Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó.Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó.Trong những năm qua nền kinh tế đang dần được vực dậy vào quỹ đạo ổn định sau việc ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008. Cùng với sự phát triển ổn định của kinh tế là sự phát triển của thi trường bất động sản. Đặc biệt là sau khi Luật Kinh Doanh bất động sản ra đời năm 2005 đã càng khẳng định hơn nữa vai trò của thịt trường bất động sản. Trong tiến trình kinh doanh , để có thể biết được giá trị của một bất động sản không thể không nhắc đến hoạt động quan trọng và cần thiết đó là hoạt động thẩm định giá. Đây là hoạt động có lịch sử hình thành và tồn tại từ rất lâu đời ở các nước trên thế giới. Ở Việt Nam thẩm định giá được coi là một nghề hình thành từ những thập kỉ 90 và phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ thẩm định viên ngày càng chuyên nghiệp hơn. Khi mà thị trường bất động sản càng phát triển thì định giá bất động sản lại càng trở nên quan trọng hơn. Nước ta đang trong quá trình phát triển, hội nhập với các nước trên thế giới, kinh tế phát triển khi đồng tiền dư giả thì nhu cầu đầu tư là rất lớn, đặc biệt là các thị trường đầu tư hấp dẫn trong đó có bất động sản. Chính vì thế mà hoạt động định giá bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Có rất nhiều phương pháp để định giá một bất động sản, nhưng có thể nói phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là so sánh trực tiếp. Để hiểu rõ hơn về phương pháp này, nhóm sẽ đi sâu khai thác đề tài “ Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó” Chương 1: Cơ Sở Lý Luận Phương Pháp So Sánh Và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản.1.1 Những khái niệm cơ bản1.1.1 Khái niệm bất động sản và thẩm định giá bất động sản.Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 332005QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 1462005 quy định:“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:a) Đất đai;b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.1.1.2 Khái niệm về giá trị và giá cả bất động sản1.1.2.1 Giá trị bất động sản.Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.1.1.2.2 Giá cả bất động sảnCũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về BĐS trên thị trường.Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.1.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.2.1 Thực chất của phương pháp so sánh trong thẩm định giá Là phương pháp thẩm định trên cơ sở của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá thị trường của các tài sản. Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã được giao dịch trên thị trường, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của một, hay một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tại ở các tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định, hoặc một số đặc tính có trong giá cả,tiền thuê của tài sản. Để sử dụng phương pháp này trước hết ta phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản cần thẩm định và tiến hành điều chỉnh thích hợp để phân tích giá tài sản cần thẩm định.1.2.2 Cơ sở khoa học của phương pháp.Phương pháp so sánh này dựa trên giá trị lý thuyết giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường. Cho rằng giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. Vì vậy phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể so sánh được.1.2.3 Nguyên tắc ứng dụng.Phương pháp so sánh áp dụng hai nguyên tắc cơ bản sau: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.Nguyên tắc thay thế: các nhà đầu tư sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong công việc thẩm định giá. Đây là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh. Thực hiện nguyên tắc này đòi hỏi những thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá bán của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định để làm cơ sở so sánh và đánh giá giá trị của tài sản cần thẩm định giá.Nguyên tắc đóng góp: trong quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tài sản. Giá trị của những yếu tố này phụ thuộc vào sự nếu thiếu vắng nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu.1.2.4Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh.Ưu điểm: sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.Nhược điểm: để sử dụng được phương pháp so sánh này cần phải có giao dịch về các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá tài sản cho thích hợp.1.2.5 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh Để đạt đến một kết luận ước tính đạt giá trị cơ sở và có thể tin tưởng được, các thẩm định viên cần thẩm định giá theo quá trình hành động có trật tự và logic được bố cục phù hợp. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh bao gồm:Bước 1: nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mụa, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.Bước 3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.1.2.5.1 Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập Nhà ở dân cư: Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện điều chỉnh. Các điều khoản về tài chính của các giao dịch phải tương tự nhau. Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất. Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập không rang buộc, tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng được yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên. Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịc thành công. Giá trị tài sản không phải là bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải là bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá. Tình hình thị trường lúc dao dịch của tài sản cần thẩm định giá và tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh.Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường:+ Địa điểm, địa thế.+ Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi về giá giao dịc trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập thị trường.+ Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.+ Đặc điểm của tài sản trên đất ( nhà hoặc các hạng mục xây dựng khác). Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Giá bán,thuê Vị trí, khả năng sinh lời Thời gian kinh doanh Chiều rộng mặt tiền Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng Hệ thống phòng hóa Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác Các yếu tố khác Văn phòng: Giá thuê Diện tích sử dụng Địa điểm, vị trí Hệ thống điều hòa Hệ thống thông tin liên lạc Cầu thang máy, lối thoát hiểm Dịch vụ vệ sinh, môi trường Hệ thống đảm bảo an ninh Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý Chất lượng quản lý Điều kiện bán, thuê mướn Các yếu tố khác Bất động sản công nghiệp: Địa điểm, vị trí Giá thuê Các dịch vụ cấp thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông Mức độ thuận lợi, khó khăc của hệ thống giao thông nội bộ Trang trại: Đất đai, mặt nước Đặc tính pháp lý Vị trí Địa hình Khí hậu và lượng mưa Qui mô Năng suất Hệ thống tưới, tiêu Đường vào, ra Hàng rào và cống Đường nước và điện Nhà cửa Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm công trình xây dựng phục vụ trang trại1.2.5.2 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:a. Thời gian thu thập thông tinThông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bản trên thị trường vào thời điểm cẩn thẩm định giá hoặc gần với điểm cẩn thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về già thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.b.Điều kiện thu nhập thông tinThông tin phải được thu thập từ kết quả cấc giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tỉn về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường ghi rõ nguồn gốc thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán, các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch, các phương tiện thông tin đại chúng, các phiếu điều tra thực tế thị trường các thẩm định viên về giá, các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh…Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán ( thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá trị phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm diễn tả giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).1.2.5.3 Phân tích thông tinPhân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên hai hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm . Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).1.2.5.4 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh.Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (xoa thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính ( không thể lượng hóa thành tiền) sau.a, Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn ( giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn, giám2 , giá mét dài mặt tiền, giá sào…+ Căn hộ trung cư, biệt thự: giá căn hộ, giám2+ Kho hàng: giám2 , giám3+Cầu tàu, bến cảng: giám2 , giáha+ Bệnh viện: giá giường bệnh+ Rạp chiếu phim: giá ghế ngồi.+ Máy thiết bị: giá đơn vị công suất , giá đơn vị kỹ thuật chủ yếu.…b, Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỉ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu…) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.c, Nguyên tắc điều chỉnh:Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại coi như giống nhau.Lấy tài sản cần thẩm định làm chuẩn.Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).Những yếu tố ở tài sản so sánh giống tương tự với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).d, Phương thức điều chỉnh:Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vường, bể bơi, gẩ ô tô… ( đối với bất động sản): điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng… ( đối với máy, thiết bị). Những yếu tố nào có liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau, những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạn tần, vị trí ( đối với bất động sản): năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị). Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau, những yếu tố nào liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau. Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.đ, Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.e, Nguyên tắc khống chế:Phải đảm bảo độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh, nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.1.2.5.5 Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.Lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%.Thẩm định viên cần kết hợp các phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:+ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).+ Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.+ Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS.Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cungcầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:1.3.1. Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản1.3.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m15m. Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.1.3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.1.3.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của BĐS. Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lýSự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như:+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.1.3.3.2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ môĐó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cungcầu BĐS trong khu vực Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...) Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng Mức giá bình quân các loại đất trong vùng Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.1.3.3.3 Các yếu tố xã hộiCác yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cungcầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.Chương 2: Vận Dụng Phương Háp So Sánh Để Định Giá Một Bất Động Sản Cụ Thể.2.1Tổng quan về BĐS cần định giá.Căn nhà số 17, ngách 8100318 Đê La Thành, Đống Đa, Hà Nội thuộc sự sở hữu của bà Tống Thị Huyền.2.1.1 Vị tríCăn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8100318 Đê La Thành, nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những đường trục chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành, gần Trung tâm chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà Nội.Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa.2.1.2Đặc điểm kĩ thuậtNhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng vào năm 2007 với diện tích đất trong sổ đỏ: 45m2, DTXD 135m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m.Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, 1 phòng khách và 1 bếp.Năm 2011 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1 tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục.Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào. Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc.2.1.3Đặc điểm về pháp lí+ Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.+ Tờ khai nộp thuế sử dụng đất+ Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất+ Không có tranh chấp liên quan đến BĐS+ Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp.32.2 Vận dụng phương pháp so sánh để định giá BĐS trên2.2.1 Cơ sở thẩm địnhGiá trị thị trường.4Thời điểm thẩm định: tháng 4 năm 2015.5Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở để xác định giá bán2.2.2Phương pháp thẩm địnhPhương pháp so sánh trực tiếp.Thông tin khảo sát những căn nhà có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu:+ Bất động sản chứng cứ 1: Căn nhà 138 ngõ 318 đường Đê La ThànhDiện tích đất: 44m2, DTXD 88m2, nhà 2 tầng, chiều rộng 4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2,5mNhà bao gồm: 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán tháng 6 năm 2014, giá bán 1,5 tỷ+ Bất động sản chứng cứ 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa LángDiện tích đất 45m2, diện tích sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm: 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng 3,5m. Tháng 4 năm 2014 bán với giá 1,85 tỷ.+ Bất động sản chứng cứ 3: Nhà số 24 ngách 12656 Hào NamDiện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếpChiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm 2014 với giá 1,7 tỷ.Từ những thông tin về BĐS mục tiêu và 3 BĐS chứng cư, ta có bảng sau:STTCác yếu tố so sánhChứng cứ 1Chứng cứ 2Chứng cứ 31Giá bán( triệu đồng)1500185017002Diện tích xây dựng (m2)88135803Diện tích đất sử dụng4445404Số lượng nhà vệ sinh1215Số lượng phòng kháchvà bếp Đều có 1 phòng khách và 1 phòng bếp6Số lượng phòng ngủ2217Thời gian bánTháng 6Tháng 4Tháng 88Điều kiện bánĐều bán trên thị trường9Các quyền lợiToàn quyền sở hữu10Điều kiện thanh toánTrả ngay11Mặt tiền (m)4.45412Ngõ rộng (m)2.53.53Đươc biết: mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi phòng ngủ là 12 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 bất động sản này là 2.5m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu ( giá nhà bà Huyền xây dựng vào năm 2011). Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm cơi như không đáng kể. Mức điều chính theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế.Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ được tính theo phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm. Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng.Tiến hành điều chỉnh những thông tin thu thập từ BĐS chứng cứ với BĐS mục tiêu.STTCác điều chỉnhBĐS mục tiêuChứng cứ 1Chứng cứ 2Chứng cứ 3Giá bán ( triệu đồng)…150018501700Các điều chỉnh1Các quyền lợiToàn quyền sở hữuToàn quyền sở hữuToàn quyền sở hữuToàn quyền sở hữuGiá điều chỉnh1500185017002Điều kiện bánBán trên thị trườngBán trên thị trườngBán trên thị trườngBán trên thị trườngGiá điều chỉnh1500185017003Điều kiện thanh toánThanh toán ngayThanh toán ngayThanh toán ngayThanh toán ngayGiá điều chỉnh1500185017004Thời gian bán4tháng trước6 tháng trước2 tháng trướcMức điều chỉnh( theo tỷ lệ lạm phát trong năm) (trđ)2%+ 303%+55.50.75%+12.75Giá điều chỉnh15301905.51712.75Ngõ rộng (m)1.52.53.535Mức điều chỉnh ( mỗi điểm tương đương 10trđ)15 điểm25 điểm10 điểm100 triệu35 điểm20 điểm200 triệu30 điểm15 điểm 150 triệuGiá điều chỉnh14301705,51562.756Diện tích xây dựng1358813580Mức điều chỉnh+117.5+0+137.5Giá điều chỉnh1547.51705.51700.257Số lượng phòng bếp, phòng kháchTương tự nên không cần điều chỉnh8Phòng vệ sinh3121Mức điều chỉnh+14+7+14Giá điều chỉnh1561.51712.51714.259Phòng ngủ3221Mức điều chỉnh+12+12+24Giá điều chỉnh1573.51724.51738.2510Tầng TumcókhôngkhôngkhôngMức điều chỉnh+50+50+50Giá điều chỉnh1623.51724.51738.25Tổng mức điều chỉnh thực123.575.588.25Giá điều chỉnh theo đơn vị diện tích đất sử dụng( trđm2)36.939.4344.7Tổng mức điều chỉnh325.5324.5388.25Trọng số321Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các bất động sản chứng cứ, tiến hàng tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánhVậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là:(36.9 x 3)+ ( 39.43 x 2) + ( 44.7 x 1) = 234.26 trđ Giá đơn vị của BĐS mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia ho tổng trọng số của các so sánh:234.266 = 39( trđm2)Giá trị của BĐS mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của BBĐS mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của BĐS đó.39trm2 x 45m2 = 1755 trđ3Kết luận:Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồn thời xử lí, phân tích số liệu của những BĐS tương dồng với BĐS mục tiêu. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá BĐS. Kết quả giá trị thị trường của căn hộ số 17 ngách 8100318 Đê La Thành của bà Tống Thị Huyền là: 1.755.000 đồng ( một tỷ bảy trăm năm mươi lăm nghìn đồng).2.2.3Hạn chế của kết quả thẩm định giáNgười thẩm định giá không chịu trách nhiệm những thông tin về pháp lí, kinh tế, kĩ thuật chủ nhà cung cấp khi có sự cố xảy ra liên quan tới thông tin đó.Các thông tin thu thập được chủ yếu do hỏi giá của những người bán BĐS, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế. Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn. Phương pháp chưa tính đến khấu hao nhà mà bà Huyền đã sử dụng. Do căn nhà xâu cách đây 8 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lí của nó.
Trang 1Mục Lục
Trang 2Lời Mở Đầu
Trong những năm qua nền kinh tế đang dần được vực dậy vào quỹ đạo ổn định sauviệc ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 Cùng với sự phát triển ổn địnhcủa kinh tế là sự phát triển của thi trường bất động sản Đặc biệt là sau khi Luật KinhDoanh bất động sản ra đời năm 2005 đã càng khẳng định hơn nữa vai trò của thịt trườngbất động sản Trong tiến trình kinh doanh , để có thể biết được giá trị của một bất độngsản không thể không nhắc đến hoạt động quan trọng và cần thiết đó là hoạt động thẩmđịnh giá Đây là hoạt động có lịch sử hình thành và tồn tại từ rất lâu đời ở các nước trênthế giới Ở Việt Nam thẩm định giá được coi là một nghề hình thành từ những thập kỉ 90
và phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ thẩmđịnh viên ngày càng chuyên nghiệp hơn Khi mà thị trường bất động sản càng phát triểnthì định giá bất động sản lại càng trở nên quan trọng hơn Nước ta đang trong quá trìnhphát triển, hội nhập với các nước trên thế giới, kinh tế phát triển khi đồng tiền dư giả thìnhu cầu đầu tư là rất lớn, đặc biệt là các thị trường đầu tư hấp dẫn trong đó có bất độngsản Chính vì thế mà hoạt động định giá bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết
Có rất nhiều phương pháp để định giá một bất động sản, nhưng có thể nói phương phápđược sử dụng nhiều nhất đó là so sánh trực tiếp Để hiểu rõ hơn về phương pháp này,
nhóm sẽ đi sâu khai thác đề tài “ Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó”
Trang 3Chương 1: Cơ Sở Lý Luận Phương Pháp So Sánh Và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản.
1.1 Những khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm bất động sản và thẩm định giá bất động sản.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“1 Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sửdụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được muabán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõtrong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp
1.1.2 Khái niệm về giá trị và giá cả bất động sản
1.1.2.1 Giá trị bất động sản.
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cáchkhác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quantâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sảnđều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giáchuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP)trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất củamột bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điềukiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành
xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu
Trang 4tố kích thích thái quá.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và
có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm vềgiá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữthường ngày là thuận mua vừa bán
1.1.2.2 Giá cả bất động sản
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản màbên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà
Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiênsinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giátrị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nócàng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tớiđất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ,
đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí kháccần thiết để xây dựng nên ngôi nhà
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một sốđặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khanhiếm tương đối và mức cầu của người mua
1.2 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.2.1 Thực chất của phương pháp so sánh trong thẩm định giá
Là phương pháp thẩm định trên cơ sở của các tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điềukiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần thời điểm cầnthẩm định giá để ước tính và xác định giá thị trường của các tài sản
Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tàisản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã được giao dịch trên thịtrường, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của một,
Trang 5sản cần thẩm định, hoặc một số đặc tính có trong giá cả,tiền thuê của tài sản.
Để sử dụng phương pháp này trước hết ta phải tìm kiếm các tài sản đã đượcgiao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản cần thẩm định và tiếnhành điều chỉnh thích hợp để phân tích giá tài sản cần thẩm định
1.2.2 Cơ sở khoa học của phương pháp.
Phương pháp so sánh này dựa trên giá trị lý thuyết giá trị thị trường của bấtđộng sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thịtrường Cho rằng giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mậtthiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường Vìvậy phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiệnhữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể sosánh được
cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh Thực hiện nguyên tắc này đòi hỏinhững thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá bán của các tài sản tương tự,gần với thời điểm thẩm định để làm cơ sở so sánh và đánh giá giá trị của tài sản cầnthẩm định giá
- Nguyên tắc đóng góp: trong quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sảnphải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tàisản Giá trị của những yếu tố này phụ thuộc vào sự nếu thiếu vắng nó sẽ làm giảm đibao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vàotoàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu
1.2.4 Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh.
- Ưu điểm: sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá ít gặp khó khăn
về mặt kỹ thuật, là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở hay còngọi là đầu vào của các phương pháp khác
- Nhược điểm: để sử dụng được phương pháp so sánh này cần phải có giao dịch
về các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được Các thôngtin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên
Trang 6phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giátài sản cho thích hợp.
1.2.5 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh
Để đạt đến một kết luận ước tính đạt giá trị cơ sở và có thể tin tưởng được, cácthẩm định viên cần thẩm định giá theo quá trình hành động có trật tự và logic được
bố cục phù hợp Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh baogồm:
Bước 1: nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường
Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mụa, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giáhoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá
Bước 3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánhđối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa các tài sản so sánh và tàisản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ramức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định
1.2.5.1 Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập
* Nhà ở dân cư:
- Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá vàcác tài sản so sánh phải như nhau Nếu không giống nhau thì phải thực hiện điềuchỉnh
- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch phải tương tự nhau
Trang 7- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất.
- Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập khôngrang buộc, tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bịsức ép từ bên ngoài Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánhkhông đáp ứng được yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tàisản khác đáp ứng yêu cầu trên
- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vàomức giá giao dịc thành công
- Giá trị tài sản không phải là bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán kèmcác tài sản không phải là bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị cáctài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tàisản thẩm định giá
- Tình hình thị trường lúc dao dịch của tài sản cần thẩm định giá và tài sản so sánhphải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh
Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường:
+ Địa điểm, địa thế
+ Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất… Việcđiều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi về giá giao dịc trên thịtrường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thuthập thị trường
+ Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bấtđộng sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng vớinhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không
+ Đặc điểm của tài sản trên đất ( nhà hoặc các hạng mục xây dựng khác)
* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại:
- Giá bán,thuê
- Vị trí, khả năng sinh lời
- Thời gian kinh doanh
- Chiều rộng mặt tiền
Trang 8- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng
- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa
- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng
- Hệ thống thông tin liên lạc
- Cầu thang máy, lối thoát hiểm
- Dịch vụ vệ sinh, môi trường
Trang 9- Mức độ thuận lợi, khó khăc của hệ thống giao thông nội bộ
- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm công trình xây dựng phục vụ trang trại
1.2.5.2 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
a Thời gian thu thập thông tin
Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bản trên thị trường vào thời điểm cẩn thẩmđịnh giá hoặc gần với điểm cẩn thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất vớitài sản cần thẩm định giá
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cầnthẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thậpthông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểmcần thẩm định giá
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
Trang 10chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thìtrước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố sosánh, cần phải điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá giao dịch thành công theo chỉ sốbiến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc dothẩm định viên về già thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thịtrường trong khoảng thời gian này.
b Điều kiện thu nhập thông tin
Thông tin phải được thu thập từ kết quả cấc giao dịch thành công trên thịtrường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tỉn về tài sản như nhau,thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất
cứ sức ép nào từ bên ngoài
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịchtài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giaodịch thành công trên thị trường ghi rõ nguồn gốc thời gian thu thập thông tin trongbáo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thuthập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả cácchỉ dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán, các kết quả giao dịchthành công trên các sàn giao dịch, các phương tiện thông tin đại chúng, các phiếuđiều tra thực tế thị trường các thẩm định viên về giá, các chứng cứ được ghi trongcác văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh…
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thuthập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thôngtin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng internet… thì thẩm định viên vềgiá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảmnhững thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viêncần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán ( thường cao hơn giá phổbiến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra mức giá phùhợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơngiá trị phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ramức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh
Trang 11Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch,địa điểm diễn tả giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ sosánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quanquản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp
về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh)
1.2.5.3 Phân tích thông tin
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việcphân tích được thực hiện trên hai hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phântích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí… tìm ra mức điều chỉnh là số tiềnhoặc tỷ lệ phần trăm
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tươngquan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tính cho kếtquả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấuđiều chỉnh là dương)
1.2.5.4 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố
so sánh.
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những
ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích,
so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (xoa thể lượng hóa thànhtiền) trước, các yếu tố so sánh định tính ( không thể lượng hóa thành tiền) sau
a, Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn ( giágiao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có
sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)
+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn, giá/m2 , giá/ mét dài mặt tiền,giá/ sào…
+ Căn hộ trung cư, biệt thự: giá/ căn hộ, giá/m2
+ Kho hàng: giá/m2 , giá/m3