Đề cương Định Giá Tài Sản TMU ôn thi TMu

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ Mới MỤC LỤC Câu 1: khái niệm, đặc trưng mục tiêu định giá? Ý nghĩa việc nghiên cứu công tác định giá Khái niệm : định giá ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Đặc trưng: - Định giá cơng việc ước tính - Định giá loại hđơng đòi hỏi tính chun mơn - Gtri ts đc tính = tiền - Ts đc đg ts sản nào, song chủ yếu bđs - Xđ thời điểm cụ thể xđ cho mục đích định - Dữ liệu đc sd trực tiếp h gián tiếp liên quan đến thị trường Mục tiêu: + xđ gtri ts để chuyển giao quyền sở hữu + xđ gtri ts cho mục đích tài tín dụng + để xđ số tiền cho thuê theo hợp đồng +để pt ts đầu tư + để lập báo cáo tc hàng năm, xđ gtri thị trường vốn đầu tư, để xđ gtri doanh nghiệp, để mua bán hợp nhất, lý ts DN , để có phương án xử lý ts cải cách dn nhà nc + nhằm đáp ứng yêu cầu có tính pháp lý tính thuế, xđ giá trị bồi thường nhà nc Ý nghĩa: Câu 2: nội dung nguyên tắc định giá ts: nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa nguyên tắc cho ví dụ minh họa 1, Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: Nội dung: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác chúng đc xác định hay thừa nhận điều kiện đc SDTNVHQN IVSC giải thích nguyên tắc SDTNVHQN khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài cho phép, mang lại giá trị cao cho tài sản: + bối cảnh tự nhiên: TS đc sử dụng or giả định sử dụng đk có thực có độ tin cậy thời điểm ước tính giá trị TS Ko phải sử dụng đk bất thường hay có bi quan hay lạc quan mức khả sử dụng TS + TS phải đc phép mặt pháp lý + TS sử dụng phải đặt đk khả thi mặt tài chính: nhà đầu tư sử dụng tài sản theo chi phí hội riêng phải phản ánh tính khả thi mặt tài Cơ sở đề nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TS mang lại Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần phải đc chi phí hội tài sản phân biệt đc giả định tình huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật ko khả thu mặt tài Tức khả thực tế việc sử dụng tài sản lợi việc sử dụng Đồng thời khẳng định tình hay hội sử udngj hội SDTNVHQN sở để úc tính giá trị tài sản Ví dụ: - mảnh đất sd để trồng cảnh, cho thuê xây khách sạn đem lại khoản thu nhập 50, 70, 80, trd/ năm Cách SDTNVHQN mảnh đất xây khách sạn đem lại thu nhập cao hội sd 2,Ngyên tắc thay thế: Nội dung: giới hạn cao giá trị TS ko vượt chi phí để có TS tương đương Cơ sở đề nguyên tắc: người mua thận trọng ko bỏ số tiền tốn tiền có tài sản tương tự Tuân thủ nguyên tắc:thẩm định viên phải nắm đc thơng tin giá hay chi phí sản xuất TS tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm sở để sơ sánh xác định giới hạn cao tài sản cần định giá Trên thực tế khó tìm đc hai BĐS tương tự giống để so sánh giá bán hai chi phí sản xuất để vận dụng tốt nguyên tắc đòi hỏi thẩm định viên thiết phải đc trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất so sánh với giá hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định Ví dụ: nhà đầu tư cân nhắc việc bỏ 100.000USD để mua bđs hay mua chứng khoán thị trg, tính chất để thay hay so sánh hội hay ts : tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê , lãi , mức độ rủi ro khả khoản chúng 3,Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai: giá trị TS đc định lợi ích tương lai TS mang lại cho nhà đầu tư Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản: biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản ngun tắc áp dụng cho tất TS loại TS có tạo thu hập hay ko, có ý nghĩa thực tiễn TS mang lại thu nhập tiền thẩm định viên có vai trò chủ yếu chỗ thu nhập chứng cớ thị trường gần mức giá bán, giá cho thuê tỷ lệ chiết khấu TS tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối ước tính giá trị TS Ví dụ: ngơi nhà cho thuê luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc SDTNVHQN cho thấy bán cách tốt bán đc với giá khoảng 10 tỷ, giá trị ước tính chưa phải chắn tin cậy đc, đk có theo ngun tăc thay người ta tìm thấy ngơi nhà tương tự nằm ví trí tốt đc bán với giá tỷ, cho thấy việc định giá 10 tỷ lạc quan mức dựa theo lợi ích tương lai tính tốn lợi ích tương lại ngơi nhà đc định giá theo dòng tiền , ước tính đạt 15 tỷ, kết đc coi hợp lý, dự báo môi trường tương lai coi tin đc 4,Nguyên tắc đóng góp: giá trị TS hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị tồn TS tăng lên hay giảm Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TS Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ tổng giá trị phận thường ko thể giá trị toàn phận giá trị phận TS lại hiệu số giá trị toàn giá trị toàn giá trị TS lại.Giá trị đóng góp bao gồm yếu tố vơ hình Cơ sở để phân loại định giá tác động yếu tố vơ hình thường khó khăn Nguyen tắc đóng góp tạo sở để định giá tổng thể yếu tố phép tính ngược tính giá trị BĐS cần tính giá trị BĐS trức trừ giá trị cơng trình xây dựng để giá trị yếu tố vị trí Ví dụ: ngơi nhà k có gara tầng bán với giá tỷ , có gara bán với giá tỷ giá trị gara đc nhận tỷ chi phí xd gara hết có 100trd 5,Ngun tắc cung cầu: giá đánh giá thị trường giá trị TS, kh so sánh TS với nhau, phải phan tích tác động yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị TS cần thẩm định sở nguyên tắc: chủ yếu phổ biến ciệc thẩm định giá trị TS dựa vào giá thị trường TS Tuân thủ nguyên tắc:trước thực điều chỉnh số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có ddtj tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay so sánh hay ko Thực đánh giá dự báo tương lai về cung cầu giá đánh giá độ tin cậy tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập phận cấu thành TS đc đánh giá cao thị trường phận bán re cần dựa vào NTCC NTTThế Ví dụ: chứng khốn, bđs thường trải qua đợt nóng lạnh thất thường tác động nhiều yếu tố khác nhau, tổng hợp tác động yếu tố làm hình thành nên giá thị trường có dấu hiệu bong bóng thâm rđịnh viên sd đương tb động dài hạn để tìm mức giải pháp hợp lý Câu 3: phân tích yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa yếu tố mang tính vật chất: yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng đất đai diện tích, vị trí…với máy móc tính Thơng thường tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn nhiên, TS đc đánh giá cao hay ko phụ thuộc vào khả người việc khai thác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có tài sản nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu khách hàng để tiến hành tư vấn lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.mỗi công dụng hữu ích sản phẩm phù hợp với tưng đối tượng khách hàng thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm giá trị khách hàng để đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp + yếu tố tình trạng pháp lý: hai tài sản có yếu tố vật chất hay công dụng khác tình trạng pháp lý giá trị khác Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản bất động sản thơng thường quyền khai thác rộng giá trị TS cao ngược lại để xác định giá trị TS cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc quy định có tính pháp lý quyền chủ thể tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TS cần thẩm định + yếu tố mang tính kinh tế: cung cầu., hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị yếu tố khác cố định tài sản đc mua bán thị trường, giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay gọi độ nhạy cung cầu thị trường thục tế TS đc đánh giá cao cung trở nên khan nhu cầu sức mua ngày cao ngược lại đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu độ khan sức mua , hay nhu cầu toán…là quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá giao dịch dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường hđ thẩm định giá thiết phải tiến hành thu thập liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TS, hình thành nên ngân hàng liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá + yếu tố khác: có yếu tố phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể đén tới giá trị tài sản đòi hỏi thẩm định viên cần có am hiểu tập qn có phân tích yếu tố tâm lý ko gian văn hóa nhằm xác minh giá giao dịch.=>nhận diện rõ yếu tố giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng yếu tố, thiết lập tìm mối quan hệ chúng để từ đưa tiêu thức lựa chọn phương thức đánh giá thích hợp, Câu 4: nội dung giá trị thị trường giá trị phi thị trường đc sd làm sỏ cho định giá ? ví dụ Khái niệm giá trị thị trường: số tiền trao đổi ước tính TS vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán vs bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết ko bị ép buộc Định nghĩa đc giải thích sau:số tiền trao đổi: +giá trị thị trường đc đo đếm tính toán định lượng đơn vị tiền tệ + số tiền có nguồn gốc đc ước tính dựa sở việc trao đổi mua bán tài sản ko phải dựa sở khác mà ước tính Ước tính: nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính ko phải số tiền đc định từ trước or giá bán thực tế số tiền ước định, dự báo đc tốn vào thời điểm giao dịch Thời điểm: giá trị thị trường tài sản xác định mang tính thời điểm ngày tháng cụ thể cho trước điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị đc ước tính có ý nghĩa hợp lý thòi điểm Đến thời điểm khác ko phù hợp Người bán sãn sàng bán:+ người muốn bán tài sản, ko phải người nhiệt tình mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường + người bán tài sản với mức giá tốt đc thị trường cơng khai sau trình tiếp thị Người mua sãn sang mua: +là người muốn mua ko nhiệt tình mức để sãn sang mua với giá mà ko cần tính đến đk giao dịch thơng thường tên thị trường + người ko trả giá cao giá trị thj trường yêu cầu người mua mua với mức giá thấp đc Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa tài sản đc giới thiệu trưng bày cách cơng khai nhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua bán Khách quan, hiểu biết, ko bị ép buộc: + khách quan: bên mua bên bán sở ko có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt gây mức giá giả tạo giá trị thị trường gỉa thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc lập khách quan +Hiểu biết: bên định mua bán sở đc thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tang tài sản đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá + ko bị ép buộc: hai bên ko chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán Khái niệm giá trị phi thị trường: số tiền ước tính TS dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán TS thị trường Câu 5: giá trị ts gì? Nêu ý nghĩa đặc tính giá trị ts giá trị TS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định yếu tố cần nhận định rõ qua định nghĩa: - Gtri ts đc đo = tiền - Gtri ts có tính thời điểm, đến thời điểm khác khong - Cùng ts có gtri khác cá nhân hay chủ thể khác - Gtri ts cao hay thấy nhóm yếu tố định: cơng dụng hữu ích vốn có ts, khả chủ thể việc khai thác công dụng - Tiêu chuẩn gtri ts khoản thi nhập = tiền ts mag lại cho cá nhân bối cảnh giao dich định Ý nghĩa: giá trị ts phải đc xem xét goc độ tính chủ quan tính khách quan - Tính chủ quan: ý nghĩa quan trọng gtri đánh giá chủ quan ng gtri ts Cùng ts với cá nhân khác tùy thuộc vào khả sở thích ts dùng cho mục đich khác Vì vậy, gtri ts khác theo đánh giá chủ quan ng - tính khách quan: ý nghĩa khác quan gtri công nhận thị trường gtri ts Gtri ts sở giá , sở trao đổi hđông giao dịch kinh tế kt thị trường đặc tính: ts có gtri cần thiết phải có đặc trưng pháp lý kinh tế, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có u cầu, tính chuyển giáo - tính hữu ích: thể khả cung cấp dv làm thỏa mãn nhu cầu củ ng - tính khan hiếm: khái niệm có tính tương đối nói chung hàng hóa đếu có tính khan tính khan hiểu tác động yếu tố cung thị trường khả ảnh hưởng chúng tương lại, - tính có u cầu: u cầu hay đòi hỏi thực đc hình thành tính hữu ích ts, nhiên ngồi tính hữu ích nhu cầu thơng thương, thuật ngũ có yêu cầu khái niệm kt cần thiết, hữu ích khả tiền tệ để thỏa mãn u cầu - tính chuyển giao: khái niệm pháp lý phản ánh đặc tính quan trọng gtri , bđs , trường hợp ts có đặc tính k thể chuyển giao đc tồn hay phần gtri tt hàng hóa khơng tồn câu 6: phân biệt thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? khác giá trị thị trường giá trị phi thị trường ? ví dụ k/n giá cả:Theo kinh tế học giá biểu tiền giá trị Theo IVSC giá số tiền đc yêu cầu đc đưa or trả cho hàng hóa or dvu định k/n chi phí:Theo IVSC chi phí mức giá đc trả cho hàng hóa or dvu số tiền cần có để tạo or để sản xuất hàng hóa or dvu Mức giá đc trả cho hàng hóa or dịch vụ chi phí người mua Khái niệm giá trị theo ngành định giá: giá trị TS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí: giống nhau: thể số tiền định Đều sử dụng để đo lường lợi ích hàng hóa chủ thể Khác nhau: giá khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa Khái niệm giá trị ko nhât thiết đc hình thành đc dùng quan hệ trao đổi mua bán Trong nhiều trường hợp khái niệm giá trị thể số tiền ước tính số tiền mang tính giả thiết giá trị ước tính có khoảng cách xa so với giá thực tế giao dịch giá trị trao đổi đồng nghĩa với khái niệm giá chi phí dạng đặc biệt giá cả, chi phí cách gọi khác giá cả, đc người mua dùng cho yếu tố đầu vào họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa dịch vụ Câu 7: nội dung bước quy trình chung định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình B1, xác định vấn đề : bước trình định giá, giúp TĐV thỏa thuận đàm phán xây dựng đc điều khoản hợp đồng định giá cách cụ thể Là để lên kế hoạch định giá cách chi tiết.Cần xác định rõ vấn đề sau: nhận biết đặc tính vật chất TS mục tiêu Nhận biết đặc điểm pháp lý củaTS mục tiêu Xác định rõ mục đích định giá KH Xác định loại giá trị đc ước tính Xác định pp định giá tài liệu cần cho việc định giá Xác định ngày định giá có hiệu lực xác định mức phí thỏa thuận thời gian hoàn thành B2: lập kế hoạch thẩm định giá + nhận biết đặc điểm mặt chất quyền TS, trạng thái cung cầu đặc điểm thị trường liên quan đến TS cần định giá + nhận biết tài liệu cần đc sử dụng trình định giá + nhận biết quan tổ chức có trách nhiệm cung cấp thơng tin nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng đc + lên chương trình thời gian biểu cơng tác: lập danh mục thứ tự công việc xác định thời hạn cho phép công việc, xác định phần ủy nhiệm + xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo định giá B3.khảo sát trường thu tập thông tin: tài liệu cần đc thu thập tài liệu cung cấp thông tin BĐS mục tiêu, tài liệu để so sánh phân tích đánh giá điều chỉnh Các pháp lý nhà nc quyền địa phương có liên quan 10 Câu 18: yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp ? Các yếu tố ảnh hương đến xác đinh giá trị doanh nghiệp: - Các yếu tố thuộc mơi trường kinh doanh • Mơi trường kinh doanh tổng qt Mơi trường kinh tế Mơi trường trị pháp luật Mơi trường văn hóa xã hội Mơi trường khóa học cơng nghệ • Mơi trường đặc thù Khách hàng Nhà cung cấp Các đối thủ cạnh tranh Đặc điểm ngành kinh doanh Các yếu tố khác - Các yếu tố nội doanh nghiệp • Hiện trạng tài sản doanh nghiệp • Vị trí kinh doanh: địa điểm, diện tích, đại bàn, thời tiết • Uy tín kinh doanh: đc hình thành từ sp chất lg, dv tiện ích, thái độ phục vụ, qh KH • Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động: ảnh hưởng đến chất lg sp, hiệu sd nguyên vật liệu, tiết kiệm chi phí, suất lđ • Nặng lực quản trị kinh doanh: khả hoạch định chiến lược, trình độ tổ chức quản lý, lực qtri yếu tố … 1, yếu tố thuộc môi trường kinh doanh: + môi trường kinh tế:DN bào tồn bối cảnh kinh tế cụ thể, bối cảnh cụ thể nhần định qua hàng loạt tiêu vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng kt, số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, tỷ suất đầu tư, số thị trường… tháy đôiỉ yếu tố ảnh hưởng đến đánh giá DN: kt luôn tăng trưởng với tốc độ cao, phản ánh nhu cầu đầu tư tiêu dùng ngày lớn, số giá chứng khoán phản ánh quan hệ cung cầu, đồng tiền ổn định, tỷ giá lãi suất có tính kích thích đầu tư trở thành hội tốt cho DN mở rộng quy mô sản xuất, ngược lại kt suy thoái, chứng khoán ảo, lạm phát phi mã biểu môi trường tồn DN bị lung lay tận gốc + môi trường trị: sx-kd tồn ổn định phát triểm mơi trường có ổn định trị mức độ định Các yếu tố mơi trường trị có gắn bó chặt chẽ, tác động trực tiếp đến SXKD bao gồm: tính đầy đủm 30 đồng bộ, rõ ràng hệ thống luật pháp/ quan điểm tư tưởng nhà nước SXKD thông qua văn pháp quy/ lực hành pháp phủ ý tức chấp hành pháp luật công dân tổ chức sản xuất: pháp luật ban hành k trở thành thưc, tệ nạn buôn lậu, trốn thuế, hàng giả hàng nhái biểu môi trường trị bất lợi cho SX + mơi trường văn hóa-xã hội: SXKD có mục tiêu xuyen suốt lợi nhuận k thể tách rời khỏi môi trường VH-XH Trên phương diện xã hội, DN đời để đấp ứng đòi hỏi ngày cao cho đời sống vật hất tinh thần cộng đồng nơi DN hoạt động thế, đánh giá DN k thể bỏ qua yếu tố, đòi hỏi xúc môi trường VH-XH mà phải thực dự báo ảnh hưởng yếu tố đến SXKD DN tương lai + môi trường khoa học, kĩ thuật: tác động kĩ thuật, công nghệ làm thay đổi cách đk quy trình cơng nghệ phương thức tổ chức SXKD DN Sự nhạy bén viejc chiếm lĩnh thành tự khao học nguyên nhân đưa DN mau chóng đến chỗ phá sản,=> đánh giá DN đòi hỏi phải mức độ tác động môi trường đến SXKD khả thích ứng DN trc bước phát triển KH-CN 2, môi trường đặc thù: + quan hệ DN với khách hàng: thị trường yếu tso định đến đầu sp DN, thị trường DN thể yếu tố khách hàng.thông thường kh chi phối HĐ DN có trường hợp kh lại bị lệ thuộc vào khả cung cấp DN Do muốn đánh giá khả phát triển, mở rộng SXKD cảu DN cầm xác định tính chất, mức độ bền vững uy tín DN quan hệ với khách hàng Để đánh giá ng ta thường kể đến: trung thành thái độ Kh, số lượng chất lượng khách hàng, tiếng tăm mối quan hệ với họ thuyết phục cao nhât thị phần tại, thị phần tương lai, doanh số bán tốc độ tiến triển tiêu qua thời kì kd khác DN + quan hệ DN với nhà cung cấp: quan hệ với nhà cung cấp, DN đóng vai trò thượng đế, nhiên có số trường hợp, DN lại bị lệ thuốc vào nhà cung cấp số lượng nhà cung cấp k đủ, kết cấu họ với nhau, mưa số lượng nhỏ nguyên nhân khác Từ khả đáp ứng yếu tố đầu vào 31 đảm bảo cho SXKD ổn định phải xem xét đến: phong phú nguồn cung cấp, số lượng, chủng loại nguyên liệu thay cho nhau, khả đáp ứng lâu dài cho dn + hãng cạnh tranh: cạnh tranh liệt môi trường cạnh tranh coi mối nguy trực tiếp đến tồn DN Dó đánh giá lực cạnh tranh phải xét yếu tố: giá cả, chất lượng sp dịch vụ hậu thương mại, số lượng DN tham gia cạnh tranh, lực thực mạnh họ, mầm mống lm xuất đối thủ cạnh tranh có kết luận đắn đc vị khả canh tranh DN + quan nhà nước: hoạt động DN đặt kiểm soát quan NN, tổ chức có bổn phẩn kiểm tra, giám sát, đảm bảo cho HĐ DN k vượt qua khỏi quy tắc xã hội dn có biểu tài tốt tn theo pháp luật, k phải buôn lậu, hàng giả hàng nhái 3, yếu tố thuộc nội DN: +hiện trạng ts dn:- tài sản DN thể khả cạnh tranh khả thu lợi nhuận dn – giá trị tài sản: coi đảm bảo rõ ràng giá trị DN thay cho việc dự báo khoản thu nhập tiềm ng sở hữu bán chúng lúc để cảm nhận khoản thu nhập từ ts + vị trí kinh doanh: vị trí kd đem lại nhiều lợi cho DN, giúp DN giảm nhiều khoản mục chi phsi chủ yếu như: chi phí chuyển, giao dịch đồng thời dn có thuận lợi để tiếp cận nắm bắt nhanh chóng nhu cầu, thi hiếu thị trường, thực tốt dịch vụ hậu thương mại nhiên kéo theo gia tằng số khoản chi phí chi phsi thuê văn phòng, thuê lao động… quan trọng nói yếu tố lợi thương mại ngta thường nhắc tới vị trí + uy tín dinh doanh: sp dn đnahs giá cao mắt kh thfi uy tín trở tài sản thực sự, chúng có giá ngta gọi giá trị nhãn mác, quyền dán nhãn mác đc đánh giá cao uy tín DN đông đảo nhà kt thừa nhận thành phần quan trọng góp phần tạo nên giá trị DN + trình độ kĩ thuật tay nghè ng lao động: yếu tố tác động làm nâng cao 32 chất lượng sp, giảm chi phí góp phần nâng cao thu nhập DN Đó vc đánh giá cấp, bậc thợ, tay nghề, số lượng lao động quan trọng điều kiện hàm lượng tri thức có sp mà DN xuất ra=> đánh giá khả tồn phát triển, sáng tạo tạo lợi nhuận cần phải xét đến trình độ kĩ thuật tay nghề ng lao động, coi chúng yếu tố nội định đến giá trị DN Câu 19: khái niệm, đặc trưng, mục tiêu định giá doanh nghiệp ? Định giá DN là: ước tính với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà DN tạo q trình KD, làm sở cho hoạt động gia dịch thơng thường thị trường Mục đích: phục vụ cho giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia tách DN/ xác định vị tín dụng, cung cấp thông tin cho hợp đồng quản lý kinh tế vĩ mô, hoạch định chiến lược DN Nhu cầu xuất phát từ: + yêu cầu bên từ hoạt động mua bán, sáp nhập chia tách DN:đây laoij giao dịch điễn có tính chất thường xun phổ biến chế thị trường, phản ánh nhu cầu đầu tư trực tiếp vào SXKD, nhu cầu tài trợ cho tăng trưởng phát triển yếu tố bên nhằm tăng cường kha tồn mơi trường cạnh tranh tự Vì để thực đc giao dịch đồi hỏi phải có đánh giá phạm vi rộng lớn yếu tố tác động tới DN trogn có yếu tố giá trị doanh nghiệp +yêu cầu nhà quản trị vc phân tích đánh giá trc đưa định kinh doanh tài có liên quan đến DN đc định giá: nội dung quản trị tài DN xét cho phải tăng đc giá trị DN Giá trị DN phản ánh lực tổng hợp, phản ánh khả tồn phát triển DN Vì vào đây, nahf quản trị KD thấy đc khả cạnh tranh DN khả cạnh tranhc đối thủ cạnh trang để đưa định kinh doanh tài + yêu cầu nhà đầu tư, nhà cung cấp để từ có sở đưa định đầu tư, tái trợ cấp cấp tín dụng cho DN:thơng tin giá trị DN cho ngta đánh giá tổng quát uy tín KD, khả tài vị tín dụng 33 + yêu cầu vs hoạch định sách quản lý kinh tế võ mô, cải cách DNNN: giá loại CK định giá trị thực DN có CK trao đổi, mua bán thị trường, để đưa đc sách quản lý kinh tế vĩ mô thông tin giá trị DN quan trọng để nhà hoạch định sách, tổ chức đánh giá tính ổn định thị trường, nhận dạng rủi ro thị trường, để từ đưa sách điều tiết phù hợp Câu 20: nội dung pp định giá doanh nghiệp ? 1.phương pháp giá trị tài sản thuần: Cơ sở lý thuyết : doanh nghiệp giống loại hàng hóa , hoạt động DN tiến hành sở sử dụng lượng tài sản định , tài sản lớn doanh nghiệp tài trợ vốn nNhà đầu tư nguồn tài bor sung trình hoạt động  giá trị doanh nghiệp tính tổng giá trị thị trường số tài sản mà DN sử dụng vào SXKD - phương pháp xác định: V0 = VT- VN Trong : -V0: giá trị tài sản thuộc chủ sở hữu -VT: tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD -VN: giá trị khoản nợ phương pháp hóa nguồn tài tương lai: - sởt lý thuyết : giá trị DN đo độ lớn khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư tương lai quy thời điểm theo tỷ suất chiết khấu định V0 = Trong : V0:Giá trị doanh nghiệp : Thu nhập doanh nghiệp đem lại cho nhà đầu tư năm thứ t r: Tỷ suất hóa (còn gọi tỷ suất chiết khấu ) n: Thời gian nhận thu nhập(tính theo năm) - phương pháp hóa nguồn tài tương lai: a) Phương pháp định giá chứng khoán: - quan điểm : giá trị thực chứng khoán phải đáng giá độ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tư nhận đươc tư doanh nghiệp đó, 34 thu nhập yếu tố đầu tư chứng khốn phương pháp xác định: Cơng thức tổng qt V0 = Trong : V0: giá trị thực chứng khoán : thu nhập chứng khoán năm thứ t r: tỷ suất hóa n: số năm nhận thu nhập - xác định giá trị trái phiếu: •Định giá trái phiếu khơng có thời hạn: Nếu gọi: I: tiền lãi cố định hưởng kỳ hạn V: giá trị trái phiếu : tỷ suất lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư V= •Định giá trái phiếu có kỳ hạn đươc hưởng lãi định kỳ: Nếu gọi: I: tiền lãi cố định hưởng kỳ V: giá trị trái phiếu MV: mệnh giá trái phiếu : tỷ suất lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư n: số kỳ tính lãi đáo hạn V= + + ….+ + •Định giá trái phiếu có kỳ hạn khơng hưởng lãi định kỳ V= •Định giá trái phiếu có thời hạn trả lãi theo định kỳ nửa năm: V= Trong : V: giá trị tại(hiện giá) trái phiếu I: tiền lãi cố định hưởng kì rd: tỷ suất lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư 35 MV: mệnh giá trái phiếu n: số kì tính lãi đáo hạn - Xác định giá trị cổ phiếu : Định giá cổ phiếu việc xác định giá trị lý thuyết cổ phiếu theo phương pháp phù hợp Giá trị cổ phiếu xác định giá trị toàn thu nhập nhận từ việc đầu tư cổ phiếp thời hạn định •Định giá cổ phiếu ưu đãi : V= Trong : Dp: cổ tức hang năm cổ phiếu :tỷ suất chiết khấu thích hợp •Định giá cổ phiếu thường: - Định giá cổ phiếu thường nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu vĩnh viễn để hưởng cổ tưc: V= + + … + =∑ Trong đó: Dt: cổ tức chia thời kỳ t : tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư - Định giá cổ phiếu thường nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu n năm, sau bán lại với giá : V= •Định giá phiếu thường theo mơ hình chiết khấu cổ tức: (DDM) *Các trường hợp tăng trưởng cổ tức: + trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức khơng đổi: V= + +…+ Trong đó: D0 : cổ tức cổ phiếu : tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư g: tỷ lệ tăng trưởng cổ tức năm thực số biến đổi ta có: 36 V= ( 1) = +g (2) + trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức 0: Khi g = ta có cơng thức: V = (3) + trường hợp tỷ lệ tăng trưởng cổ tức hay đổi qua giai đoạn: g thay đổi qua giai đoạn cơng thức (1) khơng phù hợp, mà cần tính lại b) Phương pháp hóa lợi nhuận thuần: Cơ sở : giá trị DN đo độ lớn khoản lợi nhuận mà DN mang lại cho chủ sở hữu suốt thời gian tồn - Phương pháp xác định: (1.3) : giá trị doanh nghiệp : lợi nhuận năm thứ t : tỷ suất chiết khấu dòng tiền kì Cơng thức (1.3) dược đơn giản hóa cách coi lợi nhuận hàng năm P1 =P2 = ….= Pn=Pa t = Pa/r c) Phương pháp hóa dòng tiền thuần: Cơ sở lý luận : •Việc bỏ tiền mua doanh nghiệp giống việc đổi lấy dụ án triển khai, theo đó, nhà đầu tư sau nắm quyền kiểm sốt điều khiển dự án , 37 doanh nghiệp hoạt động theo dự định •Quá trình kinh doanh trình phát sinh dòng tiền vào dòng tiền Nhà đầu tư đánh giá việc dựa sở dòng tiền đáng giá doanh nghiệp theo tiêu chuẩn hiệu dự án đầu tư - Phương pháp xác định Dòng tiền dự án = Dòng tiền vào – Dòng tiền Trong đó: dòng tiền vào: khoản thu nhập mà DN đưa lại Dòng tiền ra: khoản chi phi đầu tư vào doanh nghiệp - Cơng thức tổng qt Trong đó: : giá trị doanh nghiệp CFt: thu nhập năm thứ t Vn: giá trị doanh nghiệp cuối chu kỳ đầu tư - Các bước tiến hành •Bước : dự báo dài hạn dòng tiền vào, có thẻ phát sinh tương lai •Bước : xác định tỷ suất chiết khấu dòng tiền •Bước : xác định giá trị dòng tiền theo tý suất chiết khấu kể để xác định giá trị doanh nghiệp 3.Phương pháp định lượng Goodwill Cơ sở lý luận :hai DN có tài sản khác lợi thương mại kết hiệu kinh doanh khác từ ảnh hương đến giá trị doanh nghiệp Phương pháp xác định: Trong đó: : giá trị doanh nghiệp ANC: giá trị tài sản doanh nghiệp GW: giá trị tài sản vơ hình, hay giá trị lợi thương mại GW = 38 Trong đó: : lợi nhuận năm thứ t : giá trị tài sản đưa vào kinh doanh năm thứ t : lợi nhuận bình thường tài sản năm thứ t : tỷ suất lợi nhuận bình thường tài sản đưa vào kinh doanh : lợi nhuận siêu ngạch năm thứ t : tỷ suất chiết khấu Phương pháp định giá dựa vào số P/E Cơ sở lý luận :Giá chứng khốn chịu tác động nhiều yếu tố không phản ánh giá trị DN phát hành Tuy nhiên, thị trường hồn hảo giá chứng khoán cần phản ánh cung cầu túy nên sử dụng để ước lượng giá trị DN - P/E : phản ánh thị trường sẵn sàng trả cho đơn vị ÉP Do biết P/E khứ ÉSP bình quân cổ phiếu dự kiến ước tính giá trị cổ phần Đây phương pháp mang tính kinh nghiệm song lại sử dụng phổ biếm thị trường tài giới để ước lượng nhanh giá trị chúng khoán - Thực chất tỷ số P/E Giả định doanh nghiệp thu lợi nhuận cổ phiếu hàng năm sử dụng tồn lợi nhuận để chi trả lợi tức cổ phần, giá trị chi phí xác định qua cơng thức: Trong đó: : giá trị cổ phiếu : thu nhập ròng cổ phiếu dự kiến năm t : giá bán cổ phiếu dự kiến cuối năm n 39 r: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu hay tỷ lệ hóa giả sử P1=P1=….=Pn=P Phương pháp xác định: thị trường hoàn hảo, P/E phản ánh tương đối trung thực tương quan giá trị hợp lý cổ phần với lợi nhuận ròng cổ phần Giá trị doanh nghiệp = lợi nhuận dự kiến cổ phần x P/E trung bình 1, PP tài sản thuần: Ưu điểm: +PP ả giá trị TS cụ thể cấu thành giá trị DN, giá trị loại TS cụ thể có tính pháp lý khoản thu nhập mà ng mua chắn nhận đc sở hữu DN => số tiền mà ng mua bỏ luôn đảm bảo lượng TS có thật +PP có khoản thu nhập tối thiểu mà ng sở hữu nhận đc, mức giá thấp nhất, sở để bên có liên quan đưa trình giao dịch đàm phán giá bán DN+PP tiêu chuẩn thích hợp để bên xích lại gần trình đàm phán Nhước điểm: + với pP đánh giá DN trạng thái tĩnh, DN k coi thực thể, tổ chức tồn phát triển tương lai, k phù hợp với tầm nhàn chiến lược kinh doanh tương lai + PP k cung cấp xây dựng đc sở thông tin cần thiết để bên liên quan đánh giá triển vọng sinh lời DN+ PP bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất lại có giá trị thực lại chiêm tỷ trọng lớn giá trị DN 2.PP định giá chứng khoán: Ưu điểm : + với PP ngta đanh giá lại giá CK thị trường có xa so với giá trị thực hay k, từ xác định đc mức độ đầu loại CK đầu vc mua bán DN+ giúp ng đầu tư thiểu số nhìn nhận đánh giá giá trị DN 40 + PP xác định giá trị DN dựa dòng lợi tức cổ phần, thích hợp với DN có CK giao dịch thị trường, xác định giá trị TS gặp nhiều khó khăn DN có TS hữu hình k đáng kể đc đánh giá cao giá trị vơ hình Nhược điểm: + vc dự đoán lợi tức cổ phần k phải dễ dàng, CP loại CK có nhiều rủi ro nhất, giả thuyết ổn định cổ tức mức độ tăng trưởng đặn thường thuyết phục nhà thực hành + để xác định lợi tức vào cổ phần phải xây dựng lý thuyết định hướng phân chia lợi tức cổ phần tương lai, thực tế sách phân chia lợi tức cổ phần lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vc đánh giá yếu tố k đơn giản +khi giả định tham số t -> ∞ k phù hợp với thực tế giả định có nghĩa cho DN tồn mãi mà thực tế ít, chí k có DN việc tính tốn tỷ suất sinh lời đòi hỏi phải có lý thuyết hồn chỉnh rủi ro 3, PP hóa lợi nhuận thuần:Ưu điểm: +phù hợp với DN k có nhiều ts khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại đáng kể, dn mà ngta k tìm thấy hội đầu tư bổ sung tương lai, phần lớn lợi nhuận sau thuế đc tra cho nhà đầu tư + vc định lượng LNST tương lai dễ dàng so vs phải dự báo lợi tức cổ phần ngta k cần phải tính đến chi phối sách phan chia lợi tức cổ phần DN +với DN mà nta khó tìm thấy hội đầu tư giúp chuyên gia đánh giá lượng định với độ xác cao chu kì KD DN, cách dựa vào thời gian khấu hao trung bình TSCĐ Hạn chế: + pp phù hợp với nhà đầu tư thiểu số thiếu sơ đk định lợi nhuận nhà đầu tư thiểu sô lợi tức cổ phần phait toàn lợi nhuận + vc điều chỉnh số liệu khứ để rút tính quy luật lợi nhuận tương 41 lai k phù hợp với cách nhìn chiến lược DN, DN thành lập + cho t ->∞ k phù hợp với thực tế 4, PP hóa dòng tiền thuần: Ưu điểm: + PP tiếp cận vấn đề xác định giá trị DN góc nhìn nhà đầu tư đa số, giá trị DN tính tốn mức giá cao mà nhà đtư đa số trả, tham gia đấu thầ giới hạn để bỏ thầu + PP cung cấp cách giải thích rõ ràng: DN lại có gia strij cao DN kia, nhà đầu tư trả giá cho DN, giải thích đc ký tăng hay giảm giá trị DN +DN xem xét trogn trạng thái động: nso sở để nhà đâu ftuw tùy ý mà phát triển ý tưởng sở hữu DN, giá trị DN thay đổi lớn tùy theo trù định nhà đầu tư Hạn chế: + dn nhỏ k có chiến lc kinhd oanh thù PP nói mang tính lý thuyết + đòi hỏi ng đánh giá phải có lực đánh giá lĩnh vực thẩm định + phải có lượng thông tin lớn từ môi trường để đánh giá yếu tố môi trg vĩ mô, vi mô, yếu tố bên bên tác động 5, PP định lượng GOODWILL: Ưu điểm: +là pP dyuy tính đến giá trị ts vơ hình, mà thực tế, ts vơ hình có giá trị tổng tài sản DN +PP tính giá trị DN sở tính đến lợi ích ng mua ng bán Nhược điểm: +trong chế thị trường, tác động quy luật cạnh tranh, quy luật tỷ suất sinh lợi nhuận bình qn, khó có DN trì lợi khả sinh lời + số tài sản định giá k có thị trường 6, PP định giá dựa vào tỷ số PER: 42 Ưu điểm : +giúp ước lượng cách tương đối nhanh chóng giá trị DN, giúp ngta định cách kịp thời HĐ giao dịch nhà đtư thiểu số thị trường cấp II +nếu thị trường CK hoạt động ổn định yếu tố đầu giảm tới mức tối thiểu pp PER pp đánh giá thông dụng với CK thị trường Hạn chế: + PP mang nặng tính kinh nghiệm, khó thuyết phục nhà đtư rằng: giá giao dịch mức trả cho lợi nhuận từ DN k phải trả cho yếu tố đầu thị trường cấp + PP k đưa sở để nhà đtư phân tích, đánh giá khả tăng trưởng rủi ro tác động tới giá trị DN Câu 21: quy trình định giá dn bao gồm nội dung cv trình tự thực ? nêu tác dụng quy trình? Nội dung cv quy trình định giá doanh nghiệp cụ thể : B1: đánh giá mtr lực nội doanh nghiệp - Việc đánh giá yêu tố mtr lực nội dn lfa nhằm có đc ttin để xd giả thuyết dòng tiền đánh giá mức độ mạo hiểm đầu tư vón vào dn Khi đánh giá yếu tố mtr cần phả hội, nguy đe dọa từ phía mtr kd, điểm mạnh điểm yếu doanh nghiệp khả thích ứng doanh nghiệp trc tác động mtr kd - Nội dung đánh giá: đánh giá đâuỳ đủ yếu tố mtr: mtr kt, ctri, vhoa-xh, ktcn, kh, ng cung cấp, hãng cạnh tranh mqh vs quan nhà nc, đánh giá lực nội doanh nghiệp: bao gồm năm yếu tố : tài sản, vị trí, uy tín, trình độ,cơng nhân trình độ qtri kd - Pp đánh giá: tổ chức thu thập ttin : ttin cung cấp từ nhiều nguồn khác nhau, cs nhà nc, văn luật, tạp chí chuyên ngành, ngân hàng, cơng ty đánh giá hệ số tín nhiệm, cân đối kế toán , báo cáo thu nhập, báo cáo kiểm toán, hợp đồng thương mại Pp đánh giá: pp đánh gia thường đc dùng pp xếp hạng cho điểm hay gọi 43 pp chuyên gia B2: xây dựng giả thiết dòng tiền mong đợi đánh giá độ mạo hiểm đầu tư Các nội dung cv chủ yêu b2 bao gồm: - Xem xét kế hoachk sx kd, dự án đầu tưu, đưa giả thiết pt sinh dòng tiền, - Mơ hình hóa độ mại hiểm lựa chọn kỹ thuật xử lý rủi ro B3: đánh giá giá trị doanh nghiệp: Đánh giá tổng thể khả snh lời rui ro dn Trên cs lựa chọn áp dụng pp cần thiết, phù hợp để ước lượng gtri dn Khi lựa chọn pp định giá dn, vc vào ưu điểm hạn chế pp nêu, ng ta phải xem xet đk cần đủ khác độ tin cậy ttin đc cc, tư cách nhà đầu tư thiểu số hay đa số, mục tiêu vc định giá… Tác dụng quy trình: Qtrinh định dái dn la quy trình mơ tả bước cv cần triển khai trình định giá doanh nghiệp nhằm giúp nhà đàu tư, chuyên gia đánh giá hình dung đc hết nội dung cv trình tự bước cần cần thiết để thực cách khoa học phù hợp 44 ... mục tiêu Xác định rõ mục đích định giá KH Xác định loại giá trị đc ước tính Xác định pp định giá tài liệu cần cho việc định giá Xác định ngày định giá có hiệu lực xác định mức phí thỏa thuận thời... PP định giá phù hợp + tính tốn dự kiến kết thẩm định 6.lập báo cáo định giá: nội dung báo cáo định giá phụ thuộc vào chất mục đích công việc định giá Báo cáo định giá sp tồn cơng việc định giá, ... pháp lý giá trị khác Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản bất động sản thơng