Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH THẢO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH THẢO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS TS Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên – 2016 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Thảo ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nhận quan tâm dạy dỗ bảo ân cần thầy giáo, cô giáo, ủng hộ giúp đỡ nhiệt tình bạn đồng nghiệp, động viên kịp thời gia đình người thân giúp vượt qua trở ngại khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Nhân dịp này, xin bày tỏ chân thành cảm ơn tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn khoa học tạo điều kiện tốt cho trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Xin cảm ơn UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố cán công nhân viên, người dân địa bàn thành phố giúp đỡ việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn Trong trình nghiên cứu thực luận văn, điều kiện hạn chế thời gian, nhân lực khó khăn khách quan nên không tránh khỏi thiếu sót Tôi mong muốn nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy, cô giáo, nhà khoa học bạn bè đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Thảo iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát .2 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa đề tài .3 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.2 Khái quát giá đất 1.2.1 Khái quát chung giá đất .9 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 14 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 17 1.2.6 Vai trò định giá đất quản lý nhà nước giá đất 19 1.3 Những kết nghiên cứu giá đất Thế giới Việt Nam 21 1.3.1 Công tác định giá đất Thế giới Việt Nam 21 1.3.2 Tình hình biến động giá đất Thế giới Việt Nam 23 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 28 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .28 iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 28 2.3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 .28 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 29 2.3.4 Một số khó khăn, hạn chế thị trường đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .29 2.3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Cẩm Phả 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu .29 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 29 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .30 2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .30 2.4.5 Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích .30 2.4.6 Phương pháp chuyên gia 30 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thực trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .33 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 35 3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 38 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo qui định nhà nước địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 .38 v 3.2.2 Tình hình giá đất thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 53 3.2.3 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 72 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 84 3.3.1 Vị trí đất 84 3.3.2 Đặc điểm đất 87 3.3.3 Cơ sở hạ tầng 88 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng khác .88 3.4 Một số khó khăn, hạn chế thị trường đất đai thành phố Cẩm Phả .89 3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Cẩm Phả 90 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật 90 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 91 3.5.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 91 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 Kết luận .92 Kiến nghị 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CP Chính phủ GPMB Giải phóng mặt GS Giáo sư GDP Thu nhập bình quân đầu người HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch 10 MN Mầm non 11 NĐ Nghị định 12 NXB Nhà xuất 13 PTTH Phổ thông trung học 14 QĐ Quyết định 15 QH Quốc hội 16 QSDĐ Quyền sử dụng đất 17 SXKD Sản xuất kinh doanh 18 THCS Trung học sở 19 TH Tiểu học 20 TS Tiến sĩ 21 TT Thông tư 22 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 23 TB Trung bình 24 TW Trung ương 25 UBND Ủy ban nhân dân 26 XHCN Xã hội chủ nghĩa i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Thảo viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Hàn Quốc 26 Hình 3.1 Bản đồ hành thành phố Cẩm Phả 32 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất 37 Hình 3.3 Sơ đồ tuyến đường điều tra phường Cẩm Trung 41 Hình 3.4 Hình ảnh đường Bái Tử Long Trần Phú 42 Hình 3.5 Sơ đồ tuyến đường điều tra phường Cẩm Đông 45 Hình 3.6 Hình ảnh Quảng trường đường Bà Triệu .46 Hình 3.7 Sơ đồ tuyến điều tra phường Quang Hanh 49 Hình 3.8 Hình ảnh đường 18A khu dân cư 49 Hình 3.9 Sơ đồ tuyến điều tra phường Mông Dương 52 Hình 3.10 Hình ảnh gần Nhiệt điện Mông Dương đường 18A 53 Hình 3.11 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Cẩm Trung từ năm 2011 - 2015 58 Hình 3.12 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Cẩm Đông từ năm 2011-2015 62 Hình 3.13 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Quang Hanh từ năm 2011 - 2015 66 Hình 3.14 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Mông Dương từ năm 2011 - 2015 70 Hình 3.15 Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2011 - 2015 71 85 so với khu vực xa trung tâm (phường Mông Dương: giá nhà nước quy định TB 2,4 triệu đồng, giá thị trường TB 5,77 triệu đồng/m2) Ngay khu vực giá đất tuyến đường trung tâm cao nhiều so với tuyến đường lân cận Tại phường Cẩm Trung Đoạn đường Trần Phú đường trung tâm có giá thị trường TB 81,68 triệu đồng/m2; Đoạn đường Tô Hiệu đường lân cận giá thị trường giảm xuống TB 61,5 triệu đồng/m2 Vị trí đất gắn liền có tính định khả sinh lợi đất Vị trí đất nơi có sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thủy lợi, ), sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, quan hành chính, ) tốt kết hợp với phương thức sử dụng đất tốt (kinh doanh tốt, chuyển nhượng dễ dàng, cho thuê lại, ) sinh lợi cao, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất Với đặc điểm vậy, đất số tuyến đường khu vực có giá cao hẳn tuyến đường lại khu vực như: 86 Bảng 3.15 Giá đất thị trường số tuyến đường trung tâm P.Cẩm Trung Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2) Đoạn đường Trần Phú: Từ tiếp giáp hộ phía đông 81,68 đường Tô Hiệu đến tiếp giáp đường Bái Tử Long Đoạn đường Tô Hiệu: Từ tiếp giáp hộ mặt đường Trần Phú đến tiếp 61,5 giáp nhà ông Hải Đoạn đường Bái Tử Long: Từ sau hộ mặt đường Trần Phú đến tiếp giáp đường vào Võ Huy Tâm (phía đông), tiếp giáp đường 2/4 (phía tây) Đoạn đường xuống cổng phía đông chợ Cẩm Phả: Từ sau hộ đường Trần Phú vòng qua cổng chợ phía đông đến tiếp giáp hộ đường Bái Tử Long P.Cẩm Đông Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2) Đoạn đường 18A: từ ngã tư tổng hợp đến cầu I (áp 36,74 dụng cho hai phía) Từ cầu I đến cầu II: Dãy phía bắc Đoạn đường phố Lý Bôn: từ ngã tư tổng hợp đến lối rẽ vào 52,33 phố Đoàn Kết (áp dụng cho hai phía) 54,0 Đoạn đường phía bắc chợ Cẩm Đông từ sau hộ mặt phố Bà Triệu đến tiếp giáp suối P.Quang Hanh Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2 Đoạn đường 18A: từ tiếp giáp phường Cẩm Thạch 17,24 đến hết nhà bà Chi Từ nhà máy X48 Hải quân đến hết nhà ông 21,34 Hùng (giáp chợ Suối Khoáng) Từ tiếp giáp chợ Suối Khoáng đến đường vào Xí nghiệp 20,94 may mặc 20,5 Đoạn đường bê tông vào đội xe XN 86 từ sau hộ mặt đường 18A đến đường tàu P.Mông Dương Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2) Từ đầu cầu ngầm đến hết trụ sở công an 11,88 phường Từ cổng trường THCS Mông 15,82 Dương đến cổng trường tiểu học Mông Dương Từ tiếp giáp nhà ông Thành đến cổng trường THCS 10,92 Mông Dương 10,5 10,4 Từ đầu cầu trắng đến đầu cầu ngầm 9,1 9,33 lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh không nộp thuế cho Nhà nước Những đặc điểm cho thấy quản lý Nhà nước thị trường đất đai bị buông lỏng, có nhiều bất cập chưa đáp ứng yêu cầu tạo lập quản lý hệ thống thị trường đồng trình chuyển sang kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường không kiểm soát thị trường đất đai Việt Nam năm qua Việc xây dựng thị trường đất đai có tổ chức với kiểm soát điều tiết hữu hiệu Nhà nước trở thành yêu cầu thiết thực tiễn 1.2 Khái quát giá đất 1.2.1 Khái quát chung giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân giá trị Do đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp, Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định" (Luật đất đai 2013)[17] Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất hình thành trường hợp sau đây: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản điều 56 Luật này; 88 đất có diện tích 57,7 m2 có hình thể méo có giá (4,2 triệu đồng/m2) thấp đất có diện tích 53,7 m2 hình thể chữ nhật Hay đất có độ rộng mặt tiền 8,8 m (theo quy định tỉnh Quảng Ninh năm 2013 tách thành 02 thửa) có giá (6,0 triệu đồng/m2) cao đất có mặt tiền 5,1 m (5,7 triệu đồng/m2) mặt tiền 4,5 m (5,5 triệu đồng/m2) Ở đường phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng không nhỏ giao dịch khu đông dân cư đầu tư để tích lũy Việc đầu tư cần tính đến đầu sau Vì vậy, người dân thường tìm đến đất có diện tích nhỏ, vừa túi tiền 3.3.3 Cơ sở hạ tầng Tình trạng phát triển kinh tế khu vực, sở hạ tầng xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị đất Tại khu vực trung tâm (phường Cẩm Trung) giá đất cao nơi khác phường trung tâm có bán kính hẹp, có chợ Trung tâm Cẩm Phả, trường học, quan hành chính, đơn vị nghiệp, văn hóa xã hội thành phố đóng hết tên địa bàn Hệ thống đường giao thông thuận lợi cho lại, sinh hoạt, mặt dân trí cao Tại khu vực ven xa trung tâm (phường Quang Hanh, phường Mông Dương) có địa bàn rộng, trải dài, quan nhà nước, chủ yếu doanh nghiệp nhỏ lẻ đơn vị ngành than Cơ sở hạ tầng tốt đồng nghĩa với việc người dân hưởng mức sống cao hơn, dịch vụ công cộng tốt Nơi đầu tư xây dựng sở hạ tầng, giá đất nơi tăng lên Năm 2011 2012 Cẩm Phả gấp rút hoàn thành nhiều công trình hạ tầng, đường giao thông mở rộng nâng cấp, chỉnh trang đô thị trọng để công nhận thành phố trực thuộc tỉnh Đây yếu tố khiến cho nhiều vị trí đất tăng giá vào thời điểm thành phố Cẩm Phả 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Yếu tố kinh tế: dân số Cẩm Phả với thành phần công nhân ngành than chiếm tỉ lệ lớn, có mức thu nhập trung bình Do vị trí trung tâm có người kinh doanh buôn bán với mức thu nhập cao mua được, nên lượng mua bán chuyển nhượng vị trí Ngược lại lượng giao dịch 89 chuyển nhượng ngõ xóm xa trung tâm chủ yếu để lại cao đối tượng tham gia chủ yếu công nhân Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Nam, Đông Nam hướng Tây, hướng Bắc Do đất có hướng Tây, hướng Bắc thường có giá chuyển nhượng thấp Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch yếu tố quan trọng có ảnh hưởng tới giá đất, tạo nên giá trị tiềm đất Đối với khu vực có quy hoạch phê duyệt giá đất khu vực tăng lên nhanh chóng (ví dụ quy hoạch đường Bắc sông Mông Dương phường Mông Dương, ) Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho họ thường chọn mua đất cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất họ thấy yên tâm sử dụng sau bán dễ Những đất chưa cấp giấy thường khó bán có giá thấp Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt hiệu cao 3.4 Một số khó khăn, hạn chế thị trường đất đai thành phố Cẩm Phả Đa số người dân cho giá đất UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành chưa sát với giá thị trường khó khăn việc xây dựng giá bồi thường giải phóng mặt đất nằm khu vực quy hoạch phải di dời, hay giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất, Đồng thời Nhà nước khoản thuế lớn từ việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đa số người dân khai hợp đồng chuyển nhượng giá thấp giá nhà nước quy định để phải đóng thuế 90 Việc mua bán "chui", mua bán "ngầm" diễn nhiều Nhiều người mua nhà đất với ý định không sử dụng lâu dài, có lợi bán Do tượng mua bán trao tay, không thông qua quan nhà nước để trốn thuế người dân chưa kiểm soát Thông tin thị trường đất đai chưa công bố rộng rãi, khiến nhiều người có nhu cầu thực chưa tiếp cận nhà đất phù hợp với mong muốn Đa số người dân chưa tiếp cận với hệ thống thông tin đất đai nên thuộc tính hay tính pháp lý đất mà dựa vào việc có giấy Chứng nhận QSD đất hay chưa, nhiều chưa phản ánh hết giá trị đất Các Công ty giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp ít, khiến cho người mua người bán chưa có môi trường gặp gỡ, việc mua bán nhà đất thông qua môi giới, "cò" đất nhiều 3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Cẩm Phả 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Bảng giá đất xây dựng định kỳ năm thấy có vị trí không phù hợp với thực tế phải điều chỉnh kịp thời - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai - Có giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai: Hoàn thiện công tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS (REMI); Phải thực công khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, 91 kiểm tra thực hiện; Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình dịch vụ công - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.5.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh cập nhật thông tin đất đai kịp thời, xác - Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân, nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 10 Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất”(Luật đất đai 2003)[16] Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ" (Luật đất đai 2013)[17] Tuy nhiên, giá trị đất đai giá trị vật chất, tài sản đất, mà giá trị đất đai thuộc tính tự nhiên xã hội cấu thành, nói đất đai vô giá khác với loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị đất giá đất thực tế có định giá phương pháp khoa học ước tính thời điểm giai đoạn định kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ người có quan hệ kinh tế sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai Trên thực tế nhiều quốc gia tồn loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá đất hình thành thị trường Giá đất thị trường hình thành sở thoả thuận bên sở hữu đất bên có liên quan; giá đất Nhà nước quy định sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích Nhà nước Cả loại giá đất có quan hệ mật thiết với chi phối lẫn nhau, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh tương đối, giá đất thị trường trạng thái động 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2.2.1 Địa tô Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai Trong việc xem xét chất địa tô lấy sở hữư ruộng đất chủ đất xã hội tư làm tảng xuất phát Trong nông nghiệp xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn họ Họ trực tiếp kinh doanh cho người khác thuê Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất quyền sử dụng ruộng đất tách rời Để sử dụng đất chủ 93 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả, xin đưa số kiến nghị sau: Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB thành phố Cẩm Phả cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Chính phủ, UBND tỉnh Quảng Ninh cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Huy động nguồn lực để xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai đồng bộ, đai để kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin đất đai làm sở liệu vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất, dự báo biến động giá đất, khai thác thông tin xác thực giao dịch góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch - Cần thông báo rộng rãi cho người dân biết bảng giá đất hàng năm, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua, tránh bị nhiều thông tin thất thiệt để mua giá - Quan tâm công tác tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai nhằm nâng cao nhận thức cho người sử dụng đất trình thực quyền nghĩa vụ đất đai 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thông tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thông tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2014), Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010), Thông tư 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 95 10 Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 11 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, NXB trị Quốc gia, Hà Nội 12 Đặng Hùng Võ (2006), Tài liệu cho nói chuyện "Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 15 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai năm 1993 16 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai năm 2003 17 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai năm 2013 18 UBND thành phố Cẩm Phả (2014), Báo cáo thuyết minh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) 19 UBND thành phố Cẩm Phả (2015), Báo cáo thuyết minh Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 20 UBND thành phố Cẩm Phả- Phòng Tài nguyên Môi trường (2016), Tổng kết nhiệm kỳ 2011-2016 phòng Tài nguyên Môi trường 21 UBND thành phố Cẩm Phả (2015), Kiểm kê đất đai thành phố Cẩm Phả 22 UBND tỉnh Quảng Ninh (2010), Quyết định số 3838/2010/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2011 23 UBND tỉnh Quảng Ninh (2011), Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 24 UBND tỉnh Quảng Ninh (2012), Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013 96 25 UBND tỉnh Quảng Ninh (2013), Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 26 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định 3238/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 27 Http://batdongsanhungyen.com.vn 28 Http://laodong.com.vn 11 vào kinh doanh sản xuất, nhà tư phải trả cho chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Số tiền trả trước tính theo năm đương nhiên số tiền hình thành cách khách quan không phụ thuộc vào chủ đất hay nhà tư bản, mà theo mặt chung lợi nhuận toàn kinh tế Đó giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai chủ đất Quyền đem lại cho chủ đất lợi ích cụ thể Như địa tô hình thái theo quyền sở hữu đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất Khoản tiền mà nhà tư phải trả cho chủ đất thực tế dù nhiều hay gọi địa tô Nhưng xét chất kinh tế, nói: Địa tô khoản tiền mà nhà tư phải trả cho chủ đất Trong địa tô có địa tô chênh lệch địa tô chênh lệch (Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, 2009)[14] 1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung kinh doanh nhà đất nói riêng, trước định đầu tư, điều người ta tính toán đến hiệu kinh tế đem lại cho số tiền gửi vào ngân hàng Đó lý ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến tính bình quân khoảng thời gian tương đối dài (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[13] Như lãi suất ngân hàng mà cao giá đất mua vào phải giảm người dân nhà đầu tư có xu hướng đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao ngang Ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền bỏ mua đất tăng, người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ lại để thu lợi lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng 1.2.2.3 Quan hệ cung - cầu Hàng hoá thông qua trao đổi buôn bán thị trường hình thành mối quan hệ biện chứng cung cầu, sản xuất tiêu dùng Trong mối quan hệ thể tối đa hoá lợi ích người sản xuất người tiêu dùng thông qua hình thành, vận động giá Do đất đai loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định không gian trình sử dụng biết sử dụng hợp lý đất đai ngày tươi tốt không bị hao mòn loại hàng hoá thông thường khác Vì quan hệ cung cầu thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hoá khác Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… 10 Yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất là: Vị trí đất Cơ sở hạ tầng Đặc điểm đất Yếu tố khác Cẩm Phả, ngày … tháng … năm 2015 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) ... thực trạng giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 .28 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ... thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 .28 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 29 2.3.4 Một số. .. đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 3 - Đề xuất định hướng số giải pháp