Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… CHU TUẤN DŨNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… CHU TUẤN DŨNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ……… ……… CHU TUẤN DŨNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2016 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện luận văn nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - thầy tận tình hướng dẫn, bảo suốt thời gian thực đề tài Tôi xin gửi cảm ơn đến tập thể thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin cảm ơn cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng Thống kê, Ban địa bà nhân dân phường, xã thành phố Uông Bí giúp đỡ nhiều trình điều tra, thu thập số liệu Cũng này, chân thành xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp người giúp đỡ, đóng góp ý kiến tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày … tháng … năm … Tác giả luận văn Chu Tuấn Dũng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát chung giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất theo quy định pháp luật 1.2.3 Các phương pháp định giá đất 10 1.3 Cơ sở thực tiễn 19 1.3.1 Quản lý giá đất định giá đất số nước giới 19 1.3.2 Quản lý giá đất định giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Xu biến động giá đất thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh 23 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.2 Phạm vi thời gian nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai thành phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015 26 iv 2.3.2 Các vấn đề giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Uông Bí 26 2.3.3 Xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Uông Bí 27 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 27 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 28 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 29 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai thành phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015 31 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Uông Bí 31 3.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cảnh quan môi trường thành phố Uông Bí 39 3.1.3 Tình hình sử dụng đất thành phố Uông Bí 39 3.1.4 Tình hình cấp GCNQSDĐ thành phố Uông Bí 43 3.2 Các vấn đề giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Uông Bí 44 3.2.1 Giá đất đô thị theo quy định chung phạm vi nước 44 3.2.2 Công tác định giá đất vùng nghiên cứu 45 3.2.3 Số liệu điều tra giá đất thực tế tuyến đường trung tâm 49 3.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Uông Bí 60 3.3 Xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Uông Bí 65 3.3.1 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất 67 3.3.2 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất 68 3.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 69 v 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 Kết luận 72 Kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CN : Chữ nhật CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP : Thành phố TT : Thông tư TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật kjljljl i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015” kết nghiên cứu riêng Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực, khách quan chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ trình thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày … tháng … năm … Tác giả luận văn Chu Tuấn Dũng viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Uông Bí năm 2015 40 Hình 3.2 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm I 51 Hình 3.3 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm II 54 Hình 3.4 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm III 57 Hình 3.5 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm IV 59 Hình 3.6 So sánh giá thị trường trung bình đường phố nhóm IV 63 Hình 3.7 Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng giá đất thành phố Uông Bí 66 Hình 3.8 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất 67 Hình 3.9 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất 68 Hình 3.10 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 69 khả hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất ngân hàng Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất.[24] 1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 1.1.2.1 Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường nói nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất điều kiện kinh tế - xã hội thông thường [24], bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế a) Trạng thái nhân khẩu: nhân tố chủ yếu kinh tế, xã hội Ảnh hưởng nhân tố nhân đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân cấu thành nhân gia đình, cụ thể: - Mật độ nhân tăng cao, diện tích đất đai có giới hạn nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên - Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Khu vực có tố chất nhân cao thường khu vực đảm bảo điều kiện trật tự xã hội, môi trường ổn định, tạo tâm lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên - Trong đó, thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống ảnh hưởng đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu nhà cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ, nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng để xây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng b) Nhân tố xã hội: xã hội ổn định phát triển có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: - Trạng thái ổn định trị: tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định, niềm tin nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài sản nhà đất tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất giảm - An ninh xã hội: nhân tố ảnh hưởng đế giá đất rõ, khu vực có trật tự xã hội tốt người cảm thấy an toàn Qua đó, giá đất vị trí cao so với vị trí có tình hình trật tự xã hội 68 Ngoài ra, trình xử lý số liệu cho thấy tiêu an ninh, môi trường, độ rộng đường nằm nhóm ảnh hưởng Điều chứng tỏ, người có thu nhập trình độ học vấn mức tốt có xu hướng lựa chọn khu vực đất có điều kiện môi trường an ninh tốt; hoạt động kinh doanh thường bám theo trục đường có độ rộng đường lớn Chính tâm lý sử dụng đất kéo theo giá đất khu vực có an ninh, môi trường tốt, độ rộng đường lớn có giá đất cao khu vực lại 3.3.2 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất Hình 3.9 Vị trí, hình thể, diện tích đất ảnh hưởng đến giá đất Qua đồ thị xử lý số liệu ta thấy, yếu tố vị trí nằm gần với giá đất Nhà nước quy đinh giá đất thị trường Điều chứng tỏ, tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất đồng thời thiết lập yếu tố liên quan đến đất hình thể diện tích Qua điều tra thực tế, rõ điều phân tích cụ thể phần - Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất đô thị 69 3.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Hình 3.10 Nhóm yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Qua hình ta thấy câu hỏi: “Có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước hay không?” “có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước giá đất hay không?” tập trung lại gần Điều chứng tỏ hộ gia đình chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa vào thời điểm mức so với thị trường Tuy nhiên có 70% số hộ gia đình điều tra không đồng ý với giá đất qui định hàng năm Nhà nước với lý đưa giá đất nhà nước quy định thấp hơn, chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp thứ đánh giá cao chiếm 80% tổng số hộ điều 70 tra Mặt khác, yếu tố pháp lý yếu tố khoảng cách đến đường chính, dịch vụ dân sinh nằm gần Qua điều tra thấy rằng, đất nằm gần mặt đường có điều kiện dân sinh kèm theo tốt hơn, số trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều so với đất nằm sâu ngõ, ngách xa trục đường Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất Qua thực tế tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Uông Bí từ năm 2013 đến năm 2015 công tác xác định giá đất địa bàn thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường Mặc dù hàng năm UBND tỉnh đưa bảng giá đất giá đất quy định so 60-70% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Nhằm thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gía đất đến phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Khi xác định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách chi tiết cho tuyến đường Phân loại theo mức đường cụ thể dựa các yếu tố khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, xếp đường có điều kiện tương tự có mức giá gần 71 - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn - Nhanh chóng hình thành phát triển mạng lưới thu thập thông tin giá đất thực tế cách tự động, khách quan việc ứng dụng công nghệ thông tin xây dựng website đồ giá đất cung cấp liệu mở giá đất chi tiết đến vùng, đất cho phép người dân truy cập tham khảo, kèm theo tính giao dịch trực tuyến theo định hướng tuân thủ thông lệ thẩm định giá nhà nước Đây đóng vai trò nguồn sở liệu tổng hợp quan trọng mang tính cập nhật, khách quan giúp quan định giá đất dễ dàng có nhìn toàn diện thị trường đất đai - Tăng cường hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Thành lập ban định giá theo dõi biến động chuyên làm nhiệm vụ định giá đất cách chuyên nghiệp với đội ngũ cán đào tạo Tính chất chuyên nghiệp thường xuyên quan việc định giá khắc phục khó khăn gặp phải trình điều tra giá đất thực tế thị trường - Đầu vào nhà đất: hành vi người đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua mà đội giá lên cao, cung nhiều cầu người đầu bán tháo làm đất rớt giá - Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng tiến trình đô thị hoá giá đất biểu hai mặt sau đây: khu vực thành phố có mật độ nhân đông đúc giá đất tăng cao, hai tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất cao đất khu vực khác c) Nhân tố quốc tế: phát triển hoàn thiện thị trường nhà đất tách rời ảnh hưởng hoàn cảnh quốc tế - Tình hình kinh tế giới: thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát triển hay suy thoái kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai không ngoại lệ - Nhân tố trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp quốc gia với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng d) Nhân tố kinh tế: diễn biến tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng quốc tế dân sinh ảnh hưởng đến địa vị quốc tế mối quốc gia Trong trình Chính phủ tích cực theo đuổi tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng thông qua ảnh hưởng sách kinh tế mà đến ổn định Ảnh hưởng nhân tố kinh tế đến giá đất biểu qua yếu tố sau: - Tình trạng phát triển kinh tế - Mức độ dự trữ đầu tư - Tình trạng thu chi tài tiền tệ - Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư - Biến động vật giá - Mức lãi suất 1.1.2.2 Nhân tố khu vực a) Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố Mỗi bất động sản đồng 73 quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn nghiên cứu xin đưa số kiến nghị sau: - Giá đất quy định UBND tỉnh Quảng Ninh chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - Công tác cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - UBNB tỉnh Quảng Ninh cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, cung cấp thông tin tới người mua người bán cách kịp thời xác 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Bộ Tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kết nghiên cứu: “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /07/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ; Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ việc phân loại đô thị; Chính Phủ (2012), Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 của Chính phủ dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; 11 Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 75 12 Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 13 Nguyễn Thế Huấn cộng (2009), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 15 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 16 Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường; 17 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội; 18 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003; 19 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; 20 Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 21 Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 22 Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 23 Tổng cục Thống kê (2015), Niên giám thống kê thành phố Uông Bí năm 2014, NXB Thống kê 24 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội; 25 Phạm Ngọc Trâm (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 26 UBND tỉnh Quảng Ninh (2012), Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; 76 27 UBND tỉnh Quảng Ninh (2013), Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; 28 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019; 29 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Tạp chí KH CN ĐHTN.98(10): 69-74 thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, hai loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị đất Những khu vực đất nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn khu đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm ngã tư ngã ba, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao khu đất nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua thấy khả sinh lời yếu tố vị trí mang lại cao giá trị đất lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu vị trí quan trọng việc xác định giá đất.[16] b) Điều kiện sở hạ tầng Điều kiện sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng khoảng cách xa gần Điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thông, tình hình đường sá cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng mật độ lưới giao thông.[13] c) Chất lượng môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, bao gồm điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn điều kiện môi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực.[13] d) Nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất phân khu chức tính chất sử dụng đất chức khác đô thị.[13] 1.1.2.3 Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy - Giao thông Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước Tốt Trung bình Kém - Điện Tốt Trung bình Kém - Viễn thông Tốt Trung bình Kém - An ninh, trật tự Tốt Trung bình Kém - Chất lượng môi trường Tốt Trung bình Kém Tình trạng pháp lý đất: - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Có Không Giá đất chuyển nhượng cho thuê đất thị trường? Năm 2013 2014 … /… / 2015 Giá bán (1000/m2) Giá chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất đất tương tự thị trường: ……………………………………… đ/m2; thời điểm: ngày… tháng năm … Giá chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất đất tương tự thị trường: ……………………………………… đ/m2; thời điểm: ngày… tháng năm … Xin cảm ơn thông tin mà Ông/bà cung cấp! Quảng Ninh, ngày … tháng … năm… Người điều tra Chủ sử dụng (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC 02: KẾ HOẠCH THỰC HIỆN STT NỘI DUNG THỜI GIAN Xây dựng đề cương Bảo vệ đề cương Hoàn thiện nội dung đề cương 15/09/2015 - 17/09/2015 Thu thập số liệu địa phương lần 21/09/2015 - 21/12/2015 Thu thập số liệu địa phương lần 23/02/2016 - 01/04/2016 Xử lý, phân tích tổng hợp số liệu 05/04/2016 - 25/04/2016 Báo cáo tiến độ 05/2016 Thẩm định luận văn 09/2016 Bảo vệ luận văn 10/2016 09/08/2015 - 25/08/2015 12/09/2015 Thái Nguyên, ngày … tháng … năm… Giáo viên hướng dẫn Người thực PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Chu Tuấn Dũng PHỤ LỤC 03: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở BẰNG PHẦN MỀM XLSTAT 2014 Correlation matrix (Pearson (n)) - (Cronbach's alpha = 0,7639): Độ rộng đường Khoảng cách Dịch vụ dân sinh Cập nhật VB Đồng ý bảng giá TT pháp lý 0.2753 0.5461 0.3307 0.2357 0.1718 0.0450 -0.0786 0.0276 0.1578 -0.0058 0.4041 0.0747 0.1525 0.0401 -0.0681 -0.0586 0.1135 0.0672 -0.0067 0.0815 0.4041 0.3473 0.4486 0.2480 0.2574 0.1805 0.0728 0.0013 0.1221 0.2753 0.0747 0.3473 0.2876 0.1930 0.0511 0.3602 -0.0306 -0.0978 Độ rộng đường 0.5461 0.1525 0.4486 0.2876 0.5286 0.1858 0.0147 0.0020 Khoảng cách 0.3307 0.0401 0.2480 0.1930 0.5286 0.3165 0.1644 Hình thể 0.2357 -0.0681 0.2574 0.0511 0.1858 0.3165 Diện tích 0.1718 -0.0586 0.1805 0.3602 0.0147 0.1644 An ninh 0.0450 0.1135 0.0728 -0.0306 0.0020 Môi trường -0.0786 0.0672 0.0013 -0.0978 Thu nhập Vị trí 0.3338 0.6812 0.3338 Thu nhập 0.6812 Vị trí Variables Nghề nghiệp Trình độ VH Nghề nghiệp Trình độ VH Hình thể Giá QĐ Giá TT 0.1079 0.4407 0.4983 0.1520 -0.0205 0.1396 0.1230 0.1481 0.0317 0.1537 0.4532 0.5090 -0.0488 0.0096 0.0247 0.0408 0.7953 0.8820 -0.0040 0.1339 0.1743 -0.0205 0.0797 0.5924 0.5364 0.1488 0.1289 0.2569 0.1548 0.1615 0.1253 0.4624 0.3827 0.4655 -0.0004 -0.1190 0.0027 0.0681 0.0773 0.0378 0.1581 0.2059 0.4655 0.0372 -0.0804 -0.0358 0.0587 0.0942 0.0437 0.2865 0.3848 0.1488 -0.0004 0.0372 0.2248 0.2559 0.0359 0.0567 -0.0767 -0.0068 0.0297 -0.0040 0.1289 -0.1190 -0.0804 0.2248 0.3530 0.0587 0.1389 0.0326 0.0207 0.0842 Diện tích An ninh Môi trường Dịch vụ dân sinh Cập nhật VB 0.0276 -0.0067 0.1221 -0.0488 0.1339 0.2569 0.0027 -0.0358 0.2559 0.3530 0.1589 0.1702 0.1018 0.0386 0.0015 0.1578 0.0815 0.1481 0.0096 0.1743 0.1548 0.0681 0.0587 0.0359 0.0587 0.1589 0.4908 0.0719 0.0891 0.1347 Đồng ý bảng giá -0.0058 0.1520 0.0317 0.0247 -0.0205 0.1615 0.0773 0.0942 0.0567 0.1389 0.1702 0.4908 0.1660 -0.0139 0.0545 TT pháp lý 0.1079 -0.0205 0.1537 0.0408 0.0797 0.1253 0.0378 0.0437 -0.0767 0.0326 0.1018 0.0719 0.1660 0.0832 0.1219 Giá QĐ 0.4407 0.1396 0.4532 0.7953 0.5924 0.4624 0.1581 0.2865 -0.0068 0.0207 0.0386 0.0891 -0.0139 0.0832 0.8666 Giá TT 0.4983 0.1230 0.5090 0.8820 0.5364 0.3827 0.2059 0.3848 0.0297 -0.0842 0.0015 0.1347 0.0545 0.1219 0.8666 Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy: Nghề nghiệp Trình độ VH Thu nhập Vị trí Độ rộng đường Khoảng cách Hình thể Diện tích An ninh Môi trường Dịch vụ dân sinh Cập nhật VB Đồng ý bảng giá TT pháp lý Giá QĐ Giá TT KMO 0.8156 0.6124 0.7972 0.6562 0.7716 0.7944 0.5913 0.7197 0.5046 0.5843 0.6279 0.5549 0.4772 0.4893 0.8536 0.7586 0.7263 Principal Component Analysis: (Eigenvalues) F1 Eigenvalue F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 F9 F10 F11 F12 F13 F14 F15 F16 4.3860 1.9627 1.4743 1.3317 1.2300 1.1121 0.9525 0.7273 0.6718 0.5727 0.4221 0.3913 0.3273 0.2585 0.1228 0.0569 Variability (%) 27.4124 12.2671 9.2144 8.3233 7.6872 6.9506 5.9534 4.5454 4.1986 3.5794 2.6381 2.4454 2.0457 1.6159 0.7677 0.3555 Cumulative % 27.4124 39.6794 48.8939 57.2171 64.9043 71.8549 77.8083 82.3538 86.5523 90.1317 92.7698 95.2152 97.2609 98.8768 99.6445 100.0000 ... dụng đất đai thành phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015; - Xác định phân tích vấn đề giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Uông Bí; - Xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến. .. định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cấp thiết Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tiến hành lựa chọn đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh, giai. .. 2.3.2 Các vấn đề giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Uông Bí 26 2.3.3 Xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Uông Bí 27