Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố móng cái, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BẾ THỊ VÂN ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BẾ THỊ VÂN ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Thế Đặng THÁI NGUYÊN - 2018 i MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát .2 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý nghĩa đề tài .3 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Thị trường đất đai .4 1.1.2 Tổng quan giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 15 1.1.5 Các phương pháp định giá đất 18 1.1.6 Vai trò định giá đất quản lý nhà nước giá đất 19 1.2 Tình hình kết nghiên cứu giá đất Thế giới Việt Nam .22 1.2.1 Công tác định giá đất Thế giới Việt Nam 22 1.2.2 Tình hình biến động giá đất Thế giới Việt Nam 24 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.2 Phạm vi nghiên cứu .28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 28 2.3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 .28 2.3.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 28 2.3.4 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Móng Cái 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu .29 ii 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 29 2.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp, chọn điểm nghiên cứu 29 2.4.3 Phương pháp điều tra mẫu phiếu 29 2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .30 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 30 CHƯƠNG KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thực trạng sử dụng đất thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .33 3.1.3 Thực trạng quản lý đất đai 35 3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 36 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo qui định Nhà nước địa bàn thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 .36 3.2.2 Tình hình giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường thành phố Móng Cái, giai đoạn 2015 – 2016 40 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Móng Cái giai đoạn 2015-2016 .52 3.3.1 Vị trí đất 52 3.3.2 Đặc điểm đất 53 3.3.3 Cơ sở hạ tầng 54 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng khác .55 3.4 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Móng Cái 56 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 56 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 56 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 57 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 Kết luận .58 Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Móng Cái năm 2016 35 Bảng 3.2 Khung giá đất đô thị 36 Bảng 3.3 Giá đất phường Trần Phú, thành phố Móng Cái 37 Bảng 3.4 Giá đất phường Bình Ngọc, thành phố Móng Cái .38 Bảng 3.5 Giá đất xã Quảng Nghĩa, thành phố Móng Cái .40 Bảng 3.6 Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 41 Bảng 3.8 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường khu vực 1, giai đoạn 2015 - 2016 .44 Bảng 3.9 Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 45 Bảng 3.10 Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường .46 Bảng 3.11 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường khu vực 2, giai đoạn 2015 - 2016 48 Bảng 3.12 Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường .49 Bảng 3.13 Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường .49 Bảng 3.14 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường khu vực 3, giai đoạn 2015 - 2016 51 Bảng 3.15 Giá đất thị trường số tuyến đường khu vực khác năm 2016 .53 Bảng 3.16 Đặc điểm đất ảnh hưởng đặc điểm đến giá đất 54 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Hình ảnh khu vực (Đại lộ Hịa Bình) .37 Hình 3.2 Hình ảnh khu vực (phường Bình Ngọc) .39 Hình 3.3 Hình ảnh khu vực (xã Quảng Nghĩa) .39 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, phát triển sở kinh tế, văn hoá xã hội an ninh quốc phòng Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đối tượng sản xuất nông lâm nghiệp Tuy nhiên, đất đai nguồn tài nguyên hữu hạn, trở nên vơ hạn q giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào việc sử dụng đất hợp lý người Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế thị thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Giá đất cầu nối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thơng qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực quyền nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Cũng loại hàng hoá khác chế thị trường "giá đất" hình thành vận động theo quy luật hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) [14] Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động khác yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, q trình phát triển kinh tế - xã hội, sách nhà nước đất đai, v.v Chính yếu tố tác động làm cho giá đất ln có dao động chênh lệnh lớn so với mức nhà nước ban hành Theo Đặng Hùng Võ (2006) [19] khác biệt lớn giá đất Nhà nước định giá đất thực tế thị trường tác động nhiều nhân tố gây nhiều hệ buồn, từ phát sinh tham nhũng người giao đất, đầu nhà đầu tư, Nhà nước tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v Những hệ luỵ thiếu đồng khơng phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại làm cho thiếu bền vững xã hội q trình phát triển xã hội Móng Cái thành phố tỉnh Quảng Ninh, trình đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố, tốc độ thị hố thành phố diễn nhanh…vì giá đất ln ln biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân thu hồi đất, nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v Thực trạng dẫn đến đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực dự án ngày gia tăng, gây áp lực lớn quyền ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội tình hình an ninh trật tự địa phương Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng trên, giá đất nguyên nhân chủ yếu Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, thực đề tài "Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016" Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2016, đề xuất giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Móng Cái 2.2 Mục tiêu cụ thể - Khái quát thực trạng giá đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 - Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Móng Cái Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học cho thân + Nghiên cứu vấn đề cịn tồn thực tiễn để tìm cho lý thuyết từ quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí cơng tác xác định giá đất để từ có định hướng quản lí đất đai ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu thực tế CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Thị trường đất đai 1.1.1.1 Thị trường đất đai Thế giới Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hoá Đất đai mua bán thị trường, giá đất biến động theo giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển chịu tác động nhiều nhân tố, thị trường đất đai không ngừng hồn thiện mơi trường pháp lý, cấu thị trường, biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai hầu giới đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trị có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội Trên Thế giới nước tư phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật thị trường hàng hố nói chung, nghĩa đất đai mua bán tự thị trường, giá đất biến động giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Do tính chất khơng tái tạo khơng di chuyển đất nên thị đất mang tính chất độc quyền nhiều thị trường hàng hoá, biến động giá mạnh mẽ biến động giá hàng hố thơng thường (Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2011) [11] Thông qua thị trường đất đai, chế độ pháp lý quyền sở hữu đất đai quy định đa dạng quốc gia Hầu thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất, quyền sở hữu tuyệt đối mà có giới hạn định gọi sở hữu có điều kiện Ở Anbani, đất nơng nghiệp coi thuộc sở hữu gia đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 tới năm 1995 việc bán đất bị coi bất hợp pháp thực tế chưa có thủ tục hợp pháp để bán đất nông nghiệp Những người nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp khơng sử dụng mảnh đất vịng năm đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định khơng bán vịng 10 năm số mảnh đất khác bị quy định không bán vĩnh viễn sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước bắt chủ sở hữu bán đất cho 53 phương thức sử dụng đất tốt (kinh doanh tốt, chuyển nhượng dễ dàng, cho thuê lại, ) sinh lợi cao, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất Bảng 3.15 Giá đất thị trường số tuyến đường khu vực khác năm 2016 Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 K K K h h h G G G V i Vi Vi ị ị ị t Đ Tt C 24 n ác n gã h g tư ộ Đ th 0 từ Đ T n T n 54 gã g ba n Đ Tr gã ại tư l C T Đ T gi 62 áp n n n hà h 0 ô g n (Nguồn: Số liệu điều tra) 3.3.2 Đặc điểm đất Yếu tố đặc điểm đất diện tích, hình dạng, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố (Bảng 3.16) Đây đặc điểm tự nhiên đất, chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80 100m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù h ợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹ p hình vng, hình chữ nhật độ rộng mặt tiền lớn Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp, độ rộng mặt tiền khá, hai mặt tiền, chênh lệch đất xấu Yếu tố thể rõ nét tuyến đường phố xa trung tâm Bảng 3.16 Đặc điểm đất ảnh hưởng đặc điểm đến giá đất Đ ộ Hì rộ nh n tg H ìn H ìn h H ìn H ìn Hì n h Hì n h Đ ộ sâ u 1 0 , 64 1, , , , , , , D i ệ n 1 18 8 , G G i i á n 2 2 2 2 t 7 (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua bảng số liệu rõ người mua quan tâm diện tích hình thể đất Lơ hình vng hình chữ nhật lớn giá cao hẳn, hình chữ nhật bé thấp nhiều Những lơ đất hình thang mà đỉnh nhỏ giá thấp Ở đường phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng khơng nhỏ giao dịch khu đông dân cư đầu tư để tích lũy Việc đầu tư cần tính đến đầu sau Vì vậy, người dân thường tìm đến đất có diện tích nhỏ, vừa túi tiền 3.3.3 Cơ sở hạ tầng Tình trạng phát triển kinh tế khu vực, sở hạ tầng xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị đất Tại khu vực trung tâm (phường Trần Phú) giá đất cao nơi khác phường trung tâm có bán kính hẹp, có chợ Trung tâm, trường học, quan hành chính, đơn vị nghiệp, văn hóa xã hội thành phố đóng địa bàn Hệ thống đường giao thông thuận lợi cho lại, sinh hoạt, mặt dân trí cao Tại khu vực ven xa trung tâm (phường Bình Ngọc, xã Quảng Nghĩa) có địa bàn rộng, trải dài, quan nhà nước, chủ yếu số doanh nghiệp nhỏ lẻ nhà dân… nên giá đất thấp jhu vực trung tâm Nơi đầu tư xây dựng sở hạ tầng, giá đất nơi tăng lên Vì nhiều cơng trình hạ tầng, đường giao thông mở rộng nâng cấp, chỉnh trang thị trọng giá đất tăng Đây yếu tố khiến cho nhiều vị trí đất tăng giá thành phố 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Yếu tố kinh tế: Thành phố Móng Cái có lợi thị biên giới, liền kề cửa khẩu, giao lưu buôn bán với Trung Quốc… thị phát triển nhanh Dân số tăng học lớn gia tăng doanh nghiệp kéo theo giá đất tăng nhanh Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Nam, Đông Nam hướng Tây, hướng Bắc Do đất có hướng Tây, hướng Bắc thường có giá chuyển nhượng thấp Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch yếu tố quan trọng có ảnh hưởng tới giá đất, tạo nên giá trị tiềm đất Đối với khu vực có quy hoạch phê duyệt giá đất khu vực tăng lên nhanh chóng Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra cho thấy đa số người hỏi cho họ thường chọn mua đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ thấy yên tâm sử dụng sau bán dễ Những đất chưa cấp giấy thường khó bán có giá thấp Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt hiệu cao 3.4 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Móng Cái 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Bảng giá đất xây dựng định kỳ năm thấy có vị trí khơng cịn phù hợp với thực tế phải điều chỉnh kịp thời - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai - Có giải pháp minh bạch thơng tin thị trường đất đai: Hồn thiện cơng tác xây dựng cơng bố số đánh giá thị trường BĐS (REMI); Phải thực cơng khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện; Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã, phường - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ công - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hồn thành việc xây dựng hệ thống thơng tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn tồn tỉnh cập nhật thơng tin đất đai kịp thời, xác - Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân, nâng cao ý thức pháp luật cá nhân KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Móng Cái thành phố trẻ, trình thị hóa diễn ngày mạnh mẽ, có nhiều tiềm lực để phát triển kinh tế xã hội Giá đất Nhà nước quy định không thay đổi giai đoạn 2015 – 2016 Giá đất khu vực khác thành phố khác nhau, cao khu vực trung tâm thành phố thấp vùng xã trung tâm Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Khu vực trung tâm, giá đất thị trường thường vượt bình quân từ 2,37 đến 2,85 lần so giá nhà nước Khu vực xa trung tâm (khu vực 2), giá đất thị trường thường vượt bình quân từ 2,19 đến 2,42 lần so giá nhà nước Riêng khu vực 3, xa trung tâm giá quy định thấp, nơi có tiềm mở rộng nên chênh lệch giá cao khu vực Giá đất thị trường vượt bình quân từ 2,54 đến 3,30 lần so giá nhà nước Giá đất địa bàn thành phố Móng Cái phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, đặc điểm đất, sở hạ tầng số yếu tố khác như: thu nhập, tâm lý, pháp lý, quy hoạch, Trong vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm Nhà nước không đồng ý với bảng giá đất lý đưa thấp nhiều so với giá thị trường Người làm nghề buôn bán kinh doanh nghề nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế Người dân lựa chọn mua đất đất cấp giấy Chứng nhận QSD đất Kiến nghị Chính phủ, UBND tỉnh Quảng Ninh cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất Cần thông báo rộng rãi cho người dân biết bảng giá đất hàng năm, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua, tránh bị nhiều thơng tin thất thiệt để mua giá Quan tâm công tác tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai nhằm nâng cao nhận thức cho người sử dụng đất trình thực quyền nghĩa vụ đất đai TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, NXB Lao động Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài (2015), Thơng tư số: 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng năm 2015 Bộ Tài quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý đất đai Bất động sản đô thị, NXB Xây dựng 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định giá đất bất đơng sản khác, NXB Nông nghiệp 11 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia 12 Luật đất đai 2013 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp 15 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Vũ Kiên (2006), "Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh", Tạp chí Khoa học đất 25 16 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định 1768/QĐ-UBND việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất tối thiểu tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Ninh 17 UBND tỉnh Quảng Ninh (2011, 2013, 2015) Quyết định số 3868/2011/QĐUBND, Quyết định số 1193/2013/QĐ-UBND, Quyết định số 568/2015/QĐUBND việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 18 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015) Quyết định 3238/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 19 Đặng Hùng Võ (2006), Tài liệu cho nói chuyện "Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Tài liệu tiếng Anh 20 Xu Ting (2008), "Heterogeneity in Housing Attribute Prices: An Interaction Approach between Housing Attributes, Absolute Location and Household Characteristics", International Journal of Housing Markets and Analysis Tài liệu từ Website 21 Ngô Văn Hiền (2013), Kinh nghiệm định giá đất từ tiểu bang Queensland (Australia), truy cập 21 tháng năm 2015, trang web http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-dinh-giadat-tu-tieu-bang-queensland-(australia).html 22 Trung tâm bồi dưỡng - Đại biểu dân cử (2014), Kinh nghiệm định giá bất động sản chấp số nước, truy cập 17 tháng năm 2015, trang web http://tailieu.ttbd.gov.vn:8080/index.php/tai-lieu/tai-lieu-bientap/item/354-kinh-nghiem-ve-dinh-gia-bat-dong-san-the-chap-o-mot-so-nuoctren-the-gioi PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ MÓNG CÁI (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây!) I THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Buôn bán Lao động tự Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: ……………………… Thu nhập bình quân: …………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số … Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Tên đường ngõ, vị trí đất định giá đất theo qui định tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: K < > h 0 o ả n Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:…………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… + Điện thoại:…………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Khơng đồng ý Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… Móng Cái, ngày … tháng … năm 2018 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) ... trạng giá đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 - Đề xuất định hướng số. .. "Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016" Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng số yếu tố ảnh. .. ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT