Đang tải... (xem toàn văn)
Hiện nay việc thẩm định giá BĐS rất được chú trọng. Để tiến hành TĐG một BĐS, có thể lựa chọn một trong bốn phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư , mỗi phương pháp bên cạnh những ưu điểm riêng cũng có những hạn chế nhất định. Để đáp ứng đòi hỏi của thị trường yêu cầu thẩm định BĐS ngày càng chính xác hơn. Vì vậy phạm vi bài tiểu luận này đi “Những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản” từ đó chỉ ra đươc những hạn chế của 2 phương pháp trên trong quá trình áp dụng thực tiễn và tìm ra cách khắc phục.
0 BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH BỘ MƠN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN - - TIỂU LUẬN MÔN : ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ TÀI : Những hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản HÀ NỘI 2021 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan tiểu luận với đề tài “Những hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản” kết nghiên cứu độc lập em 2 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC MỞ ĐẦU .2 NỘI DUNG Phần I Những hạn chế phương pháp chi phí thẩm định BĐS Khái niệm phương pháp chi phí Các buớc tiến hành 3 Điều kiện áp dụng 4 Những hạn chế phương pháp chi phí Hạn chế phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản .4 5.1 Tình cụ thể 5.2 Xử lý tình 5.3 Hạn chế phương pháp chi phí thể qua tình Phần II Những hạn chế phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản Khái niệm phương pháp thặng dư Các buớc tiến hành Điều kiện áp dụng Những hạn chế phương pháp thặng dư .7 Hạn chế phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản .8 5.1 Tình cụ thể 5.2 Xử lý tình 5.3 Hạn chế phương pháp thặng dư thể qua tình .9 KẾT LUẬN .10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 NHẬN XÉT 12 MỞ ĐẦU Hiện việc thẩm định giá BĐS trọng Để tiến hành TĐG BĐS, lựa chọn bốn phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí phương pháp thặng dư , phương pháp bên cạnh ưu điểm riêng có hạn chế định Để đáp ứng đòi hỏi thị trường yêu cầu thẩm định BĐS ngày xác Vì phạm vi tiểu luận “Những hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản” từ đươc hạn chế phương pháp trình áp dụng thực tiễn tìm cách khắc phục NỘI DUNG Phần I Những hạn chế phương pháp chi phí thẩm định BĐS Khái niệm phương pháp chi phí Định giá BĐS theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị BĐS dựa chi phí hợp lý tạo BĐS * Cơ sở lý luận: - Phương pháp chi phí phương pháp xây dựng chủ yếu dựa vận dụng nguyên tắc thay - Dựa giả định giá trị BĐS cần định giá so chi phí làm BĐS tương tự * Có loại chi phí: - Chi phí tái tạo: chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời - Chi phí thay thế: Là chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời Các buớc tiến hành Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc BĐS cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu 4 Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình ( = Bước - bước 3) Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần TĐG ( = Bước + bước 4) Điều kiện áp dụng - Định giá BĐS khơng ước tính dịng tiền tương lai, BĐS khơng có giao dịch thị trường trường học, bệnh viện, cơng viên,… - Đinh giá cho mục đích bảo hiểm - Định giá cho mục đích đấu thầu - Vận dụng trường hợp chi phí yếu tố để tạo giá trị BĐS - Được dùng để bổ sung kiểm tra phương pháp khác Những hạn chế phương pháp chi phí - Việc định giá theo phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nhiều trường hợp thiếu thơng tin thông tin k đáng tin cậy - Yêu cầu có giao dịch BĐS tương tự khu vực sử dụng để tính tốn đượ - Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn - Để áp dụng phương pháp địi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng 5 Hạn chế phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản 5.1 Tình cụ thể Ước tính giá trị BĐS Y dựa thông tin sau: * Tài liệu BĐS Y: - Diện tích đất 350 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: Nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2/sàn Tỷ lệ hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% * Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 300 m 2, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 750 triệu đồng Theo quy định hành để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất nhà nước quy định tồn diện tích - Giá đất quy định hà nước vị trí 12 triệu đồng/m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 20 triệu đồng 5.2 Xử lý tình Bước 1: Ước tính giá trị đất: - Đơn giá 1m2 đất chưa có đầy đủ pháp lí là: =9,17 trđ/m2 - Giá trị lơ đất chưa có đầy đủ pháp lí là: 9,17 trđ/m x 350 m2 = 3209,5 trđ - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất là: 12 trđ/m2 x 350 m2 = 4200 trđ -> Giá trị mảnh đất sau đầy đủ pháp lý là: 3209,5 trđ + 4200 trđ = 7409 triệu đồng Bước 2: Chi phí xây dựng cơng trình đất = diện tích xây dựng x chi phí xây dựng = trđ/m2 x 150 m2/sàn x sàn = 2250 triệu đồng Bước 3: Xác định mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x chi phí xây dựng Ta có, tỷ lệ giảm giá: = 40% -> Mức độ giảm giá: 40% x 2250 trđ = 900 triệu đồng * tổng mức độ giảm giá : 900 trđ +20 trđ = 920 triệu đồng Bước 4: Giá trị cơng trình là: 2250 trđ – 920 trđ = 1350 triệu đồng Bước 5: giá trị BĐS Y : 7409 trđ + 1350 trđ = 8759 triệu đồng Kết luận: ước tính giá trị BĐS Y 8,759 tỷ đồng 5.3 Hạn chế phương pháp chi phí thể qua tình - Cơ sở thơng tin liệu hạn chế, chưa đầy đủ thực xác, với thơng tin tìm kiếm internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại cách khảo sát thực tế thơng tin q cũ - Mọi ước tính chi phí giá trị cuối bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường Ví dụ giá nguyên nhiên vật liệu, giá th nhân cơng xây dựng tăng lên, tất điều đẩy chi phí lên cao dự tính, khiến cho việc thẩm định giá trước khơng cịn ý nghĩa - Việc xác định tỷ lệ hao mòn kết cấu BĐS để phục vụ tính tốn cịn mang tính chủ quan Phần II Những hạn chế phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản Khái niệm phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa phần đóng góp vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt hiệu * Cơ sở lý luận: - Dựa chủ yếu nguyên tắc “đóng góp” ngun tắc “dự kiến dịng lợi ích tương lai” 7 - Là dạng đặc biệt phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá - Giá trị BĐS xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Giá trị BĐS ( giá trị thặng Giá trị = dư) phát triển Chi phi phát triển - ( bao gồm lãi nhà đầu tư) Các buớc tiến hành Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lai giá trị cao cho dự án Bước 2: Ước tính doanh thu phát triển theo hướng SDTNVHQN Bước 3: Ước tính chi phí hội cơng trình xây dựng đất bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, phí khác có liên quan lợi nhuận NĐT xây dùng Bước 4: Xác định giá đất cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển (=Bước – Bước 3) Điều kiện áp dụng - Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Đối tượng BĐS có phát triển có tài để phát triển Các BĐS đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển sử mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN Những hạn chế phương pháp thặng dư - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu - Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán 8 - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền Hạn chế phương pháp thặng dư thông qua tình thẩm định giá bất động sản 5.1 Tình cụ thể BĐS cân định giá lô đất rộng 1000 m2 Lô đất quy hoạch để xây dựng nhà với tỷ lệ cho phép xây dựng 80% Chủ sở hữu dự định xây dựng thành hộ độc lập ( có diện tích nhau, kết cấu hạ tầng tương tự nhau) để bán Yêu cầu: định giá mảnh đất phương pháp thặng dư Biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà dự tính năm - Giá bán ước tính nhà 6.000 triệu đồng - Chi phí bán nhà: Chi phí pháp lý: 500 triệu đồng; Chi phí quảng cáo mơi giới: 100 triệu đồng; Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản: 500 triệu đồng - Chi phí phát triển bất động sản: Chi phí dọn mặt bằng: 30 triệu đồng; - Chi phí khảo sát thiết kế: 150 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,5 triệu đồng/m2; - Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình qn 1m2 sàn xây dựng triệu đồng, chi phí chun mơn 10% chi phí Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi xuất 15%/năm - Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất - Lợi nhuận địi hỏi hộ 400 triệu đồng 5.2 Xử lý tình - Diện tích đất phép xây dựng là: 1000 m2 x 80% = 800 m2 - Diện tích đất là: 800m2 : = 200m2/căn - Doanh thu có từ việc bán hộ là: 6000 trđ x = 24000 triệu đồng - Chi phí bán nhà = 500 trđ + 100 trđ + 500 trđ = 1100 triệu đồng -Thu bán bất động sản = 24000 trđ – 1100 trđ = 22 900 triệu đồng - Chi phí dọn mặt bằng: 30 trđ - Chi phí khảo sát thiết kế: 150 triệu đồng - Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,5 trđ x 1000 m2 = 500 triệu đồng - Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng: trđ/m2 x 800 m2 = 4000 triệu đồng - Chi phí chuyên môn: 10% x 4000 trđ = 400 triệu đồng - Chi phí lãi vay: 15% x ( 30trđ + 150trđ + 500trđ + 4000 trđ + 400 trđ) = 762 triệu đồng * Lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi: 400 trđ x = 1600 triệu đồng => Tổng chi phí : 30trđ + 150trđ + 500trđ + 4000 trđ + 400trđ + 762 trđ + 1600 trđ = 7442 triệu đồng * Ước tính giá trị thặng dư đất = 22 900 trđ – 442 trđ = 15458 triệu đồng * Ước tính giá đất : Gọi giá đất X triệu đồng - Chi phí mua đất = 0,02 X Ta có: X + 0,02X = 15 458 triệu đồng => X = 15 154,9 triệu đồng Kết luận: giá trị BĐS 15,1549 tỷ đồng 5.3 Hạn chế phương pháp thặng dư thể qua tình - Nhà đầu tư xác định mục đích tương lai mảnh đất với việc đem bán sau lên kế hoạch cho chi phí liên quan khơng quan tâm tới giá trị đất chuyển nhượng địa phương - Các trường hợp phương án đầu tư dự án phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm thu nhập phát sinh kéo dài, phải ước tính khoản doanh thu, chi phí thực theo năm chiết khấu giá trị thời điểm định giá đất - Khi thẩm định viên sử dụng phương pháp thặng dư tình dễ dẫn đến việc giá đất ước tính có sai số lớn nguyên nhân sau: xác định khơng xác hệ số sử dụng đất, chủ sở hữu thay đổi mục đích đầu 10 KẾT LUẬN Trong thời gian nghiên cứu ngắn, dung lượng tiểu luận có hạn, tài liệu nghiên cứu nhiều hạn chế, tiểu luận với đề tài “Những hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản” vấn đề sau: + Thứ nhất, nêu lý luận chung phương pháp chi phí phương pháp thặng dự + Thứ hai, trình bày hạn chế phương pháp thông qua tình huốngs 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội; TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi tập định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội; Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu đăng https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Huong-dan-69-HD-SXD2017 12 NHẬN XÉT • Nhận xét điểm chấm giáo viên thứ nhất: Só điểm Bằng số Nhận xét Bằng chữ • Nhận xét chấm điểm giáo viên thứ hai: Só điểm Bằng số Bằng chữ Nhận xét ... phương pháp thặng dư .7 Hạn chế phương pháp thặng dư thông qua tình thẩm định giá bất động sản .8 5.1 Tình cụ thể 5.2 Xử lý tình 5.3 Hạn chế phương pháp thặng. .. luận ? ?Những hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản? ?? từ đươc hạn chế phương pháp trình áp dụng thực tiễn tìm cách khắc phục NỘI DUNG Phần I Những. .. Hạn chế phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản .4 5.1 Tình cụ thể 5.2 Xử lý tình 5.3 Hạn chế phương pháp chi phí thể qua tình