Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM  LÂM ĐẠO LIÊM PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM  LÂM ĐẠO LIÊM PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Thống kê kinh tế Mã số: 8310107 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HỒNG HÀ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng thân, đúc kết từ trình học tập nghiên cứu thực tiễn thời gian qua, hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Thị Hồng Hà Các số liệu, nội dung kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tp Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2018 Lâm Đạo Liêm MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC TÓM TẮT DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .1 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu: 1.3 Đối tượng nghiên cứu, khảo sát, phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Đối tượng khảo sát .2 1.3.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu .2 1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính 1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 1.5 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.6 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU .4 2.1 Cơ sở lý thuyết .4 2.1.1 Lý thuyết giá trị bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 2.1.1.3 Giá trị bất động sản 2.1.1.4 Giá bất động sản 2.1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 2.1.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản 2.1.2 Cơ sở lý thuyết hộ chung cư 2.1.2.1 Khái niệm hộ chung cư 2.1.2.2 Phân hạng hộ, nhà chung cư .10 2.1.2.3 Đặc điểm thị trường hộ chung cư .11 2.1.3 Lý thuyết Vị - Chất lượng 11 2.1.4 Lý thuyết mơ hình Hedonic 12 2.1.5 Tổng quan nghiên cứu nước 13 2.1.5.1 Nghiên cứu nước .13 2.1.5.2 Nghiên cứu nước: 14 2.1.6 Nhận xét nghiên cứu trước .17 2.2 Mơ hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết 18 2.2.1 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 18 2.2.2 Nhận diện biến độc lập mơ hình 19 2.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu 20 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Quy trình nghiên cứu 23 3.2 Nghiên cứu định tính 24 3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính 24 3.2.2 Kết nghiên cứu định tính .24 3.2.2.1Kết phân tích liệu thứ cấp 24 3.2.2.2 Kết vấn ý kiến chuyên gia .26 3.3 Nghiên cứu định lượng 26 3.3.1 Thang đo nghiên cứu 26 3.3.2 Dữ liệu nghiên cứu 27 3.3.3 Công cụ nghiên cứu 27 3.3.4 Phương pháp thu thập liệu 27 3.3.5 Phương pháp phân tích liệu 27 3.3.5.1 Kiểm tra làm liệu 27 3.3.5.2 Phân tích tương quan 28 3.3.5.3 Phân tích hồi quy 28 3.3.5.4 Kiểm định đa cộng tuyến 29 3.3.5.5 Kiểm định phương sai thay đổi 29 3.3.5.6 Kiểm định tượng tự tương quan 30 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 Tình hình thị trường hộ chung cư TP.HCM 34 4.2 Phân tích liệu 36 4.2.1 Thống kê mô tả liệu 36 4.2.2 Phân tích ma trận tương quan 39 4.2.3 Phân tích hồi quy 41 4.2.3.1 Kết hồi quy theo phương pháp bình phương nhỏ nhất(OLS) 41 4.2.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến 42 4.2.3.3 Kiểm định tượng tự tương quan 42 4.2.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi 42 4.2.3.5 Khắc phục tượng phương sai thay đổi 43 4.2.