Luận án tiến sĩ PHÂN TÍCH các yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ VĨNH LONG

Trước nhu đó thì Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có những chính sách quản lý các hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG

HUỲNH DUY KHOA

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

MÃ NGÀNH: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRƯƠNG ĐÔNG LỘC

Vĩnh Long, 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi thực hiện, các số liệu và kết quả nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố ở công trình nghiên cứu khác Các trích dẫn và số liệu tham khảo từ tài liệu khác được ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả

Huỳnh Duy Khoa

1 1

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Cửu Long Cảm ơn các anh chị tại Văn phòng công chứng Thanh Thanh, văn phòng công chứng Phương Anh, Sở Tài Nguyên và Môi Trường Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long đã cung cấp số liệu để tôi thực hiện nghiên cứu.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến thầy PGS.TS Trương Đông Lộc là người

đã trực tiếp hướng dẫn tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.

Vĩnh Long, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Huỳnh Duy Khoa

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3

1.2.1 Mục tiêu chung 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

1.3.1 Phạm vi thời gian 3

1.3.2 Phạm vi không gian 3

1.3.3 Đối tượng nghiên cứu 3

1.4 CẤU TRÚC LUẬN VĂN 3

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1.1Tổng quan về đất đai 5

2.1.1.1 Khái niệm đất đai 5

2.2.1.2 Đặc điểm của đất đai 5

2.1.2 Thị trường đất đai 6

2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai 6

2.1.2.2

Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 6

2.1.2.3

Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai 7

2.1.2.4 Đặc trưng chung của thị trường đất đai 8

2.1.3 Tổng quan về giá đất 10

2.1.3.1 Khái niệm giá đất 10

2.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 11

2.1.3.3 Các nguyên tắc định giá đất 16

2.1.3.4 Các phương pháp định giá đất 18

2.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 25

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 26

2.3.2 Phương pháp phân tích 27

2.3.3 Mô hình nghiên cứu 28

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG 31

3.1 ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ ĐỊA LÝ, ĐIỀU KIỆN Tự NHIÊN VÀ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG 31

3.1.1 Vị trí địa lý 31

3.1.2 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2.1 Đất đai 32

3.1.2.2 Khí hậu 32

3.1.2.3 Điều kiện kinh tế xã hội 33

3.2 TÌNH HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG 35

3.3 THựC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở QUY ĐỊNH TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG 36

3.3.1 Những căn cứ pháp lý để ban hành quyết định quy định giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long 36

3.3.2 Căn cứ vị trí để xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long 38

3.3.2.1

Đối với đất ở tại đô thị trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long 38

3.3.2.2

Đối với đất ở tại nông thôn trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long 43

CHƯƠNG 4: CÁC YÉU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÉN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ VĨNH LONG 45

4.1 TỔNG QUAN VỀ MẪU NGHIÊN CỨU 45

4.1.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn 45

4.1.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí 46

4.1.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất 46

4.1.4 Mô tả mẫu nghiên cứu 47

4.2 CÁC YÉU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÉN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG: KÉT QUẢ PHÂN TÍCH 49

4.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG 51

4.3.1 Đối với yếu tố hình dáng thửa đất 52

4.3.2 Đối với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố 53

4.3.3 Đối với yếu tố chiều rộng mặt đường tiếp giáp với thửa đất 54

CHƯƠNG 5: KÉT LUẬN VÀ KIÉN NGHỊ 56

5.1 KẾT LUẬN 56

5.2 KIẾN NGHỊ 57

5.2.1 Kiến nghị với chính phủ 57

5.2.2 Kiến nghị với UBND tỉnh 58

Tài liệu tham khảo 59

4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất 464.4 Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 48

Số

2.1 Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp 21

sự gia tăng dân số nhanh chóng cùng với sự phát triển kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Đất đai trở nên khan hiếm nên đòi hỏi con người phải có biện pháp sử dụng phù hợp.

