất mục tiêu: 50% × 300𝑚2 × trđ/𝑚2 + 100% × 300𝑚2 × trd/𝑚2 = 3.150 𝑡𝑟đ - Giá trị ước tính mảnh đất mục tiêu: 30𝑡𝑟đ/𝑚2 × 600𝑚2 + 3150𝑡𝑟đ = 21.150 𝑡𝑟đ Bước 2: Xác định chi phí thay cơng trình: 400𝑚2 × 𝑡ầ𝑛𝑔 × 4𝑡𝑟đ/𝑚2 = 4.800 𝑡𝑟đ Bước 3: Xác định giảm giá tích lũy: - Tỷ lệ hao mịn trung bình cơng trình: 70%×4%+50%×16%+25%×14%+40%×13%+80%×9%+30%×10% 4%+16%+14%+13%+9%+10% = 45% - Mức độ giảm giá tích lũy CTXD: 4.800 × 45% + 120 = 2.280 trđ Bước4: Giá trị cơng trình xây dựng: 4.800– 2.280 = 2.520 𝑡𝑟đ Bước 5: Giá trị ước tính BĐS mục tiêu: 21.150 + 2.520 = 23.670 𝑡𝑟đ →Kết luận: giá trị BĐS B ước tính 23.670 triệu đồng Bình qn m2 = 39,45 trđ/m2 Giải thích hạn chế phương pháp Thứ nhất, việc định giá theo phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí → Giải thích: Trong tình ta dùng lơ đất bên cạnh có diện tích 500m2 để ước tính giá trị mảnh đất mục tiêu + Để ước tính xác giá trị mảnh đất mục tiêu phải biết giá trị giao dịch thật mảnh đất có diện tích 500m2 để so sánh Nhưng lấy số liệu sai thời gian xảy giao dịch lâu ước tính giá trị mảnh đất khơng cịn xác, sai lệch so với giá trị thị trường + Bên cạnh xung quanh khơng xảy giao dịch BĐS tương tự khó để thực ước tính giá trị mảnh đất mục tiêu Thứ hai,việc ước tính khoảng giảm giá trở nên chủ quan khó thực thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi → Giải thích: + Khấu hao cơng trình đất bao gồm khấu hao vơ hình khấu hao hữu hình Thẩm định viên xác định khấu hao hữu hình, khơng thể xác định khấu hao vơ hình Hơn khấu hao ước tính khơng chắn xác Vì việc xác định giảm giá tích lũy sai so với thực tế + Trong thực tế, xem xét BĐS người mua người bán không xét yếu tố giá trị thực bất động sản mà xét yếu tố phong thủy, nên giá trị BĐS tình người ta tin tưởng chi phí yếu tố Thứ ba, để áp dụng phương pháp đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng → Giải thích: Những số liệu khấu hao hoàn toàn chủ quan, ảnh hưởng nhiều yếu tố tâm lý, không đảm bảo xác q trình mua bán người bán sửa chữa, làm vẻ bề ngồi cho cơng trình chất lượng xây dựng bên cơng trình khơng thay đổi, thẩm định viên khơng có kiến thức xây dựng dễ bị đánh lừa vẻ khiến cho việc định giá cao nhiều so với giá trị thật Thứ tư, chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn 8 B PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ I LÝ THUYẾT Cơ sở lý luận Phương pháp thặng dư xây dựng dựa chủ yếu nguyên tắc “đóng góp” nguyên tắc “dự kiến dịng lợi ích tương lai” Tức là, giá trị BĐS giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển Giá trị _ Chi phí phát triển = Giá trị BĐS phát triển (bao gồm lãi nhà đầu tư ) hay giá trị lại Khái niệm: phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp váo dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu Các bước tiến hành Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cho đốn Bước 2: ước tính doanh thu phát triển theo hướng SDTNVHQN Bước 3: ước tính chi phí hội cơng trình xây dựng đất, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, phí khác có liên quan lợi nhuận nhà đầu tư xây dùng Bước 4: Xác định giá đất vào chênh lệch kết tính tốn bước bước 3 Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng ❖ Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển - Đây phương pháp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu - Phương pháp mơ lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển BĐS ❖ Hạn chế: - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu - Chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền ❖ Điều kiện áp dụng - Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu ước tính liên giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao 9 - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNHQN - Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với trợ giúp phương tiện tính tốn đại đánh giá phương án phát triển BĐS II GIẢI THÍCH HẠN CHẾ QUA TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ Tình Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Quý lên kế hoạch đầu giá lô đất rộng 10.000 m2 với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng nhà chung cư để bán, tầng có 20 hộ tịa nhà cao 25 tầng Yêu cầu: Với cương vị thẩm định viên giá, Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm - Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 trđ Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 trđ - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1,2 trđ/m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: trđ/m2 - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng Chi phí khác cho đất 2% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 15%/năm; riêng chi phí xây nhà vay làm lần, lần cách tháng (lãi suất tháng tính 1/2 lãi suất năm) - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 12% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 20% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất - Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3.800 triệu đồng/căn, từ tầng 11 đến tầng 25 4.000 triệu đồng/căn - Chi phí quảng cáo bán nhà: 1.000 triệu đồng Lời giải: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu lô đất dùng cho xây dựng chung cư để bán Giả định dự án đưa tối ưu, sở để ước tính giá trị khu đất Bước 2: ước tính doanh thu dự án - Tổng điện tích đất phép xây dựng: 10.000 𝑚2 × 60% = 6.000 𝑚2 - Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: × 20 𝑐ă𝑛 ℎộ × (10 𝑡ầ𝑛𝑔 × 3.800𝑡𝑟đ + 15 𝑡ầ𝑛𝑔 × 4.000𝑡𝑟đ) = 3.920.000 𝑡𝑟đ - Chi phí quảng cáo bán nhà: 1.000 triệu đồng →Tổng thu thuần: 3.920.000 − 1.000 = 3.919.000 𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔 Bước 3: Ước tính chi phí hội cơng trình xây dựng đất 10 - Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình qn: 1,2 𝑡𝑟đ/𝑚2 × 10.000𝑚2 = 12.000 𝑡𝑟đ - Chi phí xây dựng nhà chung cư: 25 𝑡ầ𝑛𝑔 × 6000𝑚2 × 𝑡𝑟đ/𝑚2 = 900.000 𝑡𝑟đ - Chi phí lãi vay q trình phát triển (chi phí tài trợ): 900.000 900.000 15% × (1.600 + 200 + 12.000 + + × 0.5 𝑛ă𝑚) 2 = 103.320 𝑡𝑟đ - Lợi nhuận phát triển: 12% × (1.600 + 200 + 12.000 + 900.000) = 109.656 𝑡𝑟đ → Tổng chi phí hội cho cơng trình xây dựng: 1.600 + 200 + 12.000 + 900.000 + 103.320 + 109.656 = 1.126.776 trđ Bước 4: Ứơc tính giá trị đất dựa giá trị thặng dư cho đất - Giá trị dư (thặng dư cho đất): 3.919.000 – 1.126.776 = 2.792.224 trđ - Giá trị đất trống: X - Chi phí đấu giá: 20 trđ - Chi phí khác cho đất: 0,02X - Chi phí cấp vốn đầu tư vào đất trống: (𝑋 + 20 + 0,02𝑋) × 15% = (0,153𝑋 + 3)𝑡𝑟đ - Lợi nhuận yêu cầu: 20% × (𝑋 + 20 + 0,02𝑋 + 0,153𝑋 + 3) = (0,2346𝑋 + 4,6)𝑡𝑟đ - Tổng giá trị đầu tư vào đất: (𝑋 + 20 + 0,02𝑋) + (0,153𝑋 + 3) + (0,2346𝑋 + 4,6) = (1,4076𝑋 + 27,6)𝑡𝑟đ - Giá trị ước tính đất trống: 1,4076𝑋 + 27,6 = 2.792.224 → X = 1.983.657,573 𝑇𝑟đ Bình quân m2 đất 198,37 trđ/m2 →Kết luận: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Qúy nên mua đất với giá cao 1.983.657 triệu đồng Giải thích hạn chế phương pháp Thứ nhất, khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu → Giải thích : Để tính tốn giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải phương án tốt nhất, hiệu Nhưng thực tế, phương án đầu tư chưa phải tốt hiệu đơn vị kiểm toán xây dựng để thẩm định giá nên dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương pháp khơng xác Chẳng hạn tình trên, doanh nghiệp lựa chọn hình thức xây dựng chung cư 25 tầng phương án SDTNHQN, theo phương án giá đất bình quân 198,37 triệu đồng/m2 11 Nhưng danh nghiệp lựa chọn hình thức xây dựng chung cư 28 tầng giá đất thay đổi theo tăng lên 223 triệu đồng/m2, lượng chênh lệch lớn không sát với giá đất thực tế thị trường Thứ hai, chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường → Giải thích : điều kiện thị trường thay đổi giá trị đồng tiền, lãi suất, tỷ suất chiết khấu thay đổi, ước tính chi phí giá bán giá trị cuối thay đổi Trong tình trên, lãi suất tiền vay 15% nên tổng chi phí lúc 1.126.776 triệu đồng Nếu tình trạng lạm phát tăng cao dự tính biến động thất thường dẫn đến đồng tiền giá dẫn đến lãi suất tiền vay tăng lên 17% chi phí thay đổi thành 1.140.552 triệu đồng khiến cho việc định giá trước khơng cịn ý nghĩa Thứ ba, phương pháp thặng dư đưa kết xác trường hợp giá trị đồng tiền ổn định, khơng có lạm phát → Giải thích: xảy tình trạng lạm phát, khiến đồng tiền giá Chi phi mua nguyên vận liệu , giá thuê công nhân xây dựng, chi phí quy hoạch, dọn dẹp mặt bằng… có tăng lên tăng lên đẩy chi phí tăng cao hơn, dẫn đến kết hoàn toàn sai lệch Thứ bốn, phương pháp thặng dư, lãi suất chiết khấu quan trọng, ảnh hưởng tương đối lớn đến kết thẩm định giá → Giải thích: cho ví dụ sau, Dự án lựa chọn dự án xây dựng cao ốc văn phòng thuê Nếu đơn giá thuê tháng 30 USD/m2 sàn chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu đồng USD khoảng - 5%/năm tổng doanh thu phát triển khác nhiều tính theo VNĐ, với đơn giá thuê tương ứng 700.000 đồng/m2 tỷ lệ chiết khấu 10%/năm Hiện nay, Việt Nam không tình trạng lạm phát, số giá năm tương đối cao (5 - 6%/năm), đó, lãi suất chiết khấu bao gồm yếu tố trượt giá Khi áp dụng phương pháp này, dễ có kết giá đất không với giá thực tế Thứ năm, giả định phương pháp thặng dư chủ yếu mang tính chất chủ quan thẩm định viên, số liệu tính tốn doanh thu chi phí xảy nhiều sai lệch dẫn đến kết khác sau lần thẩm định Thứ sáu, tư liệu tìm sai sót, khơng thực xác thực tế thẩm định viên cần phải có nhiều kinh nghiệm, khảo sát thực tế để đảm bảo nguồn thông tin 12 C NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP CHUNG Nguyên nhân - Pháp luật chưa có quy định chặt chẽ thống thẩm định giá, nên có nhiều khác biệt tổ chức hay cá nhân thực thẩm định giá - Nguồn thông tin tinh từ thị trường chưa có tính minh bạch, rõ ràng, có nhiều luồng thơng tin sai lệch hay cũ - Thẩm định viên thiếu kinh nghiệm, không cập nhập thông tin thị trường - Do thẩm định giá phương pháp thặng dư chủ yếu ngắn hạn, nên việc định giá chưa xét tối ưu không đủ thời gian để cẩn thận chi tiết Giải pháp - Thẩm định viên cần ngiên cứu kĩ thị trường, xem xét hoạt động phát triển dự án khứ, tương lai Đồng thời ước tính độ tin cậy cao hiệu sử dụng BĐS để xác định doanh thu dự án Từ nâng cao tính khả thi mặt tài dự án - Tuân thủ theo quy định nhà nước thẩm định giá - Hoàn thiện phương pháp bổ trợ để nâng cao độ xác bước tính tốn - Nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu sử dụng để nâng cao độ tin cậy - Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng thi trường BĐS minh bạch, hoạt động theo chế thị trường 13 Lời kết Phương pháp thẩm định giá khác địi hỏi thẩm định viên có lựa chọn thông tin khác nhau, nhiên bên cạnh điểm khác đó, thơng tin thị trường dùng để kiểm định cần điểm chung đảm bảo, cụ thể là: chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, mang tính thời điểm Mỗi phương pháp thẩm định có ưu điểm hạn chế định, địi hỏi thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “ Định giá tài sản” – Học viện Tài Sách tâp “ Định giá tài sản” – Học viện Tài Thơng tin website: https://www.sav.gov.vn/Pages/chi-tiettin.aspx?ItemID=1827&l=Nghiencuutraodoi Tài liệu website: https://text.123docz.net/trang-chu.htm ... tài: “GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN” Kết cấu đề tài bao gồm: A PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ I Lý thuyết Cơ sở lý luận Các. .. điểm, hạn chế điều kiện áp dụng II Giải thích hạn chế qua tình thẩm định giá Tình Giải thích hạn chế phương pháp B PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ I Lý thuyết Cơ sở lý luận Các bước tiến hành Ưu điểm, hạn chế. .. II Giải thích hạn chế qua tình thẩm định giá Tình Giải thích hạn chế phương pháp C NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP CHUNG 3-7 3 8-11 8 10 12 A PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ I LÝ THUYẾT Cơ sở lý luận Dựa giả định