Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM)

Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM)

MỤC LỤC MỞ ĐẦU MỞ ĐẦU Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tếxã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế từ năm cuối thập kỉ 90 phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia đội ngu cán thẩm định ngày chuyên nghiệp Tuy nhiên kết thẩm định giá mang tính chưa thống số nơi Việc định giá sác, sử dụng phương pháp hợp lý làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan tới việc thẩm định giá tài sản Thẩm định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng cịn nghề mẻ, có thuận lợi phát triển sau nên thừa hưởng thành tựu nước khác điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp thẩm định cịn nhiều khó khăn Hiện phương pháp Goodwill sử dụng phổ biến có ưu đơn giản, dễ áp dụng Vì nhóm xin sâu vào doanh nghiệp cụ thể- VHM để làm rõ đề tài: “Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) “ Bài thảo luận nhóm chia làm phần: I II III Lý thuyết chung Tình hình kinh doanh, thơng tin doanh nghiệp VHM Vận dụng lý thuyết định giá doanh nghiệp VHM I Lý thuyết chung 1.1 Doanh nghiệp giá trị doanh nghiệp 1.1.1 Doanh nghiệp Khái niệm: tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh Các loại hình doanh nghiệp chủ yếu: • Doanh nghiệp tư nhân: tổ chức kinh tế đăng ký kinh doanh theo quy định thực hoạt động kinh doanh • Cơng ty trách nhiệm hữu hạn: loại hình doanh nghiệp có tư cách pháp nhân pháp luật thừa nhận • Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên (TNHH TV): Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên hình thức đặc biệt cơng ty trách nhiệm hữu hạn • Công ty cổ phần: Công ty cổ phần loại hình cơng ty, vốn điều lệ chia thành nhiều phần gọi cổ phần thành lập tồn độc lập • Cơng ty hợp danh: cơng ty phải có hai thành viên hợp danh chủ sở hữu chung cơng ty, ngồi thành viên cơng ty hợp danh có thành viên góp vốn 1.1.2 Giá trị doanh nghiệp Khái niệm: giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình kinh doanh Phương pháp định giá doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu: đánh giá giá trị tài sản giá trị yếu tố tổ chức- mối quan hệ; lượng hóa khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại 1.2 Định giá doanh nghiệp 1.2.1 Khái niệm, mục đích • Khái niệm: Định giá doanh nghiệp ước tính với độ tin cậy cao nhất, khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo q trình kinh doanh, làm sở cho hoạt động giao dịch thơng thường thị trường • Mục đích: + Phục vụ cho giao dịch: mua, bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ doanh nghiệp, cổ phần hóa … Đây giao dịch thông thường phổ biến kinh tế thị trường + Các mục đích khác: xác định vị tín dụng, cung cấp thơng tin phục vụ cho hoạt động quản lí kinh tế vi mô, hoạch định chiến lược doanh nghiệp 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp a) Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh • Môi trường kinh tế tổng quát (môi trường vĩ mơ) + Tình hình kinh tế vĩ mơ: doanh nghiệp tồn hoạt động môi trường kinh tế vĩ mô định chịu tác động yếu tố thuộc mơi trường + Tình hình trị, pháp luật: trị pháp luật có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư kinh doanh doanh nghiệp + Tình hình văn hóa, xã hội: mơi trường văn hóa, xã hội có ảnh hưởng đến cách tiếp cận hình thức, phương thức kinh doanh khả thành công doanh nghiệp + Sự phát triển khoa học, cơng nghệ: yếu tố có tác động làm thay đổi lựa chọn quy trình công nghệ phương thức tổ chức sản suất kinh doanh • Mơi trường đặc thù (mơi trường ngành) + Khách hàng: thị trường doanh nghiệp tập khách hàng doanh nghiệp, yếu tố quan trọng định đến thành bại doanh nghiệp + Nhà cung cấp: tính ổn định giá nguồn cung đầu vào có ý nghĩa quan trọng, góp phần đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh diễn liên tục giảm giá thành, từ góp phần tạo giá trị doanh nghiệp + Đối thủ cạnh tranh: xuất hoạt động dối thủ cạnh tranh ảnh hưởng đến khả tạo thu nhập, khả tồn phát triển doanh nghiệp, từ ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp + Cơ quan quản lí nhà nước: chủ thể thực hoạt động quản lí, giám sát hành nhà nước q trình đời hoạt động doanh nghiệp hình thức như: kiểm tra, giám sát tuân thủ pháp luật, bảo đảm điều kiện an ninh, an toàn cho hoạt động doanh nghiệp b) Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp • Hiện trạng tài sản doanh nghiệp: tài sản doanh nghiệp yếu tố sở vật chất cần thiết, điều kiện thiếu để tiến hành hoạt động kinh doanh • Vị trí kinh doanh: địa điểm, diện tích, địa bàn, thời tiết,… Đây yếu tố tạo lợi thương mại doanh nghiệp, từ góp phần đem lại thu nhập vượt trội cho doanh nghiệp • Uy tín kinh doanh: hình thành từ chất lượng sản phẩm, dịch vụ tiện ích, thái độ phục vụ, quan hệ khách hàng,… • Trình độ kĩ thuật tay nghề người lao động: ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm, hiệu sử dụng nguyên vật liệu, tiết kiệm chi phí, suất lao động,… • Năng lực quản trị kinh doanh: khả hoạch định chiến lược, trình độ tổ chức quản lý, lực quản trị yếu tố,… Kết luận: Giá trị doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố bên bên doanh nghiệp, phân biệt yếu tố mang tính chất tương đối 1.2.3 Các phương pháp định giá doanh nghiệp a) Phương pháp giá trị tài sản Cơ sở lý thuyết: doanh nghiệp giống loại hàng hóa, hoạt động doanh nghiệp tiến hành sở sử dụng lượng tài sản định, tài sản doanh nghiệp tài trợ vốn nhà đầu tư nguồn tài bổ sung trình hoạt động Giá trị doanh nghiệp tính tổng giá thị trường số tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD Phương pháp xác định: Trong đó: : giá trị tài sản thuộc chủ sở hữu doanh nghiệp : tổng giá trị tài sản mà DN sử dụng vào SXKD : giá trị khoản nợ b) Phương pháp hóa nguồn tài tương lai Cơ sở lý thuyết: giá trị doanh nghiệp đo độ lớn khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư tương lai, giá trị khoản thu nhập quy thời điểm theo tỷ suất chiết khấu định Giá trị doanh nghiệp xác định cơng thức tổng qt sau: Trong đó: giá trị doanh nghiệp : thu nhập DN đem lại cho nhà đầu tư năm thứ t r: tỷ suất hóa( cịn gọi tỷ suất chiết khấu) n: thời gian nhận thu nhập (tính theo năm) Các phương pháp tái hóa nguồn tài tương lai: + Phương pháp định giá chứng khoán + Phương pháp hóa lợn nhuận + Phương pháp hóa dịng tiền c) Phương pháp định giá dựa vào số P/E (Price earning ratio) Cơ sở lý luận: + Thực chất tỷ số P/E: giả định DN thu lợi nhuận cổ phiếu hàng năm sử dụng toàn lợi nhuận để chi trả lợi tức cổ phần, giá trị CP xác định qua công thức: + Giả sử =>1/r==PER Phương pháp xác định: Trên thị trường chứng khốn hoạt động hồn hảo, P/E phản ảnh tương đối trung thực tương quan giá trị hợp lý cổ phần với lợi nhuận ròng cổ phần giá trị doanh nghiệp hay giá trị cổ đơng ước tính theo cơng thức sau: Giá trị DN = lợi nhuận dự kiến cổ phần (EPS dự kiến)× P/E trung bình 1.3 Phương pháp định lượng Goodwill 1.3.1 Khái niệm sở phương pháp Khái niệm: Đây phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa sở đánh giá giá trị yếu tố tài sản vơ hình mang lại giá trị cho doanh nghiệp, giá trị lợi thương mại ( Goodwill) Cơ sở phương pháp: Hai doanh nghiệp có tài sản khác lợi thương mại( vị trí, địa điểm, trình độ quản lý, thương hiệu,…) kết hiệu kinh doanh khác từ ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp Ví dụ: Doanh nghiệp A ứng lượng vốn 100 (đơn vị tiền tệ), thu khoản lợi nhuận 10( đơn vị tiền tệ) tương ứng với tỷ suất sinh lời vốn 10% Doanh nghiệp B ứng lượng vốn tương tự thu lợi nhuận 15 (đơn vị tiền tệ), tương ứng tỷ suất lợi nhuận tên vốn 15% Một câu hỏi đặt là: doanh nghiệp B ứng lượng vốn lại sinh khoản lợi nhuận cao doanh nghiệp A? Có thể giải thích rằng: doanh nghiệp B có vị trí kinh doanh tốt hơn, chất lượng sản phẩm cao hơn, trình độ quản lý giỏi hơn, mạng lưới phân phối hàng hóa rộng lớn hơn,… tất yếu tố vơ hình, chúng hội tụ lại làm nên khoản lợi nhuận vượt trội (5 đơn vị tiền tệ) so với doanh nghiệp A  Giá trị tài sản vơ hình doanh nghiệp tính giá trị khoản thu nhập tài sản vơ hình tạo Tức giá trị khoản siêu lợi nhuận 1.3.2 Nội dung phương pháp Cơng thức: Trong giá trị doanh nghiệp ANC: giá trị tài sản doanh nghiệp GW: giá trị tài sản vơ hình, hay giá trị lợi thương mại GW xác định sau: Trong đó: : Lợi nhuận năm t : giá trị tài sản đưa vào năm t Lợi nhuận bình thường tài sản năm t r: tỷ suất lợi nhuận “bình thường” tài sản đưa vào kinh doanh : siêu lợi nhuận năm t 1.3.3 Quan điểm lựa chọn tham số Tên phương pháp/ Tỷ suất sinh lời quan điểm bình thường Lợi nhuận ( vào kinh doanh ( tài sản (r) UEC ( Hiệp hội Chi phí sử dụng Lợi chuyên gia Tài sản đầu tư kế vốn trung bình nhuận sau Tổng giá trị tài thuế trước trước sản (khơng phân tốn Châu Âu) lãi vay biệt tài sản tài trợ nguồn Anglo-Saxons Chi phí sử dụng Lợi nhuận nào) Gía trị tài sản vốn chủ sở hữu đánh giá lại CPNE ( vốn Chi phí sử dụng Lợi nhuận sau Vốn thường thường xuyên cần vốn trung bình thuế trước lãi vay xuyên tài thiết doanh) cho kinh tính riêng cho trung dài hạn nguồn tài trợ trợ ổn định nguồn trung dài hạn (vốn chủ sở hữu, vốn vay trung dài hạn) 1.3.4 Ưu, nhược điểm phương pháp Goodwill a) Ưu điểm - Là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp có sở vững rõ giá trị doanh nghiệp cấu thành yếu tố: vơ hình hữu hình - Phương pháp tính Goodwill cho phép chun gia định giá thông qua việc bù trừ sai sót xảy đánh giá lại giá trị tài sản doanh nghiệp, giá trị tài sản (ANC, At) đánh giá cao lên làm giảm giá trị Goodwill ngược lại - Tạo sở để phân tích mức độ tác động yếu tố rủi ro kinh doanh yếu tố rủi ro lãi suất đến giá trị doanh nghiệp - Có tính đến lợi ích người mua người bán, lẽ công thức cho thấy người mua doanh nghiệp nhằm thu khoản lợi nhuận cao mức bình thường khơng đơn mua tài sản hành - Nếu liệu, thông tin đạt độ tin cậy cần thiết phương pháp ln mang lại tin tưởng vững so với phương pháp khác b) Nhược điểm - Do tác động yếu tố bên ngồi quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân, quy luật cạnh tranh nên doanh nghiệp khó trì lợi so sánh để có lợi nhuận siêu ngạch, nên khó dự báo thời hạn thiếu để xây dựng giả thuyết lợi nhuận tương lai - Là kết hợp phương pháp định giá tài sản với tái hóa lợi nhuận, nên khơng thể tránh khỏi hạn chế hai phương pháp này, chẳng hạn gặp khó khăn định giá tài sản đặc biệt, khơng có giá bán thị trường - GW có biên độ dao động lớn trước thay đổi nhỏ r, sử dụng r không hợp lý đưa đến kết luận sai lầm giá trị doanh nghiệp - Không cung cấp sở liệu cần thiết để nhà đầu tư đánh giá triển vọng doanh nghiệp tương lai Do đó, tham số lựa chọn cịn mang nhiều tính chủ quan II Tình hình kinh doanh, thơng tin doanh nghiệp Vinhomes 2.1 Khái quát doanh nghiệp Vinhomes 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Tiền thân Công ty CP Vinhomes CTCP Đô thị BIDV – PP, thành lập vào đầu năm 2008 với vốn điều lệ đăng ký ban đầu 300 tỷ đồng Đến tháng 03/2009, Công ty đổi tên thành CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội thực đăng ký giao dịch cổ phiếu Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (UPCOM) với mã chứng khoán NHN vào tháng 11/2011 Tháng 05/2016, Cơng ty thức nộp hồ sơ xin hủy đăng ký công ty đại chúng có 100 cổ đơng đến ngày 07/07/2017, Công ty nhận Quyết định việc hủy đăng ký giao dịch cổ phiếu Công ty Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội phát hành Bắt đầu từ năm 2018, Tập đồn Vingroup - Cơng ty CP – công ty mẹ Vinhomes tiếp tục thực kế hoạch tái cấu toàn Tập đoàn theo hướng chuyên nghiệp hóa tập trung hóa Theo Vinhomes cơng ty phụ trách 10 vọng động lực tăng trưởng cho công ty Vinhomes cho biết tính tốn dự án có tiềm lợi nhuận, tập trung TP Hải Phòng b) Chiến lược Marketing Vị đặt dự án Vinhomes lợi lớn Khách hàng Vingroup nhắm tới thuận lợi sử dụng chung cư, chiến lược Marketing Vinhomes ưu tiên vị trí thuận lợi, giúp khách hàng có vị trí dễ dàng lưu thơng Thêm vào đó, việc đánh vào yếu tố vị trí điểm “chơi trội” với Vinhomes Vin tập trung vào địa điểm “hot” thành phố lớn , ví dụ Quận với Vinhomes Ba Son, hay Vinhomes Metropolis đường Kim Mã - tuyến đường đắt đỏ HN,… Chính điều cho thấy tiềm lực Vingroup vấn đề chọn địa điểm mạnh mẽ Thêm vào đó, hãng bổ sung chung cư “vệ tinh” bao phủ dày đặc giúp tạo hệ thống chung cư Vinhomes, khiến khách hàng bị bao vây dự án Vingroup tạo độ phủ lớn với thương hiệu bất động sản Vinhomes Vinhomes đánh mạnh vào yếu tố thương hiệu khách hàng Những chiến lược Vinhomes tung thị trường gắn liền với yếu tố thương hiệu Vingroup, nhận diện dự án Vinhomes mức cao ln đứng top tìm kiếm mạng xã hội Tất dự án hãng mua nhanh từ mở bán sức hút thương hiệu chất lượng khẳng định Chính chiến lược Marketing Vinhomes thực thành công nhờ nhắm vào yếu tố thương hiệu Vingroup c) Những cơng trình tiêu biểu Thứ nhất, dự án Vinhomes The Harmony (Long Biên, Hà Nội): Đây khu đô thị lớn rộng 97ha gồm biệt thự thấp tầng, nhà vườn trường học Đến dự án xong hạ tầng kỹ thuật, xây dựng xong trường học hoàn thành 70% nhà thấp tầng Thứ hai, dự án Vinhomes Green Bay (Mễ Trì, Nam Từ Liêm): Là khu đô thị rộng 30ha gồm hạng mục biệt thự, nhà phố, chung cư trường học Hiện dự án hoàn thành phần nhà thấp tầng, trường học, khu chung cư 12 hoàn thiện lắp đặt nội thất, dự kiến bàn giao vào quý 1/2019 Toàn hạ tầng dự án hoàn thành 70% Thứ ba, dự án Vinhomes Skylake, khu chung cư cao cấp có tổng mức đầu tư 3.786 tỷ đồng nằm đường Phạm Hùng (Cầu Giấy, HN), tịa cất nóc, tịa cịn lại dự kiến cất vào tháng 5/2018 Thứ tư, dự án Vinhomes Metropolis đường Liễu Giai (Ba Đình, HN) thi cơng hồn thiện, dự kiến hồn thành vào cuối năm 2018 Khu văn phịng khởi cơng hồi đầu năm 2018, dự kiến hoàn thành năm 2019 13 2.2 Tình hình hoạt động từ năm 2016-2019 Vinhomes Tình hình hoạt động doanh nghiệp giai đoạn 2016-2020: Bảng 1: Kết kinh doanh VHM 2016-2020 Kết kinh doanh Doanh thu BH cung cấp DV Giá vốn hàng bán 2016 2017 2018 DV Lợi nhuận tài Lợi nhuận khác Tổng lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận sau thuế công ty 2020 11,217,376,09 15,297,312,39 38,664,328,19 51,626,931,00 71,546,737,00 6,763,559,186 0 10,130,622,53 28,603,257,86 24,171,323,00 45,610,660,00 Lợi nhuận gôp BH cung cấp 2019 4,453,816,910 5,166,689,866 -124,628,670 -688,149,109 143,094,925 -243,283,154 2,794,905,786 2,108,782,049 2,207,299,125 1,565,489,060 1,648,549,290 1,409,642,044 0 10,061,070,33 27,455,608,00 25,936,077,00 12,108,092,70 6,496,960,000 16,225,531,00 0 -6,689,941 30,220,000 -789,004,000 19,718,734,14 29,745,694,00 36,516,837,00 0 14,776,319,24 24,319,100,00 28,206,540,00 0 14,284,453,16 21,747,376,00 21,351,280,00 mẹ 0 Bảng 2: Chỉ số tài VHM năm 2016-2020 Chỉ tiêu tài 2016 2017 2018 2019 2020 EPS (nghìn đồng) BV(nghìn đồng) P/E ROA (%) ROE (%) ROS (%) GOS (%) DAR (%) 8.24 2.35 4.5 6.5 8.32 47.74 n/a 4.39 17.26 14.7 39.7 74.55 50.62 n/a 4.39 13.92 13.92 33.78 80.27 14.37 16.31 11.93 29.67 29.67 26.02 59.77 19.32 13.05 11.03 33.6 33.6 53.18 67.19 26.61 10.76 12.7 30.69 30.69 36.25 58.61 14 Kết kinh doanh kinh doanh năm gần Vinhomes cho thấy tăng trưởng tích cực tiêu sinh lời Doanh thu tăng từ 11.217 tỷ đồng năm 2016 lên 51.627 tỷ đồng năm 2019, đạt tỷ lệ tăng trưởng kép 66,3%/năm Trong đó, doanh thu tăng trưởng vượt bậc vào năm 2016 2018 với tỷ lệ tăng trưởng 128% 152,8% Sự tăng trưởng năm 2016 chủ yếu nhờ bàn giao dự án Vinhomes Times City Sự tăng trưởng năm 2018 doanh thu từ dự án hợp tác kinh doanh với Vingroup công ty gồm: Vinhomes Golden River, Vinhomes The Harmony, Vinhomes Imperia, Vinhomes Dragon Bay Vinhomes Star City Thanh Hóa; ngồi ra, năm 2018 cịn có thêm 550 tỷ đồng doanh thu hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư doanh thu cung cấp dịch vụ quản lý mà năm 2017 chưa phát sinh Lợi nhuận sau thuế đạt mức tăng trưởng mạnh doanh thu tăng từ 2.207 tỷ đồng năm 2016 lên 24.319 tỷ đồng năm 2019, có mức tăng trưởng vượt bậc 844% vào năm 2018 nhờ ảnh hưởng phần doanh thu Sự tăng trưởng giúp biên lợi nhuận sau thuế Vihomes vọt lên mức 38,2% vào năm 2018, tiếp tục tăng lên vào năm 2019 Năm 2020, dù dịch Covid-19 ảnh hưởng đến nề kinh tế toàn cầu song lợi nhuận sau thuế đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ hơn, doanh thu tăng gần 20.000 tỷ đồng so với 2019, lợi nhuận trước thuế 36.517 tỷ đồng (tăng 22,76% so với năm 2019) Trong năm 2021, công ty dự kiến mắt dự án, gồm: Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Dream City (hay gọi Vinhomes Ocean Park 2) Vinhomes Cổ Loa; ước tính doanh thu tăng trưởng 21.7% n/n đạt 86.2 nghìn tỷ đồng tăng trưởng LN rịng 17.5% n/n đạt 32.7 nghìn tỷ đồng nhờ vào bàn giao 14,000 lại Grand Park, Smart City Ocean Park 15 III Vận dụng phương pháp Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes 3.1 Cơ sở liệu Bảng 1: Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2019 TÀI SẢN A Tài sản ngắn hạn Tiền khoản đương tiền Các khoản đầu tư tài ngắn hạn Hàng tồn kho Tài sản ngắn hạn khác Các khoản phải thu ngắn hạn B Tài sản dài hạn Tài sản cố định Các khoản phải thu dài hạn Bất động sản đầu tư Tài sản dở dang dài hạn Đầu tư tài dài hạn Tài sản dài hạn khác TỔNG TÀI SẢN NGUỒN VỐN A Nợ phải trả Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn B Nguồn vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu Nguồn kinh phí quỹ khác TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN Số Tiền (triệu) 139.555.054 13.332.299 360.611 60.296.848 18.097.320 47.467.976 57.685.974 690.347 8.114.996 6.626.630 28.212.527 773.312 13.268.162 197.241.028 Số tiền ( triệu đồng ) 132.525.985 121.556.854 10.969.131 64.715.043 64.715.043 197.241.028 Bảng 2: Báo cáo kết kinh doanh ngày 31/12/2019 Tổng doanh thu hoạt động kinh doanh Các khoản giảm trừ doanh thu Doanh thu (1)-(2) Giá vốn hàng bán 5.Lợi nhuận gộp (3)-(4) Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài Phần lợi nhuận lỗ công ty 51.626.931 51.626.931 24.171.323 27.455.608 9.045.787 2.548.827 liên kết liên doanh Chi phí bán hàng 2.080.673 16 10 Chi phí quản lý doanh nghiệp 11 Lợi nhuận từ hoạt động kinh 2.156.421 29.715.474 doanh (5)+(6)-(7)+(8)-(9)-(10) 12 Thu nhập khác 13 Chi phí khác 14.Lợi nhuận khác (12)-(13) 15 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 185.728 155.508 30.220 29.745.694 (11)+(14) 16 Chi phí thuế TNDN hành 17 Chi phí thuế TNDN hỗn lại 18 Chi phí thuế TNDN (16)+(17) 19 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh 5.766.161 -339.567 5.426.594 24.319.100 nghiệp (15)-(18) 17 Bảng 3: Nguyên giá khấu hao lũy kế nhóm tài sản cố định tính đến ngày 31/12/2019 STT Nhóm TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận Dụng cụ quản lý TSCĐ khác Tổng cộng Nguyên giá 321.028 219.054 94.420 45.320 26.441 706.263 Khấu hao lũy kế 38.006 32.255 15.202 7.601 4.852 96.916 Bảng 4: Bảng hệ số đánh giá lại tài sản cố định STT Nhóm TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận Dụng cụ quản lý Tài sản cố định khác Hệ số đánh giá lại 0,9 0,8 0,7 0,8 0,7 - Hệ số đánh giá lại hàng tồn kho 0.9 - Các tài sản khác khoản nợ không thay đổi Bảng : Bảng đánh giá lại hàng tồn kho Hệ số đánh giá lại hàng tồn kho Hàng tồn kho Đánh giá HTK giảm 0,9 60.296.848,00 6.029.684,80 18 Thực tế đánh giá lại tài sản công ty định giá ngày 31/12/2019 Bảng 6: Bảng đánh giá lại tài sản cố định STT Nhóm TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận Dụng cụ quản lý TSCĐ khác Tổng cộng Đánh giá lại TSCĐ Nguyên Khấu hao Giá trị lại Giá trị giá lũy kế TSCĐ theo lại TSCĐ SKT thực tế 321.028 38.006 283.022 288.925,20 219.054 94.420 45.320 26.441 706.263 23.319,90 32.255 15.202 7.601 4.852 97.916 186.799 79.218 37.719 21.589 608.347 175.243,20 66.094,00 36.256,00 18.508,70 585.027,10 Bảng 7: Bảng kết giá trị tài sản doanh nghiệp Tổng tài sản Đánh giá lại TSCĐ Đánh giá lại HTK ANC 197.241.028,00 23.319,90 6.029.684,80 191.234.663,10 3.2 Định giá doanh nghiệp theo quan điểm 3.2.1 Định giá doanh nghiệp theo quan điểm UEC Theo bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2019, ta có: Bảng 8: Bảng tỷ trọng nguồn vốn doanh nghiệp Nguồn vốn Nợ phải trả ( vốn vay) Vốn CSH Tổng Giá trị (triệu đồng) 132.525.985 64.715.043 197.241.028 Tỷ trọng (%) 67% 33% 100% Theo tính tốn, chi phí sử dụng vốn vay trước thuế 10%/năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 15 % Thuế suất thuế TNDN 20% Ta có: WACC = 33% * 15% + 67% * 10% *( – 20%) = 10,31% Bảng : Bảng kết chi phí sử dụng vốn bình qn (WACC) Chỉ tiêu Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Cơ cấu ( %) 10% 15% 19 Thuế suất thuế TNDN WACC 20% 10,31% Theo báo cáo kết hoạt động kinh doanh, lợi nhuận kế toán trước thuế doanh nghiệp VHM là: Bt = 29.745.694 (ước tính tăng 50 %) At = 191.196.444 Tỷ suất chiết khấu i ước tính 12 % Chi trả cổ tức r 40% 20 Bảng 10: Bảng xác định giá trị Goodwill Chỉ tiêu Lợi nhuận trước thuế (Bt) Chi trả cổ tức 2019 29.745.694 (40%) Lợi nhuận giữ lại bổ sung vào tài sản 2020 2021 2022 2023 44.618.541 66.927.812 100.391.717 150.587.576 17.847.416 26.771.125 40.156.687 60.235.030 26.771.125 40.156.687 60.235.030 90.352.546 (1-2) Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh 191.196.444 doanh (At) ban đầu Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh doanh (At) 217.967.569 258.124.256 318.359.286 408.711.831 năm Lợi nhuận bình thường tài sản (5*10.31%) Lợi siêu ngạch (1- 6) Thừa số chiếu khấu Giá trị lợi nhuận siêu ngạch 22.472.456 26.612.611 32.822.842 42.138.190 22.146.085 40.315.201 67.568.875 108.449.386 0,89 0,71 0,80 0,64 19.773.289, 32.139.031,2 48.094.190, 68.921.545,4 89 51 Dựa vào bảng trên, ta có: GW = 19.773.289,89 + 32.139.031,22 + 48.094.190,51 +68.921.545,43 = 168.928.057 (triệu đồng) Bảng 11: Bảng kết định giá giá trị doanh nghiệp GW 168.928.057 ANC 191.196.444 21 V0 360.124.501 V0 = GW + ANC = 360.124.501 (triệu đồng) Kết luận: giá trị DN VHM định giá theo quan điểm UEC là: 360.124.501 (trđ) 3.2.2 Định giá doanh nghiệp theo quan điểm Anglo-Saxons Ta có cơng thức : Trong : GW= r : Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Bt : Lợi nhuận At : Giá trị tài sản Theo báo cáo tài ta có lợi nhuận doanh nghiệp là: Bt =24.319.100 ước tính tăng 50% năm tới Theo tính tốn ta có: + Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu r = 15 % + Tài sản đưa vào đầu tư kinh doanh vốn chủ sở hữu At= 64.715.043 + Tỷ suất chiết khấu ước tính 12 % + Chi trả cổ tức 40% 22 Bảng 12: Bảng xác định giá trị Goodwill Chỉ tiêu Lợi nhuận (Bt) Chi trả cổ 2019 2020 2021 2022 2023 24.319.100 36478650 54717975 82076962,5 123115443,8 14591460 21887190 32830785 21887190 32830785 49246177,5 73869266,25 tức (40%) Lợi nhuận giữ lại bổ sung vào tài sản 49246177,5 (1-2) Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh 64.715.043 doanh (At) ban đầu Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh doanh (At) năm Lợi nhuận bình thường tài sản (5*15%) Lợi siêu ngạch (1-6) Thừa số chiếu khấu Giá trị lợi nhuận siêu 86.602.233 119.433.018 168.679.196 242.548.462 12990335 17914952,7 25301879,3 36382269,26 23488315,1 36803022,3 0,89 0,8 56775083,2 86733174,49 0,71 0,64 20904600,4 29442417,84 40310309,1 55509231,67 ngạch Dựa vào bảng trên, ta có: GW = 20904600,4 + 29442417,84 + 40310309,1 + 55509231,67 = 146.166.559 V0 = GW + ANC = 146.166.559 + 191.234.663,10 = 337.401.222,1 23 Bảng 13: Bảng kết định giá giá trị doanh nghiệp GW 146.166.559 ANC 191.234.663,10 V0 337.401.222,1 Kết luận:giá trị DN VHM định giá theo quan điểm Anglo-Saxons 337.401.222,1 triệu đồng 3.3 Nhận xét kết định giá doanh nghiệp Theo kết tính ta thấy: - Trên quan điểm UEC, giá trị doanh nghiệp : 360.124.501 triệu đồng - Trên quan điểm Anglo-Saxons, giá trị doanh nghiệp : 337.401.222,1 triệu đồng Như vậy, tồn quan điểm khác việc lựa chọn tham số để định lượng giá trị vơ hình doanh nghiệp Mỗi phương pháp lựa chọn tham số cho giá trị tài sản vơ hình khơng giống Phương pháp định lượng Goodwill cho thấy khó khăn việc lựa chọn tham số, phương pháp gặp phải phức tạp phải xác định chi phí hội nhà đầu tư ước lượng biến động tài sản doanh nghiệp tương lai Việc vận dụng hai phương pháp nguyên lý tương đương phương pháp UEC đứng góc độ tồn doanh nghiệp (cả chủ sở hữu chủ nợ) phương pháp Anglo-Saxons đứng góc độ chủ sở hữu doanh nghiệp Trong hoạt động mua lại doanh nghiệp, Goodwill phần chênh lệch giá mua với tổng giá trị tài sản xác định doanh nghiệp mua lại (bao gồm tài sản vơ hình hữu hình) Như vậy, Goodwill coi phần doanh nghiệp lại có mặt hầu hết doanh nghiệp hoạt động liên tục Về phía VHM thẩm định giá phải có trình độ chun mơn sâu, bề dày kinh nghiệm đặc biệt nắm bắt thực trạng doanh nghiệp thông qua hồ sơ, tiêu cụ thể doanh nghiệp cung cấp Bên cạnh đó, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá cần vận dụng văn bản, tiêu chuẩn thẩm định giá sử dụng phương pháp thẩm định giá tài sản phù hợp theo quy định pháp luật ban hành 24 25 IV KẾT LUẬN Thị trường doanh nghiệp Việt Nam giai đoạn phát triển bên cạnh tồn nhiều vấn đề bất cập: điều kiện thị trường không ổn định, thông tin thiếu xác thực khiến người đánh giá gặp nhiều khó khăn việc thu thập thơng tin, Vì nhà nước ta phải nhanh chóng đưa biện pháp giúp thị trường ổn định phát triển, có nhiều phương pháp khác để định giá doanh nghiệp, nhiên phương pháp Goodwill đánh giá phương pháp phổ biến dễ sử dụng Xác định giá trị doanh nghiệp hoạt động bình thường đời sống kinh tế theo chế thị trường Có nhiều yếu tố bên lẫn bên tác động đến giá trị doanh nghiệp, có yếu tố lượng hố khơng thể lượng hóa Có nhiều phương pháp khác sử dụng để xác định doanh nghiệp Khơng có phương pháp phù hợp với hồn cảnh doanh nghiệp tầm nhìn nhà đầu tư Kết xác định giá trị doanh nghiệp có chênh lệch lớn sử dụng phương pháp khác nhau, chí sử dụng phương pháp Một phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp coi tốt hất phương pháp người mua người bán sử dụng sở để đàm phán giá hai bên 26 ... Các phương pháp định giá doanh nghiệp a) Phương pháp giá trị tài sản Cơ sở lý thuyết: doanh nghiệp giống loại hàng hóa, hoạt động doanh nghiệp tiến hành sở sử dụng lượng tài sản định, tài sản doanh. .. 1.3 Phương pháp định lượng Goodwill 1.3.1 Khái niệm sở phương pháp Khái niệm: Đây phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa sở đánh giá giá trị yếu tố tài sản vơ hình mang lại giá trị cho doanh. .. phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM) “ Bài thảo luận nhóm chia làm phần: I II III Lý thuyết chung Tình hình kinh doanh, thông tin doanh nghiệp VHM Vận dụng