Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI  PHẠM SỸ VINH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. i LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Phạm Sỹ Vinh Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ bảo, giúp ñỡ rất tận tình của cô giáo PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy cô giáo trong bộ môn Quản lý ñất ñai, các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo Sau ñại học. Nhân dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà và những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi trường. Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện, phòng Nông nghiệp, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, phòng Công thương cùng UBND các xã – thị trấn trong huyện Nghi Lộc ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và các bạn ñồng nghiệp ñộng viên, giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn. Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả luận văn Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii 1. ðẶT VẤN ðỀ 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Mục ñích và yêu cầu 2 1.2.2. Yêu cầu 3 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 4 2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới 4 2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 6 2.2. Tổng quan về giá ñất 12 2.2.1. Khái quát chung về giá ñất 12 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 13 2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất 16 2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 21 2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 27 2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 27 2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 30 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 3.1. Nội dung nghiên cứu 33 3.2. Phương pháp nghiên cứu 33 3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 33 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. iv 3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 33 3.2.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu ñiều tra 34 3.2.4. Phương pháp chuyên gia 35 3.2.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 35 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Nghi Lộc 36 4.1.1. Vị trí ñịa lý 36 4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3. ðiều kiện cơ sở hạ tầng 41 4.1.4. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn 42 4.2. Tình hình sử dụng ñất ñai 43 4.3. Công tác ñịnh giá ñất tại huyện Nghi Lộc 45 4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 46 4.4.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 46 4.4.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 47 4.5. Giá ñất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 52 4.5.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tuyến ñường thuộc nhóm I 60 4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 72 4.5.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm III 79 4.6. ðánh giá chung 84 4.6.1. Công tác ñịnh giá ñất 84 4.6.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 84 4.7. Giải pháp 85 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 5.1. Kết luận 88 5.2. Kiến nghị 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 94 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 37 4.2 Phân bố dân cư của huyện Nghi Lộc năm 2011 38 4.3 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Nghi Lộc năm 2011 44 4.4 Khung giá ñất ở tại ñô thị 46 4.5 Khung giá ñất ở tại nông thôn 47 4.6 Khung giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 47 4.7 Giá ñất ở quy ñịnh trung bình áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2007 ñến năm 2011 50 4.8 Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 56 4.9 Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc nhóm I 62 4.10 Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc nhóm II 74 4.11 Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc nhóm III 80 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. vi DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang 4.1 Sơ ñồ các tuyến ñường giao thông trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 55 4.2 Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 59 4.3 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 1 (bao quanh chợ và trung tâm thương mại Quán Hành) 63 4.4 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 2 (bao quanh trường Trung cấp KT-KT, trường PTTH Nghi Lộc 1) 63 4.5 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 3 (bao quanh khối cơ quan Nhà nước) 64 4.6 ðường Quốc lộ 1A (từ ngã tư tín hiệu giao thông ñến tập thể ga Quán Hành) 67 4.7 ðường Quán Hành – Xã ðoài 68 4.8 ðường Quốc lộ 1A (Từ ñường vào hạt kiểm lâm ñến giáp Nghi Trung) 69 4.9 ðường nội khối 4 70 4.10 Giá ñất trung bình trên thị trường của các ñường chính trong nhóm I 71 4.11 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường nội khối thuộc thị trấn Quán Hành trong nhóm I 71 4.12 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm II 75 4.13 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm II 75 4.14 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm II 76 4.15 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các tuyến ñường thuộc nhóm II 78 4.16 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm III 81 4.17 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm III 81 4.18 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường nội xóm thuộc các xã nhóm III 83 Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ 1 BðS Bất ñộng sản 2 BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng 3 CNTB Chủ nghĩa tư bản 4 HðND Hội ñồng nhân dân 5 KT-KT Kinh tế kỹ thuật 6 NSNN Ngân sách nhà nước 7 QSDð Quyền sử dụng ñất 8 SDð Sử dụng ñất 9 THCS Trung học cơ sở 10 THPT Trung học phổ thông 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 WTO Tổ chức thương mại thế giới Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. 1 1. ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất nước ta ñang trong thời kỳ ñổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. ðất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, tất cả mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn liền với ñất ñai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng ñất ñai là nguồn tài nguyên có hạn và không thể tái tạo ñược. Vì thế, ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến nền kinh tế, chính trị, xã hội của ñất nước. ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện ñại hóa ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BðS, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu. Mặt khác, giá ñất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BðS và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả. Huyện Nghi Lộc có diện tích tự nhiên 34.561,20 ha, bao gồm 29 xã và 1 thị trấn với dân số 190.107 người (ñứng thứ 5 toàn tỉnh sau huyện Quỳnh Lưu, Yên Thành, Diễn Châu và Thành phố Vinh), là khu vực tiếp giáp với thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò. Huyện có vị trí thuận lợi cho việc phân bố Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………. 2 các khu công nghiệp và các nhà máy sản xuất kinh doanh thúc ñẩy sự phát triển theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của tỉnh Nghệ An. ðồng thời, huyện Nghi Lộc nằm trong vùng quy hoạch phát triển kinh tế trọng ñiểm của tỉnh Nghệ An với 10 xã nằm trong Khu kinh tế ðông Nam sẽ là ñiều kiện thuận lợi cho việc thu hút các nguồn ñầu tư trong và ngoài nước thúc ñẩy nền kinh tế phát triển. Vì thế, trong những năm qua, tốc ñộ ñô thị hóa ở huyện Nghi Lộc diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án ñầu tư ñược triển khai trên toàn ñịa bàn huyện như xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia ñã không ngừng tăng lên, thị trường BðS hoạt ñộng sôi nổi. Tuy nhiên, cùng với vấn ñề ñó thì công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong ñó việc xác ñịnh giá ñất chưa sát với giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính ñể ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất Những bất cập này dẫn ñến tình trạng ñơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương. Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất trên ñại bàn huyện Nghi Lộc nói riêng, ñịnh giá ñất nói chung và giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An”. 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1. Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. - ðánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc; [...]... tích, ñánh giá các y u t chi ph i ñ n giá ñ t nh m xây d ng các tiêu chu n ñ nh giá ñ t phù h p v i kh năng sinh l i c a ñ t và m t b ng giá c trên th trư ng - ð xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác ñ nh giá ñ t phù h p v i giá chuy n như ng th c t trên th trư ng 1.2.2 Yêu c u - Giá ñ t ñi u tra ph i ñ m b o chính xác; - ðánh giá chính xác các y u t nh hư ng ñ n giá ñ t trên ñ a bàn huy n Nghi L c;... ñai Trên th c t t i nhi u qu c gia luôn t n t i 2 lo i giá ñ t: giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t hình thành trên th trư ng Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên cơ s tho thu n gi a bên s h u ñ t và các bên có liên quan; giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá ñ t th trư ng nh m ph c v m c ñích c a Nhà nư c C 2 lo i giá ñ t có quan h m t thi t v i nhau và chi ph i l n nhau, trong ñó giá ñ... nh giá Trên cơ s ñó xác ñ nh các tiêu chí gi ng và khác bi t v giá ñ tính toán, xác ñ nh giá cho th a ñ t, khu ñ t c n ñ nh giá Bư c 3: Th c hi n ñi u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th a ñ t, khu ñ t so sánh v i th a ñ t, khu ñ t c n ñ nh giá ñ xác ñ nh giá cho th a ñ t c n ñ nh giá Giá tr ư c Giá chuy n như ng tính c a th a = QSDð c a t ng ± ñ t, khu ñ t th a ñ t, khu ñ t so c n ñ nh giá. .. nh giá Bư c 2: Kh o sát th c ñ a và mô t ñ y ñ , chính xác v các tài s n trên ñ t (bao g m nhà c a, v t ki n trúc, cây lâu năm) c a các BðS nói trên Bư c 3: Xác ñ nh giá tr hi n t i c a tài s n ñã ñ u tư xây d ng trên ñ t Giá tr hi n t i c a các = tài s n trên ñ t Giá tr xây d ng m i t i th i ñi m ñ nh giá − Ph n giá tr hao mòn Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà n i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi. .. ch v ñ nh giá s n ph m và tư v n các d ch v ñ nh giá khác 2.3.1.2 Công tác ñ nh giá ñ t t i Th y ði n T i Th y ði n, giá ñ t trên th trư ng là giá có kh năng x y ra nhi u nh t, ñư c xác ñ nh trên cơ s ngư i mua mua ñư c thông tin t t nh t v tài s n c n mua và ngư i bán bán ñư c thông tin t t nh t v tài s n c n bán Giá tr ñ nh giá mà t ch c ñ nh giá ñưa ra ph i ñ t 75% giá tr th trư ng ð nh giá ph i... ñ nh giá ñ t và b ph n d ch v t ng h p B ph n ñ nh giá g m 2 nhóm: - Nhóm 1: ð nh giá ñ ph c v vi c ñ nh m c thu thu và ñánh giá thu v i 3 thành ph n công vi c chính: + ð nh giá ñ ph c v cho th ng kê t ng th + ð nh giá t m th i Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà n i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 27 + ð nh giá ñ phân x ñơn khi u n i - Nhóm 2: D ch v ñ nh giá bao g m d ch v ñ nh giá ph... v giá ñ t Giá ñ t - giá tr ñ t là giá tr c a các quy n và l i ích thu ñư c t ñ t ñai ñư c bi u hi n b ng ti n t i m t th trư ng nh t ñ nh, trong m t th i ñi m nh t ñ nh, cho m t m c ñích s d ng nh t ñ nh H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u ñ t ñai, hay giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t Tuy nhiên, giá tr c a ñ t ñai không ph i là giá. .. Nông nghi p Hà n i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 13 ñ tư h u v ru ng ñ t trong nông nghi p nên v n t n t i ñ a tô V th c ch t, ñ a tô tư b n ch nghĩa chính là ph n giá tr th ng dư th a ra ngoài l i nhu n bình quân và do nhà tư b n kinh doanh nông nghi p tr cho ñ a ch ð a tô tư b n ch nghĩa ph n ánh quan h gi a ba giai c p: ð a ch , tư b n kinh doanh nông nghi p và công nhân nông nghi. .. h c nông nghi p …………………… 25 Bư c 4: Tính toán giá tr các th a ñ t c a BðS ñã l a ch n Giá tr c a th a ñ t ðơn giá c a th a ñ t = Giá chuy n như ng BðS = − bư c Giá tr hi n t i c a các tài s n trên ñ t Giá tr c a th a ñ t Di n tích th a ñ t Bư c 5: Xác ñ nh giá tr c a th a ñ t c n ñ nh giá 2.2.5.4 Phương pháp th ng dư Khi áp d ng phương pháp này ñ ñ nh giá ñ t ph i ti n hành các bư c sau: Bư c 1: Xác... Ci là chi phí năm th i c a d án Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà n i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 26 Bư c 4: Xác ñ nh giá tr c a th a ñ t: Giá tr ư c tính = c a th a ñ t T ng giá tr − phát tri n T ng chi phí phát tri n 2.3 Công tác ñ nh giá ñ t trên Th gi i và Vi t Nam 2.3.1 Công tác ñ nh giá ñ t trên Th gi i Hi n nay nhi u qu c gia trên th gi i v i n n kinh t phát tri n cao M i t ch . tài: Nghi n cứu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An . 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1. Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn huyện. ñịnh giá ñất tại huyện Nghi Lộc 45 4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghi n cứu 46 4.4.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 46 4.4.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Nghi. BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHI P HÀ NỘI  PHẠM SỸ VINH NGHI N CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHI P