Tên tiểu luận: Giải thích ưu điểm của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản Lời cam đoan Bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu Kí và ghi rõ họ tên BÀI LÀM: Contents PHẦN 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN ........................................................................1 1. Phương pháp chi phí.....................................................................................1 2. Phương pháp thặng dư..................................................................................1 PHẦN 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ..................................................................1 1. Phương pháp chi phí.....................................................................................1 2.Phương pháp thặng dư...................................................................................2 PHẦN 3: ƯU ĐIỂM CỦA 2 PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG......2 1. Ưu điểm phương pháp chi phí và điều kiện áp dụng:....................................2 Ưu điểm:.......................................................................................................2 Điều kiện áp dụng phương pháp:..................................................................2 2. Ưu điểm phương pháp thặng dư và điều kiện áp dụng:.................................2 Ưu điểm:.......................................................................................................2 Điều kiện áp dụng phương pháp:..................................................................3 PHẦN 4: CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ..............3 1. Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp chi phí............................3 a) Tình huống đặt ra .....................................................................................3 b) Xử lí tình huống theo phương pháp chi phí ...............................................4 c) Giải thích ưu điểm khi dùng phương pháp chi phí trong bài:....................4 2. Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư.........................5 a) Tình huống đặt ra .....................................................................................5 b) Giải quyết tình huống theo phương pháp thặng dư ...................................6 c) Giải thích ưu điểm khi dùng phương pháp thặng dư trong bài:.................6
Họ tên: Nguyễn Mai Hương (Niên chế): CQ57/21.06 Khoá/Lớp: (tín chỉ) CQ57/21.01LT1 IDphịng thi:580-058-2202 STT:03 Số hiệu đề: MH 15/2021 Ngày thi:3/8/2021 Ca thi:18h00 Mã sinh viên: 1973403010227 BÀI THI MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: ngày Tên tiểu luận: Giải thích ưu điểm phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Lời cam đoan Bản tiểu luận tơi độc lập nghiên cứu Kí ghi rõ họ tên BÀI LÀM: Contents PHẦN 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1 Phương pháp chi phí Phương pháp thặng dư PHẦN 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH 1 Phương pháp chi phí 2.Phương pháp thặng dư PHẦN 3: ƯU ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG Ưu điểm phương pháp chi phí điều kiện áp dụng: Ưu điểm: Điều kiện áp dụng phương pháp: 2 Ưu điểm phương pháp thặng dư điều kiện áp dụng: Ưu điểm: Điều kiện áp dụng phương pháp: PHẦN 4: CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tình cách giải với phương pháp chi phí a) Tình đặt b) Xử lí tình theo phương pháp chi phí c) Giải thích ưu điểm dùng phương pháp chi phí bài: Tình cách giải với phương pháp thặng dư a) Tình đặt b) Giải tình theo phương pháp thặng dư c) Giải thích ưu điểm dùng phương pháp thặng dư bài: Từ viết tắt: Giải thích: SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu BĐS Bất động sản Đề tài chia làm phần: PHẦN 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu PHẦN 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Phương pháp chi phí Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình • Mức độ giảm giá cơng trình xây dựng = Tỷ lệ giảm giá * cơng trình xây dựng • Chi phí xây dựng = Tổng diện tích sàn hành xây dựng Chi phí xây dựng hành * Đơn giá xây dựng hành • Tỷ lệ giảm giá cơng trình xây dựng (Tg): + Tg = 𝑇𝑢ổ𝑖ℎ𝑖ệ𝑢𝑞𝑢ả 𝑇𝑢ổ𝑖𝑡ℎọ𝑘𝑖𝑛ℎ𝑡ế + Tg = H = ∑𝑛 𝑖=1 𝐻 𝑇𝑘𝑖 𝑘𝑖 ∑𝑛 𝑖=1 𝑇𝑘𝑖 Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng = Chi phí xây dựng hành – Số tiền giảm giá (= Bước - Bước 3) Bước 5: Tính giá trị bất động sản mục tiêu = Giá trị mảnh đất + Giá trị công trình xây dựng (= Bước + Bước 4) 2.Phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu Bước 2: Ước tính tồn tổng giá trị tình phát triển Bươc 3: Tính tổng chi phí phát triển Bước 4: Giá trị lại(GT thặng dư cho đất)= Tổng giá trị phát triển- tổng chi phí phát triển Bươc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu PHẦN 3: ƯU ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG Ưu điểm phương pháp chi phí điều kiện áp dụng: Ưu điểm: +Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh, sử dụng đánh giá BĐS thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tương lai Là phương án cuối phương pháp khác không sử dụng +Phương pháp tương đối đơn giản vé mặt tốn học, thích hợp chị định giá BĐS dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu… Điều kiện áp dụng phương pháp: +Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu, đặc biệt cơng trình xây dựng cơng cộng có chứng thị trường để so sánh +Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác +Là phương pháp thông dụng người tham gia hay kiểm tra đấu thầu +Phương pháp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản + Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác Ưu điểm phương pháp thặng dư điều kiện áp dụng: Ưu điểm: + Sử dụng để định giá BĐS có tiềm phát triển 3 +Thích hợp để đưa mức giá tham gia thực đấu thầu +Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán( cho thuê) tối thiểu Điều kiện áp dụng phương pháp: +Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao +Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội sử dụng tốt hiệu +Đối tượng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển +Để nâng cao khả ứng dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển BĐS +Là phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hơ hội đầu tư vào BĐS người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ PHẦN 4: CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tình cách giải với phương pháp chi phí a) Tình đặt Ước tính giá trị bất động sản Đông Sơn dựa thông tin sau: * Tài liệu bất động sản Đơng Sơn: - Diện tích đất 460m2 , có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng 120m2 - Hao mịn kết cấu chính: mái 45%, tường 45%, sàn 36%, móng 20%, cầu thang 80%, cửa 20% * Các thơng tin có liên quan: + Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 300m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 300.000.000đ Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1.200.000 đ/m2 + Hạn mức đất theo quy định 200 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%; tường 12%; sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1.300.000đ/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 14.000.000đ b) Xử lí tình theo phương pháp chi phí * Tính giá trị lơ đất trống cạnh bất động sản mục tiêu: Đây lô đất trống SDTNVHQN - Tiền sử dụng đất = 50%* 200 * 1.200.000 + 100%* 260 * 1.200.000 = 432.200.000đ - Giá lơ đất sau có đầy đủ giấy tờ = 432.200.000đ+ 300.000.000 =732.000.000đ - Giá bất động sản Đông Sơn = (732.000.000*460)/300 = 1.122.400.000đ * Chi phí xây dựng hành: 120 *2 tầng*1.300.000 = 312.000.000đ * Tỉ lệ giảm giá cơng trình xây dựng: + Tg= H = ∑𝑛 𝑖=1 𝐻 𝑇𝑘𝑖 45∗4+45∗12+36∗27+20∗16+80∗8+20∗13 𝑘𝑖 = ∑𝑛 4+12+27+16+8+13 𝑖=1 𝑇𝑘𝑖 =36.4% Mức độ giảm giá = 36.4%* 312.000.000+14.000.000 = 127.568.000đ *Giá trị cơng trình = 312.000.000- 127.568.000= 184.432.000đ *Giá trị bất động sản mục tiêu: BĐS Đông Sơn = 1.122.400.000+ 184.432.000= 1.306.832.000đ Như vậy, giá trị tối đa bất động sản mục tiêu 1.306, 832 trđồng, tương đương 2,841tr đồng/m2 c) Giải thích ưu điểm dùng phương pháp chi phí bài: Dựa ngun tắc SDTNVHQN, qua tình trên, ta thấy việc sử dụng phương pháp chi phí để tính tốn giá trị BĐS Đơng Sơn khơng gặp khó khăn mặt kĩ thuật, có sở vững để cơng nhận dựa vào chứng giá thị trường,tìm kiếm thơng tin dễ dàng Bởi vậy, phương pháp thẩm định giá bất động sản đơn giản, phổ biến rộng rãi Thông qua việc tính tính giá trị lơ đất trống cạnh bất động sản mục tiêu, Chi phí xây dựng hành, Tỉ lệ giảm giá cơng trình xây dựng, từ ta xác định giá trị bất động sản Đông Sơn 1.306,832 trđ cách đơn giản dễ hiểu Tình cách giải với phương pháp thặng dư a) Tình đặt Công ty kinh doanh bất động sản PACIFIC lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 12.000m2 Lô đất quy hoạch để xây dụng nhà Tỷ lệ đất phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây ngơi nhà độc lập để bán Diện tích đất diện tích xây dựng ngơi nhà tương ứng 200m2 300m2 Yêu cầu: Anh (chị) tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu Biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà năm - Giá bán ước tính 5.000 trđ/ nhà - Chi phí bán bất động sản: + Chi phí pháp lý: 220 trđ + Chi phí quảng cáo môi giới: 110 trđ + Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 500 trđ - Chi phí phát triển bất động sản: + Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,5 trđ/m2 + Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ + Chi phí xây dựng nhà : trđ/m2 - Chi phí mua đất chi phí q trình phát triển vay ngân hàng với lãi suất 15%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần nhau, lần cách lần tháng - Chi phí cho việc mua đất ước tính 1.2% giá đất - Lợi nhuận yêu cầu hoạt động xây dựng 130 trđ/ nhà -Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% số vốn đầu tư cho việc mua giữ lô đất 6 b) Giải tình theo phương pháp thặng dư * Việc xây dựng nhà độc lập để bán tốt hiệu cho bất động sản mục tiêu * Xác định doanh thu thuần: + Tổng diện tích đất phép xây dựng = 60%* 12.000 = 7200 m2 + Số nhà xây dựng = 7200/200 = 36 nhà + Tổng giá trị phát triển = 36* 5000 = 180.000 trđ + Chi phí bán nhà = 220+ 110+ 500 = 830 trđ + Thu = 180.000- 830 = 179.170 trđ * Xác định tổng chi phí phát triển: + Chi phí khảo sát, thiết kế: 500trđ + Chi phí đầu tư hạ tầng = 0,5* 12.000 = 6.000 trđ + Chi phí xây nhà = 36*300*5 = 54.000 trđ + Chi phí lãi vay trình phát triển: = 15%* (500+ 6000+ 54000/2+ 54000/2*0,5) = 13.125 trđ + Lợi nhuận phát triển = 36* 130 = 4.680 trđ → Tổng chi phí phát triển = 500+6.000+54.000+13.125+4.680= 78.305 trđ * Giá trị thặng dư = 179.170- 78.305= 100.865 trđ * Gọi giá trị đất trống X + Chi phí pháp lí để cơng ty có quyền sử dụng đất 0.012X + Chi phí cấp vốn đầu tư vào đất trống: 15% * (X+0,012X) = 0,1518X + Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + 0,012X + 0,1518X = 1,1638X + Lợi nhuận yêu cầu: 20%* 1,1638X = 0,23276X + Giá trị đầu tư vào đất trống: 1,173X + 0,23276X= 1,40576X + Giá trị ước tính đất trống: 100.865 = 1,40576X => X = 71.751,224 trđ Vậy giá trị ước tính bất động sản mục tiêu 71.751,224 triệu đồng, tương đương 5,979 triệu đồng/m2 c) Giải thích ưu điểm dùng phương pháp thặng dư bài: Dựa nguyên tắc SDTNVHQN, qua tình trên, ,hơng qua việc tính sơ tổng giá trị phát triển, tổng chi phí phát triển, giá trị thặng dư cho đất, từ ta xác định mức giá thích hợp để Công ty kinh doanh bất động sản PACIFIC thực đấu thầu: 71.751,224 trđ phân tích rõ chi phi phí xây dựng tối đa từ tính số tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển bất động sản để đạt kết lợi nhuận cao Tài liệu tham khảo Nhà xuất Tài chính, Hà Nội, 2018, Giáo trình “Định Giá Tài Sản” Học viện Tài chính, Hà Nội, 2012, Hệ thống Câu hỏi Bài tập “Định Giá Tài Sản” ... chi phí dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động. .. ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ PHẦN 4: CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tình cách giải với phương pháp chi phí a) Tình đặt Ước tính giá trị bất động sản Đông Sơn dựa thông tin sau:... theo phương pháp chi phí c) Giải thích ưu điểm dùng phương pháp chi phí bài: Tình cách giải với phương pháp thặng dư a) Tình đặt b) Giải tình theo phương pháp thặng dư