THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ tài sản vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá một bất động sản cụ thể

Thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng còn làmột nghề khá mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng

Lời mở đầu

Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu

ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đờisống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đốivới những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở Việt Namthẩm định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nềnkinh tế từ những năm cuối của thập kỉ 90 và phát triển rất nhanh chóngvới nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm địnhngày càng chuyên nghiệp hơn

Tuy nhiên kết quả thẩm định giá vẫn mang tính chưa thống nhất ởmột số nơi Việc định giá chính xác, sử dụng phương pháp hợp lý sẽ làmgiảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cánhân liên quan đến việc thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng còn làmột nghề khá mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là phát triển sau nên được

kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực

tế Việt Nam nên việc áp dụng các phương pháp thẩm định vẫn còn nhiềukhó khăn Hiện nay phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổbiến nhất, vì có ưu điểm đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc đểcông nhận vì dựa vào chứng cớ thị trường Để tìm hiểu rõ hơn vềphương pháp này nhóm 13 chọn đề tài “ Vận dụng phương pháp so sánhtrực tiếp để thẩm định giá một bất động sản cụ thể “

1.Mục đích nghiên cứu

Tìm hiểu các vấn đề lý luận về định giá bất động sản bằng phươngpháp so sánh trực tiếp từ đó áp dụng vào một bất động sản cụ thể nhằm

có cái nhìn thiết thực hơn về công tác thẩm định bất động sản

2.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Nội dung của phương pháp so sánh trong hệ thống các phương phápđịnh giá bất động sản và vận dụng phương pháp để định giá bất động sản

là nhà ở

3.Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập, xử lý thông tin

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

1.1 Những vấn đề chung về định giá bất động sản

1.1.1 Các khái niệm cơ bản:

- Bất động sản (BĐS) là những tài sản cố định tại một vị trí địa lýnhất định Gồm những đặc điểm:

Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình tháitiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thịtrường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ

Đồng thời theo Điều 4, Luật kinh doanh BĐS được Quốc hội thôngqua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tưvấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.

1.1.2.Cơ sở giá trị khi tiến hành định giá BĐS

1.1.1.1.Cơ sở giá trị thị trường

Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ đượcmua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên làngười mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trongmột giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thươngmại bình thường”

Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thịtrường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổnđịnh Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trịthị trường bị phá vỡ

1.1.1.2.Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giaodịch mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường.Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các trường hợp sau đây:

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị tính thuế

- Giá trị đầu tư

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị doanh nghiệp

- Giá trị tài sản chuyên dùng

- Giá trị thanh lý

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị đặc biệt

1.1.3.Mục đích của định giá bất động sản

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:-Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụngđất)

-Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảolãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập, đầu tư, giải thể, thanh lý,

tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán,chứng minh tài sản…

-Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sửdụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệpnhà nước

1.1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản

1.1.4.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

+ Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS kháctrong vùng lân cận cũng có tác động tới giá trị BĐS Tuy nhiên, sự tácđộng nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm củavùng lân cận BĐS là vùng dân cư, nông nghiệp, công nghiệp hay thươngmại - dịch vụ… Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào

mùa mưa, hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngượclại thì giá của BĐS sẽ cao hơn.

- Kích thước, hình thể, diên tích của lô đất: một kích thước và diêntích thừa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa sốdân cư trong vùng Lô đất có hình dáng méo mó, không phù hợp vớikiến trúc của BĐS thì sẽ làm giảm giá trị của BĐS và ngược lại

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (Đối với BĐS là nhà ởhoặc các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnhhưởng trực tiếp với giá trị BĐS Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng,BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn

và ngược lại

- Tình trạng môi trường và tự nhiên: môi trường trong lành hay ônhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS.Những BĐS nằm ở vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt,động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS giảm sút và ngượclại

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS (mức thu nhập hàng năm từBĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS thế chấp),những tiện nghi gắn liền với BĐS (hệ thống tiện nghi càng đầy đủ vàchất lượng tốt thì giá trị BĐS càng gia tăng), chế độ bảo dưỡng và sửachữa BĐS, những chi phí cần thiết phải bỏ ran gay sau khi mua BĐS đểsửa chữa…

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường, điều kiên bán và thanh toán

1.1.4.2.Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS

- Tình trạng pháp lý của BĐS:

+ Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có

+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn với BĐS(tình trạng cho thuê, thế chấp…)

1.1.4.3.Các yếu tố bên ngoài

- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chínhquyền địa phương có thể có những tác động tới hoạt động của thị trườngBĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng

- Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn tới giá trị BĐS Cụ thể nhưchất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tậpquán, lối sống của những người dân trong khu vực, những yếu tố thuộc

về tâm linh, phong thủy…

- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

- Yếu tố chủ quan do năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghềnghiêp của người đinh giá cũng ảnh hưởng quan trọng đến chất lượngđịnh giá BĐS Định giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tácđộng bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đế sựtrung thực, khách quan của việc định giá

1.2.Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản

1.2.1.Khái niệm

Phương pháp so sánh là một phương pháp xác định giá trị dựa trênphân tích giá của bất động sản tương tự với giá giao dịch bất động sảnthành công hoặc đang mua, bán theo giá thị trường hoặc gần với thờigian xác định giá trị ước tính giá trị thị trường của tài sản thuộc quyềnđịnh giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiềunước trên thế giới Phương pháp này không có mô hình hay công thức cốđịnh, mà dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thịtrường

1.2.2.Cơ sở lý luận

- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trênviệc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽkhông bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn cóđược tài sản tương đương để thay thế

- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên

cơ sở đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tươngđương có thể so sánh được trên thị trường

1.2.3.Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh

Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được

sử dụng trong các trường hợp sau đây:

+ Các bất động sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư,các khối xây dựng được phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêngbiệt, các hội thảo và các kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng vàcác nhóm của các cửa hàng

+ Các mảnh đất trống …

Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộngrãi trong xác định giá trị cho các mục đích bán hàng, định giá thế chấp,định giá đối với thuế tài sản và định giá mua và chuyển quyền sở hữu(hoặc sử dụng sử dụng) của đất … Việc định giá cho các tài sản bằngphương pháp này chỉ có thể được thực hiện khi bằng chứng về việc mua

và cho thuê có thể được sử dụng, chất lượng thông tin phải đáng tin cậy,phù hợp, thị trường phải ổn định

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào chophương pháp xác định giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí vàphương pháp thặng dư Phương pháp này có ưu thế trong bối cảnh hiệnnay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy tính …

1.2.4.Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua,cho thuê tài sản có thể so sánh được trên thị trường Trên thực tế không

có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của BĐS lại thườngthay đổi theo thời gian Vì vậy, phải thu thập các giao dịch trên thịtrường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐSmục tiêu Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giaodịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐSmục tiêu.

Do đó, khi tiến hành phương pháp xác định giá trị so sánh trực tiếpphải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Tìm thông tin về tài sản “tương tự” giao dịch trongkhoảng thời gian gần với thời điểm định giá Các yếu tố của tài sảntương tự, bao gồm cả đặc tính kỹ thuật, tính năng thiết kế bằng cách sửdụng tương tự … bao gồm:

+Các đặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng,kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …

+Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản là một cấp độ hoànthành các văn bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị Do đó, việc định giá,cần được xem xét trên các giấy tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủtục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất độngsản …

+ Bề mặt đặc điểm: các đặc điểm về mặt bằng, bao gồm kíchthước, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và đặc điểm địa lý

+ Địa điểm: gần bất kỳ cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơigần công trình công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hìnhkhác Những đặc điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí cóthể được xem bằng cách sử dụng cao nhất và không phải tốt nhất

+ Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quanđến hình dạng và cấu trúc: các đồ trang trí, làm thế nào để xây dựng,trang bị và thiết kế cơ sở …

+ Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đếngiá giao dịch của thị trường bất động sản

+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanhtoán (thanh toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán gián tiếp, épbuộc / tự nguyện …

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập được từ cácgiao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được vớiBĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích cácgiao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chấtcác giao dịch

Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ranhững giao dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự quyền và người mua

tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu càng tốt

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợpvới nhu cầu định giá tài sản Trong thực tế, các thẩm định viên thườnglấy từ 3- 6 BĐS tương tự để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu địnhgiá BĐS mục tiêu

Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu vàBĐS chứng cứ Đồng thời, dựa trên những yếu tố khác nhau, tiến hànhđiều chỉnh giá của các BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐSmục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ.Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được đánh giá tốt hơn hơn BĐS mụctiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống vàngược lại

Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐSchứng cứ đã điều chỉnh

(Lấy trung bình cộng của các BĐS chứng cứ đã được điều chỉnh)

1.2.5.Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

 Ưu điểm:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường

- Là cơ sở hay còn gọi la đầu vào của các phương pháp khác

 Nhược điểm:

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thìmới có thể sử dụng để so sánh được

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinhnghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá mộtcách thích hợp

PHẦN II: VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

ĐỂ ĐỊNH GIÁ BĐS- NHÀ Ở

2.1.Mô tả đặc điểm về BĐS mục tiêu:

BĐS mục tiêu A là số nhà 35A thuộc khu phố Minh Khai, Hai

Bà Trưng.

Đặc điểm:

- Diện tích: 80 m 2

( 5m×16m) , có mặt tiền rộng 5m và sân nhỏtrước nhà thuận lợi cho việc kinh doanh (thời trang, café, văn phòng, bánhàng tạp hóa…), để xe

-Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 4 tầng được xây dựng năm 2000, nội thấttiện nghi, điện, nước máy đầy đủ Gồm 1 phòng ăn, 1 phòng khách, 3phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh

-Đường trước nhà: đường lớn rộng 15m, thuận tiện cho ôtô ra vào

2.2.Tìm kiếm thông tin, kiểm tra, phân tích và lựa chọn 3 BĐS chứng cứ đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.

BĐS chứng cứ 1: số nhà36A thuộc khu phố Minh Khai, Hai Bà Trưng.

-Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 4 tầng xây dựng năm 2000, nội thất tiệnnghi, điện, nước máy đầy đủ

BĐS chứng cứ 2: số nhà 79, ngõ 169 thuộc khu phố Minh Khai, Hai Bà Trưng.

-Đường trước nhà: đường rộng 5m, thuận tiện cho ôtô ra vào

BĐS chứng cứ 3: số nhà 82 trong ngõ 169, thuộc khu phố Minh Khai, Hai Bà Trưng.

Đã bán với giá: 94 trđ/ m2

Đặc điểm:

- Diện tích: 80 m 2

( 5m×16m) , có mặt tiền rộng 5m-Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 3 tầng được xây dựng năm 2000, nội thấttiện nghi, điện, nước máy đầy đủ

-Đường trước nhà: đường hẹp 3m, không thuận tiện cho phươngtiện ra vào.

Sân trước nhà, 2 mặt tiền, xây dựng năm 2000 Gara ôtô, 4 tầng Hướng Đông bắc

Trường học

Chợ

Xa chợ, trường học khoảng 25 m

BĐS chứng cứ 2

Nhà 4 tầng, 1 mặt tiền, xây dựng năm 1997 Không có sân trước nhà Hướng Tây bắc

Xa chợ, trường học khoảng 60m

2.3.Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ

BĐS chứng cứ có các đặc điểm khác với BĐS mục tiêu ở chỗ:

- BĐS chứng cứ 1: có 2 mặt tiền và có thêm gara ôtô

- BĐS chứng cứ 2: không có sân trước nhà, nội thất kém hơn sovới BĐS mục tiêu A và hướng nhà Tây bắc nóng hơn hướng Đông bắc,đường trước nhà hẹp và cách xa chợ, trường học hơn so với BĐS mụctiêu A

- BĐS chứng cứ 3: nhà có 3 tầng và không có sân trước, đườngtrước nhà hẹp, phương tiện khó đi lại, vị trí trong ngõ cụt, cách xa chợ,trường học, trung tâm thương mại hơn so với BĐS A

2.4.Tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS chứng cứ

-Điều chỉnh giá BĐS chứng cứ 1:

BĐS chứng cứ 1 có diện tích và vị trí tương tự bất động sản Anhưng có thêm gara ôtô trị giá 500tr , có 2 mặt tiền thuận lợi cho việckinh doanh buôn bán hoặc cho thuê văn phòng có giá trị 20 triệu

Do BĐS chứng cứ 1 đã được bán với giá 120trđ/ m2 Vậy giá trịcủa BĐS chứng cứ 1 là: