4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.Công tác ựịnh giá ựất tại huyện Nghi Lộc
Thực hiện Luật đất ựai năm 1993, Nghị ựịnh 87/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chắnh - Bộ Xây dựng - Tổng cục địa chắnh - Ban Vật giá của Chắnh phủ hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất, hướng dẫn phân loại ựường phố và loại vị trắ. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Nghệ An tiến hành công tác ựịnh giá ựất với tất cả các loại ựất. Tuy nhiên công tác ban hành bàng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh lúc ựó chỉ mới chú trọng ựến ựất ở ựô thị như thành phố Vinh. Còn trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc, khi tiến hành thực hiện dự án thì UBND tỉnh ban hành các quyết ựịnh riêng ựối với khu vực ựất thuộc vùng dự án ựể áp dụng.
Sau khi Luật đất ựai 2003 có hiệu lực, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP và Thông tư số 114/2004/TT-BTC, UBND tỉnh Nghệ An công bố giá ựất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ựể làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng ựất. Theo ựó, các Quyết ựịnh áp dụng cho giá ựất qua các năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 lần lượt là Quyết ựịnh số 146/2006/Qđ.UBND ngày 28/12/2006, Quyết ựịnh số 162/2007/Qđ.UBND ngày 24/12/2007, Quyết ựịnh số 97/2008/Qđ-UBND ngày 24/12/2008, Quyết ựịnh số 126/2009/Qđ- UBND ngày 31/12/2009, Quyết ựịnh số 125/2010/Qđ-UBND ngày 29/12/2010 quy ựịnh Bảng giá các loại ựất cho 30 xã Ờ thị trấn ựến từng loại tuyến ựường, từng vị trắ, từng thửa ựất.
4.4. Giá ựất ở quy ựịnh tại ựịa bàn nghiên cứu
4.4.1. Giá ựất ở quy ựịnh chung trong phạm vi cả nước
Trong lịch sử phát triển của thị trường ựất ựai, Nhà nước ựã ựưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng ựất. Các văn bản ựược liên tiếp ra ựời bổ sung, thay thế nhaụ Cho tới thời ựiểm tiến hành làm ựề tài, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn ựề giá ựất ựã ựược ban hành ựầy ựủ và ựược thực thi từ Trung ương ựến ựịa phương.
Căn cứ vào Luật đất ựai 2003, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn các tỉnh và thành phố trong cả nước tiến hành xác ựịnh giá ựất sau một thời gian triển khai thực hiện ngày 27/07/2007 Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP theo ựó Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004. Giá ựất ở ựược thể hiện qua bảng 4.4 và bảng 4.5
Bảng 4.4. Khung giá ựất ở tại ựô thị
đơn vị tắnh: 1000ự/m2
Mức giá STT Loại ựô thị
Giá tối thiểu Giá tối ựa
1 đặc biệt 1500 67.500 2 I 400 42.500 3 II 150 30.000 4 III 120 19.500 5 IV 50 13.350 6 V 30 6.700 (Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ)
Bảng 4.5. Khung giá ựất ở tại nông thôn
đơn vị tắnh: 1000ự/m2
Mức giá
STT Loại xã
Giá tối thiểu Giá tối ựa
1 đồng bằng 10 1.875
2 Trung du 4.5 1.275
3 Miền núi 2.5 900
(Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ)
4.4.2. Giá ựất quy ựịnh trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc
Trong phạm vi nghiên cứu của ựề tài, chúng tôi thu thập giá quy ựịnh của huyện từ năm 2007 ựến năm 2011.
Vào các kỳ họp HđND cuối năm, Hội ựồng nhân dân tỉnh Nghệ An thông qua nguyên tắc ựịnh giá và phê duyệt khung giá các loại ựất ựể làm căn cứ xây dựng bảng giá ựất quy ựịnh trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An. Từ năm 2007 ựến năm 2011 HđND tỉnh Nghệ An ựã ban hành các Nghị quyết lần lượt gồm: Nghị quyết số 164/2006/NQ-HđND ngày 15/12/2006; Nghị quyết số 209/2007/NQ-HđND ngày 14/12/2007; Nghị quyết số 242/2008/NQ-HđND ngày 20/12/2008; Nghị quyết số 287/2009/NQ-HđND ngày 23/12/2009; Nghi quyết số 343/2010/NQ-HđND ngày 10/12/2010. Thể hiện ở bảng 4.6.
Bảng 4.6. Khung giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc
đơn vị tắnh: 1000ự /m2
Mức giá
STT Năm
Giá tối thiểu Giá tối ựa
1 2007 25 3.000
2 2008 40 3.000
3 2009 40 3.500 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4 2010 60 5.500
Trên cơ sở nguyên tắc ựịnh giá và phê duyệt khung giá ựất ở của HđND tỉnh Nghệ An cho ựịa bàn huyện Nghi Lộc, căn cứ tình hình thực tế ở ựịa phương, UBND tỉnh Nghệ An không thực hiện xây dựng giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc theo loại ựường phố, vị trắ mà tiến hành xây dựng chi tiết cho từng lô thửa theo bản ựồ ựịa chắnh, bản ựồ 299 và ban hành lần lượt theo Quyết ựịnh số 146/2006/Qđ.UBND ngày 28/12/2006, Quyết ựịnh số 162/2007/Qđ.UBND ngày 24/12/2007, Quyết ựịnh số 97/2008/Qđ-UBND ngày 24/12/2008, Quyết ựịnh số 126/2009/Qđ-UBND ngày 31/12/2009, Quyết ựịnh số 125/2010/Qđ-UBND ngày 29/12/2010. Trong ựó, ngoài việc căn cứ vào khả năng sinh lợi, ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục ựường giao thông, mức giá ựất ở còn ựược xác ựịnh theo phương pháp phân lớp như sau:
- Phần diện tắch sâu 20m ựầu tiên bám ựường (vị trắ 1): Mức giá bằng 100% mức giá quy ựịnh tại bảng giá ựất;
- Phần diện tắch sâu trên 20m ựến 40m tiếp theo: Mức giá bằng 60% mức giá quy ựịnh tại bảng giá ựất;
- Phần diện tắch sâu trên 40m ựến 60m tiếp theo: Mức giá bằng 40% mức giá quy ựịnh tại bảng giá ựất;
- Phần diện tắch sâu trên 60m ựến 200m tiếp theo: Mức giá bằng 20% mức giá quy ựịnh tại bảng giá ựất;
- Phần diện tắch sâu trên 200m ựến 500m tiếp theo: Mức giá bằng 7% mức giá quy ựịnh tại bảng giá ựất;
- Phần diện sâu trên 500m tiếp theo còn lại: Mức giá bằng 3% mức giá quy ựịnh tại bảng giá ựất.
Trong ựó, mức giá ựất của lớp sau cùng không ựược thấp hơn mức giá ựất của các lô, thửa liền kề có vị trắ tương ựương.
* đối với những lô, thửa tiếp giáp ắt nhất hai mặt ựường, mức giá ựược xác ựịnh: - Mức giá tăng thêm tối thiểu 10% so với những lô, thửa khác liền kề trên cùng tuyến ựường;
- đối với những lô, thửa có chiều sâu trên 30m tắnh từ chỉ giới xây dựng ựường, ngoài việc xác ựịnh giá lô góc như trên, diện tắch còn lại mức giá ựược xác ựịnh như sau:
+ Xác ựịnh giá phần diện tắch 20m ựầu tiên bám ựường (vị trắ 1) theo thứ tự từ ựường có mức giá cao ựến ựường có mức giá thấp;
+ Phần diện tắch tiếp theo ựược xác ựịnh theo phương pháp phân lớp, nhưng mức giá của mỗi lớp tiếp theo ựược xác ựịnh theo lớp có mức giá cao nhất của các ựường.
Trong quá trình thực hiện, nếu mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường tại ựịa phương của những vị trắ ựất, loại ựất nhất ựịnh có biến ựộng liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch lớn: Giảm 10% trở lên hoặc tăng 20% trở lên so với giá quy ựịnh trong bảng giá hoặc thay ựổi do có khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, có ựầu tư xây dựng mới cơ sở hạ tầng hoặc lô, thửa ựược quy hoạch chi tiết ựể xây dựng khu dân cư, hoặc có bất cập với mức giá những lô, thửa liền kề, UBND huyện Nghi Lộc có trách nhiệm báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở Tài chắnh) kiểm tra và ựề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở Tài chắnh) thẩm ựịnh, trước khi trình UBND Tỉnh ựiều chỉnh mức giá cho phù hợp.
Giá ựất ở quy ựịnh của huyện Nghi Lộc áp dụng cho ựịa bàn nghiên cứu thể hiện ở bảng 4.7.
Bảng 4.7. Giá ựất ở quy ựịnh trung bình áp dụng cho ựịa bàn nghiên cứu từ năm 2007 ựến năm 2011 đơn vị tắnh: 1000ự /m2 đoạn ựường TT Tên ựường phố Từ đến Giá ựất ở năm 2007 Giá ựất ở năm 2008 Giá ựất ở năm 2009 Giá ựất ở năm 2010 Giá ựất ở năm 2011
1 Quốc lộ 1A Ngã tư tắn hiệu giao
thông
Khu tập thể ga Quán
Hành 2.800 3.000 3.200 6.000 8.000
2 đường Quán Hành Ờ Xã đoài QL 1A đường nội thị 1.500 2.200 2.500 3.000 5.000
3 đường nội thị Trường THCS Quán
Hành đường ựi Xã đoài 400 600 800 1.100 1.500
4 đường nội khối 3 Thị trấn Quán Hành 420 500 550 600 700
5 Quốc Lộ 1A đường vào Kiểm lâm Giáp xã Nghi Trung 2.500 2.600 2.840 4.000 5.000
6 đường quy hoạch 28 m QL 1A đường ựi Nghi
Trung 300 400 500 700 1.200
7 đường nội khối 4 Thị trấn Quán Hành 500 550 600 800 1.000
8 đường quy hoạch 35m Hội trường huyện đường ựi Xã đoài 1.000 1.200 1.500 2.000 3.000
9 đường Kim Liên Ờ Nghi (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trung đường ựi Xã đoài Kênh Thọ Sơn 450 550 600 700 800
10 đường quy hoạch 18m Sau trụ sở Công an
huyện đường nội thị 600 750 950 1.200 1.500
11 đường nội khối 7 Thị trấn Quán Hành 420 500 550 600 700
12 đường dọc xã Nghi Phong QL 46 UBND xã Nghi
Phong 800 1.200 1.500 2.300 3.000
đoạn ựường TT Tên ựường phố Từ đến Giá ựất ở năm 2007 Giá ựất ở năm 2008 Giá ựất ở năm 2009 Giá ựất ở năm 2010 Giá ựất ở năm 2011
14 đường liên xã Phong Ờ Ân Giáp thành phố Vinh Xã Nghi Trường 520 600 800 1.200 1.500
15 Tỉnh lộ 535 Giáp thành phố Vinh Chợ Lò Vôi 1.600 2.000 2.100 2.800 3.500
16 đường liên xóm Thái Thọ -
Thái Hòa Xóm Thái Thọ Xóm Thái Hòa 500 650 700 900 1.200
17 đường liên xóm Thái Thọ -
Thái Lộc Xóm Thái Thọ Xóm Thái Lộc 500 620 700 850 1.200
18 đường nội xóm Thái Thọ Nghi Thái 300 420 450 500 700
19 đường nội xóm 3 Nghi Phong 420 500 520 600 700
20 đường nội xóm 4 Nghi Phong 450 500 550 620 700
21 Tỉnh lộ 534 Ngã ba ựi Nghi Kiều Giáp huyện Yên
Thành 300 350 400 450 500
22 đường liên xã Nghi Văn Ờ
Nghi Kiều Ờ đại Sơn Ngã ba ựi Nghi Kiều Giáp Nghi Kiều 130 150 150 180 200
23 đường liên xã Hưng Trung Ờ
Nghi Kiều Nghi Lâm Nghi Kiều 100 100 140 140 200
24 đường nội xóm Nghi Thu Ờ
Nghi Văn Nghi Văn 25 40 40 60 70
25 đường nội xóm 4 Ờ Nghi Lâm Nghi Lâm 25 40 40 60 70
26 đường nội xóm 5 Ờ Nghi Lâm Nghi Lâm 25 40 40 60 70
27 đường nội X11 Nghi Kiều 25 40 40 60 70
Qua bảng 4.7, ta có thể nhận thấy giá ựất ở quy ựịnh tại năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 của huyện Nghi Lộc có xu hướng tăng trong các năm. Giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc ựược quy ựịnh cao nhất ở vị trắ 2 mặt ựường bám Quốc lộ 1A và ựường Quán Hành Xã đoài (thuộc Thị trấn Quán Hành). Vị trắ ựất ở có giá quy ựịnh thấp nhất là khu vực dân cư các xã vùng núi thấp của huyện gồm: Xóm Nghi Thu (thuộc xã Nghi Văn); Xóm 4, 5 (thuộc xã Nghi Lâm); Xóm 11, 1A (thuộc xã Nghi Kiều).
Cụ thể: Trên tuyến ựường Quốc lộ 1A (từ Ngã tư tắn hiệu giao thông ựến Khu tập thể ga Quán Hành) giá ựất ở quy ựịnh năm 2007 là 2.800.000 ự/m2, năm 2008 là 3.000.000ự/m2, năm 2009 là 3.200.000ự/m2, năm 2010 tăng lên 6.000.000ự/m2 và năm 2011 tăng lên 8.000.000 ự/m2 (mức giá ựất ở tối ựa sau khi ựược UBND tỉnh ựiều chỉnh tăng 20% so với khung giá Chắnh phủ quy ựịnh tại Nghi ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 là 8.040.000ự/m2)
Tại các vị trắ trong khu dân cư xóm Xóm Nghi Thu (thuộc xã Nghi Văn); Xóm 4, 5 (thuộc xã Nghi Lâm); Xóm 11, 1A (thuộc xã Nghi Kiều), giá ựất ở quy ựịnh thấp nhất năm 2007 lần là 25.000 ự/m2, năm 2008, 2009 là 40.000 ự/m2; ựến năm 2010 giá ựất ở quy ựịnh tăng lên là 60.000 ự/m2 và năm 2011 tăng lên là 70.000 ự/m2. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4.5. Giá ựất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Trong những năm qua, trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc có sự biến ựộng về giá ựất tương ựối lớn, ựặt biệt là giai ựoạn trước và sau năm 2008, sau khi thay ựổi ựịa giới huyện Nghi Lộc (tách 4 xã: Nghi Kim, Nghi Liên, Nghi Ân, Nghi đức vào Thành phố Vinh theo Nghi ựịnh số 45/2008/Nđ-CP của Chắnh phủ), cùng với ựó Khu kinh tế đông Nam của tỉnh Nghệ An ựược thành lập theo Quyết ựịnh số 1150/Qđ-TTg ngày 30/8/2007 của Thủ tướng Chắnh phủ và chắnh thức ựi vào hoạt ựộng và thu hút ựầu tư vào cuối năm 2008 trên ựịa bàn 10 xã của huyện Nghi Lộc. Sự thụ hút các dự án ựầu tư phát triển kinh tế
của Khu kinh tế đông Nam trên ựịa bàn huyện cùng với việc các ựô thị giáp ranh Nghi Lộc như Thành phố Vinh ựược công nhận ựạt tiêu chuẩn ựô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An và Thị xã Cửa Lò ựược công nhận là ựô thị loại IIỊ Cơ sở hạ tầng của huyện ngày càng ựược ựầu tư hoàn thiện, các tuyến ựường ựược cải tạo nâng cấp và xây mớị Hệ thống ựiện, nước ựược nâng cấp. Các khu ựô thị mới ựã ựược các nhà ựầu tư quan tâm xúc tiến xây dựng với hạ tầng kỹ thuật ựồng bộ. đây là một trong những nguyên nhân chắnh tác ựộng lớn ựến giá ựất thị trường trên ựịa bàn huyện trong thời gian quạ Bên cạnh ựó, nguồn vốn chảy vào thị trường BđS ở Nghi Lộc chủ yếu từ nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, nên mặc dù nền kinh tế có nhiều biến ựộng thất thường tác ựộng vào thị trường BđS trên cả nước song số lượng các giao dịch chuyển nhượng vẫn có chiều hướng tăng tại một số khu vực qua các năm.
Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP của Chắnh phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai ựã tạo một môi trương thông thoáng hơn trong thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất nên yều tố pháp lý của thửa ựất dần ựược ựảm bảo, ựiều này cũng giúp gia tăng các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường.
Có thể nói trong các loại ựất phân theo mục ựắch sử dụng, ựất ở tồn tại nhiều vấn ựề phức tạp, gây nhiều bức xúc tranh cãi trong dư luận, thu hút sự quan tâm nhiều nhất. Vì vậy trên thực tế, tại các huyện giáp ranh ựô thị như huyện Nghi Lộc mảng giá ựất ựược tập trung nghiên cứu là giá ựất ở với mối quan hệ tương hỗ với ựất sản xuất kinh doanh. Các loại ựất khác vẫn có sự biến ựộng nhưng với mức ựộ nhỏ hơn, quản lý dễ dàng hơn. Mặt khác các yếu tố ảnh hưởng tới giá ựất ở cũng phức tạp vì vậy nội dung của ựề tài này chủ yếu tập trung vào tìm hiểu, ựánh giá và phân tắch các nhân tố ảnh hưởng tới
giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc
để nghiên cứu giá ựất ở và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa