Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI THÁI THỊ LAN ANH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH - TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI THÁI THỊ LAN ANH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH - TỈNH NGHỆ AN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI - 2013 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip i LI CAM OAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và cha từng đợc ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Thái Thị Lan Anh Thái Thị Lan AnhThái Thị Lan Anh Thái Thị Lan Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ii Lời cảm ơn Sau thời gian học tập tại trường, ñược sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường, bộ môn Quản lý ñất ñai - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà tôi ñã tiến hành nghiên cứu ñề tài : “ Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh – tỉnh Nghệ An”. ðến nay tôi ñã hoàn thành ñề tài, ñể có ñược kết quả này ngoài sự nỗ lực của bản thân, sự ñộng viên giúp ñỡ của gia ñình, bè bạn còn có sự giúp ñỡ nhiệt tình của các thầy cô trong khoa Tài nguyên và Môi trường và tập thể cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An ñã giúp ñỡ, tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành ñề tài tốt nghiệp. Với tấm lòng biết ơn vô hạn cho phép tôi ñược gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, các bác, các anh, các chị cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An và nhất là Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà ñã góp ý kiến và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực tập. Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ, ñộng viên tôi trong quá trình học tập và thực hiện ñề tài. Hà nội, ngày… tháng… năm 2013 Học viên Thái Thị Lan Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp i MỤC LỤC MỞ ðẦU 1 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 3 1.1.1. Thị trường ñất ñai thế giới 3 1.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 5 1.2. Tổng quan về giá ñất 11 1.2.1. Khái quát chung về giá ñất 11 1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 12 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất 15 1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 23 1.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 25 1.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 26 1.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 26 1.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 28 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 2.1. ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 41 2.2. Nội dung nghiên cứu 41 2.3. Phương pháp nghiên cứu 41 2.3.1. Các phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 41 2.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 42 2.3.3. Các phương pháp phân tích tổng hợp, ñánh giá và so sánh 42 2.3.4. Phương pháp chuyên gia 43 Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44 3.1. ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 44 3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 44 3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 45 3.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội 49 3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất thành phố Vinh giai ñoạn 2009 - 2012 50 3.2.1.Tình hình quản lý ñất ñai 50 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ii 3.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất 57 3.2.3 . Tình hình biến ñộng sử dụng ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vinh 58 3.3. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Vinh 60 3.4. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Vinh 61 3.4.1. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh tại khu vực I 67 3.4.2. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh tại khu vực II 68 3.4.3. Giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh tại khu vực III 69 3.5. Giá ñất ở giao dịch thực tế trên thị trường thành phố Vinh 70 3.5.1. Giá ñất ở thị trường tại khu vực I 73 3.5.2. Giá ñất ở thị trường tại khu vực II 76 3.5.3. Giá ñất ở thị trường tại khu vực III 78 3.6. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn Thành phố Vinh 80 3.6.1. Yếu tố vị trí 86 3.6.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng 86 3.6.3. Yếu tố quy hoạch 87 3.6.4. Yếu tố diện tích 87 3.6.5. Yếu tố hướng ñất 87 3.6.6. Yếu tố chiều sâu thửa ñất 88 3.6.7. Yếu tố ñịa hình 88 3.7. ðánh giá chung 88 3.7.1. Công tác ñịnh giá ñất 88 3.7.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 89 3.8. Giải pháp 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chú giải BðS : Bất ñộng sản CHDCND : Cộng hòa dân chủ nhân dân CNTB : Chủ nghĩa tư bản DNNN : Doanh nghiệp Nhà nước GCNQSDð : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất HðND : Hội ñồng nhân dân NSNN : Ngân sách Nhà nước SDð : Sử dụng ñất TP : Thành phố TNMT : Tài nguyên và Môi trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VNð : Việt Nam ñồng XHCN : Xã hội chủ nghĩa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp iv DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Khung giá ñất ở tại ñô thị 31 Bảng 3.1: Quy mô và cơ cấu kinh tế tính theo giá trị hàng hoá của TP Vinh 45 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất của Thành phố Vinh năm 2012 58 Bảng 3.3: Biến ñộng ñất ñai thành phố Vinh giai ñoạn 2009 - 2012 59 Bảng 3.4: Giá ñất ở quy ñịnh tối ña và tối thiểu tại thành phố Vinh 61 Bảng 3.5: Tổng hợp giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn TP Vinh từ 2009 ñến 2013 64 Bảng 3.6: So sánh giá ñất ở quy ñịnh với giá ñất ở thực tế giao dịch trên thị trường trên ñịa bàn thành phố Vinh 71 Bảng 3.7: Kết quả khảo sát mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh – tỉnh Nghệ An 81 Bảng 3.8: Các yếu tố chính ảnh hưởng ñến giá ñất ở thành phố Vinh 85 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp v DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ Biểu ñồ 3.1: Xu hướng biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh theo các khu vực 65 Biểu ñồ 3.2: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực I trung bình qua các năm 67 Biểu ñồ 3.3: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực II trung bình qua các năm 68 Biểu ñồ 3.4: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực III trung bình qua các năm 69 Biểu ñồ 3.5: Giá ñất ở giao dịch thực tế và giá quy ñịnh năm 2013 72 Biểu ñồ 3.6: Giá ñất ở thực tế trên thị trường theo các nhóm ñường phố 72 Biểu ñồ 3.7: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực I 74 Hình 3.8: ðường Cao Thắng 74 Biểu ñồ 3.9: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực II 76 Hình 3.10: ðường Hà Huy Tập 76 Biểu ñồ 3.11: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực III 78 Hình 3.12: ðường Nguyễn Văn Tố 78 Biểu ñồ 3.13: Kết quả khảo sát ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 82 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp 1 MỞ ðẦU 1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. ðất ñai có những tính chất ñặc trưng khiến nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào. ðất ñai là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí cố ñịnh trong không gian không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan cuả con người. ðất ñai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế ñược. Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, ñất ñai ñược coi là một loại hàng hóa ñặc biệt, có thể trao ñổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường ñáp ứng nhu cầu của con người. “Giá ñất” là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá, hay nói một cách khác, giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lý và sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật. Quản lý tốt giá ñất sẽ là công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm, hiệu quả. Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Nghệ An. Ngày 15/9/2008, thành phố Vinh ñã ñược Chính phủ công nhận là ñô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An, tạo tiền ñề cho việc phát triển thành phố Vinh thành Trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ. Trong những năm qua, tốc ñộ ñô thị hóa ở thành phố Vinh diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều dự án ñầu tư ñược riển khai trên toàn ñịa bàn thành phố…chính vì vậy thị trường ñất ñai trở [...]... nghiên c u ñ tài : Nghiên c u giá ñ t ñ n giá ñ t và các y u t nh hư ng trên ñ a bàn thành ph Vinh - T nh Ngh An 2 M c ñích - yêu c u * M c ñích c a ñ tài - Nghiên c u nh ng văn b n quy ñ nh v giá ñ t trên ñ a bàn thành ph Vinh - Nghiên c u các y u t nh hư ng ñ n giá ñ t trên ñ a bàn thành ph Vinh - ð xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác ñ nh giá ñ t ñô th phù h p v i giá chuy n như ng th c t trên. .. Công tác ñ nh giá ñ t t i Thái Lan H th ng t ch c ñ nh giá c a Nhà nư c Thái Lan v BðS ñư c t ch c ch c p Trung ương (c p T nh và c p Huy n không có cơ quan ñ nh giá) Cơ quan ñ nh giá ñư c thành l p năm 1078, tr c thu c C c ð t ñai Thái Lan (thu c B N i v ) và ch u s ch ñ o c a “U ban ñ nh giá Trung ương” nh m m c ñích thu thu và qu n lý nhà nư c v ñ t ñai Cơ c u t ch c c a cơ quan ñ nh giá g m 5 phòng:... t b i giá bán m t th a ñ t thay th khác tương t v giá tr và các ti n d ng so v i th a ñ t ch th , v i gi thi t không có s ch m tr trong vi c tho thu n giá c và thanh toán Hay nói cách khác, giá c c a m t th a ñ t nào ñó ch u s ràng bu c v i giá c th a ñ t có giá tr s d ng tương ñ ng cùng lo i hình có kh năng thay th nó Căn c vào các nguyên t c nói trên, khi xác ñ nh giá ñ t là có th thông qua các ñi... sôi ñ ng, giá ñ t bi n ñ ng m nh Vi c n m ñư c giá ñ t th c t trên ñ a bàn thành ph và các y u t nh hư ng ñ n giá ñ t ñ nh m xác ñ nh ñư c giá ñ t chính xác t i ñ a bàn thành ph Vinh trong ñi u ki n hiên t i và tương lai là h t s c c n thi t ð ñáp ng ñư c yêu c u trên và ñư c s phân công c a khoa Tài Nguyên và Môi Trư ng - Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i, dư i s hư ng d n c a PGS.TS Nguy n Thanh Trà... tr và phương pháp th ng dư Theo quy ñ nh t i các Ngh ñ nh v giá ñ t do Chính ph ban hành thì có 4 phương pháp ñ nh giá ñ t ñư c s d ng khi xây d ng khung giá các lo i ñ t, b ng giá ñ t và giá ñ t c th Nh ng phương pháp ñ nh giá ñ t ñó bao g m: - Phương pháp so sánh tr c ti p: là phương pháp xác ñ nh m c giá thông qua vi c ti n hành phân tích các m c giá ñ t th c t ñã chuy n như ng quy n s d ng ñ t trên. .. th t n t i và kéo dài liên t c trong m t kho ng th i gian nh t ñ nh S d ng hi u qu nh t ñư c xem là m t trong s các nguyên t c quan tr ng nh t c a ñ nh giá ñ t 1.2.4.3 Nguyên t c bi n ñ ng Giá c ñ t ñai là bi n ñ ng theo s thay ñ i c a nhân t c u thành giá Nó là k t qu tác ñ ng l n nhau gi a các nhân t hình thành giá ñ t, mà các nhân t hình thành giá thì luôn n m trong th bi n ñ ng, cho nên giá c ñ t... mô hình t ch c và cơ ch ho t ñ ng c a cơ quan ñ nh giá t i m t s nư c: 1.3.1.1 Công tác ñ nh giá ñ t t i Trung Qu c Trung Qu c, v n ñ ñ nh giá BðS ñã ñư c quan tâm t th p k 90 c a th k XX Năm 1992, Trung tâm tư v n và ñ nh giá BðS ñư c thành l p v i nhi m v qu n lý nhà nư c v BðS, th c hi n m t s d ch v liên quan t i vi c ñ nh giá, qu n lý và tư v n các giao d ch mua bán BðS Vi c ñ nh giá ñư c ti n... giá ñ t hình thành trên th trư ng Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên cơ s tho thu n gi a bên s h u ñ t và các bên có liên quan; giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá ñ t th trư ng nh m ph c v m c ñích c a Nhà nư c C 2 lo i giá ñ t có quan h m t thi t v i nhau và chi ph i l n nhau, trong ñó giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh trư ng luôn tr ng thái tĩnh tương ñ i, còn giá ñ t th tr ng thái ñ ng Vi t... tính ñ giá tr c a ñ t cho nên dù có ñư c ñ nh giá b ng các phương pháp khoa h c thì giá ñ t cũng ch là s ư c tính t i m t th i ñi m trong nh ng giai ño n nh t ñ nh c a n n kinh t xã h i, ñ ñi u ch nh m i quan h gi a nh ng ngư i có quan h kinh t trong s h u, qu n lý, s d ng ñ t ñai Trên th c t t i nhi u qu c gia luôn t n t i 2 lo i giá ñ t: giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t hình thành trên th... thông trên th trư ng ñ t ñai mang ý nghĩa chung là quy n s d ng ñ t 1.1.1 Th trư ng ñ t ñai th gi i Th trư ng ñ t ñai là m t th trư ng ñ c bi t, s hình thành và phát tri n c a th trư ng g n li n v i s hình thành và phát tri n c a n n s n xu t hàng hoá ð t ñai cũng ñư c mua bán trên th trư ng, giá ñ t bi n ñ ng căn c theo giá tr mi ng ñ t và tương quan cung c u ñ t Tr i qua hàng trăm năm phát tri n và . BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI THÁI THỊ LAN ANH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH - TỈNH NGHỆ. Trà tôi ñã tiến hành nghiên cứu ñề tài : “ Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh – tỉnh Nghệ An . ðến nay tôi ñã hoàn thành ñề tài, ñể có ñược. Thanh Trà - giảng viên bộ môn Quản lý ñất ñai, chúng tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài : Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An .