Vận dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận thị trường để định giá một bất động sản cụ thể

Vận dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận thị trường để định giá một bất động sản cụ thể . LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản có một vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế. Việc định giá bất động sản đươc xem là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản, và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá trị của BĐS trên thị trường. Do đó, định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá BĐS luôn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Vì thế việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những biện pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS ngày càng hoàn thiện và phát triển. Trong định giá BĐS có nhiều phương pháp định giá khác nhau, mỗi phương pháp lại có những ưu nhược điểm riêng, trong đó phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong thực tế. Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về mặt kĩ thuật và nó thể hiện sự đánh giá về thị trường, sử dụng những chứng cứ thị trường rõ ràng nên có tính thuyết phục cao. Chính từ thực tế của công tác định giá BĐS tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháp so sánh, nhóm 3 chúng em xin lựa chọn đề tài:” Vận dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận thị trường để định giá một bất động sản cụ thể. Qua đó, đánh giá ưu nhược điểm của phương pháp này.”

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản có một vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việc định giá bất động sản đươc xem là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản, và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đều chịu tác động của khái niệm giá trị,

mà việc định giá BĐS là để xác định giá trị của BĐS trên thị trường Do đó, định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá BĐS luôn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Vì thế việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những biện pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS ngày càng hoàn thiện và phát triển

Trong định giá BĐS có nhiều phương pháp định giá khác nhau, mỗi phương pháp lại có những ưu nhược điểm riêng, trong đó phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong thực tế Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về mặt kĩ thuật và nó thể hiện sự đánh giá về thị trường, sử dụng những chứng cứ thị trường rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Chính từ thực tế của công tác định giá BĐS tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháp so sánh, nhóm 3 chúng em xin lựa chọn đề tài:” Vận dụng phương pháp định giá, dựa trên phương pháp so sánh, dựa trên quan điểm tiếp cận thị trường để định giá một bất động sản cụ thể Qua đó, đánh giá ưu nhược điểm của phương pháp này.”

Chương I: Cơ sở lý luận chung về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 1.1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS

1.1.1 Khái niệm về định giá BĐS

Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”

Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS

“ Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gốm cả lĩnh vực đầu tư”

Thực chất của định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất vì BĐS

là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản theo quy định của pháp luật

1.1.2 Sự cần thiết định giá BĐS

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa thông thường trên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được Đặc biệt là trong quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường

Việc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự dao động của thị trường bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên thẩm định giá chuyên nghiệp

Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và người ta

có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS bao gồm: Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho kế thừa, cho đầu tư, cho giải quyết tranh chấp, tòa án

Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người có chuyên môn mới có thể định giá được Những phức tạp về pháp luật chỉ có người định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được Sự khác biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ

đó có thông tin chính xác cho việc định giá

Từ những lý do nêu trên chúng ta thấy được sự cần thiết và quan trọng của định giá BĐS

1.2 Phương pháp so sánh trong định giá BĐS

1.2.1 Khái niệm phương pháp so sánh

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với các tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trưởng trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

1.2.2 Thực chất của phương pháp so sánh

Thực chất phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng, giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã được giao dịch trên thị trường Phương pháp so sánh quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của

một, một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tại ở các tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá, hoặc một số đặc tính trong giá cả, tiền thuê của tài sản Trong phương pháp so sánh trước hết là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa các tài sản này

1.2.3 Cơ sở của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường Vì thế phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu hoặc thiếu vắng hoặc một số đặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể so sánh được

1.2.4 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh

Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất

Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng

nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được thể hiện như sau:

Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ, phù hợp với quy hoạch

Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung

và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai

Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm, thị trường của người mua

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên, thị trường của người bán

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ ý theo độ co giãn của cung và cầu Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá

Nguyên tắc thay thế

“Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự sắp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với các điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu

Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức

Nguyên tắc cân bằng

Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận động về phía điểm cân bằng cung – cầu Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất

định Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai

Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài

1.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh.

1.3.1 Đối tượng áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận

1.3.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh

Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở để so sánh như bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng

1.3.3 Yêu cầu của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá Từ đó có những

điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu

Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong vùng có điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng

Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường,

có thông tin đầy đủ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thỏa thuận về giá

Cuộc mua bán được thu thập phỉ diễn ra trong thời gian gần với thời gian điều tra Gần bao nhiêu còn tùy thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu thập cũng gần với thời điểm định giá càng tốt Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá

Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những bất động sản đã được bán trên thị trường rồi

Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ

1.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có

thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, môi trường, điều kiện, vị trí

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất

có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm, thường

lấy 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ Đồng

thời, dựa trên những yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngươc lại

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

1.5 Các giá trị điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh

1.5.1 Các yếu tố so sánh

Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau bao gồm:

 Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau làm cho giá của bất động sản khác nhau Có các quyền như: toàn quyền sở hữu, sở hữu

bộ phần, đồng sở hữu…

 Điều kiện tài chính: Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau về giá cả của bất động sản Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức như: trả ngay , thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp…hình thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ dể ở, bán trả nơ, bán chạy án…

 Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá dỡ đối với công trình không còn phù hợp

 Vị trí các bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản

 Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chắc năng, tiện nghi, chất liệu xây dựng

 Các đặc tính kinh tế

 Sử dụng (phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao nhất tốt nhất giữa các bất động sản

so sánh với các bất động sản mục tiêu

 Các giá trị không phải là bất động sản

1.5.2 Trình tự điều chỉnh

Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại bất động sản cần

định giá như giá bán,quyền bất động sản, phương thức thanh toán, điều kiện bán, đặc điểm vật lý

Bước 2: So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với bất động sản

mục tiêu và ước lượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh

Bước 3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và áp

dụng mỗi đơn vị giá bán và giá bán hoặc đơn vị giá bán cho bất động sản mục tiêu

Bước 4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các bất động sản so sánh với bất động

sản mục tiêu

Bước 5: Thực hiện sự hòa hợp dãy giá trị đối với bất động sản mục tiêu.

1.5.3 Công thức tính

Trong phương pháp so sánh,giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh

để phản ánh sự khác nhau giữa chúng với bất động sản mục tiêu

Giá bán BĐS = giá bán BĐS + sự điều chỉnh giá của sự sai khác

mục tiêu tương tự - tương tự cần đánh giá

Trong đó:sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm:

+,Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô,vị trí của đất

+,Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất +,Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở vật chất gắn liền với BĐS

+,Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán…