4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
3.4.5.Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất
Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây cùng với việc chuẩn bị nâng cấp lên đô thị loại II nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, thành phố Vĩnh Yên trong những năm vừa qua đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, chúng tôi lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2009 - 2013, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu đất dịch vụ Đồng Ải và khu đất dịch vụ Giếng Han thuộc địa bàn Phường Liên Bảo. Dựa trên phương pháp thu thập số liệu, điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu tôi tiến hành điều tra trên hai khu vực trên. Kết quả điều tra được thể hiện dưới các bảng sau:
Bảng 3.15: Đặc điểm của một số khu dân cƣ
Khu dân cƣ Diện tích
(m2) Tổng số lô quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành QH Khu đất dịch vụ Đồng Ải 8750.2 158 2010 2013
Khu đất dịch vụ Giếng Han 8742.3 153 2010 2012
(Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Khu đất dịch vụ Đồng Ải được quy hoạch theo quyết định số 894/QĐ-UBND ngày 18 tháng 6 năm 2010 của UBND thành phố Vĩnh Yên. Là khu đất do thành phố làm chủ đầu tư. Khu dân cư bắt đầu được quy hoạch năm 2010, được hoàn
thành năm 2013. Có 158 lô với 8750.2m2 đất. Năm 2010, giá đất nông nghiệp được
UBND tỉnh Vĩnh Phúc, như vậy giá bồi thường cho mỗi m2 đất nông nghiệp bị thu
hồi để làm dự án là 59.000đ/1m2. Bao gồm tất cả các khoản như giá đất (tiền đất) và
các khoản hỗ trợ về cây cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp.
Đến năm 2013 sau khi hoàn thành quy hoạch, khu dân cư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình bán đấu giá QSD đất theo điều tra được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 3.16: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Ải
STT Số ô Diện tích (m2/1 ô) Giá khởi điểm (Đồng/m2 )
Giá đấu giá (Đồng/m2
)
I Đối với các ô có mặt đường tiếp giá
với đường 19.5 m
1 Thửa đất số A 59 119.0 9.500.000 9.550.000
II Đối với các ô có mặt đường tiếp giá
với đường 13.5 m 1 Thửa đất số A2 110.0 6.000.000 7.200.000 2 Thửa đất số A31 115.0 6.000.000 6.050.000 3 Thửa đất số B2 115.0 6.000.000 6.050.000 4 Thửa đất số B59 115.0 6.500.000 6.650.000 5 Thửa đất số C2 95.5 6.000.000 6.050.000 6 Thửa đất số C35 96.0 6.500.000 6.550.000
Khu đất dịch vụ Giếng Hanh được quy hoạch theo quyết định số 895/QĐ-UBND
ngày 21 tháng 6 của UBND thành phố Vĩnh Yên. Với diện tích 8742.3m2, có 153 lô.
Bắt đầu quy hoạch năm 2010 và hoàn thành năm 2012. Khi có quyết định quy hoạch giá của khu đất được quy định tại Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12
năm 2009 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc. Mức bồi thường với giá là 59.000đ/1m2
. Đến năm 2012 sau khi hoàn thành quy hoạch, khu dân cư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình bán đấu giá QSD đất theo điều tra được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 3.17: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Giếng Han STT Số ô Diện tích (m2/1 ô) Giá khởi điểm (Đồng/m2 )
Giá đấu giá (Đồng/m2
)
I Đối với các ô có mặt đường tiếp giá với đường 19.5 .m
1 Thửa đất số L 02 99.0 9.500.000 11.650.000
2 Thửa đất số L 03 9.500.000 11.500.000
3 Thửa đất số L 04 9.500.000 11.700.000
4 Thửa đất số L 23 99.0 9.500.000 13.695.000
II Đối với các ô có mặt đường tiếp giá với đường 19.5 m và 16.5 m
1 Thửa đất số L 01 146.0 12.000.000 13.250.000
III Đối với các ô có mặt đường tiếp giá với đường13.5 m
1 Thửa đất số L 42 99.0 7.500.000 8.050.000
2 Thửa đất số L 43 99.0 7.500.000 8.100.000
Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cƣ giáp trƣớc và sau khi thực hiện dự án.
Đơn vị: 1000/m2 Khu dân cƣ Giá đất TB Mức chênh lệch Bắt đầu quy hoạch Sau khi thực hiện QH
Chênh đơn giá (1.000 đ/m2
) Hệ số k
Khu đất dịch vụ
Đồng Ải 3.000 - 3.500 6.050- 9.550 3050 - 6050 2,02 – 2,73
Giá đất trung bình 3.250 7.800 3.000 2,38
Khu đất dịch vụ Giếng Han 3.500 -4.000 8.050 – 13.695 4.550 – 9.695 2,30 – 3.43
Giá đất trung bình 3.750 10.873 7.123 2,87
Như vậy, qua điều tra thực tế ở hai khu dân cư trên ta có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất, hệ số k trung bình của khu đất dịch vụ Đồng Ải là 2,38 lần, của khu đất dịch vụ Giếng Han là 2,87 lần. Do tâm lý của người dân mong muốn có một cuộc sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn về an ninh trật tự... và trước hết là tìm vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của khu đất tăng cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch.
3.5. Đề xuất một số giải pháp
Qua thực tế điều tra và tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thành phố Vĩnh Yên từ năm 2009 đến năm 2013 có thể thấy được công tác quản lý giá đất ở đây còn nhiều bất cập. Trong đó công tác xác định giá đất ở trên địa bàn thành phố vẫn chưa thực sự sát với mức giá giao dịch trên thị trường mặc dù hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giá đất mới nhưng giá đất quy định so chỉ bằng 60-70%. thậm chí cá biệt có nơi chỉ bằng 20-30% so với giá giao dịch ngoài thị trường tự do. Và khi kê khai để tính thuế chuyển nhượng thì đa số người dân đều kê khai không đúng với giá thực tế giao dịch mà chỉ kê khai sao cho sát với giá quy định nhất. Thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền SDĐ đảm bảo được sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau:
- UBND tỉnh Vĩnh Phúc cần tiến hành công tác định giá đất một cách
.
- Khi xác định giá đất cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách c
- . - . - , thành lập các khu chung cư và các khu đô thị mới cũng như phát triển thị trường nhà đất dưới sự quản lý chặt
.
- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý giá đất và
đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ. thủ tục.
- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài. Tức là trên một tuyến đường có thể chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ không nên chỉ chia 3 - 4 đoạn như hiện nay. như vậy giá đất sẽ đúng với thực tế của từng vị trí hơn.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