4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.5. Giá ựất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Trong những năm qua, trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc có sự biến ựộng về giá ựất tương ựối lớn, ựặt biệt là giai ựoạn trước và sau năm 2008, sau khi thay ựổi ựịa giới huyện Nghi Lộc (tách 4 xã: Nghi Kim, Nghi Liên, Nghi Ân, Nghi đức vào Thành phố Vinh theo Nghi ựịnh số 45/2008/Nđ-CP của Chắnh phủ), cùng với ựó Khu kinh tế đông Nam của tỉnh Nghệ An ựược thành lập theo Quyết ựịnh số 1150/Qđ-TTg ngày 30/8/2007 của Thủ tướng Chắnh phủ và chắnh thức ựi vào hoạt ựộng và thu hút ựầu tư vào cuối năm 2008 trên ựịa bàn 10 xã của huyện Nghi Lộc. Sự thụ hút các dự án ựầu tư phát triển kinh tế
của Khu kinh tế đông Nam trên ựịa bàn huyện cùng với việc các ựô thị giáp ranh Nghi Lộc như Thành phố Vinh ựược công nhận ựạt tiêu chuẩn ựô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An và Thị xã Cửa Lò ựược công nhận là ựô thị loại IIỊ Cơ sở hạ tầng của huyện ngày càng ựược ựầu tư hoàn thiện, các tuyến ựường ựược cải tạo nâng cấp và xây mớị Hệ thống ựiện, nước ựược nâng cấp. Các khu ựô thị mới ựã ựược các nhà ựầu tư quan tâm xúc tiến xây dựng với hạ tầng kỹ thuật ựồng bộ. đây là một trong những nguyên nhân chắnh tác ựộng lớn ựến giá ựất thị trường trên ựịa bàn huyện trong thời gian quạ Bên cạnh ựó, nguồn vốn chảy vào thị trường BđS ở Nghi Lộc chủ yếu từ nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, nên mặc dù nền kinh tế có nhiều biến ựộng thất thường tác ựộng vào thị trường BđS trên cả nước song số lượng các giao dịch chuyển nhượng vẫn có chiều hướng tăng tại một số khu vực qua các năm.
Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP của Chắnh phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai ựã tạo một môi trương thông thoáng hơn trong thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất nên yều tố pháp lý của thửa ựất dần ựược ựảm bảo, ựiều này cũng giúp gia tăng các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường.
Có thể nói trong các loại ựất phân theo mục ựắch sử dụng, ựất ở tồn tại nhiều vấn ựề phức tạp, gây nhiều bức xúc tranh cãi trong dư luận, thu hút sự quan tâm nhiều nhất. Vì vậy trên thực tế, tại các huyện giáp ranh ựô thị như huyện Nghi Lộc mảng giá ựất ựược tập trung nghiên cứu là giá ựất ở với mối quan hệ tương hỗ với ựất sản xuất kinh doanh. Các loại ựất khác vẫn có sự biến ựộng nhưng với mức ựộ nhỏ hơn, quản lý dễ dàng hơn. Mặt khác các yếu tố ảnh hưởng tới giá ựất ở cũng phức tạp vì vậy nội dung của ựề tài này chủ yếu tập trung vào tìm hiểu, ựánh giá và phân tắch các nhân tố ảnh hưởng tới
giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc
để nghiên cứu giá ựất ở và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc, chúng tôi tiến hành ựiều tra các thửa ựất ựã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước và tổng hợp giá ựất trên thị trường tại 28 tuyến ựường ựại diện cho 3 nhóm khu vực mang tắnh ựại diện của huyện Nghi Lộc trong thời gian từ 1/1/2007 ựến 31/12/2011, bao gồm:
*Nhóm I (khu vực thị trấn), gồm:
- Khu vực 1, gồm các ựường: Quốc lộ 1A (Ngã tư tắn hiệu giao thông ựên khu tập thể ga Quán Hành), đường Quán Hành Ờ Xã đoài, đường nội thị (Từ trường THCS ựến ựường ựi Xã đoài); đường nội khối 3 (thị trấn Quán Hành)
- Khu vực 2, gồm các ựường: Quốc lộ 1A (Từ hạt kiểm lâm ựến giáp Nghi Trung), đường quy hoạch 28m và đường nội khối 4 (thị trấn Quán Hành);
- Khu vực 3, gồm các ựường: đường Quy hoạch 35m, đường Kim Liên Ờ Nghi Trung, đường quy hoạch 18m, đường nội khối 7 (thị trấn Quán Hành).
*Nhóm II (khu vực ven ựô), gồm:
- Khu vực 1: đường dọc xã Nghi Phong, đường Quốc lộ 46, đường liên xã Phong Ờ Ân;
- Khu vực 2: đường Tỉnh lộ 535, đường liên xóm Thái Thọ - Thái Hòa, đường liên xóm Thái Thọ - Thái Lộc;
- Khu vực 3: đường nội xóm Thái Thọ (Nghi Thái), đường nội xóm 3 (Nghi Phong), đường nội xóm 4 (Nghi Phong).
*Nhóm III (khu vực thuần nông), gồm:
- Khu vực 1, gồm các ựường: đường Tỉnh lộ 534 (ngã ba ựi Nghi Kiều Ờ Yên Thành), đường liên xã Nghi Văn Ờ Nghi Kiều Ờ đại Sơn, đường liên xã Hưng Trung Ờ Nghi Kiều;
- Khu vực 2, gồm các ựường: đường nội xóm Nghi Thu (Nghi Văn), đường nội xóm 4 (Nghi Lâm), đường nội xóm 5 (Nghi Lâm), đường nội xóm 11 (Nghi Kiều), đường nội xóm 1A (Nghi Kiều).
Số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng ựất của ựề tài ựược thu thập tại Văn phòng đăng ký ựất huyện Nghi Lộc phần nào phản ánh ựược diễn biến giao dịch nhà ựất qua các năm và qua ựây cũng cho thấy, thực tế người dân khi ựến cơ quan nhà nước làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng không ựúng và thấp hơn nhiều so với thực tế giá mua bán. Do ựó, cơ quan thuế khi tắnh nghĩa vụ tài chắnh cho người nhận chuyển nhượng dựa trên bảng giá quy ựịnh của Nhà nước ựể tắnh thuế, và chỉ tắnh thuế theo giá chuyển nhượng tại hợp ựồng với ựiều kiện giá chuyển nhượng lớn hơn giá do Nhà nước quy ựịnh. Vì vậy, ựể ựảm bảo tắnh xác thực của giá chuyển nhượng khi tắnh thuế chuyển QSDđ và tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, việc ựiều tra giá thực tế ựể có ựược những thông tin về giá ựất là rất cần thiết và phản ánh ựược mặt bằng giá ựất trên ựịa bàn huyện. Giá này ựược coi như là giá chuyển nhượng QSDđ trên thị trường (sau ựây gọi là giá thị trường).
Thực tế qua ựiều tra cho thấy tất cả các tuyến ựường ựều có sự chuyển nhượng QSDđ trong năm 2007 ựến năm 2011 có số liệu như sau:
Bảng 4.8. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực ựiều tra
Số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
Nhóm Khu vực STT Tên ựường Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 Quốc lộ 1A (Ngã tư tắn hiệu giao thông ựến
khu tập thể ga Quan Hành) 25 4 3 7 6 5 2 đường Quán Hành Ờ Xã đoài 21 5 3 5 5 3 I 1 3 đường nội thị (từ trường THCS ựến ựường ựi Xã đoài)
36 7 4 9 10 6
4 đường nội khối 3 49 7 6 13 12 11
I
1
Số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất Nhóm Khu vực STT Tên ựường Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 Quốc lộ 1A (từ ựường vào kiểm lâm ựến giáp xã Nghi
Trung)
18 3 3 5 4 3
2 đường quy hoạch 28m 17 4 3 3 4 3
3 đường nội khối 4 25 3 3 7 8 4
2
Tổng 60 10 9 15 16 10
1
đường quy hoạch 35m (hội trường huyện ựến
ựường ựi Xã đoài)
22 4 3 5 6 4
2 đường Kim Liên Ờ
Nghi Trung 42 6 4 8 14 10
3 đường quy hoạch 18m 18 5 3 3 4 3
4 đường nội khối 7 46 11 6 8 14 7
3 Tổng 128 26 16 24 38 24 Tổng cộng 319 59 41 73 87 59 1 đường dọc xã Nghi Phong 52 11 6 12 14 9 2 Quốc lộ 46 (Giáp thành phố Vinh ựến Nghi Trường) 48 12 6 10 13 7 II 1
3 đường liên xã Phong -
Ân 51 8 7 12 16 8
1 Tổng 151 31 19 34 43 24
1 Tỉnh lộ 535 45 8 5 11 13 8
2 đường liên xóm Thái
Thọ - Thái Hòa 59 10 6 16 18 9
II
2
3 đường liên xóm Thái
Số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất Nhóm Khu vực STT Tên ựường Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tổng 167 30 17 45 50 25
1 đường nội xóm Thái
Thọ 63 10 8 18 18 9 2 đường nội xóm 3 Ờ Nghi Phong 55 12 7 13 15 8 3 đường nội xóm 4 Ờ Nghi Phong 53 11 6 12 16 8 3 Tổng 171 33 21 43 49 25 Tổng cộng 489 94 57 122 142 74 1 Tỉnh lộ 534 18 4 3 4 4 3 2
đường liên xã Nghi Văn Ờ Nghi Kiều Ờ
đại Sơn
21 5 3 5 5 3
3 đường liên xã Hưng
Trung Ờ Nghi Kiều 16 3 3 3 4 3
1
Tổng 55 12 9 12 13 9
1 đường nội xóm Nghi
Thu Ờ Nghi Văn 16 3 3 4 3 3
III 2 2 đường nội xóm 4 Ờ Nghi Lâm 15 4 3 3 3 2 3 đường nội xóm 5 Ờ Nghi Lâm 18 4 3 4 4 3 4 đường nội xóm 11 Ờ Nghi Kiều 14 3 3 3 3 2 5 đừng nội xóm 1A Ờ Nghi Kiều 15 3 3 3 3 3 2 Tổng 78 17 15 17 16 13 III Tổng cộng 133 29 24 29 29 22 Tổng số 941 182 122 224 258 155
Bảng 4.8 cho ta thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn nghiên cứu từ năm 2007 có xu hướng giảm trong năm 2008 và tăng nhanh qua các năm 2009, 2010 ựến năm 2011 lại có xu hướng giảm phản ánh thời kỳ ựóng băng của thị trường BđS tại huyện Nghi Lộc. đồng thời, số lượng giao dịch tăng không ựồng ựều tại các nhóm khu vực do lượng cung và lượng cầu về ựất tại các nhóm khu vực khác nhaụ
0 20 40 60 80 100 120 140 160 S ố c h u y ển n h ư ợ n g 2007 2008 2009 2010 2011 Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3
Hình 4.2. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực ựiều tra
Hình 4.2 cho thấy số lượng giao dịch tại khu vực thị trấn có xu hướng giảm dần từ 2007 ựến năm 2008 và sau ựó có xu hướng tăng nhẹ trong các năm 2009, 2010 ựến năm 2011 thì giảm. Nguyên nhân chủ yếu là do lượng cung về ựất tại khu vực này càng ngày càng thấp, ựặc biệt là các vị trắ bám các trục ựường có khả năng kết hợp kinh doanh buôn bán hầu như không có cung; số lượng giao dịch tại khu vực ven ựô (các xã giáp ranh thành phố Vinh) cao nhất trong 3 nhóm ựiều tra, có xu hướng giảm trong năm 2008 sau ựó tăng cao trong năm 2009, 2010 do khu vực này quỹ ựất lớn, giá cả không quá cao nên những người có lượng tiền nhàn rỗi thường ựầu tư mua ựất tại khu vực này, năm 2011 số lượng giao dịch khu vực này giảm sút tương ựối
lớn phản ánh thời kỳ "ựóng băng" của thị trường BđS khi nền kinh tế trong nước gặp khó khăn, suy thoáị Số lượng giao dịch tại khu vực thuần nông (các xã miền núi thấp của huyện) tương ựối thấp và ổn ựịnh từ năm 2007 ựến nay, do khu vực này quỹ ựất tự giãn của các hộ gia ựình, cá nhân ở ựây còn lớn và chủ yếu người dân mua ựất ựể ở, không có nhu cầu ựầu tư hay kinh doanh buôn bán.
Tuy nhiên, số lượng giao dịch chuyển nhượng QSD ựất nêu trên chưa phản ánh ựầy ựủ diễn biến giao dịch nhà ựất qua các năm do trên thực tế việc chuyển nhượng QSDđ bằng hình thức Ộtrao tayỢ còn chiếm tỷ lệ caọ điều này ựã gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, nguyên nhân của tình trạng này là do sự quản lý chưa ựược chặt chẽ, còn nhiều kẽ hởẦ Mặt khác, việc Chắnh phủ cho phép các phòng Công chứng tư hoạt ựộng ựã làm gia tăng số lượng giao dịch không qua ựăng ký tại cơ quan Nhà nước. Hiện tượng Ộcò ựấtỢ hoạt ựộng ngoài luồng vẫn ựang tồn tại và tham gia nhiều trong quá trình chuyển nhượng QSDđ. Nguyên nhân chủ yếu là sự buông lỏng quản lý Nhà nước ựối với thị trường BđS nói chung và thị trường ựất ựai nói riêng.
4.5.1. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tuyến ựường thuộc nhóm I
4.5.1.1. Giá ựất ở khu vực nhóm I
Nhóm I gồm các tuyến ựường xung quanh chợ Quán Hành, Trung tâm thương mại Quán Hành gồm: Quốc lộ 1A (Ngã tư tắn hiệu giao thông ựên khu tập thể ga Quán Hành), đường Quán Hành Ờ Xã đoài, đường nội thị (Từ trường THCS ựến ựường ựi Xã đoài), đường nội khối 3, Quốc lộ 1A (Từ hạt kiểm lâm ựến giáp Nghi Trung), đường quy hoạch 28m và ựường nội khối 4, đường Quy hoạch 35m, đường Kim Liên Ờ Nghi Trung, đường quy hoạch 18m, đường nội khối 7.
đây là những tuyến ựường chắnh nằm ở trung tâm thị trấn Quán Hành và là những tuyến ựường có ựiều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cơ quan
nhà nước, cửa hàng kinh doanh, gần trường họcẦmang lại sự thuận tiện cho người sử dụng ựất trong việc sản xuất kinh doanh và ựời sống sinh hoạt hàng ngàỵ Mật ựộ dân cư và mức sống của người dân tại khu vực này là khá caọ Vì vậy, giá ựất ở tại một số tuyến ựường trong khu vực này rất cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân huyện Nghi Lộc là do kết hợp mục ựắch ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa ựất.
Qua bảng 4.9 cho thấy giá ựất do Nhà nước quy ựịnh tại các khu vực nhóm I từ 2007 ựến năm 2011 có sự thay ựổi ựáng kể. Giá ựất Nhà nước quy ựịnh cao dần từ năm 2007 ựến năm 2011. Giá ựất Nhà nước quy ựịnh năm 2007 (là năm Nhà nước quy ựịnh mức giá thấp nhất) trung bình cao nhất là 2.800 triệu ựồng/m2 thuộc ựường Quốc lộ 1A (ựoạn từ ngã tư tắn hiệu giao thông ựến khu tập thể ga Quán Hành) và thấp nhất là 300.000 ựồng/m2 ựường quy hoạch 28m; ựến năm 2011 giá ựất do UBND Tỉnh quy ựịnh cao nhất là 8.000 triệu ựồng/m2 thuộc ựường Quốc lộ 1A (ựoạn từ ngã tư tắn hiệu giao thông ựến khu tập thể ga Quán Hành), tăng 2,86 lần so với năm 2007 và thấp nhất là 700.000 ựồng/m2 thuộc ựường nội khối 7 và khối 3, tăng 1,67 lần so với năm 2007. Tuy nhiên, qua ựiều tra thực tế cho thấy, giá thị trường thay ựổi theo chiều hướng tăng lên và tăng cao từ năm 2008 ựến 2010 do sự biến ựộng ựột biến của giá vàng trong nước và sự khởi sắc về tình hình phát triển kinh tế và cả thị trường chứng khoán. Sức nóng của BđS thủ ựô Hà Nội lan về thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò tác ựộng lớn ựến giá ựất của huyện Nghi Lộc, ựồng thời với những biến ựộng của nền kinh tế (gói kắch cầu của Chắnh phủ năm 2009, lãi suất ngân hàng thấp, cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, ựồng tiền mất giáẦ) và do ảnh hưởng của quá trình ựô thị hóa dẫn ựến tình trạng người dân chuyển hướng ựầu tư sang BđS. Sang năm 2011 giá ựất thị trường có sự giảm sút ựáng kể do sự suy giảm của kinh tế thể giới cùng vợi sự bất ổn của kinh tế trong nước như: lạm phát tăng cao, lãi suất ngân hàng ựẩy lên quá cao,Ầựã làm cho thị trường BđS suy giảm
Bảng 4.9. Giá ựất ở trung bình của các ựường trong các khu vực thuộc nhóm I
Mức chênh lệch Giá thị trường TB qua các năm (A)
(1.000 ựồng/m2)
Giá ựất quy ựịnh TB qua các năm(B)
(1.000 ựồng/m2) [A/B] (lần)
Khu
vực Tên ựường Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Quốc lộ 1A (từ ngã tư
tắn hiệu giao thông ựến tập thể ga Quán Hành) 7.500 9.000 13.500 18.000 15.000 2.800 3.000 3.200 6.000 8.000 2,68 3,00 4,22 3,00 1,88 đường Quán Hành Ờ Xã đoài 5.100 7.300 8.600 13.500 11.300 1.500 2.200 2.500 3.000 5.000 3,40 3,32 3,44 4,50 2,26 đường nội thị 1.000 1.200 2.200 3.500 2.800 450 600 800 1.100 1.500 2,22 2,00 2,75 3,18 1,87 1
đường nội khối 3 800 950 1.150 1.680 1.420 420 500 550 600 700 1,90 1,90 2,09 2,80 2,03
Quốc Lộ 1A (từ ựường vào hạt kiểm lâm ựến