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư 44 4.3 Thảo luận kết nghiên cứu 45 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 48 5.1 Kết luận 48 5.2 Hàm ý sách .48 5.3 Hạn chế nghiên cứu hướng nghiên cứu 50 5.3.1 Hạn chế đề tài 50 5.3.2 Hướng nghiên cứu .50 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC TÓM TẮT Nhằm cung cấp thêm cho Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), nhà đầu tư, người tiêu dùng góc nhìn chi tiết thị trường hộ chung cư TP.HCM, đề tài nghiên cứu phân tích mối tương quan giá hộ với yếu tố ảnh hưởng dựa sở lý thuyết khoa học, kết nghiên cứu trước đây, tài liệu điều tra giá tính số giá bất động sản (BĐS) ngành Thống kê, thông qua việc khảo sát ý kiến chuyên gia giá chuyên gia lĩnh vực bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, tác giả xây dựng mơ hình nghiên cứu với 11 yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư TP.HCM Kết phân tích hồi quy phần mềm thống kê STATA 12 với liệu sơ cấp qua khảo sát thực nghiệm gồm 296 mẫu quan sát thu thập phạm vi địa bàn 12 quận gồm: Quận 1, 2, 3, 4, 7, 8, 12, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức cho thấy mơ hình hồi quy có hệ số R2=0.8304=83.04%, nghĩa biến độc lập mơ hình giải thích 83,04% biến thiên giá hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh Trong biến có tác động nhiều kể đến loại hộ, tính pháp lý hộ, dịch vụ tiện ích bên chung cư, vị trí quận chung cư uy tín chủ đầu tư Từ khóa: giá hộ chung cư, hồi quy Hedonic, Vị - Chất lượng DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây Dựng TT Thông tư TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh CTK Cục Thống kê CL Chất lượng KC Khoảng cách VT Vị trí, vị Q Quận DT Diện tích TKCH Thiết kế hộ BV Bệnh viện TH Trường học CĐ Cao đẳng ĐH Đại học MSD Mục đích sử dụng OLS Phương pháp bình phương nhỏ VIF Variance Inflation Factor DANH MỤC BẢNG Bảng Bảng 2.1 Diễn giải Bảng tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản từ nghiên cứu trước Bảng 2.2 Bảng tổng hợp biến độc lập mơ hình đề xuất Bảng 3.1 Bảng thống kê số đặc điểm chung cư liệu thứ cấp Bảng 3.2 Bảng mô tả chi tiết biến sử dụng mơ hình nghiên cứu Bảng 4.1 Thống kê số lượng mẫu nghiên cứu phân theo Quận Bảng 4.2 Thống kê số lượng mẫu phân theo loại hình chung cư Bảng 4.3 Thống kê đặc điểm cá nhân đối lượng tham gia khảo sát Bảng 4.4 Thống kê mô tả số biến định lượng mơ hình Bảng 4.5 Thống kê mơ tả số đặc điểm mẫu quan sát Bảng 4.6 Ma trận tương quan biến mô hình Bảng 4.7 Kết kiểm định đa cộng tuyến DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ Tên Diễn giải Hình 2.1 Mơ hình nghiên cứu đề xuất Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu Biểu đồ 4.1 Số hộ chào bán thị trường tháng đầu năm 2018 Biểu đồ 4.2 Số hộ tiêu thụ tháng đầu năm 2018 Biểu đồ 4.3 Giá bán sơ cấp trung bình hộ chung cư TPHCM quý 3/2018 Biều đồ 4.4 Phân phối phần dư - Các giao dịch bất động sản thành công theo loại bất động sản - Thông tin chung đơn vị điều tra gồm: Tên đơn vị, địa chỉ, điện thoại, email - Thông tin mặt hàng điều tra gồm: Loại bất động sản; đặc điểm bất động sản giao dịch như: diện tích, vị trí, vật liệu xây dựng chính, hướng, năm hồn thành bàn giao lần đầu; giá giao dịch; mục đích mua bất động sản; thực tế sử dụng bất động sản sau mua 4.2 Phiếu điều tra Cuộc điều tra sử dụng loại biểu mẫu phiếu sau: Biểu số 1: Danh sách dự án xây dựng hoạt động địa phương; Biểu số 2: Danh sách giao dịch bất động sản thành công địa phương; Phiếu số 1/ĐTG.BĐS để ở: Phiếu thu thập thông tin giá mua/bán bất động sản để ở; Phiếu số 2/ĐTG.BĐS thương mại: Phiếu thu thập thông tin giá mua/bán bất động sản thương mại; (Chi tiết nội dung biểu, phiếu hướng dẫn ghi phiếu đề cập Phụ lục 2) Các bảng danh mục sử dụng điều tra Cuộc điều tra sử dụng Danh mục đơn vị hành Việt Nam 2010 ban hành theo Quyết định số 124/2004/QĐ-TTg ngày 08 tháng năm 2004 Thủ tướng Chính phủ cập nhật đến ngày 31 tháng 12 năm 2016 Loại điều tra phương pháp thu thập số liệu Điều tra giá bất động sản điều tra chọn mẫu tiến hành tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (viết gọn tỉnh), thành phố Hồ Chí Minh tiến hành 13 quận, huyện (sẽ mở rộng thêm quận, huyện số lượng phiếu không đạt theo yêu cầu) 6.1 Xây dựng danh mục mặt hàng đại diện Danh mục mặt hàng kèm theo Phương án sử dụng để điều tra giá bất động sản hàng tháng, phục vụ tính tốn Chỉ số giá bất động sản Tổng cục Thống kê xây dựng danh mục mặt hàng đại diện Các mặt hàng danh mục điều tra loại bất động sản phổ biến, chiếm tỷ trọng lớn giao dịch bất động sản, có đặc điểm sau: Về số lượng mặt hàng: Xây dựng 20 loại bất động sản đại diện để thực điều tra thường xuyên giá bất động sản; Về quy cách, phẩm cấp: Có 18/20 loại bất động sản Trung ương phân biệt rõ, 2/20 loại bất động sản chưa phân biệt rõ, Cục Thống kê cấp tỉnh hướng dẫn điều tra viên ghi rõ vào phần tương ứng phiếu điều tra 6.2 Xây dựng mạng lưới điều tra a) Lập danh sách dàn mẫu Cục Thống kê tiến hành lập 02 loại dàn mẫu sau: - Danh sách dự án chủ dự án, chủ đầu tư xây dựng quản lý hoạt động địa bàn địa phương, bao gồm nội dung: tên chủ đầu tư, chủ dự án; địa liên hệ chủ đầu tư, chủ dự án; loại bất động sản chủ đầu tư, chủ dự án xây dựng quản lý; tiến độ thực dự án Danh sách thường chủ đầu tư, chủ dự án báo cáo với Sở Xây dựng Sở Xây dựng lưu lại phục vụ mục tiêu quản lý Cục Thống kê cập nhật danh sách hàng quý - Danh sách giao dịch bất động sản thành công, bao gồm nội dung: ngày tháng hợp đồng, loại giao dịch, loại bất bất động sản, địa bất động sản, họ tên địa người bán, họ tên địa người mua Danh sách Chi cục Thuế quận, huyện lưu lại xuất giao dịch bất động sản thành công, người mua người bán đến Chi cục Thuế để thực nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản Chi cục Thống kê cập nhật danh sách hàng tháng gởi Cục Thống kê Danh sách 02 loại dàn mẫu gửi Tổng cục Thống kê để làm sở phân bổ số lượng mẫu điều tra cho địa phương b) Chọn đơn vị điều tra Chọn đơn vị điều tra đảm bảo yêu cầu sau: (i) Tại khu vực huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có khu giáp ranh, khu có dự án, khu có quy hoạch, nơi có thị trường bất động sản tương đối sơi động; (ii) Chọn mặt hàng bất động sản có tính chất phổ biến, giao dịch thường xuyên, đại diện cho khu vực chọn Vào tháng trước tiến hành điều tra, tùy theo tính chất tập trung hay phân tán thị trường bất động sản thành phố, sở thông tin 02 Danh sách dàn mẫu lập số lượng mẫu Tổng cục phân bổ cho tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Cục Thống kê tiến hành chọn đơn vị điều tra ban đầu đại diện cho thị trường bất động sản địa phương Các đơn vị điều tra sàn giao dịch bất động sản, ban quản lý dự án, công ty kinh doanh bất động sản, cá nhân môi giới bất động sản có hoạt động kinh doanh bất động sản ổn định; tổ chức, cá nhân có giao dịch bất động sản thành công tháng báo cáo Danh sách đơn vị điều tra sàn giao dịch bất động sản, ban quản lý dự án, công ty kinh doanh bất động sản, cá nhân môi giới bất động sản chọn giữ ổn định hàng quý chưa có đơn vị điều tra đại diện cần bổ sung vào danh sách đơn vị điều tra Hàng tháng, sở danh sách giao dịch bất động sản thành công tháng báo cáo Chi cục Thuế cung cấp Chi cục Thống kê gởi danh sách Cục Thống kê để chọn tổ chức, cá nhân có giao dịch bất động sản thành công cho điều tra viên thực thu thập thông tin giá bất động sản 6.3 Nguồn liệu a) Từ điều tra thống kê: Điều tra viên trực tiếp vấn đơn vị điều tra để ghi thông tin loại bất động sản, đặc điểm bất động sản, giá mua bán bất động sản vào phiếu điều tra Trong trường