Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện hải hà, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– NGUYỄN VĂN HẬU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HÀ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013-2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan ràng công trình nghiên cứu trực tiếp thực hướng dẫn TS Nguyễn Thị Lợi - giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu kế nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Nếu sau xin chịu hoàn toàn trách nhiệm TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Văn Hậu ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Lợi - giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo cấp, ngành: UBND huyện Hải Hà, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng TN&MT huyện Hải Hà Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Cuối xin cảm ơn gia đình, người thân động viên, tạo điều kiện giúp đỡ trình thực đề tài TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Văn Hậu iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3 Ý nghĩa Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.4 Các phương pháp định giá đất 12 1.2 Cơ sở pháp lý 20 1.3 Kết nghiên cứu giá đất giới Việt Nam 21 1.3.1 Thị trường đất đai giới 21 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 24 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 29 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.2.1 Đánh giá sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hải Hà 32 iv 2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2013 - 2015 32 2.2.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hải Hà 32 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hải Hà 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 37 3.1.3 Tình hình sử dụng đất đai 40 3.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2013 -2015 42 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà 46 3.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người đến giá đất huyện Hải Hà 46 3.3.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 47 3.3.3 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất 53 3.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 54 3.3.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 55 3.3.6 Ảnh hưởng đô thị hóa trình phát triển đầu tư sở hạ tầng đến giá đất 58 3.3.7 Ảnh hưởng thu nhập người dân đến giá đất 59 3.4 Đề xuất số giải pháp 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 Kết luận 63 Kiến nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt BĐS BTC BTNMT CNH CP CV ĐHTN GCN HĐBT HĐH KCN KDC KĐT KHSDĐ KS MNCD NĐ NN QĐ QĐ QH QSDĐ THCS TT TTLT TTr TW UBND VLXD XHCN Tên đầy đủ : Bất động sản : Bộ tài : Bộ Tài nguyên Môi trường : Công nghiệp hóa : Chính phủ : Công văn : Đại học Thái Nguyên : Giấy chứng nhận : Hội đồng Bộ trưởng : Hiện đại hóa : Khu công nghiệp : Khu dân cư : Khu đô thị : Kế hoạch sử dụng đất : Khoáng sản : Mặt nước chuyên dùng : Nghị định : Nhà nước : Quyết định : Quy định : Quy hoạch : Quyền sử dụng đất : Trung học sở : Thông tư : Thông tư liên tịch : Thị trường : Trung ương : Ủy ban nhân dân : Vật liệu xây dựng : Xã hội chủ nghĩa ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Lợi - giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo cấp, ngành: UBND huyện Hải Hà, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng TN&MT huyện Hải Hà Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Cuối xin cảm ơn gia đình, người thân động viên, tạo điều kiện giúp đỡ trình thực đề tài TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Văn Hậu vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ huyện Hải Hà 35 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố III 52 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quá trình phát triển xã hội loài người gắn với tiến trình sử dụng đất người Đất đai yếu tố sống đất sản xuất tồn người Sự phát triển xã hội, trình công nghiệp hoá đại hoá đất nước, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Ở Việt Nam có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn nhiều hình thức, theo kênh ngầm với thoả thuận người mua người bán, không nằm phạm vi kiểm soát Nhà nước Giá đất vấn đề định giá đất đề cập đến thập niên gần đây, Nhà nước chưa thực kiểm soát chặt chẽ giá đất thị trường cần nhiều kinh nghiệm công tác định giá đất Giải hợp lý vấn đề công tác quản lý thị trường QSDĐ tạo điều kiện cho việc khắc phục tiêu cực quản lý sử dụng đất, loại bỏ hoàn toàn thị trường không thức, thực nghị đại hội Đảng IX: "Hình thành phát triển thị trường bất động sản bao gồm QSDĐ theo quy định pháp luật" đặc biệt thị trường QSDĐ nước ta vấn đề mẻ lý luận thực tiễn cần nghiên cứu nhiều Hải Hà huyện miền núi nằm phía Đông tỉnh Quảng Ninh, với diện tích tự nhiên rộng 51.393,17 ha, có đường biên giới giáp với Trung Quốc, có vị trí thuận lợi chiến lược phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh Huyện Hải Hà nằm đường quốc lộ 18A, tuyến đường giao thông nối với Cửa quốc tế Móng Cái Trong năm gần đây, địa bàn huyện Hải Hà tốc độ đô thị hóa chậm; vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế đồng thời đồng ý khoa Quản lý Tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn cô giáo, TS Nguyễn Thị Lợi - giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015” 56 Bảng 3.10 Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Khu đô thị phố Nguyễn Du Khu Trung tâm thương mai dịch vụ, Chợ dân sinh Diện tích Tổng số lô Năm bắt đầu Năm hoàn (ha) quy hoạch quy hoạch thành QH 7,0 420 2010 2012 8,9435 267 2010 2012 (Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu đô thị phố Nguyễn Du bắt đầu quy hoạch năm 2010, hoàn thành năm 2012, có 420 lô với 7,0 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá 700.000 - 800.000 VNĐ/m2, biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 1.400.000 - 1.800.000VNĐ/m2, đến năm 2010 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 2.000.000 VNĐ/m2 2.500.000 VNĐ/m2 Đến năm 2015 giá trung bình theo điều tra 4.000.000 VNĐ/m2 Khu Trung tâm thương mai dịch vụ, Chợ dân sinh quy hoạch theo định số 1194/QĐ/UBND ngày 24/04/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh Với diện tích 8,9435 ha, Khu Trung tâm thương mai dịch vụ, Chợ dân sinh có 267 lô Bắt đầu quy hoạch năm 2010 hoàn thành giai đoạn năm 2012, Trước năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp khu dân cư có giá trung bình 30.000 VNĐ/m2, giá bình quân đất nông nghiệp phần diện tích gấp lần hạn mức đất 200.000 VNĐ/m2 bao gồm tất khoản giá đất (tiền đất) khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 500.000 700.000 VNĐ/m2.Các vị trí đất tuyến phố giáp ranh có giá trung bình từ 1.000.000 - 3.000.000 VNĐ/m2.Khi có định quy hoạch giá đất trung bình tuyến phố giáp ranh có giá từ 2.000.000 - 5.000.000 57 VNĐ/m2.Giá lô đất điểm quy hoạch có giá từ 2.000.000 -5.000.000 VNĐ/m2 Giá đất trung bình theo điều tra 7.000.000 VNĐ/m2 Đặc biệt năm 2013 huyện Hải Hà có thêm số dự án quy hoạch dự án quy hoạch thị trấn Quảng Hà tỷ lệ 1/2000 theo Quyết định số 1513/2013/QĐ-UBND ngày 17/06/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh việc phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 thị trấn Quảng Hà huyện Hải Hà tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2020 dự án quy hoạch vùng huyện Hải Hà theo Quyết định số 3788/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh việc phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng huyện Hải Hà tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 giá đất huyện Hải Hà có chiều hướng tăng trở lại Bảng 3.11 Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB Khu dân cư Bắt đầu Sau thực quy hoạch QH Khu phố Trần Khánh Dư 1.000 - 1.500 2.000 - 3.000 Giá đất trung bình Khu phố Nguyễn Du Giá đất trung bình 1.250 2.500 2.000 - 3.000 3.500 -5.000 2.500 4.250 Mức chênh lệch Chênh lệch đơn giá Hệ số k (1.000 đ/m2) 1.000 - 1.500 1.250 1.500 -2.000 1,66 -1,75 1.750 1,7 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Như vậy, qua điều tra thực tế ba khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động nhất, hệ số k trung bình khu phố Trần Khánh Dư 2.0 lần, khu phố Nguyễn Du 1.7 lần Do tâm lý người dân mong muốn có 58 sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch, sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 3.3.6 Ảnh hưởng đô thị hóa trình phát triển đầu tư sở hạ tầng đến giá đất Bảng 3.12 Giá đất vị trí tuyến số Đường phố Trung tâm thị trấn Quảng Hà qua năm theo định UBND tỉnh Giá theo Quyết định UBND tỉnh qua năm Đường Vị Phố Trí Đường phố (1000 đ/m²) 2013 2014 2015 2.800 2.800 4.000 Trung tâm thị 3.200 3.200 3.500 trấn Quảng Hà 3.000 3.000 3.200 2.500 2.500 2.800 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Qua bảng 3.12 ta thấy giá đất quy định vị trí qua năm từ năm 2013-2015 có xu hướng tăng lên giá đất, nhiên mức độ tăng chưa cao, có thời điểm giá đất vị trí năm sau giữ nguyên theo giá năm trước, việc điều giá đất qua năm vị trí phụ thuộc nhiều vào trình đô thị hóa huyện, tốc độ đô thị hóa, đầu tư sở hạ tầng địa bàn huyện vị trí cụ thể Như ta thấy ảnh hưởng đô thị hóa trình phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng không nhỏ đến giá đất, vị trí đầu tư sở hạ tầng tốt nằm quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua năm, vị trí không đầu tư sơ hạ tầng không bị ảnh hưởng trình đô thị hóa giá đất điều chỉnh thấp không điều chỉnh qua năm 59 3.3.7 Ảnh hưởng thu nhập người dân đến giá đất Bảng 3.13 Mức thu nhập ảnh hưởng đến giá đất số vị trí qua năm GTGT (HH) bình Giá đất vị trí đường phố (1000 đ/m²) quân đầu người Vị trí Vị trí Vị trí (Triệu VNĐ) đường phố I đường phố II đường phố III 2013 13,6 4.000 3.500 1.000 2014 18,7 4.200 3.700 1.200 2015 26,6 4.200 4.000 1.500 Năm Qua bảng 3.13 cho thấy mức thu nhập bình quân đầu người huyện Hải Hà tăng lên qua năm từ 2013 đến 2015 Điều có ảnh hưởng đến việc mua bán diễn thị trường bất động sản, việc người dân có mức thu nhập cao lên dẫn đến việc tích lũy số lượng tiền dân tăng lên việc đầu tư vào đất số người dân phương thức tiết kiệm tốt nhất, dẫn đến nhu cầu đất tăng lên Do giá đất thị trường đẩy cao lên Như vậy, qua số liệu cho thấy giá đất vị trí theo giá UBND tỉnh quy định điều chỉnh tăng lên qua năm điều thấy việc thu nhập bình quân người dân yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, việc giá đất điều chỉnh năm trước năm sau có chênh lệch cao hay thấp phần ảnh hưởng mức thu nhập bình quân người dân Nhìn chung giá đất bị ảnh hưởng nhiều yếu tố, yếu tố phân tích yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất Giá đất tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường.Khi cầu lớn cung, giá đất thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá đất có xu hướng giảm xuống, nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất [10] 1.1.2.1 Địa tô hình thành giá đất Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Địa tô chênh lệch địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Nguồn gốc địa tô chênh lệch lao động tạo Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I Địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I lợi nhuận thu sử dụng hai lượng tư lao động ngang diện tích đất kết thu khác Điều có nghĩa địa tô chênh lệch I độ phì đất đem lại, yếu tố vị trí đất ảnh hưởng lớn loại địa tô Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch có công lao động hay đầu tư cải vật chất nhà tư mà điều kiện tự nhiên tạo - Địa tô chênh lệch II lợi nhuận thu khả đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất loại địa tô đầu tư nhà tư không mảnh đất nên kết thu khác Địa tô chênh lệch II cho thấy khả đầu tư thâm canh nhà tư mảnh đất mà họ canh tác.[1] Như địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất xã hội - Giá sản xuất cá biệt 61 trường đất giảm, nhu cầu đất người có xu hướng đầu đất giảm dẫn đến giá đất thị trường giảm Có thể thấy việc ảnh hưởng giá mặt hàng thị trường đế giá đất rõ rệt, nhiên việc giá đất bị ảnh hưởng yếu tố tâm lý người dân việc thay đổi giá thị trường mặt hàng khác 3.4 Đề xuất số giải pháp + Hoàn tất thủ tục đáp ứng nhu cầu thực quyền chuyển quyền người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Các quan QLĐĐ ban ngành có liên quan, cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng điều kiện thuận lợi nhằm mục đích để: - Thúc đẩy nhanh trình chuyển nhượng quan hệ giao dịch dân thành quan hệ thương mại, dịch vụ theo hướng khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị sử dụng đất đai sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt đáp ứng nhu cầu chuyển đổi cấu kinh tế, phân công lại lao động - Việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cần khuyến khích với cải tiến thủ tục kê khai, đăng ký, đảm bảo thông thoáng gắn liền với tuân thủ pháp luật - Việc chấp QSDĐ cần pháp luật qui định chi tiết quyền nghĩa vụ bên quan hệ tín dụng quan hệ phải chịu giám sát chặt chẽ Nhà nước với phương thức định giá, đăng ký chấp giải chấp - Việc góp vốn giá trị QSDĐ hình thức mới, giúp cho người có quyền sử dụng đất dùng đất đai để tham gia kinh doanh, khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng đòi hỏi pháp luật phải có 62 qui định chi tiết giá đất, chế độ quản lý, sử dụng đất, cổ phần, quyền nghĩa vụ người góp cổ phần QSDĐ, việc phân chia lợi nhuận - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai bao gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động thật thuận tiện để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định, không dao dịch vô hiệu không hợp pháp + Đối với tình trạng đóng băng thị trường QSDĐ, quan có thẩm quyền cần: - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch - Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Thực trạng giá đất huyện Hải Hà cho thấy: quy định năm sau điều chỉnh cao năm trước, vị trí khác biến động khác nhau, có chênh lệch tương đối vị trí, tuyến đường cách xa vị trí trung tâm thường thấp - Các tuyến đường trung tâm thị trấn tuyến trung tâm thương mại có giá cao nhất, đặc biệt tuyến trung tâm thương mại khu dân cư phía Nam thị trấn có giá từ 3.800.000 đến 4.200.000 đồng - Từ giá đất quy định vị trí tuyến đường phố, ta thấy vị trí đường trung tâm thị trấn có chênh lệch năm 2013 2,0 lần, đến năm 2015 hệ số chênh lệch giá thị trường giá nhà nước lên tới 2.5 lần - Giá đất thị trường năm không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thị trấn hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần chợ, có hình thể đất diện tích phù hợp, có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng, yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất - Tại đường phố Chu Văn An với độ rộng mặt tiền từ - m giá trung bình từ - 11 triệu đồng/m2, đất có độ rộng lớn 6m giá đất trung bình lớn 14 triệu đồng/m2 Với lô đất có diện tích lớn giá đất tăng cao - Ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu 64 quy hoạch diễn sôi động nhất, hệ số k trung bình khu phố Trần Khánh Dư 2.0 lần, khu phố Nguyễn Du 1.7 lần - Ảnh hưởng đô thị hóa trình phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng không nhỏ đến giá đất, vị trí đầu tư sở hạ tầng tốt nằm quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua năm, vị trí không đầu tư sơ hạ tầng không bị ảnh hưởng trình đô thị hóa giá đất điều chỉnh thấp không điều chỉnh qua năm Kiến nghị - UBND tỉnh, huyện cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương - Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất - UBND tỉnh, huyện cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Bên cạnh địa tô chênh lệch có địa tô tuyệt đối, phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối bị xoá bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất địa tô chênh lệch CNTB [1] 1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, ta thấy lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên, không đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận.Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt nông thôn hay thành thị Như lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp [1] 66 11 Lê Thị Phương (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 12 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987), Luật Đất đai 1987, Nxb Bản đồ 13 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai 1993, Nxb Bản đồ 14 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, Nxb Bản đồ 15 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013),Luật Đất đai 2013, Nxb Bản đồ 16 Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ninh, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013 17 Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 18 Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh từ 01/01/2015 đến 31/12/1019 19 Quyết định số 1513/2013/QĐ-UBND ngày 17/06/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh việc phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 thị trấn Quảng Hà huyện Hải Hà tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2020 20 Quyết định số 3788/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh việc phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng huyện Hải Hà tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 21 Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa 67 22 Nguyễn Thị Thảo (2012), Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất thành phố Cần Thơ 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 24 UBND huyện Hải Hà (2015), Phòng Tài nguyên Môi trường, Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 25 UBND huyện Hải Hà (2015), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2015, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 26 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2015), Sổ mục kê 2015 27 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012).Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011.Tạp chí KH CN, Đại học Thái Nguyên PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN (Đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hải Hà) 1.1 Thông tin chủ hộ Họ tên chủ hộ: ………………… Tuổi:………………… Nam/Nữ: ……… Phố: …………………… Xã (thị trấn) ……………………… Huyện Hải Hà Diện hộ: Khá Giàu Trung bình Nghèo Văn hoá: ………… Dân tộc: ……………………………… Nghề nghiệp: ……………………… Tổng số nhân khẩu: …………………………………………………………… Số lao động chính: …………………………………………………………… 1.2 Thông tin lô đất: - Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê - Giá đất (ODT) theo quy định UBND tỉnh: …………………… - Giá đất (ODT) theo mức giá thị trường: ………………………… - Điều kiện kết cấu hạ tầng: ………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… - Môi trường + Môi trường tự nhiên: * Loại đường phố: ………………………………………… * Vị trí lô: ………………………………………………… * Tổng số mét mặt đường: ………………………………… + Môi trường xã hội: * Tỉnh trạng ổn định trị: …………………………… * Tình trạng trị an xã hội: ………………………………… * Đầu nhà đất: ………………………………………… * Tiến trình đô thị hoá: ……………………………………… 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ trở thành sở để định giá cụ thể cho loại đất *Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chủ yếu can thiệp Nhà nước đến giá đất sách pháp luật quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định sách hữu quan thúc đẩy chuyển dịch đất hạn chế sử dụng loại đất đó…Từ đạt mục đích nâng cao hiệu sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành ảnh hưởng tới giá đất bao gồm mặt: Quy hoạch đô thị:Trong quy hoạch đô thị, quy định công dụng, tỷ lệ dung tích mật độ kiến trúc có ảnh hưởng lớn đến giá đất Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô to lớn trì tính hoàn chỉnh phân khu chức đô thị, tính tối ưu hiệu sử dụng tổng thể tính hợp lý tối đa việc kết hợp hiệu xã hội hiệu kinh tế sử dụng đất Chính sách giá đất: Chính sách giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu giá đất Nói chung sách giá đất tăng cao tức phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, sách giá đất thấp Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ làm cho mức giá hạ xuống ngưng trệ lại, đồng thời sách quản lý giá đất ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư nhà đầu tư vào nhà đất, từ mà ảnh hưởng đến giá đất ... 2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2013 - 2015 32 2.2.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hải Hà ... dụng đất đai 40 3.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2013 -2015 42 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa. .. cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà 46 3.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người đến giá đất huyện Hải Hà 46 3.3.2 Ảnh hưởng