4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
3.3.3.Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tôi thu thập giá quy định của tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2009 đến năm 2013, giá đất quy định được ban hành chi tiết cụ thể theo từng năm.
Năm 2009 áp dụng QĐ số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008. Năm 2010 áp dụng QĐ số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009. Năm 2011 áp dụng QĐ số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2010. Năm 2012 áp dụng QĐ số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011. Năm 2013 áp dụng QĐ số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012. Trong đó giá đất ở tại thành phố Vĩnh Yên được tỉnh Vĩnh Phúc quy định cụ thể đến từng khu vực, từng vị trí.
Bảng 3.6. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến 2013
(Phụ lục)
Theo bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại các tuyến đường thuộc thành phố Vĩnh Yên từ năm 2009 đến năm 2013 thể hiện rõ nét, các tuyến đường có sự phân chia theo từng đoạn, từng vị trí rất rõ ràng và chi tiết. Năm 2009, tại tuyến đường Chùa
Hà giá đất quy định tại vị trí đất mặt tiền tài cả tuyến đường là 3.000.000 VNĐ/m2,
có giá quy định là: 6.000.000 VNĐ/m2, đoạn 2: Từ Giao tim đường QL2B đi Làng Sứ đến Giao đường Trần Phú có giá quy định là: 4.000.000 VNĐ/m2. Tại tuyến đường Tôn Đức Thắng và tuyến đường Tô Hiến Thành, năm 2009 nhà nước chỉ quy định giá trên cả tuyến đường cho cả vị trí đất mặt tiền, từ năm 2010, nhà nước đã điều chỉnh bảng giá đất và quy định rõ giá đất cho vị trí đất ngõ giao với đường và vị trí ngách giao với ngõ.
Giá đất quy định tại các năm 2009, 2010 tăng với hệ số k thấp nhất là k = 1,11 (tại Phố Lý Bôn) và hệ số k cao nhất là k = 3,33 (tại Vị trí đất giao với ngõ tại tuyến đường Nguyễn Thị Minh Khai). Giá đất quy định tăng qua các năm từ 2009 - 2012, năm 2013 giá đất quy định thấp hơn so với năm trước. Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động cũng khác nhau Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động cũng khác nhau.
3.4. Giá đất thị trƣờng và một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người
Bảng 3.7. Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế)
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2009 2010 2011 2012 2013
1 Dân số Người 65.727 97870 99116 101950 102502
2 GTGT (giá thực tế) T 4386.7 5476.0 6626.2 7454.8 8631.0
(Nguồn: Phòng thống kê - UBND Thành phố Vĩnh Yên)
Qua bảng 3.6 cho thấy dân số thành phố Vĩnh Yên tăng nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông nghiệp trong đó đất ở chiếm tỷ lệ gia tăng lớn. Tính từ năm 2009 đến năm 2013, dân số thành phố Vĩnh Yên đã tăng lên 36.775 người. Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng. Việc này cũng có ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản. Dân số lại phân bố không đồng đều trên địa bàn Thành phố… Cũng như nhiều thành phố khác, thực tế cho thấy, dân cư thực sống trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên không chỉ có số nhân khẩu thường trú mà còn bao gồm một bộ phận khá lớn lực lượng lao động từ các vùng khác đến sinh sống và làm việc.
Theo ước tính của chính quyền thành phố, tính cả dân số không thường trú tại Thành phố, thì tổng số dân số sử dụng kết cấu hạ tầng thành phố, khoảng 104,52
thường trú, thì mật độ dân số lên tới khoảng 2.057 người/km2, gấp 2,53 lần so với mật độ dân số của toàn tỉnh. Như vậy, qua những số liệu trên cho thấy sự tập trung và sự phân bố dân cư không đồng đều giữa khu vực thành thị và nông thôn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa hai khu vực.
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
Phân loại các loại đường phố: Việc phân loại đường phố được căn cứ vào giá đất tại vị trí 1 được quy định và áp dụng tại Quyết định số: 55/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ngày 28 tháng 12 năm 2012. Theo đó:
- Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 13 triệu đồng/m2 trở lên.
- Đường phố nhóm II: Có giá đất từ 10 đến cận 13 triệu đồng/m2.
- Đường phố nhóm III: Có giá đất từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2.
- Đường phố nhóm IV: Có giá đất từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m2.
- Đường phố nhóm V: Có giá đất dưới 4 triệu đồng/m2.
3.4.2.1. Biến động giá đất đường phố nhóm 1 và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đường, phố nhóm I bao gồm: Phố Ngô Quyền; Đường Trần Phú; Phố Lê Xoay. Những tuyến phố này có đặc điểm là các tuyến phố trung tâm. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ công cộng, trường học... Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá đất ở tại các đường, phố này cao do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Qua bảng 3.7 thể hiện giá đất của đường phố nhóm I ta thấy: Giá đất do Nhà nước quy định trong 5 năm từ 2009 đến năm 2013 có sự thay đổi lớn giữa năm trước và năm sau.
Giá đất của năm 2009, được quy định theo Quyết định 70/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, theo đó giá đất mặt tiền của đường
Phố Ngô Quyền là 10.000.000 VNĐ/m2, giá đất của đường Trần Phú là 6.000.000 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
VNĐ/m2 và Đường Lê Xoay là 7.000.000 VNĐ/m2.
Đến năm 2013 giá đất được quy định tại Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, theo đó giá đất theo đó giá đất mặt
tiền của đường Phố Ngô Quyền là 18.000.000 VNĐ/m2, giá đất của đường Trần Phú
là 14.000.000 VNĐ/m2
và Đường Lê Xoay là 13.000.000 VNĐ/m2. Như vậy, sau khi có Quyết định về giá đất năm 2013 được ban hành thì giá đất được Nhà nước điều chỉnh nhằm giảm mức giá chênh lệch giữa giá quy định của Nhà nước với giá thực tế chuyển nhượng. Tuy nhiên mức độ giảm ở các vị trí không đều nhau.
TT Vùng
Giá thị trƣờng trung bình qua các năm Mức chênh lệch
(1000 đ/m2) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2009 2010 2011 2012 2013 2009 2010 2011 2012 2013 1. Phố Ngô Quyền 1.1 28.520 47.540 59.070 56.540 35.140 2,85 3,17 3,47 2,57 1,95 1.2 8.450 10.230 16.460 15.230 8.950 2,41 2,56 2,74 1,90 1,49 1.3 4.560 5.850 7.240 7.210 5.260 2,28 2,34 2,41 1,80 1,50 1.4 3.350 3.200 5.680 5.840 4.210 2,23 2,13 2,27 1,67 1,40 1.5 2.130 2.550 4.410 4.920 3.140 2,13 2,13 2,21 1,64 1,26 2. Đƣờng Trần Phú 2.1 16.860 24.890 37.150 45.890 32.600 2,81 2,77 2,86 2,70 2,33 2.2 4.540 6.670 8.300 7.300 6.500 3,03 2,67 2,37 1,83 1,63 2.3 2.030 2.800 3.600 3.500 3.000 2,54 1,87 1,80 1,40 1,20 3. Phố Lê Xoay 3.1 16.830 20.890 29.200 34.400 23.120 2,40 2,61 2,92 2,29 1,71 3.2 8.170 8.540 10.800 11.500 6.000 2,72 2,85 2,70 1,77 1,50 3.3 3.480 3.910 4.700 4.800 3.500 2,90 2,61 2,35 1,92 1,75 3.4 2.310 3.000 3.700 4.500 3.580 2,31 2,50 2,47 2,25 1,79
dù Nhà nước đã có các Quy định điều chỉnh mức chênh lệch về giá đất qua các năm nhưng chưa thực sự phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường. Như tại vị trí 1 của đường Phố Ngô Quyền có sự chênh lệch năm 2009 là 2.85 lần, đến năm 2010, Nhà nước đã điều chỉnh giá quy định của nhà nước tăng lên 1,5 lần (Giá quy định năm 2010 là 15.000.000 đ/m2) làm giảm sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước, tuy nhiên hệ số chênh lệch vẫn ở mức độ cao, năm 2010 Giá TTTB/Giá Quy định là 3,17. Giá tại các vị trí ngõ và ngách giao với ngõ tại các tuyến đường thì mức độ chênh lệch lại thấp hơn và đều hơn qua các năm. Như vậy, loại đường phố khác nhau thì sự chênh lệch giá khác nhau, mức độ này tùy thuộc vào điều kiện sinh lời, mức độ phát triển kinh tế xã hội trên đường phố đó.
Hình 3.1. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I
Nhìn vào hình 3.1. cho thấy, giá đất thị trường trung bình của đường phố nhóm I luôn tăng qua các năm 2009 đến 2012. Đặc biệt trong năm 2010 và năm 2011, giá đất trung bình đường phố nhóm I tăng đột biến và gấp đôi so với năm 2008. Giá đất thị trường trung bình năm 2012 ở vị trí đất mặt tiền cao nhất là tuyến Phố Ngô Quyền có giá trung bình là 49.540.000 đồng/m2 và thấp nhất là tuyến phố Lê Xoay có giá là 28.600.000 đồng/m2. Trong khi đó tại năm 2009, tại vị trí đất mặt tiền của Phố Ngô Quyền là 28.520.000 VNĐ/m2, của Phố Lê Xoay là 20.520.000 đồng/m2. Sở dĩ có sự tăng giá đất đột biến trên là do từ khoảng giữa năm 2009 đến giữa năm 2012 thị trường chứng khoán, giá vàng trong nước có những biến động mạnh dẫn đến giá chuyển nhượng BĐS tăng cao, các ngân hàng mở cửa cho vay ồ
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
G
iá đ
ất Vị trí đất mặt tiền
Vị trí đất thuộc ngõ Vị trí đất thuộc ngách
trung tâm thương mại,… luôn là sự quan tâm lớn của phần nhà đầu tư BĐS.
Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại các đường phố nhóm I diễn ra chủ yếu tại các vị trí đất thuộc ngõ, vị trí ngách giao với ngõ, còn vị trí 1 là rất ít. Tại các vị trí 1, bất động sản được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Các chủ sử dụng đất chủ yếu cho thuê lại Quyền sử dụng đất để lấy lợi nhuận. Ta thấy giá đất chuyển nhượng tại khu vực diễn ra không đều, giá đất của vị trí đất mặt tiền cao hơn hẳn so với giá các vị trí tiếp sau, do vị trí này mang lại khả năng sinh lợi cao. Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng ở các tuyến phố này ít do giá đất cao không phù hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sử dụng không có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng 1 tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
Hình 3.2. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
G iá đ ấ t Phố Ngô Quyền Đường Trần Phú Phố Lê Xoay
tuyến đường thuộc nhóm I. Năm 2009, giá đất ở Phố Ngô Quyền được bán với giá trung bình 28.520.000 đồng/m2, trong khi ở đường Trần Phú có 16.860.000 đồng/m2. Đến năm 2012, giá đất của đường phố nhóm I tăng gấp đôi so với năm 2009. Ở phố Ngô Quyền, giá đất trung bình bán ra là 35.140.000 đồng/m2, của đường Trần Phú là 32.600.000 đồng/m2, của Phố Lê Xoay là 23.120.000 đồng/m2. Điều này cho chúng ta thấy rõ khả năng sinh lời giữa các tuyến đường trong đường phố nhóm I là khác nhau.
3.4.2.2. Biến động giá đất đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đường phố nhóm II bao gồm: Phố Nguyễn Viết Xuân; Phố Mê Linh và Đường Hùng Vương. Những tuyến phố này có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,… mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh.
Vùng
Giá thị trƣờng trung bình qua các năm Mức chênh lệch
(1000 đ/m2) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2009 2010 2011 2012 2013 2009 2010 2011 2012 2013
Đƣờng Nguyễn Viết Xuân
4.1 16.230 22.450 35.120 34.560 25.790 3,25 3,21 2,70 2,16 2,06 4.2 6.580 7.450 11.350 10.580 7.890 2,63 2,48 2,27 1,76 1,58 4.3 3.180 4.240 5.670 5.420 4.300 1,59 2,12 1,89 1,81 1,72 Phố Mê Linh 5.1 17.320 21.150 29.650 29.520 21.340 2,89 3,02 2,97 2,27 1,94 5.2 5.960 7.520 10.570 11.140 10.500 2,38 2,51 2,64 1,86 1,75 5.3 3.180 3.710 4.100 5.240 4.230 2,65 2,47 2,05 1,75 1,41 Đƣờng Hùng Vƣơng 6.1 16.980 21.970 25.120 27.960 18.340 2,83 2,75 2,79 2,33 1,83 6.2 4.680 5.560 7.540 7.340 6.500 2,34 2,22 2,51 1,84 1,63 6.3 1.970 2.590 3.890 3.830 3.000 1,97 1,73 1,95 1,92 1,50
tính theo giá quy định tại Quyết định Quyết định số 70/2008/QĐ-UBND ngày
31/12/2008 về việc Ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2009. Theo đó,
giá đất tại đường Nguyễn Viết Xuân vị trí 1 là 5.000.000 đồng/m2. Nhưng tại vị trí 1
của các tuyến phố Mê Linh có giá quy định là 6.000.000 đồng/m2, đường Hùng Vương
là 6.000.000 đồng/m2. Như vậy cùng là đường phố nhóm II nhưng giá do Nhà nước
quy định đối với từng tuyến phố khác nhau do đặc điểm của từng tuyến phố mang lại. Năm 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, Nhà nước đã có các Quyết định số số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008; số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009; Số 43 /2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010; Số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011; Số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 quy định về khung giá các loại đất.
Theo đó giá đất quy định các năm 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 tăng dần qua các năm. Năm 2013, các tuyến đường phố nghiên cứu thuộc nhóm II có giá quy định là: 12.500.000 đồng/m2 (VT1 Đường Nguyễn Viết Xuân), 11.000.000 đồng/m2 (VT1 Đường Mê Linh), 10 triệu đồng/m2 (VT1 đường Hùng Vương). Như vậy, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy định về giá đất là căn cứ tính thuế khi thực hiện chuyển QSDĐ đã phần nào làm giảm sự chênh lệch giữa giá quy định và giá thị trường, tăng hiệu quả quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên tỷ lệ chênh lêch giữa giá thị trường và giá nhà nước tại vị trí mặt tiền thường là cao hơn so với các vị trí còn lại.
Hình 3.3. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
G
iá đ
ất Vị trí đất mặt tiền
Vị trí đất thuộc ngõ
Hình 3.4. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm II
Qua nghiên cứu giá thị trường của đường phố nhóm II tại bảng 3.8 và hình 3.3, 3.4 cho thấy: giá đất thị trường qua các năm tăng đều ở các vị trí, ở các đường phố. Tuy nhiên mức độ tăng trong năm 2011 cao hơn, diễn ra nhộn nhịp và sôi động hơn so với thị trường BĐS thời kỳ năm 2010. Các nhà đầu tư vào chứng khoán có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến cho giá nhà đất tăng. Các tuyến đường này đều nằm trên đường rộng, có khả năng sinh lời. Trên mặt đường chính thường là các doanh nghiệp buôn bán hoặc kinh doanh, các vụ chuyển quyền