2. TỔNG QUAN VỀ VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.3.Công tác ựịnh giá ựất trên Thế giới và Việt Nam
2.3.1. Công tác ựịnh giá ựất trên Thế giới
Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình ựộ caọ Mọi tổ chức ngành nghề ựều ựạt ở mức ựộ hoàn thiện và hiện ựại, gắn liền với sự tự ựộng và tin học hoá. Hệ thống pháp luật ựược quy ựịnh chặt ựến hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình ựầu tư nghiên cứu về lĩnh vực ựịnh giá BđS nói chung và ựịnh giá ựất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia ựang phát triển ựã ựạt ựược sự ổn ựịnh về hệ thống tổ chức cơ quan ựịnh giá BđS từ Trung ương ựến ựịa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ựộng rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc giạ Sau ựây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt ựộng của cơ quan ựịnh giá tại một số nước:
2.3.1.1. Công tác ựịnh giá ựất tại Úc
Úc là quốc gia có hoạt ựộng ựịnh giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan ựịnh giá ựất ở Úc ựược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của ựất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật ựịnh; chịu trách nhiệm thi hành những ựiều khoản của Luật đất ựai ựể ựưa ra những ựánh giá ựất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan ựịnh giá của Úc ựược chia làm 2 bộ phận: bộ phận ựịnh giá ựất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận ựịnh giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: định giá ựể phục vụ việc ựịnh mức thu thuế và ựánh giá thuế với 3 thành phần công việc chắnh:
+ định giá ựể phục vụ cho thống kê tổng thể. + định giá tạm thờị Giá trị ước tắnh của thửa ựất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phắ phát triển
+ định giá ựể phân xử ựơn khiếu nạị
- Nhóm 2: Dịch vụ ựịnh giá bao gồm dịch vụ ựịnh giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ ựịnh giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ ựịnh giá khác.
2.3.1.2. Công tác ựịnh giá ựất tại Thụy điển
Tại Thụy điển, giá ựất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, ựược xác ựịnh trên cơ sở người mua mua ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị ựịnh giá mà tổ chức ựịnh giá ựưa ra phải ựạt 75% giá trị thị trường. định giá phải chỉ ra ựược BđS có khả năng ựóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra ựược BđS nào sẽ quyết ựịnh việc ựóng thuế. Giá trị xác ựịnh phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng ựất ựã tuyên bố trong hợp ựồng cho thuê. Những BđS mà không có khả năng ựóng thuế thì không cần ựịnh giá. định giá BđS ựược tiến hành dự trên nhiều nguyên tắc, trong ựó có nguyên tắc so sánh.
2.3.1.3. Công tác ựịnh giá ựất tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn ựề ựịnh giá BđS ựã ựược quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, Trung tâm tư vấn và ựịnh giá BđS ựược thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BđS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc ựịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BđS. Việc ựịnh giá ựược tiến hành theo từng thửa ựất hoặc từng BđS. Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng ựều có cơ quan ựịnh giá ựất. Với mục ựắch chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết ựịnh giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tắnh giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà ựầu tư trong lĩnh vực tài chắnh tắn dụng; tắnh giá thị trường của tài sản trước và sau khi ựền bù, xác ựịnh thiệt hại tài sản; tắnh thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu haoẦ
2.3.1.4. Công tác ựịnh giá ựất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức ựịnh giá của Nhà nước Thái Lan về BđS ựược tổ chức chỉ ở cấp Trung ương (cấp Tỉnh và cấp Huyện không có cơ quan ựịnh giá).
Cơ quan ựịnh giá ựược thành lập năm 1078, trực thuộc Cục đất ựai Thái Lan
(thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ ựạo của ỘUỷ ban ựịnh giá Trung ươngỢ nhằm mục ựắch thu thuế và quản lý Nhà nước về ựất ựaị
Cơ cấu tổ chức của cơ quan ựịnh giá gồm 5 phòng: phòng hành chắnh; phòng ựịnh giá; phòng bản ựồ phục vụ công tác ựịnh giá; phòng truy cập dữ liệu và lưu trữ giá ựất; phòng tắch tụ (thu hồi, mua, khai thác ựất) và ựiều phối quỹ ựất công (sử dụng ựất vào các mục ựắch công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có hoặc có ắt ựất ựai). Cơ quan này chỉ ựịnh giá các tài sản thuộc ựối tượng ựiều chỉnh của luật BđS. Việc ựịnh giá ựược tiến hành theo từng thửa ựất hoặc từng BđS (ựối với ựất ựô thị ở một số thành phố lớn); ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp việc ựịnh giá ựược thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là ỘblockỢ.
Phương pháp ựịnh giá BđS tại Thái Lan:
- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá ựã ựược bán trên thị trường của các BđS có nhiều ựặc ựiểm tương ựối giống so với BđS thuộc ựối tượng xem xét, ựể ước tắnh giá trị thực của BđS ựó.
- Phương pháp giá thành: phương pháp này chủ yếu ựược áp dụng ựể ựịnh giá những BđS không có hoặc ắt xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,ẦDựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả ựịnh rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể ựược ựo bằng chi phắ làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu ựất thay thế cộng với chi phắ xây dựng hiện hành.
- Phương pháp thu nhập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hang năm trong tương lai từ một BđS, tương ứng với một tỷ
lệ thu hồi vốn nhất ựịnh ựối với BđS ựó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), ựể tắnh giá trị của BđS.
2.3.2. Công tác ựịnh giá ựất tại Việt Nam
Hiện nay, công tác ựịnh giá ựất của nước ta ựược quy ựịnh khá chặt chẽ trong Luật đất ựai 2003. định giá ựất là cụ thể hoá quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai của Nhà nước theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 5 Luật đất ựai 2003.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ựất trên thị trường vì nó biến ựộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy ựể phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ựịnh khung giá chuẩn các loại ựất. Tại điều 56 Luật đất ựai về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh ghi rõ: ỘViệc ựịnh giá ựất của Nhà nước phải ựảm bảo các nguyên tắc sau ựây:
ạ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa ựất liền kề nhau, có ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ựiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhaụỢ
Giá ựất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh ựược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ựược sử dụng làm căn cứ ựể tắnh thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất; tắnh giá trị quyền sử dụng ựất khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất; tắnh tiền bồi thường ựối với người có hành
Tại khoản 2 điều 6 Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất quy ựịnh: ỘCăn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh ựược quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ựất cùng loạiỢ. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
để tiến hành các công tác ựịnh giá ựất ựược thống nhất từ Trung ương ựến ựịa phương pháp luật nước ta quy ựịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ựịnh giá. Về phắa Chắnh phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ựịnh giá bao gồm: Ban Vật giá Chắnh phủ, Bộ Tài chắnh, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Về phắa UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chắnh - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ựồng có trách nhiệm ựịnh giá theo một mục ựắch cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 114/2004/TT- BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. đồng thời quy ựịnh các tiêu chắ cụ thể về vị trắ ựất ựể xếp loại các vị trắ ựất và quyết ựịnh số lượng vị trắ ựất trong từng loại ựường phố; phân loại ựường phố và quyết ựịnh số lượng ựường phố theo thứ tự từ số 1 trở ựi ựến số cuối cùng phù hợp với ựiều kiện
của ựịa phương trong từng loại ựô thị ựể ựánh giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ ựiều kiện cụ thể tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại ựường phố, mà phân loại vị trắ ựất và số lượng vị trắ ựất cho từng ựoạn phôa, từng ựường phố, cụ thể ựể tiến hành ựịnh giá ựất.
Ngày 13/08/2009, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP quy ựịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, theo ựó giá ựất cụ thể ựược xác ựịnh lại không bị giới hạn về việc UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác ựịnh giá ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP quy ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương.
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Nội dung nghiên cứu
- điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác ựịnh giá ựất trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc từ năm 2007 ựến năm 2011.
- điều tra giá ựất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm 2007 ựến năm 2011 và tìm ra các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc.
- đề xuất và kiến nghị các giải pháp cho công tác ựịnh giá ựất ở trong thời gian tớị
3.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành ựề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu ựược sử dụng kết hợp nhằm ựạt ựược mục ựắch và yêu cầu của ựề tài ựề rạ Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập các văn bản các văn bản có liên quan tới giá ựất do Chắnh phủ, các bộ nghành và UBND tỉnh Nghệ An quy ựịnh trong thời gian quạ
Thu thập số lượng người trao ựổi và giá chuyển quyền sử dụng ựất, cho thuê quyền sử dụng ựất từ năm 2007 ựến 2011 tại Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghi Lộc; Chi cục Thuế huyện Nghi Lộc; Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Nghi Lộc
3.2.2. Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu
Căn cứ vào Bảng giá quy ựịnh của UBND tỉnh Nghệ An áp dụng trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc và ựiều kiện thực tế của huyện Nghi Lộc. Chúng tôi lựa chọn các khu vực ựiều tra phản ánh ựược sự phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố và giá ựất của các ựường có nhiều biến ựộng. Cụ thể như sau:
*Nhóm I (khu vực thị trấn), gồm:
tập thể Ga Quán Hành), Quán Hành Ờ Xã đoài (ựoạn tự QL 1A- ựến ngã tư ựường nội khối), đường nội thị (từ trường THCS ựến ựường ựi Xã đoài), đường nội khối 3.
- Khu vực 2, các ựường : Quốc lộ 1A, đường quy hoạch rộng 28m (từ Quốc Lộ 1A Ờ Nghi Trung), đường nội khối 4.
- Khu vực 3, các ựường: đường QH 35m , đường quy hoạch 18m , đường Kim Liên Ờ Nghi Trung, đường nội khối 7.
* Nhóm II (khu vực ven ựô), gồm:
- Khu vực 1, gồm các ựường: đường dọc xã Nghi Phong, đường QL 46, đường liên xã Nghi Phong Ờ Nghi Ân.
- Khu vực 2, gồm các ựường: đường Tỉnh Lộ 535, đường liên xóm Thái Thọ - Thái Hòa, đường liên xóm Thái Thọ - Thái Lộc.
- Khu vực 3, gồm các ựường: Nội xóm Thái Thọ, nội xóm 3 Ờ Nghi Phong, nội xóm 4 Ờ Nghi Phong.
* Nhóm III (khu vực thuần nông), gồm:
- Khu vực 1, gồm các ựương: Tỉnh lộ 534 (ngã ba ựi Nghi Kiều Ờ Yên Thành), đường liên xã Nghi Văn Ờ Nghi Kiều Ờ đại Sơn
- Khu vực 2, gồm các ựường: nội xóm Nghi Thu xã Nghi Văn, nội xóm 4 xã Nghi Lâm, nội xóm 5 xã Nghi Lâm, nội xóm 11 xã Nghi Kiều, nội xóm 1A xã Nghi Kiềụ
điểm ựiều tra ưu tiên chọn những ựiểm ựất trống chưa ựầu tư xây dựng.
3.2.3. Phương pháp ựiều tra theo mẫu phiếu ựiều tra (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tiến hành phỏng vấn người dân qua mẫu phiếu ựiều tra, ựược lập cho việc thông tin từng thửa ựất tại các ựiểm ựiều tra nêu trên.
Tổng số phiếu ựiều tra: 941 phiếụ Trong ựó nhóm I ựiều tra ựược 319 phiếu; nhóm II ựiều tra 489 phiếu và nhóm III ựiều tra 133 phiếụ
3.2.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn về giá ựất; cán bộ phòng Tài chắnh, phòng Tài nguyên và Môi trường; cán bộ ựịa chắnh ựể nắm ựược các thông tin liên quan ựến giá ựất chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng ựất; các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất.
3.2.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tắch số liệu, tổng hợp
Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm ựiều trạ
Phương pháp chọn lọc: Lựa chọn những phiếu ựiều tra ựạt yêu cầu, loại bỏ những phiếu ựiều tra ựáng ngờ (mức chênh lệch quá lớn so với những thửa ựất khác có cùng ựiều kiện tương tự); bóc tách phần giá trị nhà ựể xác ựịnh giá ựất.