Thành phố Vĩnh Long là một đô thị loại III bao gồm 7 phường và 4 xã trực thuộc Thời gian qua, thành phố đã tập trung đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội tạo động lực phát triển, hướng tới đô thị loại II trong tương lai Thành phố có sự tập trung đầu tư vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, đường giao thông Các trục đường chủ yếu đã hình thành như: tuyến tránh Quốc lộ 1A qua Vĩnh Long, kè Cổ Chiên qua Phường 2, Phường 9 và xã Tân Ngãi, các trục đường nội ô như đường Võ Văn Kiệt, Trần Đại Nghĩa, Bạch Đàn và đường giao thông các

xã Trước nhu đó thì Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có những chính sách quản lý các hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất Nhiệm vụ quản lý đất đai của thành phố trong giai đoạn hiện nay khá quan trọng ảnh hưởng đến quá trình phát triển của thành phố Để tạo cơ sở nhằm thực hiện chính sách quản lý đất đai hiệu quả phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tính thuế, cho thuê đất Việc xác định giá đất là việc làm hết sức quan trọng

Việc tính thuế phi nông nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục đích

sử dụng đất, thuế trước bạ, giá cho thuê đất dựa trên bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp hơn giá thực tế sẽ làmthất thu thuế rất lớn Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng là giá thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp, hợp đồng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy

định thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá Uỷ ban nhân dân tỉnh (thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập cánhân Vì vậy, cần có một cơ sở để biết được yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ đó có thể tham chiếu và điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch của các chủ thể khá hạn chế, do đó các nhà đầu tư rất cần cơ sở khoa học để tham khảo và ra quyết định Khi các doanh nghiệp khi quyết định đầu tư tại địa phương nào thì một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp chính là giá đất để làm mặt bằng Do đó, việc ban hành một giá đất thích hợp và nắm được sự tác động của các yếu tố khác đến giá đất cũng là điều kiện

để thu hút đầu tư

Trên thực tế tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long việc xác định khung giá mức giáđất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường thực tế gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất của nhà nước và thất thu thuế, phí và lệ phí Sự chênh lệch này do nhiều nguyên nhân: chính sách quy hoạch cơ sở hạ tầng, tâm lý người dân, sự biến động kinh tế, đặc điểm cụ thể vị trí, hình dáng, lợi thế kinhdoanh, môi trường, an ninh trật tự Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh đều khảosát tính toán và ban hành khung giá đất để kịp thời cập nhật giá thị trường, nhưng việc xác định giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ mang tính chất tổng thể cho từng khu vực mà không xác định chi tiết dẫn đến sự chênh lệch so với giá thị trường Do

đó việc xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cần thiết Vì

những lý do nêu trên tôi chọn đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long” để làm đề tài nghiên cứu luận văn cao học.

1.2.1 Mục tiêu chung

Mục tiêu chung của đề tài là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở (thổ

1.3.3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long Giá đất ở được đề cập trong luận văn là đất ở đô thị

và đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố

Luận văn được cấu trúc thành 5 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Giới thiệu

Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long

Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố VĩnhLong

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1 Tổng quan về đất đai

2.1.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là một khái niệm để chỉ một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, nó baogồm tập hợp những yếu tố theo chiều thẳng đứng: lớp đất phủ trên bề mặt, mặt nước,

hệ động thực vật trong lòng đất, trong nước, bầu khí quyển, khoáng sản trong lòng đất và hệ thống cơ sở hạ tầng con người để lại trong quá trình cải tạo và sử dụng đất.Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đấtđai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !”

2.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

- Vị trí cố định: mỗi thửa đất đều có vị trí riêng biệt và duy nhất nên con

người không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan Do đó, khi sử dụng đất con người phải lệ thuộc vào tính chất này, có nghĩa là phải sử dụng tại chỗ tuỳ theo tính chất của từng thửa đất Vì mỗi thửa đất có vị trí cố định khác nhau nên khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau và giá trị mỗi thửa cũng khác nhau

- Giới hạn về diện tích: Đất đai được hình thành trải qua hàng triệu năm vận

động của địa chất do đó diện tích của nó là không thể thay đổi được Con người có thể cải tạo được tính chất đất, cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không thể làm tăng hay giảm diện tích đất theo chủ quan của mình

- Tính lâu bền: Đất đai có độ bền vĩnh cửu, khi sử dụng đất do con người có

thể làm giảm hoặc tăng độ màu mỡ của đất hay độ ổn định của đất Tuy nhiên, không thể làm hao mòn được bản chất của nó Do đó để khai thác sử dụng đất hiệu quả con người phải có kế hoạch sử dụng hợp lý và bảo vệ đất đai

- Chất lượng đất khác nhau: Do mỗi thửa đất có vị trí địa lý khác nhau nên

chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố tự nhiên như khí hậu, nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa hay các yếu tố tự nhiên của đất như địa chất, thực bì, thổ nhưỡng ) Do đó mỗithửa đất có chất lượng khác nhau.

2.1.2 Thị trường đất đai

2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là nơi gặp gỡ và giao dịch giữa ngườimua và người bán Thị trường đất đai được suy rộng từ khái niệm thị trường, là nơi giao dịch mà đối tượng giao dịch của nó là đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

2.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là những pháp nhân hoặc cá nhân có quyền và lợi ích độc

lập, có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai, có quyền quyết định cách sử dụng,

chuyển nhượng hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông

qua thị trường, trong thị trường đất đai ở Việt Nam do luật đất đai quy định đất đai là

sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên không cá nhân nào có quyền sỏ hữu

mà chỉ có quyền sử dụng, do đó khách thể thị trường chính là quyền sử dụng đất

- Giới trung gian thị trường: là các cá nhân hoặc tổ chức trung gian để làm cầu

nối liên kết giữa các chủ thể thị trường Họ nắm được nhiều thông tin trên thị trường đất đai và sử dụng thông tin này để cung cấp cho các chủ thể thị trường

Làm cho thị trường đất đai diễn ra trôi chảy hơn

2.I.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai

Ở nước ta hiện nay đang xây dựng và phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường định hướng XNCH Thị trường đất đai cũng chịu tác động của cơ chế thị trường Tuy nhiên, thị trường đất đai có những nét đặc trưng khác biệt so với các thị trường hàng hoá thông thường khác:

a Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá

Cùng với trình độ phát triển sản xuất hàng hoá, nhu cầu sử dụng hàng hoá của con người, nhu cầu khai thác và sử dụng đất tăng thêm và đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, đất đai trở thành đối tượng được thương mại hoá Vì vậy trình độ sản xuất hàng hoá phát triển đã làm thay đổi quan hệ về ruộng đất, xuất hiện thị trường đất đai

b Chế độ sở hữu ruộng đất

Chế độ sở hữu ruộng đất ra đời từ rất lâu và phát triển từng bước trong quá trình lịch sử Từ chế độ sở hữu công về ruộng đất ở chế độ Công xã nguyên thuỷ đến

sở hữu tư nhân trong chế độ phong kiến và tư bản chủ nghĩa Trong thời kỳ đầu chế

độ tư bản, sự tích tụ tư bản diễn ra bằng việc tước đoạt ruộng đất của nông dân để thành lập trang trại quy mô lớn, nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê dẫn đến sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đời

c Cầu về đất đai

Cung đất đai là bất biến, cầu đất đai khả biến do con người phát sinh thêm nhu cầu trong quá trình sản xuất Nhu cầu của con người về đất đai để làm tư liệu sản xuất và xây dựng nhà ở Thị trường thông thường chịu tác động của quy luật cung cầu, nhưng xét thị trường đất đai thì cung đất không thay đổi, nếu có thì cũng chỉ là chuyển mục đích sử dụng tuỳ vào chính sách quản lý của nhà nước Do đó lượng cầuquyết định giá trị của đất đai

2.I.2.4 Đặc trưng chung của thị trường đất đai

a Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Theo lý thuyết kinh tế học thì thị trường hoàn hảo là thị trường mà ở đó người mua và người bán nắm được đầy đủ thông tin cần thiết và trao đổi là tự nguyện giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên tham gia không bị ép buộc, giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi của tài sản giống nhau thị giống nhau Do đó, trên thị trường hoàn hảo thì hàng hoá trao đổi phải thuần nhất Tuy nhiên, do yếu tố đặc trưng của thị trường đất đai mỗi thửa đất có vị trí và điều kiện khác nhau và là duy nhất không có sự giống nhau tuyệt đối Bên cạnh đó, các chủ thể tham gia thị trường này là không nhiều như thị trường hàng hoá thông thường và chỉ nắm thông tin rất ít Cung thị trường là bất biến nhưng cầu thì không

ổn định Do đó, việc giao dịch đất đai chịu sự ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu tố chủ

quan của các chủ thể tham gia thị trường.

b Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, con người không thể tự sản xuất ra được như các loại tài sản khác, nó được hình thành tự nhiên trải qua hàng triệu năm Do

đó lượng cung là không thay đổi Lượng cầu thì liên tục tăng do quá trình phát triển nền kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải sử dụng đất đai để làm tư liệu sản xuất Bên cạnh

đó áp lực gia tăng dân số làm nhu cầu về chỗ ở tăng cao Đất đai ngày càng khan hiếm Thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, và yếu tố đầu cơ trongthị trường này là rất nhiều

Ở Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, vì vậy thị trường đất đai là thị trường quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình kiến trúc trên đất Nhà nước giữ vai trò định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quy hoạch sử dụng đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất Do đó nhà nước nắm quyền điều tiết khả năng cung của thị trường đất đai

c Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn

Thị trường đất đai mang tính chất cạnh tranh không hoàn toàn khác với các thịtrường cạnh tranh ở nhiều mặt như sau:

- Hàng hoá trong thị trường đất đai là độc nhất, mỗi thửa đất có đặc điểm đặc

trưng duy nhất không có sự thống nhất hoàn toàn, ít nhất là về vị trí Do đó, hàng hoá này không thể thay thế cho nhau

- Trong thị trường đất đai, mỗi mảnh đất là duy nhất nên có thể khi giao dịch

người mua hoặc người bán sẽ bị ép buộc của bên còn lại do người mua rất cần mua hoặc người bán rất cần bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường để họ đạt được ý nguyện của mình Trong thị trường cạnh tranh hoàn toàn, không có một ai có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường do số lượng người tham gia rất lớn và hàng hoá rất nhiều có thể thay thế cho nhau, nên thị trường vận động theo quy luật chung

- Thị trường cạnh tranh là thị trường không bị sự cản trở hoặc kích động do

chủ quan của con người Tuy nhiên, thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi những

quy định của pháp luật và Nhà nước như: qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất

- Trong thị trường cạnh tranh thì người mua và người bán đều có kiến thức và

thông tin đầy đủ về thị trường Còn trên thị trường đất đai, người mua và người bán không nhận được thông tin đầy đủ và chính xác, đa phần bị ảnh hưởng bởi các yếu tốđầu cơ

d Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Như đã phân tích ở trên, thị trường đất đai gắn liền với nền kinh tế, do đó khi nền kinh tế tăng trưởng thì nhu cầu sử dụng càng cao và thị trường đất đai dễ bị nóng lên và ngược lại kinh tế suy thoái thị trường đất đai sẽ bị đóng băng Ngoài ra thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm với các yếu tố chính trị, văn hoá, xã hội Các yếu tố như biến động chính trị, chính sách, pháp luật, an ninh quốc phòng, văn hoá

xã hội đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường đất đai

2.1.3 Tổng quan về giá đất

2.1.3.1 Khái niệm giá đất

Giá cả đất đai là sự phản ánh bằng tiền đối với các khoản lợi thu được hoặc cáckhoản phải trả khi sử dụng đất đai Giá cả đất đai cao hay thấp là do khả năng thu lợicủa nó nhiều hay ít trong khoảng thời gian nhất định Ở nước ta giá đất là giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, nói cách khác chính là giá trị hiện hành của các khoản lợi ích thu được trong một khoản thời gian nhất định được chi trả một lần

Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất ”

Theo Điều 55 Luật đất đai 2003, Giá đất được hình thành trong các trường hợpsau đây:

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003, quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sửdụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việcđầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thựchiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đây là giá trị giao dịch dân sự, nó biểu hiện số tiền mà người mua và người bán tự thoả thuận với nhau để giao dịch chuyển nhượng tại thời điểm nhất định gọi là giá đất thị trường Giá đất chịu tác động của quy luật cung cầu

và quy luật cạnh tranh

2.I.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

a Nhân tố thông thường

- Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính là những chính sách của nhà nước

để quản lý và điều tiết giá đất nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội và điều tiết kinh tế vĩ mô theo định hướng của nhà nước trong từng thời kỳ

+ Các chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất Chế

độ về đất ảnh hưởng trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Ở nước ta hiện nay, đất đai được phép chuyển nhượng tự do theo thị trường do đó giá đất được vận động theo quy luật chung của thị trường

+ Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất,

giá đất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý.

+ Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn

+ Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, chính sách nới lỏng hay thắt chặt quản lý đối với giá đất đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng hoặc giảm của giá đất

+ Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và ngược lại

+ Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng Việc nâng cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở hạtầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhau làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư

- Nhân tố nhân khẩu

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tỷ lệ thuận với nhu cầu về đất, vì thế mật độ nhân khẩu tăng lên thì nhu cầu tăng lên làm cho giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì môi trường an ninh trật tự tốt, tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xu hướng cao hơn những khu khác

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi về phương thức sinh hoạt, tầng lớp dân số trẻ có xu hướng sống độc lập gia đình nhỏ một hai thế hệ, do đó nhu cầu nhà ở tăng lên, kéo theo giá đất cũng tăng lên

- Nhân tố xã hội

+ Tình trạng chính trị: Chính trị ổn định của một quốc gia hoặc một khu vực sẽlàm con người yên tâm khi sinh sống và đầu tư sản xuất Lòng tin của nhà đầu tư được tăng lên làm cho giá đất tăng lên Và ngược lại nếu chính trị kém ổn định thì

giá đất có xu hướng giảm xuống.

+ An ninh trật tự: Một khu vực an ninh trật tự tốt sẽ góp phần thu hút được nhiều người có ý định sinh sống và đầu tư tại đó Do nhu cầu tăng lên dẫn đến giá đất cũng được tăng theo

+ Đầu cơ nhà đất: Đây là hành vi mua đất để chờ đến giá tăng sẽ bán để thu lợi Thực sự họ không có nhu cầu sử dụng thửa đất nhưng mua để tìm cơ hội bán lại cho người có nhu cầu với giá cao hơn Trong thị trường đất đai, nhân tố đầu cơ có tác động khá lớn đối với giá đất

+ Đô thị hóa: Nền kinh tế ngày càng phát triển tốc độ đô thị hoá càng diễn ra nhanh chóng Và theo đó thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho đô thị hoá càng tăng nhanh, trong khi diện tích đất không đổi Do đó đô thị hoá là một nhân tố tác động làm tăng giá đất

- Nhân tố quốc tế

+ Kinh tế thế giới: Ngày nay các quốc gia đều đang trên đà hội nhập và phát triển đa phương Việt Nam cũng không ngoại lệ, nền kinh tế Việt Nam cũng chịu sự tác động của tình hình kinh tế thế giới Và tình trạng biến động kinh tế cũng làm ảh hưởng đến sự tăng giảm của giá

+ Chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia chi phối về mọi mặt, trong đó có quan hệ kinh tế, giữa hai đất nước có mối quan hệ tốt đẹp, hợp tác

mở rộng phát triển kinh tế thì làm cho nền kinh tế thông thương, các nhà đầu tư ngoài nước yên tâm tham gia đầu tư, nhu cầu đất tăng thì làm cho giá đất tăng Ngược lại nếu chính trị không ổn định các quốc gia xung đột, thì nhu cầu mở rộng đầu tư xuống thấp, giá đất có xu hướng giảm

tư bản Do đó, dữ trữ và đầu tư có mối quan hệ mật thiết và ảnh hưởng tỷ lệ thuận

với giá đất.

+ Tình hình chính và tiền tệ: thể hiện rõ ở yếu tố lượng cung cấp tiền mặt nếu lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Nhu cầu đầu tư nhà đất cũng tăng theo

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập càng cao thì nhu cầu càng tăng trong đó có nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên Nhu cầu mua nhà ở để cải thiện chất lượng và diện tích nhà hoặc nhu cầu mua nhà riêng Điều này cũng làm tăng giá đất

+ Biến động vật giá: Biến động vật giá cũng bao gồm cả biến động giá cả đất đai, giống như các loại hàng hoá thông thường khác, giá cả nhà đất cũng nằm trong

sự vận động chung của biến động giá cả

+ Mức lãi suất: Giá trị nhà đất thường lớn, tiền sử dụng để giao dịch nhà đất cóliên quan đến nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn Lãi suất cũng là một trong những chi phí sử dụng vốn Lãi suất càng cao thì người dân sẽ cân nhắc kỹ khi đầu tư vào tài sản lớn

b Nhân tố khu vực

- Vị trí

Vị trí khu đất là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thửa đất Nó phản ánh vị trí kinh tế của thửa đất, cự ly từ thửa đất đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hay các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, công viên haycác trung tâm hành chính

- Điều kiện giao thông

Điều kiện giao thông là các yếu tố ảnh hưởng đến việc đi lại và vận chuyển hàng hoá đến khu đất như: loại đường (đường nhựa, đường đất, đường xi măng ), độrộng mặt đường, trọng tải cho phép, mật độ giao thông, tình trạng giao thông, chất lượng đường sá

