Vận dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận thị trường để định giá một bất động sản cụ thể

Vận dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận thị trường để định giá một bất động sản cụ thể . LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản có một vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế. Việc định giá bất động sản đươc xem là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản, và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá trị của BĐS trên thị trường. Do đó, định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá BĐS luôn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Vì thế việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những biện pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS ngày càng hoàn thiện và phát triển. Trong định giá BĐS có nhiều phương pháp định giá khác nhau, mỗi phương pháp lại có những ưu nhược điểm riêng, trong đó phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong thực tế. Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về mặt kĩ thuật và nó thể hiện sự đánh giá về thị trường, sử dụng những chứng cứ thị trường rõ ràng nên có tính thuyết phục cao. Chính từ thực tế của công tác định giá BĐS tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháp so sánh, nhóm 3 chúng em xin lựa chọn đề tài:” Vận dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận thị trường để định giá một bất động sản cụ thể. Qua đó, đánh giá ưu nhược điểm của phương pháp này.”

LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản có vị trí vai trò vô quan trọng kinh tế Việc định giá bất động sản đươc xem hoạt động quan trọng thị trường bất động sản, coi hoạt động đặc thù kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS để xác định giá trị BĐS thị trường Do đó, định giá BĐS có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Tất giao dịch đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá BĐS ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Vì việc nghiên cứu vấn đề tồn công tác định giá nước ta trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa biện pháp tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS ngày hoàn thiện phát triển Trong định giá BĐS có nhiều phương pháp định giá khác nhau, phương pháp lại có ưu nhược điểm riêng, phương pháp so sánh sử dụng phổ biến thực tế Phương pháp không gặp khó khăn mặt kĩ thuật thể đánh giá thị trường, sử dụng chứng thị trường rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Chính từ thực tế công tác định giá BĐS thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháp so sánh, nhóm chúng em xin lựa chọn đề tài:” Vận dụng phương pháp định giá, dựa phương pháp so sánh, dựa quan điểm tiếp cận thị trường để định giá bất động sản cụ thể Qua đó, đánh giá ưu nhược điểm phương pháp này.” Chương I: Cơ sở lý luận chung định giá BĐS phương pháp so sánh 1.1 Những khái niệm định giá, cần thiết định giá BĐS 1.1.1 Khái niệm định giá BĐS Có nhiều khái niệm định giá BĐS theo nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày trở nên quan trọng thiếu hoạt động thị trường BĐS “ Định giá BĐS nghệ thuật khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS bao gốm lĩnh vực đầu tư” Thực chất định giá BĐS định giá đất tài sản gắn liền với đất BĐS tài sản di dời bao gồm đất đai nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản theo quy định pháp luật 1.1.2 Sự cần thiết định giá BĐS Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa thông thường thị trường bất động sản có đặc điểm khác biệt Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch nơi diện hàng hóa giao dịch, hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó đặc điểm hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, di dời Đặc biệt trình giao dịch bất động sản diễn tương đối dài bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền dễ gặp biến cố thực tiễn biến động giá thay đổi, thay đổi pháp luật hay thay đổi điều kiện môi trường Việc thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, chất dao động thị trường bất động sản nhân tố làm tăng cần thiết phải có chuyên viên thẩm định giá chuyên nghiệp Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể người ta có nhu cầu định giá BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS bao gồm: Định giá BĐS cho việc mua, bán, chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho kế thừa, cho đầu tư, cho giải tranh chấp, tòa án Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng kích cỡ khác mà có người có chuyên môn định giá Những phức tạp pháp luật có người định giá có kiến thức hiểu biết pháp luật định giá Sự khác biệt giá trị thay đổi vùng kinh tế, đa dạng thị trường BĐS, BĐS đa dạng mục đích sử dụng khác nhau, quyền chủ sở hữu khác mà có người hiểu biết pháp luật chuyên môn hạn chế BĐS, đặc điểm để từ có thông tin xác cho việc định giá Từ lý nêu thấy cần thiết quan trọng định giá BĐS 1.2 Phương pháp so sánh định giá BĐS 1.2.1 Khái niệm phương pháp so sánh Là phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trưởng điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản 1.2.2 Thực chất phương pháp so sánh Thực chất phương pháp so sánh dựa lý thuyết cho rằng, giá trị thị trường tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản giao dịch thị trường Phương pháp so sánh quan tâm đến nhận biết đo lường tác động một, số đặc điểm tồn hay không tồn tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá, số đặc tính giá cả, tiền thuê tài sản Trong phương pháp so sánh trước hết tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác tài sản 1.2.3 Cơ sở phương pháp so sánh Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường Vì phương pháp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động hữu thiếu vắng số đặc tính có giá tài sản so sánh 1.2.4 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp so sánh Bất động sản loại tài sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số có sử dụng hợp pháp, có sử dụng bị coi không hợp pháp Xét mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp kéo dài Trong số nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường bất động sản có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoảng thời gian xác định Loại sử dụng gọi sử dụng cao nhất, tốt Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản phần hoàn chỉnh việc xác định giá trị thị trường Nội dung nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt thể sau: Về mặt sử dụng: bất động sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt bất động sản cho thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao Về mặt pháp luật: bất đông sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt việc sử dụng bất động sản hợp pháp nhà nước thừa nhận, bảo hộ, phù hợp với quy hoạch Về mặt thời gian: bất động sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường bất động sản xác định quan hệ qua lại cung cầu, thoả thuận người mua người bán Bởi vậy, trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu mốt quan hệ với tương lai Cầu bất động sản số lượng bất động sản (gồm đất đai tài sản đất) thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán Cung bất động sản số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi thị trường thời điểm Tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm sức mạnh thị trường chuyển phía người mua, giá thị trường giảm, thị trường người mua Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng có điều chỉnh thiếu hụt hàng hoá đó, giá thị trường tăng lên, thị trường người bán Khi lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tuỳ ý theo độ co giãn cung cầu Giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại Nguyên tắc cung – cầu giải thích khác biệt giá trị đất khu vực đô thị nông thôn, vùng đô thị khác chí vùng ven đô khác vùng đô thị Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà thay đổi Thay đổi thị trường bất động sản hiểu tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản biến động Người định giá phải nắm nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường để định giá bất động sản thời điểm xác định, vừa phải dự đoán yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường tương lai Như kết định giá phản ánh khách quan giá trị bất động sản thời điểm định giá Nguyên tắc thay “Thay thế” định giá bất động sản hiểu đặt mặt giá trị bất động sản mục tiêu với giá bán bất động sản so sánh vùng với điều kiện bất động sản so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu Nguyên tắc khẳng định: Không có người mua trả giá cho bất động sản cao chi phí công trình cải thiện có mong muốn sử dụng tương đương mà chậm trễ mức Nguyên tắc cân Các lực lượng tham gia thị trường có xu hướng vận động phía điểm cân cung – cầu Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi gia tăng giảm bớt phần giá trị thu từ bất động sản việc đầu tư trình kinh doanh sản xuất đem lại Nguyên tắc cho rằng: Khi tăng liên tục yếu tố sản xuất cố định yếu tố lại phần thu nhập ròng tăng lên đến giới hạn định Sau giá tăng liên tục yếu tố làm giảm giá trị thu nhập thực tương lai Nguyên tắc đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt lợi nhuận lâu dài 1.3 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu phương pháp so sánh 1.3.1 Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thông dụng sử dụng có thị trường mua bán, định giá tất bất động sản giao dịch mua bán thị trường Phương pháp đơn giản, thực dễ dàng đặc biệt với người có kiến thức, kinh nghiệm thường xuyên nắm bắt thông tin thị trường bất động sản Do kết phương pháp phản ánh đánh giá khách quan thị trường nên dễ người chấp nhận 1.3.2 Phạm vi áp dụng Phương pháp so sánh sử dụng tốt định giá bất động sản dân dụng nhà đất trống khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ Đây bất động sản thường mua bán phổ biến thị trường nên dễ dàng có liệu so sánh Phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản có giao dịch thị trường, có sở để so sánh bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt trường học, bệnh viện, công trình công cộng 1.3.3 Yêu cầu phương pháp so sánh Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm phân tích giá bán thị trường bất động sản lân cận có đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá Từ có điều chỉnh thích hợp giá khác biệt nhỏ bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị bất động sản mục tiêu Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với bất động sản tương tự vùng có điều kiện thị trường đồng nhất, điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có tính chất đồng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng Chỉ sử dụng giá bất động sản giao dịch cách bình thường thị trường, có thông tin đầy đủ Các mua bán phải diễn bên bán có nhu cầu bán bên mua có nhu cầu mua phải có thỏa thuận giá Cuộc mua bán thu thập phỉ diễn thời gian gần với thời gian điều tra Gần tùy thuộc vào mức độ biến động giá thị trường Nói chung giá thị trường biến động mạnh mua bán thu thập gần với thời điểm định giá tốt Điều phụ thuộc nhiều kinh nghiệm người định giá Các bất động sản so sánh bất động sản bán chào mời bán tốt bất động sản bán thị trường Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao phải kiểm tra, thẩm định chặt chẽ 1.4 Các bước tiến hành phương pháp so sánh Bước 1: Tìm kiếm thông tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu mặt, yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, môi trường, điều kiện, vị trí Bước 2: Tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Để thực tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch Bước 3: Lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm, thường lấy đến BĐS để so sánh Bước 4: Xác định yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS chứng cớ Đồng thời, dựa yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá BĐS Cách điều chỉnh thông dụng lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực việc điều chỉnh BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có yếu tố đánh giá tốt BĐS mục tiêu điều chỉnh giảm giá trị giao dịch BĐS chứng cớ xuống ngươc lại Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu sở giá BĐS điều chỉnh 1.5 Các giá trị điều chỉnh giá phương pháp so sánh 1.5.1 Các yếu tố so sánh Các yếu tố so sánh đặc tính bất động sản giao dịch làm cho giá bất động sản khác bao gồm:  Các quyền bất động sản: có hình thức sở hữu bất động sản khác làm cho giá bất động sản khác Có quyền như: toàn quyền sở hữu, sở hữu phần, đồng sở hữu…  Điều kiện tài chính: Bao gồm điều kiện toán điều kiện bán, tạo nên khác giá bất động sản Điều kiện toán gồm nhiều hình thức như: trả , toán chậm định kỳ, toán trả góp…hình thức toán tiền mặt, vàng, ngoại tệ Động bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ dể ở, bán trả nơ, bán chạy án…  Các chi phí phải thực sau mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt bên mua, chi phí phá dỡ công trình không phù hợp  Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản  Các đặc tính vật chất bất động sản: kiến trúc xây dựng, năng, tiện nghi, chất liệu xây dựng  Các đặc tính kinh tế  Sử dụng (phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao tốt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu  Các giá trị bất động sản 1.5.2 Trình tự điều chỉnh Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị loại bất động sản cần định giá bán,quyền bất động sản, phương thức toán, điều kiện bán, đặc điểm vật lý Bước 2: So sánh đặc điểm bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu ước lượng khác biệt yếu tố so sánh Bước 3: Xác định số lượng điều chỉnh bất động sản so sánh áp dụng đơn vị giá bán giá bán đơn vị giá bán cho bất động sản mục tiêu Bước 4: Thực xếp đồng hạng bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu Bước 5: Thực hòa hợp dãy giá trị bất động sản mục tiêu Công thức tính Trong phương pháp so sánh,giá bán bất động sản so sánh điều chỉnh 1.5.3 để phản ánh khác chúng với bất động sản mục tiêu Giá bán BĐS = giá bán BĐS + điều chỉnh giá sai khác mục tiêu tương tự - tương tự cần đánh giá Trong đó:sự điều chỉnh giá sai khác tương tự cần định giá bao gồm: +,Lượng điều chỉnh cho khác biệt quy mô,vị trí đất +,Lượng điều chỉnh cho khác biệt tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất +,Lượng điều chỉnh cho khác biệt điều kiện bán + Lượng điều chỉnh cho khác biệt sở vật chất gắn liền với BĐS +,Lượng điều chỉnh cho khác biệt thời gian bán… Chương II: Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thực tế 2.1) Mô tả đặc điểm BĐS mục tiêu - Căn hộ chung cư Indochina Plaza Xuân Thủy-Cầu Giấy Chung cư Indochina Plaza Hanoi (IPH) tọa lạc số 239 Xuân Thủy, Cầu Giấy – Cửa ngõ phía Tây Hà Nội – vị trí giao thông nối phía Đông phía Tây thành phố (trên đường Xuân Thủy giao với Phạm Hùng) thuận tiện cho hoạt động giao thương lại Đi vào trung tâm thành phố theo trục Xuân Thủy, Cầu Giấy, Kim Mã IPH cung cấp 386 hộ sang trọng từ hai đến bốn phòng ngủ không gian sử dụng đa đại Hai tháp hộ nằm khối đế trung tâm thương mại với không gian mở độc đáo tòa tháp với 203 hộ 35 tầng tòa tháp Đông 183 hộ 31 tầng tòa tháp Tây Căn hộ cần định giá ( BĐS mục tiêu ) hộ có diện tích 93m2, nằm tầng 10 tòa tháp Tây bao gồm phòng ngủ, vệ sinh, ban công phòng khách, trang bị đầy đủ nội thất với sàn gỗ 18cm Toàn nội thất bên trang bị đầy đủ với tủ lạnh SBS Hitachi, đệm Dunllopillo, chăn ga gối đệm Akemi, lò vi sóng Teka Thiết bị vệ sinh thiết bị phòng bếp nhập ngoại Sổ đỏ chủ 2.2 Tìm hiểu thông tin, kiểm tra, phân tích lựa chọn bất động sản chứng cớ Sau tìm hiểu, kiểm tra phân tích thông tin thu thập tìm BĐS chứng cớ thích hợp để so sánh với BĐS mục tiêu sau:  Bất động sản 1: Căn hộ chung cư Indochina Plaza có diện tích 93m2 nằm tầng 10 tòa tháp Tây, bố trí phòng ngủ, 2WC, trang bị nội thất tương tự BĐS cần định giá Sổ đỏ chủ, vừa giao dịch cách tháng với giá 5,2 tỷ ; toán  Bất động sản 2: Căn hộ chung cư Indochina Plaza có diện tích 98m2 nằm tầng 20 tòa tháp Tây, phòng ngủ, 2WC, trang trí nội thất tốt BĐS cần định giá 120 triệu đồng Sổ đỏ chủ, giao dịch cách tháng với giá 5.8 tỷ; toán chậm tháng  Bất động sản 3: Căn hộ chung cư Indochina Plaza có diện tích 116m2 nằm tầng 12 tòa tháp Đông, phòng ngủ, ban công hướng Đông Nam (view thoáng trung tâm thành phố, không bị ồn từ sân chính), trang bị nội thất tốt BĐS cần định giá 200 triệu đồng Sổ đỏ chủ, giao dịch cách tháng với giá 6,7 tỷ; toán chậm tháng  Bất động sản 4: Căn hộ chung cư Indochina Plaza có diện tích 93 m2 nằm tầng 18 tòa tháp Đông, phòng ngủ, WC, trang bị nội thất tốt BĐS cần định giá 100 triệu đồng Sổ đỏ chủ, giao dịch cách tháng với giá 5.7 tỷ; toán Từ thông tin trên, ta có bảng sau: STT Các yếu tố so sánh BĐS BĐS BĐS BĐS Giá bán (triệu đồng) 5,2 tỷ 5,8 tỷ 6,7 tỷ 5,7 tỷ Số nhà vệ sinh 2 2 Số phòng ngủ 2 Thời gian bán ( trước tháng so với thời điểm định giá) tháng tháng tháng tháng Vị trí Số phòng khách bếp 1 1 Tầng 10 20 12 18 Diện tích 93m2 98m2 116m2 93m2 Quyền lợi BĐS Tháp tây Tháp tây Tháp đông Tháp đông Toàn quyền sở hữu Bảng điều chỉnh yếu tố: STT Các yếu tố BĐS mục so sánh tiêu Giá bán( trđ) Các điều chỉnh Quyền Toàn BĐS quyền sở hữu Giá điều chỉnh(trđ) Điều kiện Thị bán trường Mức điều chỉnh BĐS so sánh 5200 BĐS so sánh 5800 BĐS so sánh 6700 BĐS so sánh 5700 Tương tự Tương tự Tương tự Tương tự 5200 5800 6700 5700 Thị trường Thị trường Thị trường 0 Thị trường 10 11 12 Điều kiện Thanh toán toán Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh Thời gian bán Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh(trđ) Bếp, phòng khách, nhà vệ sinh Phòng ngủ Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh(trđ) Nội thất Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh Tổng mức điều chỉnh Điều chỉnh Giá điều chỉnh/ diện t tích đất sử dụng Thanh toán Chậm tháng 0.4%*6700 Thanh toán 5200 Chậm tháng 0.2%*580 5811.6 6726.8 5700 tháng tháng tháng tháng 0.5%*52 00 5226 3%*5811.6 0.5%*6726.8 1%*5700 5985.95 6760.43 5757 Không cần điều chỉnh 2 -50 5226 5985.95 6710.43 5757 -120 -200 -100 5226 5865.95 6510.43 5657 26 65.95 -189.57 -157 26 65.95 -189.57 -157 56.2 59.86 56.12 60.83  Qua đối chiếu tầng vị trí cho thấy: -BĐS mục tiêu, BĐS BĐS => nằm tòa chưng cư Tây -BĐS BĐS => nằm tòa chưng cư Đông Mà BĐS mục tiêu, BĐS BĐS nằm tầng 10, 12 Qua ta so sánh đối chiếu giá bán BĐS BĐS 2, BĐS BĐS +BĐS 1/ BĐS2= 93.89% + BĐS / BĐS 4= 92.26%  Chênh giá tầng 10, 12 so với tầng 18, 20 khoảng 93% Do ước tính giá hộ tầng 10, 12 khoảng 93% so với giá tầng 18, 20  Từ ước tính đơn giá bán hộ mục tiêu khoảng 93% đơn giá bán BĐS  Giá trị ước tính BĐS mục tiêu là: 59.86*93%*93m2=5177.3 trđ Vậy giá trị ước tính BĐS cần định giá 5177.3 triệu đồng Chương III: Ưu điểm, nhược điểm số đề xuất khắc phục đới với phương pháp so sánh thẩm định giá 3.1) Ưu điểm phương pháp so sánh  Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi người có kinh nghiệm, kiến thức thị trường kinh doanh bất động sản  Hầu người thẩm định không gặp khó khăn mặt kỹ thuật không cần thiết phải xây dựng công thức mô hình tính toán, mà dựa vào hiên diện giao dịch thị trường  Kết phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh đánh giá khách quan thị trường, sở thực hiên số điều chỉnh thích hợp, nên dễ chấp nhận, quan pháp luật Nhược điểm phương pháp so sánh Phương pháp so sánh đơn giản , dễ sử dụng có hạn chế :  Phương pháp đòi hỏi phải có thông tin, tìm thông tin thị trường 3.2 ) tài sản tương ứng với tài sản thẩm định giá vật chất thời gian khó khăn  Kết thực phương pháp phụ thuộc vào chất lượng thông tin  Các thông tin thường mang tính chất lịch sử Thông tin thu thập khứ nên hạn chế việc phản ánh giá trị thị trường thời điểm tại, đặc biệt điều kiện thị trường có biến động hay quy hoạch, quy định pháp luật liên quan có thay đổi  Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực sử dụng để so sánh  Nhà thẩm định giá phải có kinh nghiệm kiến thức thị trường 3.3 ) Một số đề xuất khắc phục việc áp dụng phương pháp so sánh  Để việc áp dụng phương pháp so sánh mang lại kết tốt phải có thị trường bất đôg sản phát triển hoàn chỉnh Tuy nhiên cần phải có thời gian, điều phụ thuộc nhiều vào sách phủ ban hành, Luật quy định để hỗ trợ quản lý tốt thị trường bất động sản Ngoài việc tăng tính minh bạch thi trường cần thiết thiếu minh bạch yếu tố cản trở đến thẩm định giá bất động sản  Bên cạnh cần hoàn thiện hệ thống văn quy định hướng dẫn thực phương pháp thẩm định giá, có phương pháp so sánh Trong trường hợp kết hợp phương pháp để có ước tính tốt  Nâng cao hiệu hoạt động tổ chức thẩm định giá hoạt động tác động đến hình thành giá bất động sản Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Đối với cán thẩm định giá địa phương, hàng năm Cục quản lý giá nên tổ chức lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức thẩm định giá đất Tổ chức hội thảo học tập địa phương nước KẾT LUẬN Phương pháp so sánh với ưu điểm áp dụng rộng rãi Việt Nam nhiều nước giới, thẩm định nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng Tuy nhiên trình vận dụng phương pháp hạn chế định Kết định giá bất động sản sai lệch không ảnh hưởng đến quyền lợi người liên qua đến bất động sản mà ảnh hưởng đến giá thành sản xuất tính cạnh tranh kinh doanh bất động sản Việc định giá phương pháp so sánh áp mdụng cách khoa học đảm bảo cho thị trường bất động sản vận hành nề nếp Tuy hạn chế song phương pháp góp phần vào việc đánh giá giá trị tài sản, giúp ta đưa định kinh tế xác Để nâng cao hiệu việc sử dụng phương pháp so sánh việc hoàn thiện khung pháp lý, hệ thống thông tin, nâng cao trình độ thẩm định viên việc kết hợp phương pháp khác cần thiết để đem lại kết xác hơn, giảm thiểu rủi ro thấp loại bất động sản với nhiều hình thức khác đời [...]... giá thành sản xuất và tính cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản Việc định giá bằng phương pháp so sánh áp mdụng một cách khoa học mới đảm bảo cho thị trường bất động sản vận hành đúng nề nếp Tuy vẫn còn những hạn chế song phương pháp này đã góp phần vào việc đánh giá đúng hơn giá trị của tài sản, giúp ta đưa ra các quyết định kinh tế chính xác Để nâng cao hiệu quả của việc sử dụng phương pháp so. .. định của pháp luật liên quan có thay đổi  Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được  Nhà thẩm định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường 3.3 ) Một số đề xuất khắc phục đối với việc áp dụng phương pháp so sánh  Để việc áp dụng phương pháp so sánh mang lại kết quả tốt nhất thì phải có một thị trường bất đôg sản phát triển và hoàn... quy định để hỗ trợ và quản lý tốt hơn thị trường bất động sản Ngoài ra thì việc