Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam đàn, tỉnh nghệ an

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam đàn, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN XUÂN THÀNH

HÀ NỘI - 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày… tháng … năm 2011

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồ Tiến

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự giúp ựỡ, những ý kiến ựóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

để có ựược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ựược sự hướng dẫn chu ựáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Xuân Thành, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu

ựề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ựược sự giúp ựỡ, tạo ựiều kiện của Phòng Tài nguyên & Môi Trường huyện Nam đàn, các anh chị em và bạn bè ựồng nghiệp, sự ựộng viên, tạo mọi ựiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ựình và người thân Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ựỡ quý báu ựó!

Hà nội, ngàyẦ thángẦ năm 2011

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồ Tiến

4.1.3 Thực trạng môi trường 42

4.6.3 đánh giá việc thực hiện thường giải phóng mặt bằng ở hai dự án

4.7.3 Các giải pháp về tổ chức chỉ ñạo thực hiện trong công tác bồi

DANH MỤC BẢNG

tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa màu tại 2 dự án nghiên cứu

1 ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai không chỉ là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt mà còn là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ

sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trong những năm gần ñây, nền kinh tế nước ta thay ñổi một cách nhanh chóng, nhu cầu về ñất cho người dân, cho các công trình xây dựng, các khu công nghiệp, khu ñô thị…tăng lên mạnh mẽ làm cho ñất càng trở nên khan hiếm và ñắt ñỏ ði ñôi với tình hình phát triển ñất nước như vậy, việc bồi thường, thu hồi ñất ñể giải toả phục vụ việc quy hoạch và thực hiện các dự

án xây dựng ngày càng phát triển trên phạm vi toàn quốc

Có thể thấy trên cả nước, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác tái ñịnh cư ñều gặp rất nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và kéo dài tiến ñộ thi công của các công trình, không những gây thiệt hại cho Nhà nước mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện ñông người và kéo dài, làm ảnh hưởng ñến sự ổn ñịnh kinh tế - xã hội - chính trị của ñịa phương ðiều này khiến ta phải suy nghĩ và tìm hiểu nguyên nhân của vấn ñề là ở ñâu, ở những người thực hiện chính sách hay còn ở ngay trong chính sách?

Hiện nay việc bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003, ñược thực hiện theo Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP có Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Ngày 25/5/2007 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP quy ñịnh cụ thể ñối với một số trường hợp thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 v/v hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 84/Nð-CP Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện vẩn còn

nhiều bất cập, vì vậy ngày 13/8/2009 Chắnh phủ ựã tiếp tục ban hành Nghị ựịnh

số 69/2009/Nđ-CP quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư Sau khi có Nghị ựịnh 69, Bộ Tài nguyên

và Môi trường ựã ban hành Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 v/v hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh 69/Nđ-CP

Qua quá trình thực hiện, cơ bản các khoản trong Nghị ựịnh ựã ựược

áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của ựại ựa số nhân dân, khắc phục ựược nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước ựây Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tắch, ựánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, ựiều tra xã hội học nhằm sửa ựổi và hoàn thiện các nội dung chắnh sách, ựảm bảo lợi ắch hợp pháp cho người có ựất bị thu hồi, duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối ựa những tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về ựất của nhân dân trong việc bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất

Vì những lý do nêu trên, ựể ựánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất, ựược sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Nguyễn

Xuân Thành, tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộ đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự

án trên ựịa bàn huyện Nam đàn, tỉnh Nghệ AnỢ, nhằm ựiều tra, tìm hiểu

thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, ựề xuất một số giải pháp nhằm ựẩy nhanh tiến ựộ của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, ựáp ứng yêu cầu cải cách hành chắnh của Nhà nước

1.2 Mục ựắch, yêu cầu

1.2.1 Mục ựắch

- Tìm hiểu việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn huyện Nam đàn, tỉnh

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn huyện, qua ựó rút ra ưu nhược ựiểm trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư Trên cơ sở ựó ựề xuất

ý kiến góp phần ựẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai ngày càng hiệu quả, minh bạch

- Nguồn số liệu, tài liệu ựiều tra thu thập ựược phải ựáng tin cậy

- Các ựề nghị, kiến nghị phải có tắnh khả thi

2 TỔNG QUAN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Bồi thường giải phóng mặt bằng

2.1.1 Bản chất của việc bồi thường giải phóng mặt bằng

“Bồi thường” hay “ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị ảnh hưởng vì hành vi của một chủ thể khác Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập Hội ñồng GPMB cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư Về mặt hành chính GPMB là một quá trình không tự nguyện, người bị thu hồi ñất ngoài mất mát về mặt vật chất nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái ñịnh cư hoặc có mộ người thân chưa ñến thời gian cải táng mà phải di chuyển…

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể Ngoài ra có một hình thức bồi thường khác ñó là hỗ trợ, như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp tạo việc làm, hỗ trợ vượt nghèo, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống sản xuất …

Bản chất của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không ñơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải ñảm bảo lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi ñất, ñó là có một chỗ ở ổn ñịnh với ñiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm nhằm ổn ñịnh và nâng cao cuộc sống

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường GPMB

Quá trình bồi thường GPMB mang tính ña dạng và phức tạp:

khác nhau với ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực nội thị, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình GPMB có ñặc trưng nhất ñịnh ðối với khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ…quá trình GPMB cũng có ñặc trưng riêng của nó Còn ñối với khu vực nông thôn hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp do ñó GPMB cũng ñược tiến hành với ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của người dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp không cao Vì vậy mà công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia

di chuyển là rất khó khăn, việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều kiện cần thiết ñể ñảm bảo cuộc sống dân cư sau này Mặt khác cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường

ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống sinh hoạt của người dân mà tâm lý tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc hình thành ñất ñai khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và

do cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện sống bị thay ñổi nên họ không muốn

di chuyển

Từ các ñặc ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB

ñược thực hiện khác nhau

2.2 Chính sách bồi thường GPMB và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ

và một số nước trên thế giới

2.2.1 Chính sách bồi thường GPMB và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo Hướng dẫn Hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần [9]

Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người

bị ảnh hưởng (BAH) là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng ñồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hóa và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái v.v Kinh nghiệm của WB cho thấy việc TðC không tự nguyện do các dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu ñược, thường dẫn ñến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải ñối mặt với sự bần cùng hóa khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất ñi Tất cả những ñiều ñó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn ñến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hóa ñời sống dân cư Chính vì vậy mà chính sách TðC của WB ñã ñưa ra những nguyên tắc hướng dẫn cơ bản ñó là:

- TðC không tự nguyện cần ñược tránh ở mọi nơi có thể tránh ñược hoặc giảm ñến mức tối thiểu bằng cách ñưa ra mọi phương án có thể lựa chon trong quá trình thiết kế kỹ thuật;

ñộng TðC cần ñược nhận thức và thực thi như những chương trình phát triển bền vững, cần cung cấp ñủ nguồn ñầu tư ñể giúp những người bị dự án ảnh hưởng tiêu cực ñược chia sẻ lợi ích của Dự án; những người BAH cần ñược tham khảo ý kiến ñầy ñủ và cần ñược tham gia vào quá trình lập kế hoạch và thực hiện các chương trình TðC;

- Những người BAH cần ñược trợ giúp nhằm cải thiện ñiều kiện sống và mức sống của mình hoặc ít nhất là khôi phục ñược mức sống cũ như trước khi

có Dự án

Từ tháng 02/1994, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn Hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB ñều có

xu hướng giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất, ñồng thời có chính sách thoả ñáng, phù hợp ñảm bảo cho người BAH không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ðể thực hiện ñược phương châm ñó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công ñó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường TðC thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền ñịa phương và trình ñộ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh ñó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố ñồng hành trong quá trình thực hiện các dự án

Theo chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và TðC của

WB và ADB thì việc thiếu các quyền pháp lý chính thức về ñất sẽ không cản trở việc bồi thường cho một số nhóm dân BAH và những người ảnh hưởng còn ñược mở rộng cả với ñối tượng không bị thiệt hại về ñất ñai và tài sản mà chỉ BAH nhỏ về mặt tinh thần ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường,

chắnh sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ựối với tất cả các công trình xây dựng và quy ựịnh thời hạn bồi thường TđC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của TđC khi những người BAH bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm hay những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không Các bước cơ bản trong các chương trình khôi phục thu nhập của WB và ADB ựó là:

- Phân tắch các hoạt ựộng kinh tế của tất cả những người BAH (theo giới, nhóm tuổi, trình ựộ văn hóa, kỹ năng, thu nhập, số người trong hộ gia ựình, nguyện vọng, các phương án) ựể ựánh giá các nhu cầu của họ;

- Xác ựịnh các chương trình khôi phục thu nhập ựa dạng (cho cả cá nhân lẫn các nhóm ựặc biệt) thông qua việc tư vấn về lợi ắch và sự phân tắch khả thi

về tài chắnh và thị trường;

- Kiểm tra các chương trình ựào tạo và tạo thu nhập với người BAH ựược lựa chọn trên cơ sở thử nghiệm;

- Nhân rộng việc thử nghiệm;

- đánh giá chương trình và hỗ trợ kỹ thuật bổ sung nếu cần thiết

Thực hiện công tác TđC và khôi phục cuộc sống của những người BAH, các tổ chức ngân hàng quốc tế quy ựịnh ựây là quá trình từ khi bồi thường tới khi người BAH tổ chức sắp xếp lại hoặc di chuyển xây dựng lại nơi mới và ổn ựịnh các ựiều kiện ựể sinh hoạt phục vụ cuộc sống cũng như ựảm bảo nguồn thu nhập của họ không bị suy giảm

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TđC ựược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ựiều bắt buộc trong quá trình thẩm ựịnh dự án Mức ựộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ựộ tác ựộng của dự án Kế hoạch bồi thường TđC phải ựược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ựầy ựủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH

ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự

án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

2.2.2 Chính sách bồi thường GPMB một số nước trên thế giới

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Với những ñặc thù về quan hệ ñất ñai, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong ñó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, ñặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người bị ảnh hưởng Từ kinh nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và TðC thành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức của chính quyền ñịa phương, trình ñộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ñồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của

cơ quan quản lý Nhà nước Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

các công trình khác do Chắnh phủ xây mới phục vụ lợi ắch công cộngỢ

Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu): chiếm 69% so với tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu

tư nhân chiếm 31%, bao gồm ựất ở, ựất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ựất của các tổ chức tư nhân khác

Pháp luật ựất ựai đài Loan cũng quy ựịnh rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như ựất ựai tư hữu khi thiên nhiên biến ựổi thành ựầm

hồ, hoặc thuỷ ựạo có thể vận chuyển ựược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu Hoặc người có quyền sở hữu và gia ựình ựã ựi khỏi huyện thị nơi có ựất ựó liên tục trong thời gian 5 năm liền

Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của bờ biển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hồ ựầm và hồ ựầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và hồ ựầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh, cổ tắch, những ựất khác mà pháp luật cấm không ựược

tư hữu Những loại ựất này pháp luật quy ựịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ựịnh của pháp luật Khi trưng thu Nhà nước

sẽ trả tiền ựất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ựất

Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân

đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý Qua các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất

khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở

Trước ựây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chắnh phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán ựược ựất lại muốn Chắnh phủ mua lại

Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ựứng ra thoả thuận mua ựất của dân, nếu dân không ựồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ựể lấy ựất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ựất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ựất nếu tư nhân không thoả thuận ựược với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tắnh toán lợi nhuận nếu thấy giá ựất tuy ựắt, nhưng thấy khả năng ựầu tư có triển vọng thì nhà ựầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ựịnh cư Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chắnh sách kinh tế ựược phép trưng thu ựất ựai tư hữu trong giới hạn quy ựịnh của pháp luật

Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ựoạn ựể thực thi các chắnh sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời hạn bảo lưu không quá 3 ựến 5 năm, tuỳ theo tắnh chất

từng loại công trình, quá thời hạn quy ñịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực

ðất ñai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng ñất của người sử dụng ñất gần ñó, ñược bồi thường tương ñương, nhưng không vượt quá mức giá ñất bị ảnh hưởng

ðất ñai trưng thu theo khu ñoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu ñoạn mới, nếu còn thừa ñưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu ñất ñai cũ ñược quyền ưu tiên mua lại

Người có quyền sở hữu ñất ñai cũ (người bị trưng thu ñất), kể từ ngày ñược bồi thường ñầy ñủ trong vòng 1 năm ñến 5 năm, ñược làm ñơn mua lại ñất (theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt ñầu sử dụng ñất theo kế hoạch trưng thu

2 Trung Quốc

Do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi thu hồi ñất của các chủ

sử dụng

Trung Quốc xây dựng các chính sách và các thủ tục rất chi tiết ràng buộc hoạt ñộng tái ñịnh cư với nhiều lĩnh vực khác nhau, trong ñó mục tiêu của chính sách này là cung cấp cơ hội cho TðC thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn ñịnh, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường và TðC Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường, bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Giá bồi thường theo tiêu chuẩn giá thị trường nhưng ñồng thời ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñiều chỉnh rất linh hoạt

ðối với các dự án phải bồi thường GPMB, kế hoạch tái ñịnh cư chi tiết ñược chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng ñịa phương từng hộ gia ñình và từng người bị ảnh hưởng

Có thể nói ñường xá nhà cửa của Trung Quốc hiện ñược làm rất tốt nhờ

có chiến lược rõ ràng và ñược thực hiện rất nghiêm túc Nhiều khu vực mới tại Bắc Kinh, Tô Châu, Hàng Châu…khi xây dựng các khu phố mới, sau bước quy hoạch người ta làm ñường, sau ñó trồng cây xanh, bồn hoa, làm ñường ñiện, nước…sau ñó mới xây nhà Vì vậy, khi cư dân hay các văn phòng chuyển ñến ñây họ ñã có sẵn cơ sở vật chất và hạ tầng rất ñầy ñủ Giá nhà vì thế khá cao nhưng phần lớn người dân ñều hài lòng với số tiền mà họ bỏ ra Còn ñể cải tạo những khu phố cũ, Chính phủ Trung Quốc và chính quyền các ñịa phương luôn thông báo quy hoạch trước và ra sức tuyên truyền lợi ích của khu, vùng sau khi ñược cải tạo Họ có nhiều chính sách ưu tiên cho những người tình nguyện chuyển ñi nơi khác (bố trí nhà, cho xe và nhân lực giúp chuyển ñồ ñạc…) Sau cùng thì cương quyết thực hiện chế ñộ cưỡng bức giải toả ñối với những ai phản ñối Việc thi hành giải toả luôn công khai và thực hiện rất nghiêm túc, không có trường hợp ngoại lệ

Thượng Hải cũng như các ñô thị ở Việt nam nhưng chỉ trong vòng năm năm, ñã biến thành một thành phố hiện ñại như các nước tiên tiến nhất trên thế giới nhờ họ có cơ chế giải phóng mặt bằng và xây dựng hợp lý

3 Nhận xét, ñánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần ñất Do ñất ñai không phải lúc nào cũng có sẵn ñể ñáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của mỗi nước Vì thế, mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, lợi ích kinh tế Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật ðất ñai hoặc một bộ

luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ựã phù hợp với quy ựịnh của pháp luật

mà người sở hữu hoặc sử dụng ựất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ựất ựai Việc thu hồi ựất, trưng thu ựất và bồi thường về ựất tại mỗi quốc gia ựều ựược thực hiện theo chắnh sách riêng do Nhà nước ựó quy ựịnh

Tuy nhiên, các chắnh sách ựó ựều có các nội dung chủ yếu sau:

đối tượng ựược bồi thường về ựất: Tất cả những người ựang sử dụng ựất

mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, kể cả những người thiếu chứng chỉ hợp pháp về ựất ựai, chiếm ựất bất hợp pháp trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi ựất hoặc trưng thu ựất mà ựã tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại ựều ựược bồi thường Hay nói cách khác là tất cả những người có ựất BAH bởi dự án ựều có quyền ựược bồi thường hoặc hỗ trợ

Phương thức bồi thường ựất: Việc bồi thường ựược thực hiện theo hai

phương thức là bồi thường bằng hiện vật (ựất, nhà, lương thực, vật liệu xây dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền cho ựất ựai bị thiệt hại Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng ựều phải xác ựịnh giá trị ựất bị thu hồi ựể làm cơ sở thực hiện việc bồi thường

Giá trị ựất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị ựất bị thu hồi hoặc trưng thu

ựược tắnh trên cơ sở giá trị thực của ựất Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chắnh sách hỗ trợ khi bị thu hồi ựất, trưng thu ựất: Ngoài việc bồi

thường cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi ựất, các quốc gia còn quy ựịnh việc hỗ trợ cho người bị thu hồi ựất hoặc bị trưng thu ựất đó là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo ựiều kiện cho người bị thu hồi ựất hoặc bị trưng thu ựất ổn ựịnh và cải thiện ựời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển ựổi nghề nghiệp

Qua nghiên cứu chắnh sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ chức Ngân hàng Quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ựể

- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể

bồi thường GPMB nói riêng;

- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có ñất bị thu hồi

khôi phục thu nhập, ổn ñịnh cuộc sống, ñặc biệt là ñối với lao ñộng trên 35

tuổi (kinh nghiệm dưỡng lão của Trung Quốc);

2.3 Chính sách bồi thường GPMB của Nhà nước qua các thời kỳ

2.3.1 Trước khi có Luật ñất ñai 1993

Sau khi cách mạng tháng Tám thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ

chiếm hữu ruộng ñất của ñịa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng ñất cho nhân

dân Hiến pháp ñầu tiên của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ñược ban hành

vào năm 1946, ñến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện các cuộc cải cách ruộng

ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành Hiến pháp năm 1959, Nhà

nước thừa nhận tồn tại hình thức sở hữu ñất ñai ở nước ta gồm có sở hữu Nhà

nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Thời kỳ này quan hệ ñất ñai trong bồi

thường chủ yếu là thoả thuận, sau ñó thống nhất giá trị bồi thường mà không

cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường hay

ban hành giá bồi thường

Ngày 14/04/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số

151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp

quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt

Nam Sau ñó Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư

liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/07/1959 về việc thi hành Nghị ñịnh số

151/TTg của Chính phủ Những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường trong

Nghị ñịnh 151/TTg là rất ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong

những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh chưa quy ñịnh cụ thể mức bồi thường

mà chỉ quan tâm ñến sự thoả thuận của các bên

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư: 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai và

cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố Tuy nhiên, Thông tư này mới chỉ dừng lại ở việc quy ñịnh bồi thường về tài sản mà chưa ñề cập cụ thể ñến chính sách bồi thường về ñất Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện ñền bù về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện ñền bù những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên.Luật ðất ñai năm 1988, không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, mà chỉ nêu nghĩa vụ của người sử dụng ñất (ðiều 48) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai năm 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác

Ngày 31/05/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường thiệt hại Căn cứ

ñể tính ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Tại quyết ñịnh này, mức ñền bù còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời, ñồng thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền ñền bù ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thuỷ lợi

2.3.2 Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993

Hiến pháp 1992 ra ñời thay thế Hiến pháp 1980 ñã quy ñịnh: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN” Hiến pháp công nhận

và bảo vệ quyền sử dụng ñất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất Tại ðiều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi

trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật ðất ñai năm 1993 ñã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật ðất ñai năm 1988, ñây là văn kiện chính sách quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và ñền bù thiệt hại của Nhà nước Tại ðiều 27 quy ñịnh:

“Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” [10] Luật ðất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là

họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất

Sau khi Luật ðất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào các mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính – Xây dựng - Tổng cục ðịa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải ñền bù, ñối tượng

ñược ñền bù, phạm vi ñền bù, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền [3]

2.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998, 2001

Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998, vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/CP về việc ñền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất [3] Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức loại ñất ñể tính ñền bù, giá ñất ñền

bù, lập khu tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng ñền bù GPMB và thẩm ñịnh phương án ñền bù GPMB [3]

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế ñộ quản lý, phương án ñền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản -

Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác ñền bù GPMB Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và GPMB [12] , cụ thể:

- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

- Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua

Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

- Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận

2.3.4 Công tác bồi thường GPMB hiện nay (theo Luật ðất ñai 2003.)

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thực hiện Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương ðảng khóa IX ñã ra Nghị quyết về Tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4, thông

qua Luật ðất ñai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

ðiều 39 và 42 của Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về vấn ñề thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người sử dụng ñất bị thu hồi [11] Sau khi Luật ðất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 170/2003/Nð-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành một số ñiều của Pháp lệnh Giá

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện tổ chức mạng lưới thống kê và ñiều tra khảo sát giá ñất, thống kê báo cáo giá các loại ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm

2007 về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh 123/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Thông tư liên tịch số 02/TTLT/BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của

Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường v/v hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất [5] Nghị ñịnh này ñã quy ñịnh chi tiết hơn, ñầy ñủ hơn và toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP [1], phù hợp với những nội dung thay ñổi của Luật ðất ñai năm 2003, thể hiện:

1 Về phạm vi ñiều chỉnh:

+ Ngoài trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

ñích kinh tế thì còn nêu thêm trường hợp bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với các dự án sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)

+ Các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị ñịnh: Cộng ñồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng ñồng bằng nguồn vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ Khi Nhà nước thu hồi ñất không thuộc phạm vi ñiều chỉnh của Nghị ñịnh

2 Về ñối tượng áp dụng:

Tổ chức, cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia ñình, cá nhân trong nước, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñang sử dụng ñất bị Nhà nước thu hồi ñất Người bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi Người có ñất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi ñất

ñể sử dụng vào các mục ñích ñã quy ñịnh mà tự nguyện biếu, tặng một phần hoặc toàn bộ ñất, tài sản cho Nhà nước

3 Về chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư:

+ Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và giải phóng mặt bằng quy ñịnh cho các trường hợp:Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất

có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất, Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam

+ Quy ñịnh về chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

4 Về bồi thường ñất:

+ Về nguyên tắc bồi thường: Quy ñịnh thêm về một số trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét ñể hỗ trợ Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai

+ Quy ñịnh những trường hợp thu hồi ñất mà không ñược bồi thường + Về ñiều kiện ñể ñược bồi thường ñất: Mở rộng hơn các trường hợp không có chứng thư pháp lý nhưng vẫn ñược bồi thường Cộng ñồng dân cư

ñang sử dụng ñất có các công trình là ñình ñền, chùa, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ.Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước ðất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ñình, cá nhân

+ Về giá ñất: Giá ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy ñịnh của Chính phủ vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Quy ñịnh thêm về giá ñất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm (chậm do người dân và chậm do Nhà nước) Quy ñịnh về chi phí ñầu tư vào ñất còn lại (ñối với ñất công ích 5% của xã, phường, ñất chưa giao chưa cho thuê )

+ Về bồi thường, hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp:

* ðất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, ñất vườn ao liền kề với ñất

ở trong khu dân cư Ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược hỗ trợ bằng tiền từ 20% - 50% mức bồi thường ñất ở liền kề

* Bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại và hỗ trợ ñối với hộ gia ñình,

cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi ñất

5 Về bồi thường tài sản:

+ Nguyên tắc bồi thường: Quy ñịnh rõ những trường hợp ñược bồi thường, hỗ trợ và những trường hợp không ñược bồi thường

+ Mức bồi thường: Tài sản bồi thường theo mức ñộ ảnh hưởng thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình Nhưng tổng mức bồi thường tối ña không hơn 100% giá trị của nhà, công trình xây mới

+ Hỗ trợ di chuyển: Quy ñịnh thêm về trường hợp người bị thu hồi ñất

ở, không còn chỗ ở khác trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái ñịnh cư) ñược bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

+ Hỗ trợ ổn ñịnh ñới sống và ổn ñịnh sản xuất: Quy ñịnh thêm trường hợp khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có ñăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh

+ Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thu hồi trên 30% diện tích ñất sản xuất nông nghiệp ñược giao sử dụng lâu dài thì ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người trong ñộ tuổi lao ñộng, mức hỗ trợ và số lao ñộng do UBND tỉnh quy ñịnh phù hợp với thực tế ở ñịa phương

+ Hỗ trợ người ñang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước

+ Hỗ trợ khi thu hồi ñất công ích của xã, phường, thị trấn

7 Về tái ñịnh cư:

+ Bố trí tái ñịnh cư: Hộ gia ñình bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở ñược thông báo về dự kiến phương án bố trí tái ñịnh cư và phương pháp này ñược niêm yết công khai thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án Tạo ñiều kiện cho các hộ vào khu tái ñịnh

cư ñược xem cụ thể khu tái ñịnh cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí

+ Về ñiều kiện bắt buộc ñối với khu tái ñịnh cư có quy ñịnh thêm là khu TðC phải ñược sử dụng chung cho nhiều dự án

8 Về tổ chức thực hiện:

+ Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ TðC cho Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và TðC cấp huyện hoặc giao cho Tổ chức phát triển quỹ ñất (nếu có)

+ Nêu trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và TðC

+ Thẩm ñịnh phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC

+ Nêu rõ trách nhiệm của UBND các cấp của các sở, ban, ngành cấp tỉnh; của tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC

của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và ðầu tư, Bộ xây dựng, Bộ Tài Nguyên và Môi trường

+ Cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng + Nêu chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC

+ Khiếu nại và giải quyết khiếu nại

+ Nghị ñịnh có quy ñịnh sự thoả thuận bồi thường, hỗ trợ giữa người ñược giao ñất, ñược thuê ñất hoặc tổ chức phát triển quỹ ñất với người bị thu hồi ñất, Nhà nước không tổ chức, thực hiện bồi thường hỗ trợ [5]

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP [2] Thông tư này hướng dẫn một số nội dung về bồi thường ñất, bồi thường tài sản, các chính sách hỗ trợ, bố trí TðC, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với các trường hợp quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197 Cụ thể: + Giá ñất ñể tính bồi thường và chi phí ñầu tư vào ñất còn lại, tại khoản

3, ñiều 9 Nghị ñịnh 197 có nêu về chi phí ñầu tư vào ñất còn lại thì ở Thông

tư này hướng dẫn cách xác ñịnh chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

+Bồi thường ñối với cả trường hợp khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70 % diện tích sử dụng có nhà ở, công trình của một chủ sử dụng thì phần diện tích còn lại cũng ñược bồi thường theo quy ñịnh + Bồi thường ñối với cây trồng vật nuôi: cách xác ñịnh giá trị hiện có của vườn cây lâu năm ñể tính bồi thường Bồi thường ñối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích ñất lâm nghiệp mà khi Nhà nước giao là ñất trống, ñồi núi trọc

+ Về tái ñịnh cư: Nêu các biện pháp hỗ trợ sản xuất và ñời sống tại khu TðC

+ Về tổ chức thực hịên bồi thường hỗ trợ và TðC: Nêu trình tự tổ chức thực hiện và phương án chi trả

+ Chi phí cho công tác tổ chức thực hiện: Dự toán chi phí, mức chi [8]

2.4 Cơ sở pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường GPMB, hỗ trợ

và TðC theo Nghị ñịnh 84/2007/CP của Chính phủ

2.4.1 Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Căn cứ vào tình hình thực tế của ñịa phương, UBND cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho:

- Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh

- Tổ chức phát triển quỹ ñất

Về thành phần, Hội ñồng bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp huyện do lãnh ñạo UBND làm chủ tịch, các thành viên gồm:

- ðại diện cơ quan Tài chính

- Chủ ñầu tư - Uỷ viên thường trực

- ðại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên

- ðại diện UBND cấp xã có ñất bị thu hồi - Uỷ viên

- ðại diện của những hộ có ñất bị thu hồi từ một ñến hai người

Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư quyết ñịnh cho phù hợp với thực tế ñịa phương

2.4.2 Trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư giúp UBND cùng cấp lập và

tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; Hội ñồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết ñịnh theo ña số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch hội ñồng

Trách nhiệm của thành viên hội ñồng:

- Chủ tịch hội ñồng chỉ ñạo các thành viên Hội ñồng lập, trình duyệt và

tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Chủ ñầu tư có trách nhiệm giúp chủ tịch Hội ñồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; bảo ñảm ñầy ñủ kinh phí ñể chi trả kịp thời tiền bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- ðại diện những người bị thu hồi có trách nhiệm: Phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, người phải di chuyển chỗ ở, vận ñộng những người bị thu hồi ñất thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ

- Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ ñạo của Chủ tịch Hội ñồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của ñất ñai, tài sản ñược bồi thường, hỗ trợ hoặc không ñược bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

2.4.3 Trách nhiệm của UBND các cấp

UBND tỉnh có trách nhiệm:

- Chỉ ñạo, tổ chức tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo ñúng quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Chỉ ñạo các sở, ban, ngành và UBND cấp huyện:

+ Lập phương án tái ñịnh cư, khu tái ñịnh cư ñể phục vụ cho việc thu hồi ñất

+ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền

- Phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Phê duyệt giá ñất, ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy ñịnh các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền, phương án bố trí tái ñịnh cư, phương án ñào tạo chuyển ñổi nghề theo thẩm quyền ñược giao

- Chỉ ñạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại,

tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền pháp luật quy ñịnh

- Bảo ñảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết ñịnh việc

quy ñịnh tại Nghị ñịnh 84/CP

- Quyết ñịnh hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện cưỡng chế ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Chỉ ñạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư

UBND huyện có trách nhiệm:

- Chỉ ñạo, tổ chức, tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức cá nhân về chính sách bôi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo ñúng quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Chỉ ñạo Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo phân cấp của UBND cấp tỉnh

- Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ ñầu tư thực hiện

dự án ñầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu tái ñịnh cư tại ñịa phương theo phân cấp của UBND cấp tỉnh

- Giải quyết các khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền ñược giao; ra quyết ñịnh cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phốí hợp với các cơ quan chức năng tổ chức việc cưỡng chế theo quyết ñịnh của cơ quan có thẩm quyền

UBND cấp xã có trách nhiệm:

- Tổ chức tuyên truyền về mục ñích thu hồi ñất, chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư của dự án

- Phối hợp với Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thực hiện xác nhận ñất ñai, tài sản trên ñất của người bị thu hồi

- Phối hợp, tạo ñiều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ

và bố trí tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi và tạo ñiều kiện cho việc GPMB Phối hợp với các cơ quan cấp trên ñể tiến hành cưỡng chế

2.4.4 Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Xác ñịnh và công bố chủ trương thu hồi ñất

- Chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi

- Lập, thẩm ñịnh và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư

- Thông báo về việc thu hồi ñất

- Quyết ñịnh thu hồi ñất

- Giải quyết khiếu nại ñối với quyết ñịnh thu hồi ñất

- Kê khai, kiểm kê và xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai

- Lập, thẩm ñịnh, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

- Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược UBND cấp

có thẩm quyền phê duyệt, tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư có trách nhiệm niêm yết công khai phương án tại trụ sở làm việc của ñơn vị và UBND cấp xã nơi có ñất bị thu hồi, thông báo kế hoạch, thời gian chi trả bồi thường, giải quyết tái ñịnh cư và thực hiện GPMB

- Bàn giao ñất ñã bị thu hồi cho Chủ ñầu tư, ñơn vị thi công

- Cưỡng chế thu hồi ñất

- Giải quyết khiếu nại ñối với quyết ñịnh bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư hoặc quyết ñịnh cưỡng chế thu hồi ñất

2.5 Những ñiểm mới về chính sách bồi thường GPMB theo Nghị ñịnh số

69/CP so với Nghị ñịnh số 84/CP

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ thì công tác bồi thường, GPMB [6] có một số ñiểm khác biệt sau:

- Về việc xác ñịnh lại giá ñất trong một số trường hợp cụ thể

Khi Nhà nước phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất mà giá ñất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh tại

dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường ñể xác ñịnh lại giá ñất cụ thể cho phù hợp

- Về vấn ñề hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất

1 Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp (kể cả ñất vườn, ao) thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống theo quy ñịnh sau ñây:

a) Thu hồi từ 30% ñến 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña

là 24 tháng;

b) Thu hồi trên 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải

di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế – xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña là 36 tháng;

- Về hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

1 Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy ñịnh tại ðiều 21 Nghị ñịnh này mà không có ñất ñể bồi thường thì ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 16 Nghị ñịnh này còn ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng ñất ở hoặc nhà ở hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

a) Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích ñược hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương

b) Hỗ trợ một lần bằng một suất ñất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này ñược thực hiện ñối với các ñịa phương có ñiều kiện về quỹ ñất ở, quỹ nhà ở và người ñược hỗ trợ có nhu cầu về ñất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị ñược hỗ trợ theo quy ñịnh tại ñiểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị ñất ở hoặc căn hộ chung

cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch ñược hỗ trợ bằng tiền

2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh cụ thể hình thức hỗ trợ và mức

hỗ trợ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này cho phù hợp với thực tế của ñịa phương

2.6 Những vấn ñề tồn tại cần nghiên cứu

Vấn ñề ñền bù và GPMB ở Việt Nam ñã ñược ñặt ra từ rất sớm Từ ngày 14/4/1959 ñã có Nghị ñịnh 151/TTg ban hành “Quy ñịnh thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất”, tiếp theo là thông tư số 1792/TTg ngày 11/1/1970 cuả Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về “bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng của thành phố” Sau khi có Luật ðất ñai (1988) và bước vào thời kỳ ñổi mới, vấn ñề này càng ñược chú trọng xử lý ñồng bộ phù hợp với tình hình mới bắt ñầu từ Quyết ñịnh 186/HðBT ngày 31/5/1990 “Về ñền bù ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục ñích khác” cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn ñề mới có liên quan (giá ñất, quyền của người sử dụng ñất, quản lý quy hoạch ñô thị…) ñã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB Hiện nay chúng ta ñang thực hiện bồi thường GPMB theo Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ [2], Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ [5] và Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ [6]

- Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp quy trên ñây thấy rõ ñược một ñiều, các chính sách ñền bù GPMB là xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp với các biến ñộng của tình hình Trên thực tế ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng Tuy nhiên, nếu so với những yêu cầu mới vẫn còn một số bất cập ñó là: + Trong nền kinh tế thị trường có yêu cầu rất cụ thể về công bằng xã hội, lợi ích chính ñáng của cá nhân ñược tôn trọng và khuyến khích phát huy ñồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng ñồng Con người cụ thể vừa là ñộng lực vừa là mục tiêu của phát triển … Vì vậy những quy ñịnh ñã có là chưa ñầy ñủ, xét về mặt xã hội thì chưa ñảm bảo cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội, cộng ñồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức

bị ảnh hưởng) Trong nhiều trường hợp mục tiêu GPMB nhanh gọn ít tốn kém ñược quan tâm nhiều hơn so với mục tiêu bồi thường sao cho người bị ảnh hưởng khôi phục ñược mức sống ban ñầu

+ Vấn ñề cần ñược nhận thức lại cho thật ñầy ñủ là việc ñền bù GPMB

là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển; Các hoạt ñộng khôi phục mức sống của những người bị ảnh hưởng cũng có ý nghĩa quan trọng như việc xây dựng các công trình trên ñất ñược giải phóng ñồng thời còn phải ñảm bảo các hiệu quả kinh tế xã hội là hơn hẳn so với trước khi GPMB, không thể chấp nhận một tình trạng là trong khi các công trình xây dựng mang lại lợi ích cho số ñông thì lại ñẩy một số người ñang sử dụng ñất vốn ñang khó khăn càng khó khăn hơn thậm chí không ñược như trước khi xây dựng công trình

+ Trong bối cảnh mới, thì các chính sách của Nhà nước cần ñược thể hiện ñồng bộ và minh bạch trong việc ñảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà ñầu tư cũng như người chịu ảnh hưởng ñược thực hiện một cách thông suốt vì lợi ích của sự phát triển

- Do chưa hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí dùng ñể bồi thường GPMB ñều rút từ Ngân sách trong khi lợi ích do phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu ñầy ñủ, ổn ñịnh và hợp pháp của nhà ñầu tư Thông thường các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội ñược xây dựng mới ñều làm cho giá ñất vùng lân cận tăng lên, sau khi công trình hoàn thành người ñang sử dụng ñất ñó ñương nhiên ñược hưởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào, chính ñiều này không chỉ ñã hạn chế về năng lực giải quyết nhiệm vụ GPMB,

mà còn làm phát sinh quan hệ bất bình ñẳng kinh tế, xã hội lâu dài về sau Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa ñồng bộ, ñang trong quá trình hoàn thiện thậm chí có trường hợp còn gây xung ñột pháp lý thì việc chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý ñể giải quyết bồi thường là chưa ñầy ñủ, trong rất nhiều trường hợp phải coi trọng hiện trạng và coi trọng những vấn ñề có tính lịch sử tập quán có tính xã hội ñược cộng ñồng chấp nhận

Hầu hết các dự án xây dựng ở nước ta ñều bị ách tắc việc bồi thường GPMB làm cho tiến ñộ thi công công trình không ñạt kế hoạch ðiều ñó ñã gây thiệt hại không nhỏ cho công tác ñầu tư xây dựng

- ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh do không ñáp ứng ñược tiến

ñộ ñầu tư vì vậy nhiều dự án ñã mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh tế thấp

- ðối với các ñầu tư không kinh doanh thời gian thi công kéo dài tiến

ñộ thi công bị ngắt quãng ñã gây ra sự lãng phí lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

- Nhiều nơi do công tác bồi thường GPMB chủ yếu ñược thực hiện bằng các biện pháp hành chính ñã dẫn ñến khiếu kiện, khiếu nại của nhân dân kéo dài không thể giải quyết ñược, trong khiếu kiện ñó cái chính là người dân không thoả mãn với việc bồi thường của các chủ dự án hoặc trong việc ñịnh giá thiếu công bằng