- Điều kiện cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng trong khu vực ảnh hưởng đến giá trị thửa đất là những kết cấu phục vụ cho những nhu cầu của thửa đất như: hệ thống cấp thoát nước, điện, điệnthoại, mạng internet, truyền hình cáp, trường học, nhà trẻ, bệnh viện trong khu vực

- Điều kiện môi trường

Điều kiện môi trường bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Môi trường tự nhiên bao gồm các yếu tố như: không khí, hướng gió, tiếng ồn, độ ô nhiễm, địa chất Môi trường xã hội bao gồm: trình độ, nghề nghiệp, nhận thức và mức thu nhập của dân cư xung quanh khu vực

- Quy hoạch đô thị

Tình hình quy hoạch đô thị cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá đất do tính chất sử dụng đất tại khu vực, chế độ hạn chế sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chế độ quản

- Chiều rộng

Chiều rộng chỉ mặt tiền của thửa đất, nếu mặt tiền quá hẹp thì ảnh hưởng đến tiện ích của thửa đất, nhất là các thửa đất sử dụng mục đích kinh doanh và thương mại Do đó chiều rộng cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất

- Chiều sâu

Chiều sâu thửa đất cũng ảnh hưởng đến tiện ích của thửa đất và đương nhiên giá trị của nó cũng tỷ lệ thuận với tiện ích sử dụng Có nghĩa là nếu thửa đất có chiềusâu quá nhiều hay quá ít so với mặt đường đều có ảnh hưởng không tốt đối với giá trị thửa đất

- Hình dáng

Một thửa đất được cho là có hình dáng đẹp thường cân đối theo hình chữ nhật, hình vuông hoặc theo phong thuỷ là hình thang có cạnh sau lớn hơn vừa phải so với cạnh trước Mọi hình dáng khác đều gây khó khăn trong quá trình xây dựng côngtrình hay khai thác thửa đất

- Vị trí đất

Vị trí cụ thể của thửa đất, nếu nằm ở đầu đường hay vị trí 2 mặt tiền tại ngã ba ngã tư sẽ có giá cao hơn so với các vị trí khác, thửa đất cách xa bao nhiêu so với các

trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, bệnh viện, trường học, công viên

2.I.3.3 Các nguyên tắc định giá đất

a Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Sử dụng có hiệu quả là việc sử dụng thửa đất hợp lý về mặt pháp lý để mang lại hiệu quả cao nhất Vì đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, mục đích sử dụng khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người sử dụng đất, hơn nữa người

sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng Một thửa đất đang sử dụng thực tế không hẳn là đang sử dụng hiệu quả nhất

c Nguyên tắc dự báo

Giá đất sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ những thay đổi của chu kỳ kinh tế và chính sách quản lý của nhà nước về đất đai và bất động sản Do đó khi định giá đất cần quan tâm và dự báo được những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản

d Nguyên tắc cung - cầu

Giá cả của bất kỳ một hàng hoá nào trong nền kinh tế thị trường đều chịu sự tác động của quy luật cung - cầu Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nhưng cũng không nằm ngoài quy luật này, tuy nhiên do lượng cung đất gần như là bất biến nên giá cả đất đai chủ yếu bị tác động bởi sức cầu của thị trường

e Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của thửa đất là giá trị quyền sử dụng đất, hay nói cách khác là những lợiích mà thửa đất mang lại trong thời gian sử dụng thửa đất đó Vì vậy, giá trị của thửa

đất có thể dựa trên những triển vọng tương lai và lợi ích dự kiến mà thửa đất đó mang lại trong tương lai Dựa vào những số liệu về khoản lợi trong quá khứ để làm

cơ sở tính toán và xác định mức lợi ích trong tương lai

f Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của thửa đất được tính bằng thu nhập của các bộ phận đóng góp vào tổng thu nhập của thửa đất đó Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành: đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này là cơ bản khi xem xét đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất

g Nguyên tắc phù hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trường xung quanh thì phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng có hiệu quả nhất hay không Cho nên khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có hòa hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi và giá cả của thửa đất đó

h Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Do đất đai có tính chất đặc thù về vị trí nên cơ bản không có mảnh đất nào hoàn toàn giống nhau Do đó, không thể so sánh giá bán của một thửa đất một cách tuyệt đối Vì vậy khi định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất

và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụngđất có hiệu quả

2.I.3.4 Các phương pháp định giá đất

a Phương pháp thu nhập

• Khái niệm

Theo Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà: “Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm

về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong

tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá”

• Cơ sở của phương pháp thu nhập

Giá trị của thửa đất được tính toán bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích thu được từ việc sử dụng thửa đất đó trong tương lai, trong điều kiện giả thiết thunhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập trong tương lai là cố định

• Các bước tiến hành

- Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các

yếu tố liên quan tác động đến doanh thu

- Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải

nộp, ) để trừ khỏi doanh thu hàng năm

- Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh

hàng năm

- Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự

giao dịch trên thị trường

- Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản

• Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập

1 Thu nhập từ đất đai hàng năm cố định

Nếu thu nhập của đất đai hàng năm cố định, tỷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vĩnh viễn thì công thức tính toán giá

cả đất đai là:

_ CL

p =

-r

Trong đó: P - Giá cả đất đai

a - Thu nhập của đất đai r -

Tỷ suất hoàn vốn đất đai

2 Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do các yếu tố sản xuất thay đổi làm cho giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể Bên cạnh

đó lãi suất cũng biến đổi theo thời gian Giá đất được tính theo công thức:

p = ỵÕTĨỹ ( t = l c°

Trong đó: P là giá cả của đất đai

P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t t

là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập

r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

3 Xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định Công thức dùng để

xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định m năm, với lãi suất i% trên 1 năm, tức là yếu tố lãi theo giá trị hiện tại của một đồng một năm (PVIFA) trong m năm với lãi suất i% / một năm, có dạng như sau:

Trong đó: PVIFA giá trị hiện tại của một đồng một năm i là lãi suất ngân hàng bình quân một năm m là số năm cho thuê theo thời hạn

• Ứng dụng trong thực tiễn

Phương pháp này xác định giá đất dựa trên thu nhập tạo ra từ việc khai thác sử dụng đất do đó chỉ được áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư

• Ưu nhược điểm

- Ưu điểm

+ Đơn giản, dễ sử dụng

+ Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

- Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc

đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

b Phương pháp so sánh trực tiếp

• Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất bằng cách dựa

vào giá trị của những thửa đất có đặc điểm tương đồng Phương pháp này ứng dụng nguyên tắc thay thế Thửa đất cần định giá được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn

cứ vào giá cả các thửa đất đã thu thập được để tính toán và điều chỉnh cho phù hợp với các giao dịch đất đai đó

• Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận, có nghĩa là trong một thị trường những hàng hoá có cùng công dụng thì phải có cùng mức giá, các hàng hoá này tồn tại trong mối quan hệ thay thế cho nhau

Giá trị Thửa đất định giá

r

Hình 2.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

• Các bước tiến hành

- Thu thập thông tin thửa đất hiện tại cần định giá và các thửa đất tương đồng

đã được giao dịch trong thời gian gần nhất

- Kiểm tra độ tin cậy của thông tin và loại bỏ những thửa đất so sánh được bán

trong điều kiện bất thường (người mua bị ép buộc mua, người bán bị ép buộc bán, người thân với nhau, tẩu tán tài sản ), lựa chọn các mẫu tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái

- Phân tích các yếu tố khác biệt và tính toán, hiệu chỉnh giá thửa đất được bán

để được giá tương đồng với tài sản cần định giá dựa vào các yếu tố khác biệt: hiệu chỉnh tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng

- Ước tính giá trị thửa đất định giá.

• Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp

- Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của

các giao dịch mua bán trên thị trường

• Ứng dụng trong thực tiễn

- Áp dụng đối với những thửa đất có tính đồng nhất cao và có thể dễ dàng thu

thập thông tin từ những thửa đất tương đồng

• Ưu nhược điểm

- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì

nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do

tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản định giá

c Phương pháp thặng dư

• Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của tài bằng cách căn

cứ vào tổng các giá trị ước tính thu được của tài sản trong tương lai trừ đi các chi phíđầu tư phát sinh để tạo ra khoản thu nhập trong tương lai đó

• Cơ sở của phương pháp thặng dư

- Phương pháp thặng dư được dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính lợi ích

trong tương lai, có nghĩa là giá trị của thửa đất có thể tính toán được khi thửa đất này

có tiềm năng phát triển và sinh lợi

• Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư

- Lập dự án khả thi để sử dụng thửa đất một cách hiệu quả và hợp pháp để tạo

ra giá trị cao nhất cho dự án

- Tính tổng doanh thu phát triển của dự án và chiết khấu giá trị về hiện hành

tại thời điểm cần định giá

- Tính tổng chi phí phát sinh để phát triển của dự án và tạo ra doanh thu tại

bước 2 và chiết khấu giá trị về hiện hành tại thời điểm cần định giá

- Xác định khoản chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3 chính

là mức giá thửa đất cần thẩm định

• Công thức tính toán của phương pháp thặng dư

V = DT - CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án

Tổng doanh thu dự án

- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần định giá:

Trong đó: DT: là tổng doanh thu phát triển của dự án,

DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ

t, n là thời gian hay dòng đời của dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)

Tổng chi phí đầu tư

• Ứng dụng của phương pháp thặng dư

- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trìnhtrên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

d Phương pháp chi phí

• Khái niệm

- Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay

thế tài sản tương tự với tài sản định giá

• Cơ sở của phương pháp

- Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ

trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự

• Các bước tiến hành

- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây

dựng hiện có trên đất

- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.

- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và

cộng với giá trị đất trống

• Công thức tính.

- Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất +

Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng

• Ứng dụng trong thực tiễn

- Định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên

dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường

• Ưu, nhược điểm

- Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị

trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

- Nhược điểm:

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;

- Phải có dữ liệu từ thị trường;

- Khấu hao mang tính chủ quan;

- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm

2.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

Lê Khương Ninh (2009) cho rằng đất đai là một loại tài sản vô cùng quý giá,

nó có tính chất cố định và duy nhất nên giá đất chủ yếu là do các nhân tố ảnh hưởng đến cầu quyết định Tác giả sử dụng mô hình “lực hấp dẫn“ xây dựng bởi Shi và cộng sự (1997) là mô hình được sử dụng bởi rất nhiều nghiên cứu về giá đất vùng ven đô thị, mô hình này sử dụng các biến số là: khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thương mại, khoảng cách đến trường học, khoảng cách đến đường giao thông chính, mặt tiền, nguồn điện, nguồn nước, ô nhiễm, thu nhập hàng nâm, kỳ vọng tăng giá, quy hoạch treo, loại đô thị được khảo sát, mật độ dân số

đô thị được khảo sát, quy mô diện tích đất Kết quả nghiên cứu từ mô hình hồi quy, trong đó có hai biến số có ảnh hưởng lớn nhất là biến số mặt tiền và đất nằm trong quy hoạch treo, ngoài ra các yếu tố khác cũng có ảnh hưởng đến giá đất ngoại trừ yếu tố nguồn điện và thu nhập từ đất là không có ý nghĩa thống kê.

Lê Khương Ninh (2011), phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven

đô thị tác giả đã nêu ra luận điểm rằng giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như: thu nhập từ đất, khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thương mại, khoảng cách từ thửa đất đến trường học, khoảng cách đến đường chính, vị trí mặt tiền, chất lượng nguồn điện, chất lượng nguồn nước, ô nhiễm nước, ô nhiễm không khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo, loại đô thị Các yếu tố này tương đồng với mô hình nghiêncứu mà tác giả đang thực hiện bởi vì nhu cầu đất ở có liên quan đến sự tiện ích từ các yếu tố nêu trên mang lại Chẳng hạn như khoảng cách từ thửa đất đến các khu vực trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trường học có liên quan trực tiếp đến giá đất bởi vì nếu thửa đất càng nằm gần các vị trí này sẽ có điều kiện tốt và tiệnlợi hơn khi đi lại sinh hoạt hằng ngày Bên cạnh đó các yếu tố như mặt tiền, nguồn điện nguồn nước, chất lượng môi trường cũng có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống sinh hoạt hằng ngày của người sử dụng thửa đất Căn cứ vào các luận điểm nêu trên

và yêu cầu thực tế của vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng mô hình nghiên cứu dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở như: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ thửa đất đến đường chính, hình dáng thửa đất, chiều rộng mặt tiền, diện tích đất, chiều rộng mặt đường mà thửa đất tiếp giáp

Mai Hữu Thược (2013) đã nghiên cứu sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như: tình hình biến động dân số với GDP/đầu người, loại đường phố, vị trí của lô đất, chiều rộng mặt tiền, hướng thửa đất, dự án quy hoạch Do sử dụng phương pháp phân tích định tính nên tác giả chỉ kết luận được sự ảnh hưởng của từng yếu tố ở mức độ tổng quát, không xác định được số liệu cụ thể từng yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU