4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
3.2.2.Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Vĩnh Yên
Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên đã có sự biến động về giá đất tương đối nhiều. Ta quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng đất qua các năm 2009 đến 2013. Năm 2009, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến giữa năm 2010.
Cuối năm 2010, năm 2011, đầu năm 2012 thị trường BDDS lại diễn ra sôi động. Nguồn cung đất đai trong thị trường khá lớn. Trong năm việc chuyển đổi,
chuyển nhượng đất đai lắng xuống so với hai năm 2011 và đầu năm 2012 nhưng vẫn giữ được mức ổn định. Các BĐS có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyền sở hữu nhà thì thủ tục đăng kí sang tên cho người nhận chuyển nhượng dễ dàng và thuận tiện. Việc chuyển nhượng BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận dẫn đến tình trạng chính quyền địa phương, cơ quan địa chính nắm bắt hết được số lượng các vụ chuyển nhượng và gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Khoảng đầu năm 2013, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều. Qua quá trình điều tra, thu thập cho thấy kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên đến 31/12/2013 được thể hiện qua bảng 3.2.
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Vĩnh Yên đến ngày 31/12/2013
STT Tên đơn vị
hành chính
Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận
Diện tích cần cấp GCN (ha) Số thửa cần cấp GCN (thửa) Đã đăng ký Số thửa chƣa đăng ký, chƣa cấp GCN (thửa) Diện tích đã cấp GCN (ha) Số GCN đã cấp (Giấy) Số thửa đã cấp GCN (thửa) Theo bản đồ địa chính Theo các tài liệu khác Theo bản đồ địa chính Theo các tài liệu khác Toàn thành phố 3.766,2 60.897 2.149,4 872,5 26.609 18.276 60.263 2.101 1 Phường Khai Quang 904,4 11.358 510,0 285,1 10.938 2.416 11.077 838 2 Phường Liên Bảo 302,1 3.185 230,0 0,0 3.539 212 3.539 161 3 Phường Tích Sơn 157,8 3.833 150,2 0,0 2.863 212 3.862 99 4 Xã Định Trung 535,7 2.159 455,4 0,0 2.798 212 2.235 118 5 Phường Đống Đa 119,8 2.942 35,1 75,6 943 1.646 2.911 73 6 Phường Ngô Quyền 41,9 1.467 25,3 11,6 467 1.180 1.435 44 7 Phường Hội Hợp 610,9 15.344 524,0 0,0 3.833 212 15.220 136 8 Phường Đồng Tâm 584,9 10.785 169,5 242,2 938 9.873 10.599 191 9 Xã Thanh Trù 508,8 9.824 49,8 258,0 290 2.313 9.385 441
phố đã cấp được một khối lượng lớn giấy CNQSD đất cho các loại đất, trong đó công tác cấp giấy CNQSD đất cho đất ở được hết sức quan tâm.
Trên địa bàn Vĩnh Yên cấp được 44.885 giấy chứng nhận cho 60.263 thửa đất (đạt 98,96% so với tổng số thửa cần cấp giấy), với diện tích 3.022 ha (đạt 80,24% so với diện tích cần cấp). Kết quả cấp giấy trên địa bàn thành phố khá cao, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu theo tinh thần Nghị quyết 30/2012/QH13 của Quốc hội khóa XIII là cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2013, số lượng thửa đất còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận chủ yếu rơi vào đối tượng sử dụng đất có diện tích lớn như hệ thống đất an ninh, quốc phòng.
Số GCN quyền SDĐ được cấp cho các vụ mua bán, chuyển nhượng đất là cao nhất. Nhìn chung, giá đất các đường phố nhóm I, II thường rất cao, hơn nữa những chủ sở hữu và sử dụng của các thửa đất ít có nhu cầu chuyển nhượng. Tại các vị trí trên các đường phố nhóm I, II, chủ sử dụng đất có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng với giá cao để thu lợi nhuận. So với các đường, phố các nhóm còn lại, những thửa đất thuộc đường, phố nhóm III có điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi khá, sự chuyển nhượng nhà đất trong nhóm diễn ra sôi động do phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.
Qua số liệu thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Thành phố Vĩnh Yên cho thấy, thực tế người dân khi đến cơ quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế giá mua bán. Chính vì vậy cơ quan thuế khi tính nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng dựa trên bảng giá quy định của Nhà nước để tính thuế, và chỉ tính thuế trước bạ theo giá chuyển nhượng tại hợp đồng với điều kiện giá chuyển nhượng lớn hơn giá do Nhà nước quy định. Vì vậy để đảm bảo tính xác thực của giá chuyển nhượng khi tính thuế chuyển QSDĐ và tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, việc điều tra giá thực tế để có được những thông tin về giá đất là rất cần thiết và phản ánh được mặt bằng giá đất trên địa bàn thành phố. Giá này được coi như là giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường (sau đây gọi là giá thị trường). Thực tế qua điều tra có những tuyến đường không có sự chuyển nhượng QSDĐ ở một số vị trí và trong một số năm cụ thể. Do vậy, các bảng điều tra giá chuyển nhượng sẽ không xác định được giá đất giao dịch ở những vị trí đó.
3.3.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nƣớc và cơ sở để xác định giá đất
Trong lịch sử phát triển của thị trường đất đai, Nhà nước đã đưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản được liên tiếp ra đời bổ xung, thay thế nhau. Cho tới thời điểm tiến hành làm đề tài, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành đầy đủ và được thực thi từ Trung ương đến địa phương.
Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước; Ngày 27 tháng 7 năm 2007, Chính phủ có Nghị định 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giá đất ở được thể hiện qua bảng 3.3, 3.4, 3.5.
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa
Giá tối
thiểu Giá tối đa
Giá tối
thiểu Giá tối đa
10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
(Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004)
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại nông thôn
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa
Giá tối
thiểu Giá tối đa
Giá tối
thiểu Giá tối đa
10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
Loại đô thị Đặc biệt I II
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa
Giá tối
thiểu Giá tối đa
Giá tối
thiểu Giá tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại đô thị III IV V
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối
thiểu Giá tối đa
Giá tối
thiểu Giá tối đa 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27tháng 07năm 2007)
Qua các bảng 3.3, 3.4, bảng 3.5 khung giá đất ở tại nông thôn theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 thì mức giá tối đa đã có sự điều chỉnh tăng lên nhưng mức giá tối thiểu vẫn giữ nguyên không có sự thay đổi.
Theo Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1 tháng 7 năm 201
20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong
khung giá đất thì Chính phủ điều ch ”
3.3.2. Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hướng dẫn phân loại đường phố và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Ngày 19/6/1996, UBND tỉnh Vĩnh Phú (Nay là UBND tỉnh Vĩnh Phúc) ban hành Quyết định số: 1158/QĐ-UB và Quyết định số 2362/QĐ-UB ngày 12-11-1996 của UBND tỉnh Vĩnh Phú, sửa đổi bổ sung một số điều trong quyết định số: 1158/QĐ-UB
Luật Đất đai 2003 có hiệu lực vào ngày 01/7/2004, đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên được quy định theo các lại đường phố với mức giá cụ thể cho từng vị trí.
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 6/11/2004 và Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004, UBND tỉnh Vĩnh Phúc công bố giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Theo đó, các Quyết định áp dụng cho giá đất qua các năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 lần lượt là: QĐ số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008. QĐ số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009. QĐ số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2010. QĐ số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011.QĐ số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 ban hành quy định giá đất ở tại thành phố Vĩnh Yên.
3.3.3. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tôi thu thập giá quy định của tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2009 đến năm 2013, giá đất quy định được ban hành chi tiết cụ thể theo từng năm.
Năm 2009 áp dụng QĐ số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008. Năm 2010 áp dụng QĐ số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009. Năm 2011 áp dụng QĐ số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2010. Năm 2012 áp dụng QĐ số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011. Năm 2013 áp dụng QĐ số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012. Trong đó giá đất ở tại thành phố Vĩnh Yên được tỉnh Vĩnh Phúc quy định cụ thể đến từng khu vực, từng vị trí.
Bảng 3.6. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến 2013
(Phụ lục)
Theo bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại các tuyến đường thuộc thành phố Vĩnh Yên từ năm 2009 đến năm 2013 thể hiện rõ nét, các tuyến đường có sự phân chia theo từng đoạn, từng vị trí rất rõ ràng và chi tiết. Năm 2009, tại tuyến đường Chùa
Hà giá đất quy định tại vị trí đất mặt tiền tài cả tuyến đường là 3.000.000 VNĐ/m2,
có giá quy định là: 6.000.000 VNĐ/m2, đoạn 2: Từ Giao tim đường QL2B đi Làng Sứ đến Giao đường Trần Phú có giá quy định là: 4.000.000 VNĐ/m2. Tại tuyến đường Tôn Đức Thắng và tuyến đường Tô Hiến Thành, năm 2009 nhà nước chỉ quy định giá trên cả tuyến đường cho cả vị trí đất mặt tiền, từ năm 2010, nhà nước đã điều chỉnh bảng giá đất và quy định rõ giá đất cho vị trí đất ngõ giao với đường và vị trí ngách giao với ngõ.
Giá đất quy định tại các năm 2009, 2010 tăng với hệ số k thấp nhất là k = 1,11 (tại Phố Lý Bôn) và hệ số k cao nhất là k = 3,33 (tại Vị trí đất giao với ngõ tại tuyến đường Nguyễn Thị Minh Khai). Giá đất quy định tăng qua các năm từ 2009 - 2012, năm 2013 giá đất quy định thấp hơn so với năm trước. Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động cũng khác nhau Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động cũng khác nhau.
3.4. Giá đất thị trƣờng và một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người
Bảng 3.7. Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế)
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2009 2010 2011 2012 2013
1 Dân số Người 65.727 97870 99116 101950 102502
2 GTGT (giá thực tế) T 4386.7 5476.0 6626.2 7454.8 8631.0
(Nguồn: Phòng thống kê - UBND Thành phố Vĩnh Yên)
Qua bảng 3.6 cho thấy dân số thành phố Vĩnh Yên tăng nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông nghiệp trong đó đất ở chiếm tỷ lệ gia tăng lớn. Tính từ năm 2009 đến năm 2013, dân số thành phố Vĩnh Yên đã tăng lên 36.775 người. Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng. Việc này cũng có ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản. Dân số lại phân bố không đồng đều trên địa bàn Thành phố… Cũng như nhiều thành phố khác, thực tế cho thấy, dân cư thực sống trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên không chỉ có số nhân khẩu thường trú mà còn bao gồm một bộ phận khá lớn lực lượng lao động từ các vùng khác đến sinh sống và làm việc.
Theo ước tính của chính quyền thành phố, tính cả dân số không thường trú tại Thành phố, thì tổng số dân số sử dụng kết cấu hạ tầng thành phố, khoảng 104,52
thường trú, thì mật độ dân số lên tới khoảng 2.057 người/km2, gấp 2,53 lần so với mật độ dân số của toàn tỉnh. Như vậy, qua những số liệu trên cho thấy sự tập trung và sự phân bố dân cư không đồng đều giữa khu vực thành thị và nông thôn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa hai khu vực.
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
Phân loại các loại đường phố: Việc phân loại đường phố được căn cứ vào giá đất tại vị trí 1 được quy định và áp dụng tại Quyết định số: 55/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ngày 28 tháng 12 năm 2012. Theo đó:
- Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 13 triệu đồng/m2 trở lên.
- Đường phố nhóm II: Có giá đất từ 10 đến cận 13 triệu đồng/m2.
- Đường phố nhóm III: Có giá đất từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2.
- Đường phố nhóm IV: Có giá đất từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m2.
- Đường phố nhóm V: Có giá đất dưới 4 triệu đồng/m2.
3.4.2.1. Biến động giá đất đường phố nhóm 1 và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đường, phố nhóm I bao gồm: Phố Ngô Quyền; Đường Trần Phú; Phố Lê Xoay. Những tuyến phố này có đặc điểm là các tuyến phố trung tâm. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ công cộng, trường học... Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá đất ở tại các đường, phố này cao do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Qua bảng 3.7 thể hiện giá đất của đường phố nhóm I ta thấy: Giá đất do Nhà