2. TỔNG QUAN VỀ VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.3.2.Công tác ựịnh giá ựất tại Việt Nam
Hiện nay, công tác ựịnh giá ựất của nước ta ựược quy ựịnh khá chặt chẽ trong Luật đất ựai 2003. định giá ựất là cụ thể hoá quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai của Nhà nước theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 5 Luật đất ựai 2003.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ựất trên thị trường vì nó biến ựộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy ựể phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ựịnh khung giá chuẩn các loại ựất. Tại điều 56 Luật đất ựai về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh ghi rõ: ỘViệc ựịnh giá ựất của Nhà nước phải ựảm bảo các nguyên tắc sau ựây:
ạ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa ựất liền kề nhau, có ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ựiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhaụỢ
Giá ựất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh ựược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ựược sử dụng làm căn cứ ựể tắnh thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất; tắnh tiền bồi thường ựối với người có hành
Tại khoản 2 điều 6 Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất quy ựịnh: ỘCăn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh ựược quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ựất cùng loạiỢ.
để tiến hành các công tác ựịnh giá ựất ựược thống nhất từ Trung ương ựến ựịa phương pháp luật nước ta quy ựịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ựịnh giá. Về phắa Chắnh phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ựịnh giá bao gồm: Ban Vật giá Chắnh phủ, Bộ Tài chắnh, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Về phắa UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chắnh - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ựồng có trách nhiệm ựịnh giá theo một mục ựắch cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 114/2004/TT- BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. đồng thời quy ựịnh các tiêu chắ cụ thể về vị trắ ựất ựể xếp loại các vị trắ ựất và quyết ựịnh số lượng vị trắ ựất trong từng loại ựường phố; phân loại ựường phố và quyết ựịnh số lượng ựường phố theo thứ tự từ số 1 trở ựi ựến số cuối cùng phù hợp với ựiều kiện
của ựịa phương trong từng loại ựô thị ựể ựánh giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ ựiều kiện cụ thể tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại ựường phố, mà phân loại vị trắ ựất và số lượng vị trắ ựất cho từng ựoạn phôa, từng ựường phố, cụ thể ựể tiến hành ựịnh giá ựất.
Ngày 13/08/2009, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP quy ựịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, theo ựó giá ựất cụ thể ựược xác ựịnh lại không bị giới hạn về việc UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác ựịnh giá ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP quy ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương.