2. TỔNG QUAN VỀ VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.2.4.Các nguyên tắc cơ bản của ựịnh giá ựất
2.2.4.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một thửa ựất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác ựộng làm thay ựổi thửa ựất, thay ựổi môi trường của thửa ựất và thay ựổi các xu thế thị
trường (xu thế về quy mô ựầu tư, về chất lượng ựầu tư thửa ựất,...) ựối với loại thửa ựất ựó. Bên cạnh ựó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, ựất của con người cũng thay ựổi không ngừng. Vì vậy, người ựịnh giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường ựể ựịnh giá ựất nhằm phù hợp với thị trường tại thời ựiểm ựịnh giá.
Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thắch nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ựịnh giá. [13]
2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời ựiểm ựịnh giá cho thấy thửa ựất ựó có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác ựịnh cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dung tốt nhất ựược hiệu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn ựược nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)
- Về mặt pháp luật: một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sử sở hữu thửa ựất ựó phải ựược Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất với một thửa ựất không chỉ nói ựến khả năng sinh lời của thửa ựất ựó mà có trường hợp thu nhập thực tại một thửa ựất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá ựược bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tắnh ựến trong ựịnh giá BđS và trong một chừng mực nào ựó nó ựược vật chất hoá như là một chỉ tiêu ựể chỉ mặt vật chất của BđS. [13]
2.2.4.3. Nguyên tắc biến ựộng
Giá cả ựất ựai là biến ựộng theo sự thay ựổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác ựộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ựất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ựộng, cho nên giá cả ựất ựai là ựược hình thành trong quá trình tác ựộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ựộng chung của chúng.
Khi ựịnh giá ựất, cần phải phân tắch tắnh hiệu quả, tắnh khan hiếm, tắnh cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ựất ựó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến ựộng của những nhân tố nàỵ Vì các nhân tố này luôn thay ựổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ựộng ựể căn cứ giá ựất hiện tại mà dự tắnh giá ựất cho tương laị Do ựó nguyên tắc biến ựộng và nguyên tắc dự tắnh có quan hệ mật thiết với nhaụ Trong việc ựịnh giá ựất, không những phải dự tắnh chắnh xác sự biến ựộng giá ựất trong tương lai, mà ựồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ựộng ựể ựiều chỉnh tư liệu giá ựất ựang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ựịnh giá thì mới có thể xác ựịnh giá ựất hợp lý, chắnh xác.
điều cần chú ý là các nguyên tắc này không ựứng ựơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhaụ Do ựó, khi ựịnh giá ựất, ngoài việc cần phải hiểu biết ựầy ựủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm ựược giá cả ựất ựai chắnh xác. [13]
2.2.5. Các phương pháp ựịnh giá ựất
Sau khi Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 26/11/2004 quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất; trong ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT- BTC theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau ựây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác ựịnh ựịa ựiểm của thửa ựất, khu ựất trống so sánh ựược với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời ựiểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trắ, hiện trạng sử dụng ựất, hiều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội), các ựặc ựiểm về pháp lý, thời ựiểm, mức giá chuyển nhượng, ựấu giá QSDđ thành công, thời gian, ựiều kiện giao dịch chuyển nhượng.
Bước 2: So sánh, phân tắch thông tin
Căn cứ những thông tin ựã khảo sát, thu thập ựược ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tắch, so sánh ựể lựa chọn những tiêu chắ giống và khác nhau giữa các thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá. Trên cơ sở ựó xác ựịnh các tiêu chắ giống và khác biệt về giá ựể tắnh toán, xác ựịnh giá cho thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá.
Bước 3: Thực hiện ựiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể xác ựịnh giá cho thửa ựất cần ựịnh giá. Giá trị ước tắnh của thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá =
Giá chuyển nhượng QSDđ của từng thửa ựất, khu ựất so
sánh
ổ
Mức tiền ựiều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bước 4: Xác ựịnh giá của thửa ựất cần ựịnh giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 ựến 5 thửa ựất, khu ựất so sánh ựã tắnh toán ựiều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
2.2.5.2. Phương pháp thu nhập
Việc ựịnh giá ựất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Tắnh tổng thu nhập hàng năm thu ựược từ thửa ựất cần ựịnh giá. Bước 2: Tắnh tổng chi phắ hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Bước 3: Xác ựịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm ựã tắnh ở Bước 1 - Tổng chi phắ ựã tắnh ở Bước 2
Bước 4: Ước tắnh mức giá ựất cần ựịnh giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu ựược từ thửa ựất
Giá ựất ước tắnh
=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ựồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
2.2.5.3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ ựể ựịnh giá ựất cho mỗi loại ựất phải tiến hành các bước sau ựây:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ựể lựa chọn ắt nhất 3 BđS
(bao gồm ựất và tài sản trên ựất) ựã chuyển nhượng thành công có những ựặc ựiểm tương tự với thửa ựất cần ựịnh giá.
Bước 2: Khảo sát thực ựịa và mô tả ựầy ựủ, chắnh xác về các tài sản trên
ựất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BđS nói trên.
Bước 3: Xác ựịnh giá trị hiện tại của tài sản ựã ựầu tư xây dựng trên ựất.
Giá trị hiện tại của các tài sản trên ựất
= Giá trị xây dựng mới tại thời ựiểm ựịnh giá
− Phần giá trị hao mòn
Bước 4: Tắnh toán giá trị các thửa ựất của BđS ựã lựa chọn ở bước
Giá trị của thửa ựất =
Giá chuyển nhượng
BđS −
Giá trị hiện tại của các tài sản trên ựất Giá trị của thửa ựất
đơn giá của
thửa ựất = Diện tắch thửa ựất
Bước 5: Xác ựịnh giá trị của thửa ựất cần ựịnh giá
2.2.5.4. Phương pháp thặng dư (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khi áp dụng phương pháp này ựể ựịnh giá ựất phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Xác ựịnh mục ựắch sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
ựất dựa vào các căn cứ sau: - đặc ựiểm của khu ựất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch ựô thị; quy hoạch và các quy ựịnh về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựã ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tắnh tổng giá trị phát triển của BđS.
Tổng giá trị phát triển của BđS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ựất phân lôẦ dự kiến sẽ bán ựược khi hoàn thành dự án ựầu tư vào khu ựất.
Tổng giá trị phát triển = ∑ = + n i i i r TR 0(1 ) Trong ựó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời ựiểm hiện tại - n là số năm thực hiện dự án
Bước 3: Ước tắnh tổng chi phắ phát triển.
Tổng chi phắ phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phắ mà nhà ựầu tư bỏ ra ựể hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà ựầu tư.
Tổng chi phắ phát triển = ∑ = + n i i i r C 0(1 )
Bước 4: Xác ựịnh giá trị của thửa ựất: