Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Luận văn, khóa luận, chuyên đề, cao học, thạc sĩ, tiến sĩ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 88 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ðÀO THỊ VINH NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số: 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi về nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An sử dụng trong Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Cam ñoan các thông tin trích dẫn trong bản Luận văn này ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc trích dẫn./. Tác giả luận văn ðào Thị Vinh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Vinh, Chi cục Thuế thành phố Vinh, Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn ðào Thị Vinh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iii Môc lôc Lời cam ñoan .i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng .v Danh mục hình .vi Danh mục viết tắt vii Phần I ðẶT VẤN ðỀ 88 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài . 1 1.2. Mục ñích và yêu cầu . 2 1.2.1.Mục ñích 2 1.2.2.Yêu cầu 3 Phần II TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 4 2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới 4 2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam .6 2.2. Tổng quan về giá ñất . 13 2.2.1. Khái quát chung về giá ñất 13 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 14 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất .17 2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 22 2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất .24 2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam . 28 2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới .28 2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam .31 Phần III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1. Nội dung nghiên cứu: 34 3.2. Phương pháp nghiên cứu . 35 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iv 3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .35 3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu .35 3.2.3. Phương pháp ñiều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu ñiều tra .36 3.4.4. Phương pháp chuyên gia .36 3.4.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 36 Phần IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh 37 4.1.1. Vị trí ñịa lý .37 4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 38 4.1.3. ðiều kiện cơ sở hạ tầng .41 4.1.3. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn .44 4.2. Tình hình sử dụng ñất ñai 45 4.3. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Vinh . 47 4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 48 4.4.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 48 4.4.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Vinh .49 4.4. Giá ñất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 56 4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñường, phố nhóm I .65 4.4.2. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 75 4.4.3 Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm III .85 4.5.ðánh giá chung . 94 4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 94 4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở 95 4.6. Giải pháp . 98 Phần IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .101 5.1. Kết luận .101 5.2. Kiến nghị .102 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố Vinh 38 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh 46 Bảng 4.3. Khung giá ñất ở tại ñô thị .49 Bảng 4.4. Khung giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn thành phố Vinh 50 Bảng 4.5. Giá ñất ở quy ñịnh trung bình áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2005 ñến 6 tháng ñầu năm 2010 53 Bảng 4.6. Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 61 Bảng 4.7. Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc nhóm I .66 Bảng 4.8. Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc nhóm II .78 Bảng 4.9. Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc nhóm III 87 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . vi DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ ñồ các tuyến ñường giao thông trên ñịa bàn thành phố Vinh 59 Hình 4.2. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 64 Hình 4.3. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 1(bao quanh bến xe Vinh) 67 Hình 4.4. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 2(bao quanh chợ Vinh) 68 Hình 4.5. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 3(bao quanh ðại học Vinh) 68 Hình 4.6. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 4(bao quanh khối cơ quan Nhà nước) 69 Hình 4.7. ðường Lê Lợi .71 Hình 4.8. ðường Lê Huân 72 Hình 4.9. ðường Nguyễn Thị Minh Khai .73 Hình 4.10. ðường khối phường Hưng Bình 74 Hình 4.11. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường lớn trong nhóm I 74 Hình 4.12. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường nội khối thuộc các phường ñiều tra ở nhóm I 75 Hình 4.13. ðường trong khu quy hoạch Biệt thự Bắc Nguyễn Sỹ Sách 77 Hình 4.14. Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm II 80 Hình 4.15. Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm II 80 Hình 4.16. Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm II 80 Hình 4.17. ðường trong khu quy hoạch khối 18A, phường Quán Bàu 81 Hình 4.18. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường quy hoạch thuộc nhóm II .84 Hình 4.19. Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm III .88 Hình 4.20.ðường Trương Văn Lĩnh .89 Hình 4.21. Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm III .90 Hình 4.22. ðường trong khu dân cư xóm Kim Nghĩa, xã Nghi Ân .91 Hình 4.23. Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường nội xóm thuộc các xã nhóm III .94 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . vii DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT - BðS : Bất ñộng sản - HðND : Hội ñồng nhân dân - QSDð : Quyền sử dụng ñất - QH : Quy hoạch - UBND : Ủy ban nhân dân - WTO : Tổ chức Thương mại thế giới - GTSX : Giá trị sản xuất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 1 Phần I ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất nước ta ñang trong thời kỳ ñổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. ðất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, tất cả mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn liền với ñất ñai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng ñất ñai là nguồn tài nguyên có hạn và không thể tái tạo ñược. Vì thế, ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến nền kinh tế, chính trị, xã hội của ñất nước. ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện ñại hóa ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu. Mặt khác, giá ñất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả. Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai ñô thị lớn nhất của vùng Bắc Trung Bộ, thuận lợi trong tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà ñầu tư trong và Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 2 ngoài nước ñể phát triển một nền kinh tế hàng hoá có sức cạnh tranh cao, mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới. Với vai trò quan trọng như vậy, ngày 15/9/2008, thành phố Vinh ñã ñược Chính phủ công nhận là ñô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An, tạo tiền ñề cho việc phát triển thành phố Vinh thành Trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ. Vì thế, trong những năm qua, tốc ñộ ñô thị hóa ở thành phố Vinh diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án ñầu tư ñược triển khai trên toàn ñịa bàn Thành phố, như xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia ñã không ngừng tăng lên, thị trường BðS hoạt ñộng sôi nổi. Tuy nhiên, cùng với vấn ñề ñó thì công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong ñó việc xác ñịnh giá ñất chưa sát với giá thị trường, là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất . Những bất cập này dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương. Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất thành phố Vinh nói riêng, ñịnh giá ñất nói chung và giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”. 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1.Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.