4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam
Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản ở Việt Nam đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai (2003), Luật đất đai mới (2013), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006).
Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng trong khoảng 3 năm (2004-2006). Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán.
Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên. Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư.
Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010.
Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao làm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh. Có thể nói từ năm 2003 đến nay, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu cơ đất đai. Theo đó, hoạt động của thị trường bất động sản bắt đầu đi vào ổn định và lành mạnh hơn. Thị trường bất động sản được Chính phủ quản lý thống nhất và giao cho một cơ quan chủ trì là Bộ Xây dựng nghiên cứu các quy định, nghị định để quản lý thống nhất.
Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước chưa được phát huy có hiệu quả. Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua việc tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp; chưa thể hiện rõ nét vai trò định hướng phát triển thị trường bất động sản để thị trường phát triển vẫn còn tình trạng dư thừa hàng hóa bất động sản là nhà ở cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp phục vụ nhu cầu đa số dân chúng là rất lớn và có nhiều tiềm năng nhưng chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.
Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2013, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Quy luật của thị trƣờng đất đai
Thị trường bất động sản có tính chu kỳ “bùng nổ - suy thoái”. Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở tất cả các nước trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn. Theo nghiên cứu, ở Nhật Bản chu kỳ của
thị trường bất động sản khoảng 12 năm. Ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm. Ở Trung Quốc chu kỳ của thị tsrường bất động sản khoảng 7 năm. Ở Việt Nam, các chuyên gia chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm. Tuy nhiên mỗi chu kỳ diễn ra ngắn hay dài còn tùy thuộc vào nền kinh tế của thời điểm đó phát triển nhanh hay chậm. Và nếu vậy, nhìn lại để rút kinh nghiệm, các nhà đầu tư vẫn có thể hy vọng vào “một ngày mai phát triển”, rất gần.