Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá bất động sản Chuyên đề tốt nghiệpTrường Đại Học Kinh Tế

TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ  KHOÁ LUN TT NGHIP  tài: TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG TIN N CÔNG TÁC THM NH GIÁ BT NG SN GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Lê Thy Trang MSSV: 31091021059 Lp: VG-01 ST: 0169.4.867.735 TP.HCM, NgƠy 26 tháng 03 nm 2013 i LI CAM OAN Tôi cam đoan đây là đ tài nghiên cu ca tôi. Nhng s liu trong khóa lun đc thc hiên trên c s kho sát, điu tra th trng và tính toán ca bn thân tôi, không sao chép t bt k ngun nào. Tôi hoàn toàn chu trách nhim trc nhà trng v s cam đoan này. TP. H Chí Minh, Ngày 26 tháng 3 nm 2013 Phm Lê Thy Trang ii LI CM N Sau bn nm hc đi hc, tôi đã đc các thy cô trng i Hc Kinh T TP.HCM ch dy tn tình, giúp tôi có đc kin thc quý báu. c bit khi bc vào nhng nm chuyên ngành, tôi nhn đc t thy cô khoa Kinh T Phát Trin không ch có kin thc mà còn nhn đc s tn tâm, nhit huyt ca ngi thy. Gi đây, khi sp tt nghip tôi xn trân trng cm n tt c các thy cô ca trng, đc bit là các thy cô khoa Kinh T Phát Trin li bit n sâu sc nht đã tn tình ging dy và truyn đt kin thc và to điu kin cho tôi hc tp tt trong sut bn nm đi hc.  hoàn thành khoá lun này, đu tiên, xin gi li cm n chân thành đn TS. Nguyn Qunh Hoa - ging viên ph trách môn Thm đnh giá Bt đng sn, ngi đã truyn đt nhng kin thc b ích v bt đng sn và thm đnh giá bt đng sn. S hng dn, gi ý tn tình ca cô đóng vai trò vô cùng quan trng cho vic thc hin khoá lun này. Trong quá trình thc tp ti phòng Thm đnh tài sn, Hi s Ngân hàng i Á, Tp. Biên Hoà, tnh ng Nai, tôi cng nhn đc rt nhiu s giúp đ ca các anh ch trong phòng thm đnh, tôi xin chân thành cm n các anh ch đã to điu kin cho tôi hc hi kinh nghim và chuyên môn. Tôi xin gi li cm n đn anh Ngô Duy Anh Xuân Sn, Trng phòng Thm đnh tài sn đã to điu kin cho tôi đc hoàn thành tt quá trình thc tp, xin cm n ch Nguyn Th Tú Anh đã nhit tình ch dn rt nhiu v chuyên môn thm đnh trong sut quá trình thc tp ti đây. Ngoài ra, tôi cng xin chân thành cm n các anh ch  các công ty thm đnh giá hot đng trên đa bàn Tp.HCM và các bn trong ging đng đã h tr tôi trong quá trình kho sát, thu thp s liu cho khoá lun. Sau cùng, xin chúc các thy cô ca trng i Hc Kinh T TP.HCM nói chung và các thy cô Khoa Kinh T Phát Trin nói riêng ngày càng thành công hn na trong công tác ging dy, chúc cho các anh ch trong Ngân hàng i Á, các công ty thm đnh giá ngày càng thành công trong công vic, sm thng tin và chúc Ngân hàng cng nh các công ty thm đnh giá ngày càng phát trin. iii NHN XÉT CA C QUAN THC TP iv NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN v MC LC LI CAM OAN i LI CM N ii NHN XÉT CA C QUAN THC TP iii NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN iv MC LC v DANH MC HÌNH NH viii DANH MC BNG BIU viii DANH MC T VIT TT ix PHN M U 1 CHNG 1: THÔNG TIN VÀ TệNH MINH BCH THÔNG TIN TRÊN TH TRNG BT NG SN VIT NAM 1.1 LÝ THUYT V BT NG SN VÀ TH TRNG BT NG SN 3 1.1.1 Bt đng sn 3 1.1.1.1 Khái nim 3 1.1.1.2 Thuc tính c bn ca bt đng sn 3 1.1.1.3 c trng ca bt đng sn 4 1.1.2 Th trng bt đng sn 4 1.1.2.1 Khái nim 4 1.1.2.2 c đim ca TTBS 5 1.2 THÔNG TIN V BT NG SN 6 1.2.1 Nguyên tc và yêu cu v thông tin bt đng sn 6 1.2.1.1 Nguyên tc 6 1.2.1.2 Yêu cu 7 1.2.2 Vai trò ca thông tin bt đng sn trên th trng 7 1.3 S MINH BCH THÔNG TIN 8 1.3.1 S minh bch thông tin ca nn kinh t 8 1.3.1.1 Khái nim 8 1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá 9 1.3.2 S minh bch thông tin ca th trng bt đng sn 11 1.3.2.1 Ch s minh bch bt đng sn ca Jones Lang LaSalle 11 vi 1.3.2.2 Các ch s minh bch ph ca ch s minh bch bt đng sn Jones Lang LaSalle 13 1.4 TÍNH MINH BCH THÔNG TIN TRÊN TH TRNG BT NG SN VIT NAM 14 1.4.1 Tính minh bch thông tin trong th trng bt đng sn Vit Nam 14 1.4.1.1 Các lc lng tham gia th trng bt đng sn 14 1.4.1.2 Vai trò ca s minh bch thông tin đi vi các lc lng tham gia th trng 16 1.4.2 ánh giá s minh bch thông tin ca th trng bt đng sn Vit Nam 17 1.4.2.1 Xp hng ch s minh bch ca Vit Nam 17 1.4.2.2 Mt s nguyên nhân đin hình 19 1.4.2.3 Tình hình ci thin ch s RETI ca Vit Nam trong các nm qua 21 1.4.3 Thc t thu thp ngun thông tin cho công tác thm đnh giá 35 Kt lun chng 1 36 CHNG 2: TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG TIN N CÔNG TÁC THM NH GIÁ BT NG SN 2.1 TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG TIN N GIÁ BS 37 2.2 TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG TIN N CÔNG TÁC THM NH GIÁ 39 2.2.1 Các bc thc hin trong quá trình thm đnh giá liên quan đn thông tin bt đng sn 39 2.2.2 Tác đng ca tính minh bch đn các phng pháp thm đnh giá 40 2.2.3 Kho sát thc t tính minh bch ca thông tin bt đng sn và công tác thm đnh giá bt đng sn 44 2.2.3.1 c đim th trng bt đng sn Tp.HCM – ni ly mu quan sát 44 2.2.3.2 Phng pháp tin hành 44 2.2.3.3 Kt qu kho sát 44 Kt lun chng 2 56 CHNG 3: MT S  XUT NHM CI THIN TÍNH MINH BCH THÔNG TIN TRÊN TH TRNG BT NG SN 3.1 XÂY DNG H THNG THÔNG TIN V BT NG SN 57 vii 3.1.1 Li ích mà h thng thông tin BS mang li 57 3.1.2 Các vn đ khi xây dng và vn hành h thng thông tin BS 59 3.1.3 Các bc trin khai và ni dung h thng thông tin BS 59 3.2 KIN NGH GII PHÁP CI THIN TÌNH HÌNH MINH BCH CHO TH TRNG BT NG SN 61 3.2.1 Kinh nghim t các nc trên th gii 61 3.2.2 Ci thin khung pháp lý – gii pháp t phía c quan qun lý 62 3.2.3 Minh bch hoá thông tin tài chính 64 3.2.4 Gii pháp cho nhng đi tng s dng thông tin bt đng sn 65 Kt lun chng 3 66 KT LUN CHUNG 67 TÀI LIU THAM KHO PH LC Ph lc 1 – Danh sách các chuyên gia đc phng vn Ph lc 2 – Danh sách các công ty ly mu kho sát Ph lc 3 – Bng câu hi kho sát ý kin Ph lc 4 – Bng s liu kho sát Ph lc 5 – Danh sách hi viên Hi Thm đnh giá Vit Nam Ph lc 6 – Nhng đim khác nhau gia VAS và IFRS có th nh hng đn quyt đnh ca nhƠ đu t Ph lc 7 – Mt s vn bn NhƠ nc v tiêu chun xây dng viii DANH MC HÌNH NH STT NI DUNG TRANG Hình 1.1 Mc đ minh bch thông tin BS ca các nc châu Á – Thái Bình Dng nm 2012 17 Hình 1.2 S lng giao dch nhà qua sàn và không qua sàn trong nm 2011 và nm 2012 19 DANH MC BNG BIU STT NI DUNG TRANG Bng 1.1 Các mc đ minh bch thông tin và s đim tng ng qua các nm 12 Bng 1.2 Mc đ minh bch thông tin ca TTBS Vit Nam qua các nm 17 Bng 1.3 Ch s th hin mc đ minh bch ca các nc châu Á – Thái Bình Dng nm 2012 18 Bng 2.1 Mô t gii tính các đi tng đc kho sát 44 Bng 2.2 Mô t đn v công tác ca đi tng đc kho sát 44 Bng 2.3 Mô t s nm công tác ca các đi tng đc kho sát 44 Bng 2.4 Mô t các loi tài sn thm đnh ca đi tng đc kho sát 45 Bng 2.5 Mô t các phng pháp đc s dng cho thm đnh giá các tài sn ca đi tng đc kho sát 45 Bng 2.6 Mô t mc đ xác đnh đc các thông tin s dng trong phng pháp so sánh ca đi tng đc kho sát 46 Bng 2.7 Mô t mc đ xác đnh đc các thông tin s dng trong phng pháp chi phí ca đi tng đc kho sát 47 Bng 2.8 Mô t mc đ xác đnh đc các thông tin s dng trong phng pháp thu nhp ca đi tng đc kho sát 47 Bng 2.9 Mô t mc đ xác đnh đc các thông tin s dng trong phng pháp thu nhp ca đi tng đc kho sát 48 Bng 2.10 Mô t ngun thông tin s dng và mc đ tip cn đc ngun thông tin s dng ca đi tng đc kho sát 48 Bng 2.11 Mô t mc đ cn thit và mc đ tip cn đc ngun thông tin khi xác đnh phng án s dng tt nht và hiu qu nht 50 Bng 2.12 Mô t nhn đnh ca đi tng đc kho sát v mc đ đáp ng các yêu cu ca thông tin minh bch 50 ix DANH MC T VIT TT T vit tt Ni dung BCTC Báo cáo tài chính BS Bt đng sn GTGT Giá tr gia tng IAS Chun mc k toán quc t IFRS Chun mc báo cáo tài chính quc t JLL Công ty Jones Lang LaSalle RETI Ch s minh bch bt đng sn TG Thm đnh giá TI T chc minh bch quc t TP.HCM Thành ph H Chí Minh TTBS Th trng bt đng sn VAS Chun mc k toán Vit Nam UBND U ban nhân dân [...]... a tính minh b ch thông tin th ng, tác gi ch tài ng c a tính minh b n công tác th nh giá b ng s 2 M c tiêu nghiên c u M c tiêu nghiên c u chính c ng c a tính minh b ch v thông tin trên th ng b ng s n công tác th nh giá b ng s xu t các gi i pháp nh m c i thi n tính minh b ch c a thông tin hi n nay t c th c hi n v i ba m c tiêu ph sau: - Tìm hi u th nào là tính minh b ch c a th ng b cs d ng tính minh b... n n kinh t 1.3.2 S minh b ch thông tin c a th ng b ng s n T khái ni m v s minh b ch c a n n kinh t nói chung, ta có th hi u s minh b ch trong là s công b thông tin m t cách công khai, r ng rãi, chính xác, k p th i cho ng liên quan tr c ti p và gián ti n các ho ng trong b o cho m ng nh n tin có th d dàng x lý thông tin mà h nh 11 Lu t Nam 2006, n i dung thông tin v và ph m u m: - Lo -V - Thông tin. .. c n thông tin c n thi t m t cách d hi u và d d Tính minh b ch c p t i kh ng thông tin mà còn c ph m vi, tính chính xác và k p th i c a thông tin Minh b nh vi c ti p c n lu ng thông tin kinh t , xã h i, chính tr k p th y cho t t c Thu Hà, 2007) N u ti p c n khái ni m minh b ch t c nh ng nh n tin thì tính minh b ch th hi n i chúng, d hi u và ph bi n m b o cho m ng nh n tin có th d dàng x lý thông tin. .. hình th c t c a ho ng th h n ch b i thông tin kém minh b ch T ng gi i pháp c p thi c có cái nh giá khi mà ch ng m c i thi n s minh b ch thông tin ng th i, tác gi n chia s nh ng ý ki n, kinh nghi m c a các chuyên gia, các chuyên viên ho ng trong ngành th có th h c h i l n nhau, h n ch c nh ng r i ro c a s thi u minh b ch thông tin lên k t qu th nh 2 TRÊN