hợp đặc biệt, thu thập giá bổ sung thơng tin điều tra qua người thạo tin khu vực điều tra b) Từ liệu hành chính: Cục Thống kê liên hệ với Sở Xây dựng, Chi cục Thống Kê liên hệ với Chi cục Thuế để lập danh sách dự án xây dựng hoạt động danh sách giao dịch bất động sản thành công Các danh sách nguồn thông tin quan trọng để Tổng cục Thống kê làm phân bổ mẫu, để Cục Thống kê chọn đơn vị điều tra đại diện Dữ liệu hành số lượng giao dịch bất động sản khung giá bất động sản nguồn thông tin để Tổng cục Thống kê thực tính quyền số giá bất động sản 6.4 Số lượng phiếu điều tra - Phiếu thu thập thông tin giá nhà dân cư (RPPI – Phiếu số 1): 4.000 phiếu - Phiếu thu thập thông tin giá nhà thương mại (CPPI – Phiếu số 2): 1.000 phiếu - Phiếu thu thập thông tin từ Bộ, ngành (Phiếu số 3, 4): 300 phiếu 6.5 Phân bổ phiếu điều tra: (Chi tiết theo phụ lục 3, đính kèm) Phương pháp xử lý thông tin, biểu đầu công bố kết 7.1 Xây dựng quyền số giá bất động sản Quyền số tính Chỉ số giá bất động sản tỷ trọng giá trị giao dịch nhóm/loại bất động sản tổng giao dịch bất động sản Quyền số giá bất động sản tính sở nguồn thơng tin từ số lượng giao dịch bất động sản theo loại bất động sản từ nguồn liệu quan Thuế khung giá bất động sản theo loại bất động sản 7.2 Phương pháp kiểm tra, xử lý nghiệm thu phiếu điều tra Phiếu điều tra phải có chữ ký họ tên điều tra viên, chữ ký họ tên người kiểm tra Các thông tin phiếu phải thu thập đầy đủ xác khoảng cách bất động sản đến trung tâm, chợ gần nhất, trường học gần nhất, đường tơ gần nhất, diện tích, số tầng, hướng bất động sản Giá thu thập phải đảm bảo giá thời điểm Đơn vị tính giá, ước giá trị nội thất phù hợp với mức giá quan sát thu thập Cần kiểm tra kỹ phiếu để không thiếu thông tin phiếu điều tra, hỏi thêm người thạo tin để kiểm tra thông tin thực ghi ghi vào phiếu điều tra thấy cần thiết Cục Thống kê cấp tỉnh cần bổ sung thêm mặt hàng xuất loại bất động sản khác phổ biến thị trường chưa quy định danh mục chuẩn Trường hợp giá bất động sản tăng, giảm bất thường, cán thống kê cần liên hệ với điều tra viên để hỏi rõ bổ sung nguyên nhân tăng giảm bất thường vào phiếu điều tra Tổng cục Thống kê thực xử lý kết điều tra liệu lớn phần mềm R Phần mềm R giúp xác định quan sát giá bất động sản đặc điểm bất động sản kèm có điểm bất thường cần kiểm tra lại, đồng thời so sánh đặc điểm bất động sản với nguồn liệu khác liệu Tổng điều tra Dân số Nhà quận, huyện nhằm kiểm tra mức độ ý nghĩa đặc điểm bất động sản liệu thu 7.3 Tổng hợp số liệu điều tra Tổng cục Thống kê sử dụng liệu thống kê từ hai hình thức thu thập thơng tin điều tra thống kê liệu lớn để xử lý, tổng hợp, tính tốn Chỉ số giá phương pháp phân tầng phương pháp hồi quy Hedonic a) Phương pháp phân tầng chia mẫu giá bất động sản vào nhỏ thực tính tốn thay đổi giá ô thuộc tầng b) Phương pháp hồi quy Hedonic dùng mơ hình hồi quy xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản từ tính tốn Chỉ số giá bất động sản cấp cá thể dựa vào mơ hình hồi quy, cụ thể bước sau: Bước 1: Tính hệ số tin cậy để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Sử dụng phân tích định lượng để phân tích mối tương quan giá bất động sản yếu tố ảnh hưởng (đã xác định thơng quan phân tích định tính) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Sử dụng hồi quy bình phương nhỏ (OLS) để tính tốn hệ số tin cậy thuộc tính để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Bước 2: Tính Chỉ số giá bất động sản theo loại bất động sản Sau xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản, tiến hành tính tốn Chỉ số giá bất động sản theo mơ hình hồi quy Hedonic tiêu chuẩn có dạng tổng quát sau: 𝐾 𝑇 𝑡 𝑙𝑛(𝑝𝑛𝑡 ) = 𝛽0 + ∑ 𝛽𝑘 𝑋𝑛𝑘 + ∑ 𝛼 𝑡 𝐷𝑡 + 𝜀𝑛𝑡 𝑘=1 𝑡=1 Trong đó: 𝑝𝑛𝑡 : giá giao dịch bất động sản (n) thời điểm (t); 𝛽0 : hệ số chặn mơ hình; 𝛽𝑘 : tham số đặc điểm (k) bất động sản (n), k = ̅̅̅̅̅ 1, K; 𝑡 𝑋𝑛𝑘 : đặc điểm (k) bất động sản (n) thời điểm (t), t = ̅̅̅̅̅ 1, T; 𝑡 𝛼 : tham số biến giả thời gian (mang giá trị bất động sản giao dịch thời điểm t, mang giá trị bất động sản không giao dịch thời điểm t); 𝜀𝑛𝑡 : phần dư Bước 3: Tính Chỉ số giá bất động sản cấp cá thể CSGBDSt / t−1 = exp( αt ) exp( αt−1 ) Trong đó: CSGBDSt / t−1 : số giá bất động sản thời điểm (t) so với thời điểm (t-1); exp( αt ) : hàm nghịch đảo tham số biến giả thời gian thời điểm (t); exp( αt−1 ): hàm nghịch đảo tham số biến giả thời gian thời điểm (t-1) Bước 4: Tính Chỉ số giá bất động sản cấp có quyền số (áp dụng phương pháp phân tầng phương pháp dùng mơ hình hồi quy Hedonic) Chỉ số giá bất động sản cấp có quyền số tính theo cơng thức tổng qt có dạng sau:  n  I t 0   I tp(t 1)  I p(t 1)0  W j0 100 j 1 Trong đó: I pt0 số giá bất động sản kỳ báo cáo (t) so với kỳ gốc cố định (0); W  j V j0 quyền số kỳ gốc cố định (0) n V j 1 j 7.4 Hệ thống báo cáo a) Báo cáo lập danh sách báo cáo điều tra (1) Đối với Chi cục Thống kê Chi Cục Thống kê gửi danh sách lập dàn mẫu (Danh sách giao dịch bất động sản thành công) Cục Thống kê Kết điều tra Chi cục Thống kê nhập tin trực tuyến vào phần mềm (2) Đối với Cục Thống kê Cục Thống kê gửi 02 danh sách lập dàn mẫu Tổng cục Thống kê Kết điều tra nhập tin trực tuyến vào phần mềm, Cục Thống kê kiểm tra, sửa lỗi gửi trực tiếp Tổng cục Thống kê b) Thời gian gửi báo cáo Danh sách dàn mẫu gửi Cục Thống kê ngày 01 hàng tháng Kết điều tra gửi Cục Thống kê vào ngày 09 hàng tháng Kế hoạch thực Phương án thực với mốc thời gian cụ thể sau: - Tháng 5/2018 – 7/2018: Xây dựng, hồn thiện, trình ký ban hành Phương án; xây dựng hoàn thiện phần mềm thu thập, xử lý, tính tốn số giá bất động sản; lập danh sách dự án giao dịch bất động sản thành công; tuyển chọn tập huấn điều tra viên; - Từ tháng 8/2018: Thực điều tra thống kê tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; thực khai thác liệu bất động sản từ 10 trang tin uy tín; - Từ tháng 8/2018: Nhận kết điều tra từ địa phương, từ liệu lớn; thực xử lý kiểm tra, tính tốn Chỉ số giá bất động sản theo hai phương pháp phân tầng Hedonic; - Tháng 9/2019: Hội thảo kết sơ hai phương pháp phân tầng Hedonic cho hai liệu điều tra liệu lớn; - Tháng 12/2019: Công bố kết thử nghiệm họp báo năm 2019 - Từ tháng 01/2020: Điều tra khai thác liệu lớn, tính quyền số năm gốc, tính bảng giá năm gốc, tổng hợp Chỉ số giá công bố Chỉ số giá bất động sản hàng quý Tổ chức thực Phòng Thống kê Thương mại – Giá chịu trách nhiệm tổ chức thực nghiêm túc, hiệu công việc: chuẩn bị tập huấn nghiệp vụ cho điều tra viên, đơn vị điều tra; chọn đơn vị điều tra đại diện; thu thập thông tin; kiểm tra, giám sát; xử lý kết quả; tổng hợp, phân tích số liệu gửi báo cáo Tổng cục Thống kê Trong trình thực điều tra thu thập, tổng hợp số liệu biên soạn báo cáo, Phòng Thống kê Thương mại – Giá thường xuyên trao đổi với Vụ Thống kê Giá để xử lý kịp thời tình phát sinh thực tiễn, đảm bảo tăng cường chất lượng thông tin từ sở Phòng Thống kê Tổng hợp (Bộ phận Công nghệ Thông tin) chịu trách nhiệm cài đặt phần mềm nhập tin kết điều tra Văn phòng Cục Thống kê Chi cục Thống kê mẫu điều tra Chi Cục Thống kê chịu trách nhiệm chọn điều tra viên, kiểm tra, giám sát thời gian, độ xác thơng tin ghi phiếu điều tra gửi báo cáo Cục Thống kê Điều tra viên chịu trách nhiệm thời gian độ xác thơng tin ghi phiếu điều tra Điều tra viên tham gia đầy đủ buổi tập huấn nghiệp vụ Cục Thống kê tổ chức nắm vững nghiệp vụ điều tra Nơi nhận: - LĐ.Cục; - Các CCTK; - Lưu KT CỤC TRƯỞNG PHÓ CỤC TRƯỞNG Võ Hồng Thái Phiếu số 1/ĐTG.BĐS để PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN GIÁ MUA/BÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ Ở Nơi nhận: Cục Thống kê tỉnh, thành phố …………………… Mã tỉnh Fax: ………………Email:…………… Ngày Tháng Ngày tháng nhận phiếu Tháng … năm 20… - Họ tên người cung cấp thông tin: ………………………………………………………………… …………………………………………………………… - Tên đơn vị cung cấp thông tin: Mã ĐV: - Địa đơn vị cung cấp thông tin:………………………………………………….………………………………………………………………………………… - Điện thoại đơn vị cung cấp thông tin:………………………….…………………… ……………………… Email:…………… …………………………… ……………… …………………………………….…………… ……… … Câu Nội dung hỏi Đơn vị tính A B C LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) ĐỂ Ở x BĐS nhà xây dựng xong dùng để ngay? x Đúng > câu Là đất > câu 3 Là nhà xây dựng > Kết thúc vấn Có phải BĐS khảo sát tháng trước không? x Có > câu 32 Khơng x Có sổ đỏ/sổ hồng (GCN quyền sử dụng đất) Có giấy phép xây dựng Khác (Ghi rõ):…………………………… Tính pháp lý BĐS? (CÓ THỂ KHOANH NHIỀU LỰA CHỌN) 11 12 13 41 42 43 Nội dung trả lời 21 22 23 Tên chủ đầu tư/chủ dự án (NẾU BĐS KHÔNG DO CHỦ ĐẦU TƯ/CHỦ DỰ ÁN QUẢN LÝ, KHÔNG HỎI CÂU NÀY) - Tên dự án/ tòa nhà - Mã số thuế chủ đầu tư/dự án Địa BĐS x x x x - Số nhà/phòng (tòa nhà), ngõ/hẻm, đường (thơn, xóm) x - Xã/phường x x 24 25 10 11 12 - Quận/huyện x Vị trí BĐS x Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm hành quận/huyện Khoảng cách từ BĐS đến chợ/siêu thị/trung tâm thương mại gần Khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện gần Khoảng cách từ BĐS đến trường học (cấp 1, 2, 3, CĐ-ĐH) gần Khoảng cách từ BĐS đến đường ô tơ gần mét mét mét mét mét BĐS có vườn/cây hay khơng? 13 (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHƠNG HỎI CÂU HỎI NÀY) x Có Khơng x Có Khơng x Có Khơng x Có Khơng BĐS có bể bơi hay khơng? 14 15 16 (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHÔNG HỎI CÂU HỎI NÀY) BĐS có nằm khu vực có sở hạ tầng (đường, điện, nước) hoàn thiện? BĐS có chỗ để tơ khơng? Vị trí tầng 17 18 (NẾU BĐS KHÔNG PHẢI LÀ CHUNG CƯ, KHÔNG HỎI CÂU HỎI NÀY) Số tầng (gồm tầng hầm/tầng để xe) (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHÔNG HỎI CÂU NÀY) x Tầng Tổng diện tích đất 19 (NẾU BĐS LÀ CHUNG CƯ, KHƠNG HỎI CÂU NÀY) m2 Diện tích đất xây dựng 20 (NẾU BĐS LÀ CHUNG CƯ HOẶC ĐẤT Ở, KHÔNG HỎI CÂU NÀY) Mặt phố (mặt tiền đường) Trong ngõ/hẻm m2 Diện tích sàn xây dựng 21 (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHÔNG HỎI CÂU NÀY) m2 Số mét mặt tiền 22 (NẾU BĐS LÀ CHUNG CƯ, KHƠNG HỎI CÂU NÀY) mét Số phòng ngủ 23 (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHƠNG HỎI CÂU NÀY) Phòng Số phòng vệ sinh 24 25 (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHƠNG HỎI CÂU NÀY) Vật liệu làm cột (hoặc trụ/tường chịu lực) BĐS?(NẾU BĐS LÀ Phòng x ĐẤT Ở, KHƠNG HỎI CÂU NÀY) 26 Vật liệu làm tường (hoặc bao che) BĐS? 27 Vật liệu làm mái BĐS? (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHÔNG HỎI CÂU NÀY) (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHÔNG HỎI CÂU NÀY) x Bê tông cốt thép Xây gạch/đá Gỗ/kim loại Đất vôi/rơm Phiên/liếp/ván ép Khác (ghi rõ)……………………………… … x Bê tông cốt thép Ngói (xi măng, đất nung) Tấm lợp (xi măng, kim loại) Lá/rơm rạ/giấy dầu Khác (ghi rõ)……………………………… … x Có Khơng Có phải hộ góc hay khơng? 28 29 (NẾU BĐS KHÔNG PHẢI LÀ CHUNG CƯ, KHÔNG HỎI CÂU HỎI NÀY) Hướng (cửa) vào BĐS? x BĐS có hướng ban cơng đẹp khơng? 30 31 32 (NẾU BĐS KHÔNG PHẢI LÀ CHUNG CƯ, KHÔNG HỎI CÂU HỎI NÀY) Năm hoàn thành bàn giao BĐS lần đầu? (Ghi mã 9999 không biết) GIÁ GIAO DỊCH (MUA/BÁN) BĐS? Bê tông cốt thép Xây gạch/đá Sắt/thép/gỗ bền Gỗ tạp/tre Khác (ghi rõ)……………………………… … x x 1000 đồng Đông Tây Nam Bắc Có Khơng Đơng Bắc Tây Bắc Đông Nam Tây Nam 33 34 35 36 37 Giá giao dịch BĐS (ở câu 32) giá giao dịch vào thời điểm nào? GIÁ GIAO DỊCH (MUA/BÁN) BĐS THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI? Giá giao dịch thời điểm có bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) khơng? Thuế VAT có giá giao dịch thời điểm bao nhiêu? Giá giao dịch thời điểm có bao gồm giá trị nội thất BĐS không? x Thời điểm > câu 35 Không phải thời điểm 1000 đồng x Có Khơng > câu 37 1000 đồng x Có Khơng > câu 39 (NẾU BĐS LÀ ĐẤT Ở, KHÔNG HỎI CÂU NÀY) 38 39 Ước tính giá trị nội thất BĐS có giá giao dịch tại? Anh/chị chủ sử dụng BĐS lần thứ mấy? (Ghi mã 9999 không biết) 1000 đồng Lần 40 Anh/chị mua BĐS với mục đích để làm gì? x Để Để đầu tư Khác (ghi rõ)…………………………… 41 BĐS sử dụng để? x Để Vừa để ở, vừa để kinh doanh Khác (ghi rõ)……… ……… …………… Người kiểm tra (Ký, ghi rõ họ tên) … , ngày …… tháng …… năm 20… Điều tra viên (Ký, ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC 12 TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A (Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) I Quy hoạch - Kiến trúc Vị trí: Có hệ thống giao thơng thuận tiện, cách đường phố (cấp thị, cấp khu vực) 0,5 km; tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện cao) phạm vi 0,5 km Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất cơng trình) khơng q 45% Sảnh hộ Sảnh khu hộ bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại khu vực cơng cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách Hành lang Hành lang hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m Diện tích hộ Bình qn diện tích sử dụng hộ số phòng ngủ tối thiểu 35 m2 Tính theo cơng thức: ≥ 35m2 (Trong TDtCh tổng diện tích sử dụng hộ, TsPn tổng số phòng ngủ hộ) Phòng vệ sinh Bình qn tổng số phòng vệ sinh tổng số phòng ngủ hộ ≥0,7 Tính theo cơng thức: ≥ 0,7 (Trong TsPwc tổng số phòng vệ sinh hộ, TsPn tổng số phòng ngủ hộ) Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không 40 hộ (tổng số hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ hộ ≤40) Chỗ để xe Tối thiểu hộ có 01 chỗ để tơ (có mái che) II Hệ thống, thiết bị kỹ thuật Cấp điện Có máy phát điện dự phòng đủ cơng suất hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt hộ hoạt động thiết bị, chiếu sáng chung tòa nhà điện lưới nguồn cấp điện bình thường khác tòa nhà 10 Cấp nước Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho hộ tổng số hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm ngày) 11 Thơng tin, liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến hộ 12 Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng hộ III Dịch vụ, Hạ tầng xã hội 13 Thương mại Có trung tâm thương mại siêu thị bán kính km 14 Thể thao Có tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác dành riêng, nằm cơng trình tổng thể quy hoạch bán kính 200 m 15 Sân chơi Có sân chơi trẻ em cư dân dành riêng tổng thể quy hoạch bán kính 200 m 16 Y tế Có bệnh viện, phòng khám bán kính 0,5 km 17 Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học bán kính 0,5 km IV Chất lượng, quản lý, vận hành 18 Chất lượng Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy thiết bị khác (nếu có) điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng thời hạn bảo hành nhà sản xuất đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành khơng q 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành phải kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; cơng trình hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn ) đạt chất lượng cao 19 Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi khu vực cơng cộng, chăm sóc xanh, sân, vườn, đường nội đảm bảo vệ sinh đẹp 20 Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử ) PHỤ LỤC 13 TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG B (Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) I Quy hoạch - Kiến trúc Vị trí: Có hệ thống giao thơng thuận tiện, cách đường phố (cấp thị, cấp khu vực) 0,5 km; tiếp cận phương tiện giao thơng cơng cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện cao) phạm vi km Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất cơng trình) khơng q 55% Sảnh hộ Sảnh khu hộ bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại khu vực công cộng khác Hành lang Hành lang hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m Diện tích hộ Bình qn diện tích sử dụng hộ số phòng ngủ tối thiểu 30 m2 Tính theo cơng thức: ≥ 30m2 (Trong TDtCh tổng diện tích sử dụng hộ, TsPn tổng số phòng ngủ hộ) Phòng vệ sinh Bình qn tổng số phòng vệ sinh tổng số phòng ngủ hộ ≥0,5 Tính theo cơng thức: ≥ 0,5 (Trong TsPwc tổng số phòng vệ sinh hộ, TsPn tổng số phòng ngủ hộ) Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không 50 hộ (tổng số hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ hộ ≤ 50) Chỗ để xe Tối thiểu 02 hộ có 01 chỗ để tơ (có mái che) II Hệ thống, thiết bị kỹ thuật Cấp điện Có máy phát điện dự phòng đủ công suất hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động thiết bị, chiếu sáng chung tòa nhà điện lưới nguồn cấp điện bình thường khác tòa nhà 10 Cấp nước Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho hộ tổng số hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm ngày) 11 Thơng tin, liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến hộ 12 Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng III Dịch vụ, Hạ tầng xã hội 13 Thương mại Có trung tâm thương mại siêu thị bán kính 1,5 km 14 Thể thao Có 01 tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác dành riêng, nằm cơng trình tổng thể quy hoạch bán kính 500 m 15 Sân chơi Có sân chơi trẻ em cư dân dành riêng tổng thể quy hoạch bán kính 500 m 16 Y tế Có bệnh viện, phòng khám bán kính km 17 Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học bán kính km IV Chất lượng, quản lý, vận hành 18 Chất lượng Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy thiết bị khác (nếu có) điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng thời hạn bảo hành nhà sản xuất đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành khơng q 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành phải kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt 19 Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp 20 Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm sốt bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang ... đề tài Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh nhằm cung cấp thêm Cục Thống kê Thành phố khoa học để tính tốn tiêu thống kê Chỉ số giá BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đồng... DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HỒNG HÀ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan đề tài: Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh cơng trình nghiên cứu...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM  LÂM ĐẠO LIÊM PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Thống