4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.3.5. xuất một số giải pháp
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 và điều kiện thực tế thành phố Vĩnh Yên. Tôi chọn 15 đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 5 nhóm. Thu thập số liệu thực tế theo mẫu phiều điều tra, mỗi vị trí tại từng tuyến đường điều tra từ 3 – 5 phiếu tùy vào điều kiện thực tế số trường hợp chuyển nhượng.
Nhóm I (từ 13 triệu đồng/m2 trở lên) gồm các đường phố: Phố Ngô Quyền, Đường Trần Phú, Phố Lê Xoay;
Nhóm II (từ 10 triệu đồng/m2 đến cận 13 triệu đồng/m2) gồm các đường phố:
Phố Nguyễn Viết Xuân, Phố Mê Linh, Đường Hùng Vương;
Nhóm III (từ 7 triệu đồng/m2
đến cận 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố:
Phố Chiền, Phố Lý Bôn, Đường Tôn Đức Thắng;
Nhóm IV (từ 4 triệu đồng/m2
đến cận 7 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Nguyễn Thị Minh Khai, Đường Chùa Hà, Đường Quang Trung;
Nhóm V (dưới 4 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Lam Sơn, Đường Trương Định, Đường Tô Hiến Thành;
Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất.
Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
giai đoạn 2009 - 2013, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu đất dịch vụ
Đồng Ải và Khu đất dịch vụ Giếng Han (Theo quy hoạch của TP). Để tìm hiểu ảnh
hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất.
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở đô thị trên thực tế thị trường Thành phố Vĩnh Yên.
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: Từ những số liệu thu thập được tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị. Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của vùng nghiên cứu
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Lãnh thổ hành chính của thành phố Vĩnh Yên được chia ra thành 07 phường (Tích Sơn, Liên Bảo, Hội Hợp, Đống Đa, Ngô Quyền, Đồng Tâm, và Khai Quang) và 02 xã (Định Trung và Thanh Trù). Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là
50,81 km2, chiếm 4,1% diện tích tự nhiên của tỉnh Vĩnh Phúc.
Khu vực các phường xã nằm trong toạ độ địa lý: từ 105032’54” đến
105o38’19” kinh độ Đông và từ 21015’19” đến 21020’19” vĩ độ Bắc.
- Phía Bắc và phía Tây giáp huyện Tam Dương.
- Phía Đông giáp huyện Bình Xuyên.
Trung tâm Thành phố Vĩnh Yên, cách Thủ đô Hà Nội hơn 50 km về hướng Tây Bắc theo quốc lộ 2, cách Thành phố Việt Trì (Phú Thọ) khoảng 25 km về hướng Đông, cách cảng hàng không quốc tế Nội Bài 20 km, cách Tuyên Quang 50 km về phía Nam, và cách khu du lịch Tam Đảo 25 km về phía Đông Nam.
Lợi thế của Thành phố là nằm trong chùm các đô thị đang phát triển, là nơi tập trung các đầu mối giao thông: quốc lộ số 2 (nối với các tỉnh Phú Thọ, Tuyên Quang, Hà Giang) và tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai; là cầu nối giữa vùng Trung du và miền núi phía Bắc với thủ đô Hà Nội; liền kề cảng hàng không quốc tế Nội Bài, qua đường quốc lộ số 5 thông với cảng biển Hải Phòng và trục hành lang kinh tế đường 18 thông với cảng nước sâu Cái Lân (Quảng Ninh). Những năm gần đây, sự hình thành và phát triển các tuyến hành lang kinh tế quốc tế và quốc gia liên quan đến Vĩnh Phúc đã đưa Thành phố xích gần hơn với các trung tâm kinh tế, công nghiệp và những Thành phố lớn của đất nước như: hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng, Việt Trì - Hà Giang - Trung Quốc.
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình
Thành phố Vĩnh Yên thuộc vùng trung du, có độ cao từ 9-50m so với mặt nước biển. Khu vực có địa hình thấp nhất là hồ Đầm Vạc. Địa hình có hướng dốc từ Đông Bắc xuống Tây Nam và được chia thành 2 vùng:
- Vùng đồi thấp: Tập trung ở phía Bắc Thành phố gồm các xã, phường Định Trung, Khai Quang, độ cao trung bình 260 m so với mặt nước biển, với nhiều quả đồi không liên tục xen kẽ ruộng và các khe lạch, thấp dần xuống phía Tây Nam.
- Khu vực đồng bằng và đầm lầy: Thuộc phía Tây, Tây Nam Thành phố gồm các xã, phường: Thanh Trù, Đồng Tâm, Hội Hợp. Đây là khu vực có địa hình bằng phẳng, độ cao trung bình 7,0 - 8,0 m xen kẽ là các ao, hồ, đầm có mặt nước lớn.
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn
Vĩnh Yên là vùng chuyển tiếp giữa đồng bằng và miền núi, nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, khí hậu được chia làm 4 mùa: xuân, hạ, thu, đông. Mùa xuân và
thu là hai mùa chuyển tiếp, khí hậu ôn hoà, mùa hạ nóng và mùa đông lạnh.
- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình khoảng 240C, mùa hè 29-340C, mùa đông dưới
180C, có ngày dưới 100C. Nhiệt độ trong năm cao nhất vào tháng 6, 7, 8, chiếm trên
50% lượng mưa cả năm, thường gây ra hiện tượng ngập úng cục bộ tại một số nơi. - Nắng: Số giờ nắng trung bình 1.630 giờ, số giờ nắng giữa các tháng lại chênh lệch nhau rất nhiều.
- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình 82,5% và chênh lệch không nhiều qua các tháng trong năm, độ ẩm cao vào mùa mưa và thấp vào mùa đông.
- Chế độ gió: Hướng gió thịnh hành là gió Đông Nam thổi từ tháng 4 đến tháng 9. Gió Đông Bắc thổi từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau kèm theo sương muối, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp. [19]
Nhìn chung, thời tiết của Thành phố với các đặc điểm khí hậu nóng, ẩm, lượng bức xạ cao, thuận lợi cho sản xuất nông, lâm nghiệp và sinh hoạt của nhân dân. Tuy nhiên, lượng mưa tập trung theo mùa, sương muối, kết hợp với điều hiện địa hình thấp trũng gây ngập úng cục bộ vào mùa mưa ở vùng trũng và khô hạn vào mùa khô ở vùng cao.
Về thủy văn, Thành phố có nhiều hồ ao, trong đó Đầm Vạc rộng 144,52 ha là nguồn dự trữ và điều tiết nước quan trọng. Thành phố Vĩnh Yên nằm ở lưu vực sông Cà Lồ và sông Phó Đáy, nhưng chỉ có một số con sông nhỏ chảy qua, mật độ sông ngòi thấp. Khả năng tiêu úng chậm đã gây ngập úng cục bộ cho các vùng thấp trũng. Về mùa khô, mực nước ở các hồ ao xuống rất thấp, ảnh hưởng đến khả năng cung cấp nước cho cây trồng và sinh hoạt của nhân dân.
3.1.2. Đánh giá tổng quát về thực trạng phát triển kinh tế-xã hội
Thường vụ thành ủy, UBND thành phố được sự chỉ đạo sát sao của Tỉnh ủy, UBND tỉnh đã lãnh đạo, động viên sức mạnh toàn dân, chỉ đạo các phòng ngành, các phường, xã trong thành phố nhằm huy động tối đa nguồn lực, triển khai nhiều giải pháp, biện pháp với phương châm chỉ đạo là đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh
tế gắn với nâng cao chất lượng tăng trưởng một cách hiệu quả, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực. Khu vực sản xuất công nghiệp và xây dựng duy trì ở tốc độ khá cao, nhất là khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và ngoài quốc doanh. Lĩnh vực thương mại du lịch có bước phát triển khá. Sản xuất nông nghiệp có nhiều tiến bộ, cơ cấu chuyển dịch theo hướng thị trường; thu ngân sách trên địa bàn đạt cao. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng được triển khai tích cực, giải quyết kịp thời những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp và cho các dự án đầu tư, thu hút vốn đầu tư trên địa bàn đạt kết quả cao. Chất lượng các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, văn hoá - xã hội tiếp tục được nâng cao; Công tác quản lý khoa học công nghệ được đổi mới từ khâu xây dựng kế hoạch, triển khai và tuyển chọn đơn vị, cá nhân thực hiện đề tài, dự án; các chính sách xã hội được thực hiện có hiệu quả. Tỷ lệ hộ nghèo giảm, công tác giải quyết việc làm đạt kết quả khá; đời sống của nhân dân được cải thiện rõ rệt; tình hình an ninh chính trị ổn định, trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Nhờ vậy, đã tạo ra thế và lực mới cho thành phố vượt qua thử thách, từng bước vươn lên đạt được thành tựu quan trọng về nhiều mặt, tạo tiền đề cơ bản cho phát triển kinh tế - xã hội Thành phố trong những năm tới.
- Tỉnh và Thành phố Vĩnh Yên đã có những cơ chế, chính sách thuận lợi, thông thoáng trong việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời Tỉnh có những ưu tiên đầu tư cho Vĩnh Yên phát triển một số lĩnh vực, nhất là phát triển các khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng.
- Sự lãnh đạo, chỉ đạo của Thành uỷ, HĐND và UBND Thành phố đã có nhiều đổi mới trong phương thức lãnh đạo điều hành, bám sát mục tiêu nhiệm vụ để tập trung lãnh đạo, chỉ đạo. Các cấp, các ngành nỗ lực phấn đấu, khắc phục khó khăn cùng với sự vào cuộc của các thành phần kinh tế đã tạo nên sức mạnh tổng hợp, góp phần đẩy nhanh nhịp độ tăng trưởng kinh tế, cải thiện đời sống nhân dân.
- Đóng góp lớn của công tác đào tạo nghề, bồi dưỡng kiến thức khởi sự doanh nghiệp, khuyến công. Đến nay, lao động làm việc trong khu vực công nghiệp qua
đào tạo đạt 60%, trong đó có 35% được đào tạo chính quy.
- Quản lý nhà nước về công nghiệp trên địa bàn thành phố được tăng cường, ngày càng thể hiện được rõ vai trò của mình đối với phát triển công nghiệp. Dưới sự lãnh đạo của Thành ủy, UBND thành phố, đã đẩy mạnh công tác quy hoạch, xây dựng và triển khai các quy hoạch ngành. Công tác khuyến khích phát triển công nghiệp nông thôn có tiến bộ, triển khai nhiều chương trình, dự án có hiệu quả.
- Khu công nghiệp Khai Quang đã được lập quy hoạch với diện tích 262 ha, được các doanh nghiệp trong và ngoài nước đăng ký phủ kín 79% diện tích.
- Cùng với sự phát triển của các khu công nghiệp, Thành phố đã tập trung phát triển các cụm kinh tế nằm rải rác ở các xã, phường: Tích Sơn, Đồng Tâm, Hội Hợp phục vụ cho các dự án có quy mô vừa và nhỏ. Bước đầu đã hình thành điểm công nghiệp Tích Sơn với diện tích quy hoạch 3,73 ha, hướng sản xuất là: cơ khí, lắp ráp, may mặc, chế biến nông sản thực phẩm, sản xuất vật liệu xây dựng và phát triển các ngành nghề truyền thống.
3.2. Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên qua các năm 2009 -2013
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai
Kết quả thống kê đất đai qua các năm từ 2009 đến năm 2013 được thể hiện ở bảng 3.1. Theo đó, tổng diện tích tự nhiên của toàn Thành phố Vĩnh Yên là 5081,27 ha. Trong đó có 3 nhóm đất chính là: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Diện tích đất chiếm tỷ lệ cao trên địa bàn là Đất phi nông nghiệp, trong đó nhóm đất chuyên dùng chiếm tỷ lệ lớn, đất chưa sử dụng chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu các loại đất. Diện tích của các loại đất thay đổi qua các năm, theo hướng giảm đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, tăng diện tích đất phi nông nghiệp, trong đó đất ở và đất chuyên dùng tăng nhiều nhất.
Đơn vị tính: (ha) Thứ tự Mục đích sử dụng đất Mã Năm 2009 2013 (1) (2) (3) (5) (9) Tổng diện tích tự nhiên 5081,27 5081,27 1 Đất nông nghiệp NNP 2266,38 2133,36
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1971,81 1856,48
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 1724,55 1612,44
1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 1490,39 1398,98
1.1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC
1.1.1.3 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 234,16 213,46
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 247,26 244,04
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 144,79 143,46 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 144,79 143,46 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 149,60 133,24 1.4 Đất làm muối LMU 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 0,18 0,18
2 Đất phi nông nghiệp PNN 2760,34 2897,60
2.1 Đất ở OTC 754,27 871,18
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 153,33 186,83
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 600,94 684,35
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1736,48 1758,82
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 64,13 65,74
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 247,07 248,10
2.2.3 Đất an ninh CAN 18,91 22,09
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 531,80 540,34
2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 874,57 882,55
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 15,40 15,39
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 52,39 51,43
2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 200,49 199,47
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1,31 1,31
3 Đất chƣa sử dụng CSD 54,55 50,31
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 43,79 39,59
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 10,76 10,72
3.3 Núi đá không có rừng cây NCS
tích đất phi nông nghiệp chiếm diện tích chủ yếu. Hiện nay, đất nông nghiệp chiếm 41,98% trong tổng diện tích tự nhiên, đất phi nông nghiệp chiếm 57,03%, trong đó
có 871,18 ha là đất ở (chiếm 30,07%), như vậy, đất phi nông nghiệp chủ yếu được
sử dụng vào mục đích để ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất có mục đích công cộng. Nhóm đất nông nghiệp chiếm phần lớn 2133,36 ha, nhưng phân bố chủ yếu ở các xã nằm gần trung tâm thành phố. Còn lại là đất chưa sử dụng chiếm