TH CH THÔNG TIN NG S N VI T NAM NG B -o0o- 1.1... th ng c a th có nh c a n n kinh t qu c dân ng lan t a t i s phát tri n 1.2 THÔNG TIN V B còn có ng v t ng này NG S N nh t i Lu doanh T ch i công khai thông tin v m công khai thông tin v c công khai t i sàn giao d i chúng 1.2.1 Nguyên t c và yêu c u v 1.2.1.1 Nguyên t c: m b o cho các ch th kinh t tham gia giao d ch trên th nh yv c n ph i cung c p nh ng thông tin sau: - Thông tin v quy n s h u, quy n... tính minh b ch trong môi công khai, minh b ch hóa thông tin là m t trong nh ng y u t b t bu c Thu t ng hi n s s n có và s m b o v ch ng c a thông tin Minh b ch g n li n v i vi c công b thông tin m t cách công khai, r ng rãi, chính xác, k p th i cho ng liên quan tr c ti p và gián ti n ho ng c a m t ch th Ch th này có th là m t n n kinh t , m t t ch c, m t doanh nghi p ho c m t các nhân 8 t n n kinh. .. c minh b ch hoá và công khai thông tin là m t y u t nh kinh t B i vì thông tin thi u minh b ch s làm n c bi t trong ho ng t ng Tiêu chí này th hi n : - Thông tin kinh t (h th ng lu hay không, ví d trên h th - n có i chúng, t c trình bày m t cách d hi u cho m ng nh n tin hay không - p th ng th i có s chu n b c m i thay i hay không - c thông tin c n thi phí (th i gian, ti n b c) hay không M t n n kinh. .. i các thông tin c n ti p c n c a h gi u c a mình v m công khai thông tin c a các qu c gia trên th gi i thông qua ch s công khai thông tin (Disclosure Index DI) Ch s này có giá tr trong kho ng t n 10, giá tr càng l n thì ph n ánh m công khai thông tin c a qu m b oh iv a trên s k t h p c a 3 ch s : ch s m pháp o, quy n h n c a c s m công khai thông tin Nói cách lý c qu c gia ti p nh n v n v c k t qu t... t ng - Thông tin ph i k p th i, thông tin ch có giá tr th i Tính k p th i c a thông tin có liên quan ch t ch c cung c p m t cách k p n th i gian Th i gian càng dài, lâu thì giá tr c a thông tin càng b gi m - Thông tin ph c yêu c n vi c ra quy nh không chính xác .N - Ngoài ra các thông tin v pháp lu quan n qu n lý và phát tri n ki n hi n nay, có th , chính sách, quy ho ch, k ho ch có liên ph c công khai... ra tình tr ng thi u minh b ch 2 ng c a tính minh b n công tác th s n, phân tích và t ng h p k t qu kh o sát cho th y m c thông tin lên k t qu th nh giá 3: M t s a Tác gi th c hi nhìn sâu s th qu ng ng c a tính minh b ch xu t nh m c i thi n tính minh b ch thông tin trên th b ng s n, g i ý nh ng vi c c n th c hi c a th ng b ng s n Vi t Nam 6 nh giá b ng kh c ph c và nâng cao tính minh b ch tài tài mong . ngun thông tin cho công tác thm đnh giá 35 Kt lun chng 1 36 CHNG 2: TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG TIN N CÔNG TÁC THM NH GIÁ BT NG SN 2.1 TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG. KINH T TP. H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ  KHOÁ LUN TT NGHIP  tài: TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG TIN N CÔNG TÁC THM NH GIÁ. BCH THÔNG TIN N GIÁ BS 37 2.2 TÁC NG CA TÍNH MINH BCH THÔNG TIN N CÔNG TÁC THM NH GIÁ 39 2.2.1 Các bc thc hin trong quá trình thm đnh giá liên quan đn thông tin bt đng