Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HẢI AN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan Thái Nguyên - 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HẢI AN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan Thái Nguyên - 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày 20 tháng năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Hải An ii LỜI CẢM ƠN Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Đỗ Thị Lan - Trưởng khoa Khoa học môi trường - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên hướng dẫn, giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn đến thầy, giáo Ban giám hiệu nhà trường, phịng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên phịng ban Trường đại học Nơng Lâm giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn đến cán phịng Tài ngun mơi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa xã, phường thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, phịng, trung tâm thuộc Sở tài ngun mơi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi q trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình người bạn, người tơi chia sẻ khó khăn thời gian học tập, đặc biệt thời gian thực đề tài Thái Nguyên, ngày 20 tháng năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Hải An iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Yêu cầu đề tài .3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn vấn đề nghiên cứu .3 Chƣơng 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU .5 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Tổng quan thị trường thị trường đất đai 1.1.2 Khái quát chung giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 16 1.1.5 Các phương pháp định giá đất 17 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 27 1.3 Cơ sở thực tiễn .28 1.3.1 Thị trường đất đai giới .28 1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 30 1.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 32 1.3.3 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 38 1.3.4 Xu biến động giá đất Thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc 39 1.3.5 Đánh giá chung tổng quan 40 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .41 2.1 Đối tượng nghiên cứu 41 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành .41 41 41 2.3 Nội dung nghiên cứu 41 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Vĩnh Yên 41 2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai thành phố qua năm 2009 - 2013 41 2.3.3 Giá đất quy định chung phạm vi nước, địa bàn TPVY công tác định giá đất vùng nghiên cứu 41 2.3.4 Giá đất thị trường số yếu tố ảnh hưởng 41 iv 2.3.5 Đề xuất số giải pháp 41 2.4 Phương pháp nghiên cứu .41 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 41 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu .43 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .43 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu .44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44 3.1.2 Đánh giá tổng quát thực trạng phát triển kinh tế-xã hội 46 3.2 Tình hình sử dụng đất đai thành phố Vĩnh Yên qua năm 2009 -2013 48 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai .48 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Vĩnh Yên 50 3.3 Giá đất quy định địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Thành phố Vĩnh Yên 53 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước sở để xác định giá đất 53 3.3.2 Công tác định giá đất vùng nghiên cứu 54 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn thành phố Vĩnh Yên 55 3.4 Giá đất thị trường số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 56 3.4.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người .56 3.4.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 57 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 74 3.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 75 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 76 3.5 Đề xuất số giải pháp .79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 Kết luận .81 Kiến nghị 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Mục đích việc định giá đất số nước giới 32 Bảng 1.2 Hình thức xác định giá đất số nước giới 33 Bảng 1.3 Cơ quan thẩm định giá số nước giới 34 Bảng 1.4 Phương pháp định giá số nước giới 35 Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất qua năm 49 Bảng 3.2 Kết cấp giấy chứng nhận QSD đất thành phố Vĩnh Yên đến ngày 31/12/2013 51 Bảng 3.3 Khung giá đất nông thôn 53 Bảng 3.4 Khung giá đất nông thôn 53 Bảng 3.5 Khung giá đất đô thị 54 Bảng 3.6 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến 2013 55 Bảng 3.7 Tình hình biến động dân số GTGT (thực tế) 56 Bảng 3.8 Giá đất đường phố nhóm I 58 Bảng 3.9 Giá đất đường phố nhóm II 62 Bảng 3.10 Giá đất đường phố nhóm III 65 Bảng 3.11 Giá đất đường phố nhóm IV 68 Bảng 3.12 Giá đất đường phố nhóm V 71 Bảng 3.13 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường Trần Phú – Đoạn 74 Bảng 3.14 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 75 Bảng 3.15: Đặc điểm số khu dân cư 76 Bảng 3.16: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Ải 77 Bảng 3.17: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Giếng Han 78 Bảng 3.18: Giá đất khu dân cư giáp trước sau thực dự án 78 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình 10 Hình 1.2 Sự thay đổi cầu 11 Hình 1.3 Sự thay đổi cung 11 Hình 3.1 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm I 59 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm I 60 Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 63 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm II .64 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 66 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm III 66 Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm IV 69 Hình 3.8 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I đường phố nhóm IV 70 Hình 3.9 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm V .72 Hình 3.10 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I đường phố nhóm V .73 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Những vấn đề định giá đất bất động sản quan tâm; Đặc biệt với nước ta, trình đổi kinh tế, chế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố Đất đai khơng ngoại lệ, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Việc xác định xác giá đất giảm tranh chấp đất đai giá; Một vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bổ đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả; Khi đất đai phân bổ sử dụng tốt hiệu Với chế thị trường, tất nguồn lực đất đai định giá theo giá thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Việc định hướng thu thuế sử dụng đất thuế chuyển quyên sử dụng đất theo giá đất xác định sát với giá thị trường, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Mặt khác thị trường đất đai bình thường Để thu thuế sử dụng đất hàng năm theo giá trị sử dụng, cần xác định giá trị đồng loạt tất đất cách hợp lý, công bằng, phù hợp, tiếp cận với giá trị thị trường, một việc cần thiết Đây toán khó cho nhà quản lý, lẽ hàng năm vào mẫu thống kê thu (tỷ lệ thấp với tổng số định giá) để 76 Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Lam Sơn với độ rộng mặt tiền từ – m giá trung bình từ 16.480.000 đồng/m2 -17.350.000 đồng/m2, cịn đất có độ rộng lớn 6m giá đất trung bình lớn 18.900.000 đồng/m2 Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại với việc chuẩn bị nâng cấp lên đô thị loại II nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Vĩnh Yên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn Thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2009 - 2013, dự án hoàn thành giao xong: Khu đất dịch vụ Đồng Ải khu đất dịch vụ Giếng Han thuộc địa bàn Phường Liên Bảo Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 3.15: Đặc điểm số khu dân cƣ Khu dân cƣ Diện tích (m2) Tổng số lơ quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành QH Khu đất dịch vụ Đồng Ải 8750.2 158 2010 2013 Khu đất dịch vụ Giếng Han 8742.3 153 2010 2012 (Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu đất dịch vụ Đồng Ải quy hoạch theo định số 894/QĐ-UBND ngày 18 tháng năm 2010 UBND thành phố Vĩnh Yên Là khu đất thành phố làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch năm 2010, hồn thành năm 2013 Có 158 lô với 8750.2m2 đất Năm 2010, giá đất nông nghiệp quy định Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 77 UBND tỉnh Vĩnh Phúc, giá bồi thường cho m2 đất nông nghiệp bị thu hồi để làm dự án 59.000đ/1m2 Bao gồm tất khoản giá đất (tiền đất) khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đến năm 2013 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình bán đấu giá QSD đất theo điều tra thể bảng sau: Bảng 3.16: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Ải Số ô STT I II Diện tích (m2/1 ơ) Giá khởi điểm (Đồng/m ) Giá đấu giá (Đồng/m2) Đối với có mặt đường tiếp giá với đường 19.5 m Thửa đất số A 59 119.0 9.500.000 9.550.000 Đối với ô có mặt đường tiếp giá với đường 13.5 m Thửa đất số A2 110.0 6.000.000 7.200.000 Thửa đất số A31 115.0 6.000.000 6.050.000 Thửa đất số B2 115.0 6.000.000 6.050.000 Thửa đất số B59 115.0 6.500.000 6.650.000 Thửa đất số C2 95.5 6.000.000 6.050.000 Thửa đất số C35 96.0 6.500.000 6.550.000 Khu đất dịch vụ Giếng Hanh quy hoạch theo định số 895/QĐ-UBND ngày 21 tháng UBND thành phố Vĩnh n Với diện tích 8742.3m2, có 153 lơ Bắt đầu quy hoạch năm 2010 hoàn thành năm 2012 Khi có định quy hoạch giá khu đất quy định Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 UBND tỉnh Vĩnh Phúc Mức bồi thường với giá 59.000đ/1m2 Đến năm 2012 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình bán đấu giá QSD đất theo điều tra thể bảng sau: 78 Bảng 3.17: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Giếng Han Số ô STT I Diện tích (m2/1 ơ) Giá khởi Giá đấu giá điểm (Đồng/m2) 9.500.000 11.650.000 (Đồng/m ) Đối với có mặt đường tiếp giá với đường 19.5 m Thửa đất số L 02 Thửa đất số L 03 9.500.000 11.500.000 Thửa đất số L 04 9.500.000 11.700.000 Thửa đất số L 23 99.0 9.500.000 13.695.000 146.0 12.000.000 13.250.000 II III 99.0 Đối với có mặt đường tiếp giá với đường 19.5 m 16.5 m Thửa đất số L 01 Đối với có mặt đường tiếp giá với đường13.5 m Thửa đất số L 42 99.0 7.500.000 8.050.000 Thửa đất số L 43 99.0 7.500.000 8.100.000 Bảng 3.18: Giá đất khu dân cƣ giáp trƣớc sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB Khu dân cƣ Mức chênh lệch Bắt đầu quy hoạch Sau thực QH Chênh đơn giá (1.000 đ/m2) Hệ số k 3.000 - 3.500 6.050- 9.550 3050 - 6050 2,02 – 2,73 Giá đất trung bình 3.250 7.800 3.000 2,38 Khu đất dịch vụ Giếng Han 3.500 -4.000 8.050 – 13.695 4.550 – 9.695 2,30 – 3.43 Giá đất trung bình 3.750 10.873 7.123 2,87 Khu đất dịch vụ Đồng Ải (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) 79 Như vậy, qua điều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động nhất, hệ số k trung bình khu đất dịch vụ Đồng Ải 2,38 lần, khu đất dịch vụ Giếng Han 2,87 lần Do tâm lý người dân mong muốn có sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 3.5 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Vĩnh Yên từ năm 2009 đến năm 2013 thấy cơng tác quản lý giá đất cịn nhiều bất cập Trong cơng tác xác định giá đất địa bàn thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so 60-70% chí cá biệt có nơi 20-30% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền SDĐ đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - UBND tỉnh Vĩnh Phúc cần tiến hành công tác định giá đất cách - Khi xác định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách c 80 - - , thành lập khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý giá đất đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ thủ tục - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn giá đất với thực tế vị trí 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trong năm gần đây, địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung thành phố Vĩnh Yên nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Kết nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên cho thấy 2009 đến nửa đầu năm 2012, giao dịch nhà đất diễn sôi động, nửa cuối năm 2012 đến hết năm 2013 , nhiên giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định Giá chuyển nhượng thực tế cao tuyến đường Phố Ngô Quyền, năm 2011 giá chuyển nhượng trung bình vị trí mặt tiền 59.070.000 VNĐ/m2, giá chênh lệch cao vị trí đất mặt tiền đạt hệ số k = 3.87 (Đường Tô Hiến Thành) Tươ vị trí đất mặt tiền đến vị trí ngõ, đất thuộc ngõ vị trí cịn lại, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số thành phố Vĩnh Yên tăng nhanh, từ năm 2009 - 2013 dân sô tăng lên 36.775 người, mật độ dân số cao 1867 người/km2, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau: - Những tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu 82 người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống; - Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, môi trường tự nhiên xã hội - Các tuyến đường có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích… ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư - Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Kiến nghị năm quy định khung g ng trung tâm quản lý thông tin tư vấn nhà đất để cung cấp đầy đủ thông tin biến động thị trường đất đai khu vực - Xây dựng, thành lập khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước , để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Vĩnh Yên / 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài nguyên môi trường (2012), Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định gía đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Bộ tài (2007) Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài Chính (2010), Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Chính phủ (1994), Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá loại đất Trong có quy định khung giá cho loại thị Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ 11 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất 84 12 Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2000 - 2005 13 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980, năm 1992 14 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 15 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 16 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh Tỉnh Bắc Ninh” 17 Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 18 Quốc hội (2013) Luật đất đai 2013 19 UBND thành phố Vĩnh Yên (2010), “Báo cáo tổng hợp “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030” 20 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2008), Quyết định số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 việc Ban hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2009 21 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2009), Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2010 22 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2010), Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2011 23 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Quyết định số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012 24 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2012), Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 PHỤ LỤC Bảng 3.6 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến 2013 TT Gía đất Đoạn đƣờng Tên đƣờng phố Năm Phố Ngô Quyền Đến Giao Phố Chiền Năm Năm Năm 2009 2010 2011 2012 2013 10.000 Từ Năm 15.000 17.000 22.000 18.000 Giao phố Nguyễn Viết Xuân Đất mặt tiền 1.1 1.2 Các hộ ngõ số 10 Nhà ông Chinh 3.500 4.000 6.000 8.000 6.000 1.3 Nhà ông Chinh Giếng Gẩu 2.000 2.500 3.000 4.000 3.500 1.4 Các hộ ngõ số Nhà bà Ngân 1.500 1.500 2.500 3.500 3.000 1.000 1.200 2.000 3.000 2.500 6.000 9.000 13.000 17.000 14.000 1.500 2.500 3.500 4.000 4.000 800 1.500 2.000 2.500 2.500 7.000 8.000 10.000 15.000 13.500 3.000 3.000 4.000 6.500 4.000 1.5 Đƣờng Trần Phú Các hộ lại ngõ số 7, ngách ngõ 2.2 2.3 Phố Lê Xoay Đường rẽ xuống chi cục bảo vệ thực vât Nhà ông Sinh Đất thuộc ngách giao với ngõ Giao phố Ngô Quyền Giao Phố Chiền Đất mặt tiền 3.1 3.2 THPT Trần Phú Đất mặt tiền 2.1 Giao tim đƣờng lên trƣờng Khách sạn Ngọc Lan Ngõ nhà ông Hùng Nhà ơng Nghìn 3.3 3.4 Phố Nguyễn Viết Xn Ngõ nhà ông Chiều Giao phố Ngô Quyền 4.3 Đƣờng Lam Sơn 1.200 1.500 2.000 2.500 2.000 1.000 1.200 1.500 2.000 2.000 5.000 Đất thuộc ngõ lại 7.000 13.000 16.000 12.500 2.500 3.000 5.000 6.000 5.000 2.000 2.000 3.000 3.000 2.500 Chân cầu vƣợt Đất mặt tiền 4.1 4.2 Nhà ông Hải Đường vào khu lương thực, nhà máy cũ… Hết nhà ông Long (đất mặt tiền) Đất thuộc ngõ lại Giao đƣờng Hùng Vƣơng Hết cổng T50 5.1 Đất mặt tiền 3.500 7.000 9.000 11.500 11.500 5.2 Đất thuộc khu dân cư xen ghép 2.000 3.000 5.000 6.500 6.500 5.3 Đất thuộc ngõ giao với đường 1.200 1.500 3.000 4.000 4.000 5.4 Đất thuộc ngách giao với ngõ 1.000 2.000 3.000 3.000 Đƣờng Hùng Vƣơng Giao đƣờng Kim Ngọc Cầu Oai Đất mặt tiền 6.000 8.000 9.000 12.000 10.000 Các ngõ giao với đường Hùng Vương 2.000 2.500 3.000 4.000 4.000 6.3 6.1 6.2 Đất thuộc ngách lại thuộc ngõ 1.000 1.500 2.000 2.000 2.000 Phố Chiền Giao đƣờng Kim Ngọc Giao phố Đội Cấn 7.1 Đất mặt tiền 3.000 6.000 8.000 10.500 8.500 7.2 Đất thuộc tiểu khu kho thực phẩm cũ 2.000 3.000 4.000 6.000 5.000 1.500 2.000 2.500 3.500 3.000 7.3 Phố Lý Bôn Đất thuộc ngõ cịn lại khơng giao với đường Nguyễn Viết Xuân Giao Phố Ngô Quyền Giao phố Tô Hiệu 8.1 Đất mặt tiền 4.500 5.000 6.500 10.000 8.000 8.2 Đường tiểu khu ngõ nhà ông Quang 1.500 2.000 3.000 6.000 4.000 8.3 Đất thuộc ngõ lại 1.000 1.500 2.000 4.000 3.000 5.000 7.000 8.000 10.000 8.000 2.000 2.500 4.000 3.500 4.000 5.000 6.500 9.000 7.500 1.500 3.000 2.000 3.000 3.000 600 3.000 1.500 2.000 2.000 400 600 1.000 1.500 1.500 Đƣờng Tôn Đức Thắng 9.1 9.2 Đƣờng Lý Thƣờng Kiệt Đƣờng Hai Bà Trƣng Hết địa giới phƣờng Khai Quang Giao đường Mê Linh Giao đường Nguyễn Tất Thành Các ngõ giao với đường Giao đƣờng Hùng Vƣơng 10.1 10 Đất mặt tiền 10.2 Từ đình Đơng Đạo 10.3 Cổng sau chợ Đồng Tâm Hết Đình Đơng Đạo 10.6 Cổng sau chợ Đồng Tâm (Mặt tiền) Cổng UBND Phường Đồng Tâm (Mặt tiền) Đất thuộc ngách giao với ngõ Đƣờng Giao đƣờng Nguyễn Tất Chùa Hà Thành Đất mặt tiền 11.1 11.1.1 11 11.1.2 Giao đƣờng Trần Phú Giao đường Nguyễn Tất 3.000 Giao tim đường QL2B Làng Sứ Giao tim đường QL2B Làng Sứ 6.000 6.000 8.000 6.000 Giao đường Trần Phú Thành 4.000 5.000 6.500 5.000 11.2 Giao đường chùa Hà Đi E204 1.500 2.000 4.000 6.000 5.000 11.3 Giao đường chùa Hà Trường dạy nghề số 1.300 1.500 2.000 2.500 2.500 11.4 Đất Khu dân cư đường 16.0m 1.000 2.000 5.000 5.000 4.000 11.5 Đất Khu dân cư đường 13.5m 800 1.500 3.000 4.000 3.000 Đƣờng Quang Trung Giao đƣờng Hùng Vƣơng Hết nghĩa trang liệt sỹ 12.1 1.000 2.500 4.000 5.500 5.000 12.2 Đất khu dân cư Làng Tiên 500 1.500 2.500 3.000 3.000 12.3 Các ngõ giao với đường xóm ven đường 400 1.000 1.500 2.000 2.000 12.4 12 Đất mặt tiền Các vị trí cịn lại thuộc xóm ven đoạn đường 300 800 1.000 1.500 1.500 Đƣờng Nguyễn Thị 13 Minh Khai Cống Hốp Hết địa giới Phƣờng Hội Hợp 13.1 Đất mặt tiền 1.000 2.500 3.500 4.000 6.000 13.2 Các ngõ giao với đường xóm ven đường 300 1.000 1.500 2.500 4.500 13.3 Đƣờng Trƣơng Định Đất thuộc thôn, xóm ven đoạn đường thuộc phường Hội Giao Quốc lộ 2A 800 1.000 2.500 1.500 3.000 3.500 Tiếp giáp với đƣờng Trung tâm Đất mặt tiền 14.1 300 1.500 Hợp 14.1.1 14 Giao đường QL hết đất nhà ông Cầu 4.000 4.000 14.1.2 Nhà ông Cầu Tiếp giáp đường Trung Tâm 3.000 3.000 3.000 3.000 14.2 Đất thuộc khu dân cư Làng Cả 500 800 1.000 14.3 Các ngõ giao với đường 400 1.500 2.000 14.3.1 Giao đường QL hết đất nhà ông Cầu 2.500 2.000 14.3.2 Nhà ông Cầu Tiếp giáp đường Trung Tâm 1.500 1.500 Từ cổng viện 109 Khu dân cƣ Đồng Mé Đƣờng Tô Hiến Thành 15 15.1 Đất mặt tiền 1.000 2.000 2.500 3.000 5.000 15.2 Đất thuộc ngõ giao với đường 1.000 1.300 1.500 2.000 15.3 Đất thuộc ngách giao với ngõ 700 1.000 2.000 1.500 ... thể - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. .. định giá đất vùng nghiên cứu 2.3.4 Giá đất thị trường số yếu tố ảnh hưởng - Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người - Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất - Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến. .. NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HẢI AN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 Chuyên ngành: Quản lý đất