tăng tính minh bạch của thi trường là cần thiết bởi sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến thẩm định giá bất động sản  Bên cạnh đó thì cần hoàn thiện hệ thống các văn bản quy định và hướng dẫn thực hiện các phương pháp thẩm định giá, trong đó có phương pháp so sánh Trong trường hợp có thể thì kết hợp các phương pháp. .. KẾT LUẬN Phương pháp so sánh với những ưu điểm của nó đang được áp dụng khá rộng rãi cả ở Việt Nam và nhiều nước trên thế giới, cả trong thẩm định nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng Tuy nhiên trong quá trình vận dụng phương pháp này vẫn còn những hạn chế nhất định Kết quả định giá bất động sản sai lệch không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên qua đến bất động sản mà còn... 59.86*93%*93m2=5177.3 trđ Vậy giá trị ước tính của BĐS cần định giá là 5177.3 triệu đồng Chương III: Ưu điểm, nhược điểm và một số đề xuất khắc phục đới với phương pháp so sánh trong thẩm định giá 3.1) Ưu điểm của phương pháp so sánh  Phương pháp này đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm, kiến thức về thị trường và kinh doanh bất động sản  Hầu như người thẩm định không gặp... mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiên diện của các giao dịch thị trường  Kết quả của phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiên một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật Nhược điểm của phương pháp so sánh Phương pháp so sánh đơn giản , dễ sử dụng nhưng cũng có những hạn chế :  Phương pháp này đòi hỏi phải... phương pháp để có được ước tính tốt nhất  Nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức thẩm định giá vì hoạt động này tác động đến sự hình thành giá bất động sản Nâng cao trình độ của đội ngũ thẩm định viên Đối với cán bộ thẩm định giá tại địa phương, hàng năm Cục quản lý giá nên tổ chức các lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức về thẩm định giá đất Tổ chức hội thảo và học tập tại các địa phương và ngoài... mục so sánh tiêu 1 Giá bán( trđ) 2 Các điều chỉnh 3 Quyền về Toàn BĐS quyền sở hữu Giá điều chỉnh(trđ) 4 Điều kiện Thị bán trường Mức điều chỉnh BĐS so sánh 1 5200 BĐS so sánh 2 5800 BĐS so sánh 3 6700 BĐS so sánh 4 5700 Tương tự Tương tự Tương tự Tương tự 5200 5800 6700 5700 Thị trường 0 Thị trường Thị trường 0 0 Thị trường 0 5 6 7 8 9 10 11 12 Điều kiện Thanh thanh toán toán ngay Mức điều chỉnh Giá. .. tin thị trường 3.2 ) về tài sản tương ứng với tài sản thẩm định giá về vật chất và thời gian là khó khăn  Kết quả thực hiện phương pháp phụ thuộc vào chất lượng thông tin  Các thông tin thường mang tính chất lịch sử Thông tin thu thập trong quá khứ nên hạn chế trong việc phản ánh giá trị thị trường tại thời điểm hiện tại, đặc biệt trong điều kiện thị trường có biến động hay quy hoạch, quy định của pháp. .. tầng 10, và 12 Qua đó ta đi so sánh đối chiếu giá bán giữa BĐS 1 và BĐS 2, BĐS 3 và BĐS 4 +BĐS 1/ BĐS2= 93.89% + BĐS 3 / BĐS 4= 92.26%  Chênh giá giữa các tầng 10, 12 so với các tầng 18, 20 là khoảng 93% Do vậy có thể ước tính giá các căn hộ ở tầng 10, 12 bằng khoảng 93% so với giá các tầng 18, 20  Từ đó ước tính đơn giá bán căn hộ mục tiêu bằng khoảng 93% đơn giá bán BĐS 2  Giá trị ước tính của BĐS ... nước pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản biến động Người định giá phải nắm nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường để định giá. .. định giá bất động sản hiểu đặt mặt giá trị bất động sản mục tiêu với giá bán bất động sản so sánh vùng với điều kiện bất động sản so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động. .. cầu phương pháp so sánh 1.3.1 Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thông dụng sử dụng có thị trường mua bán, định giá tất bất động sản giao dịch mua bán thị trường Phương